17-2648 CRvT
Onvoldoende belangenbehartiging. Geen toestemming tot prijsverlaging. Druk van hypotheekbank. In het kader van de beëindiging van hun relatie besluiten klager en zijn ex-partner tot verkoop van hun woning over te gaan. De makelaar krijgt daartoe opdracht waarbij klager als eerste aanspreekpunt zal optreden. De vraagprijs wordt aanvankelijk bepaald op € 539.000. Een half jaar later wordt deze na overleg met de bank omdat de hypo-theeklasten niet meer worden betaald, verlaagd naar € 519.000. Als zich bijna een jaar later nog geen gegadigde heeft aangediend wordt de prijs wederom verlaagd naar een bod vanaf € 400.000. Vier maanden later wordt prijsovereenstemming met een koper bereikt voor € 407.500. Klager verwijt zijn makelaar dat deze zonder zijn toestemming de prijs van de woning heeft verlaagd. Hij acht de opbrengst te laag, maar voelt zich door de makelaar gedwongen alsnog aan verkoop mee te werken. De makelaar van zijn kant stelt dat de communicatie met lager uiterst moeizaam verliep. Klager is piloot en vertoeft veel in het buitenland. Omdat de hypotheeklasten niet meer werden voldaan oefende de bank steeds meer druk uit en dreigde zelfs met executoriale verkoop. Zo’n verkoop zou een nog lagere opbrengst hebben opgeleverd dan thans. De Centrale Raad acht net als de raad van toezicht acht dit verweer niet afdoende. Te allen tijde bepaalt de eigenaar of de vraagprijs wordt aangepast en voor welke prijs wordt verkocht. Uit het veelvuldige mailverkeer met klager blijkt nergens dat deze instemde met de laatste prijsaanpassing. Dat klager zich door de makelaar gedwongen voelde om met de verkoopprijs accoord te gaan, onderschrijft het college niet. Klager heeft voldoende tijd gehad om zich te bera-den en raadpleegde zelfs een advocaat. Download uitspraak (pdf) Uitspraak 17-130 RvT Noord
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
de heer B. S., aangesloten NVM-makelaar en kantoorhoudende te O,
appellant/beklaagde in eerste aanleg,
tegen
de heer H. H., wonende te W,
geïntimeerde/klager in eerste aanleg.
1. Verloop van de procedure
1.1 Bij e-mail van 7 juni 2016 heeft geïntimeerde/klager in eerste aanleg (hierna: klager) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Noord. In de beslissing van 1 maart 2017, aan partijen verzonden op 16 maart 2017, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant/beklaagde in eerste aanleg (hierna: de makelaar) ingediende klacht gegrond verklaard. Aan de makelaar is een berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft tevens bepaald dat de makelaar met een bedrag van € 3.255,- incl. BTW dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht.
1.2 De makelaar is bij brief van 5 mei 2017 van deze beslissing in hoger beroep gekomen. Bij aanvullend beroepschrift van 8 juni 2017 heeft de makelaar de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3 Bij brief van 26 augustus 2017 heeft klager zijn verweer uiteengezet.
1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5 Ter zitting van 14 december 2017 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
– klager in persoon;
– de makelaar in persoon, bijgestaan door mr. E. Gierman.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunt nader toegelicht.
2. De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1 Klager en zijn toenmalige partner mevrouw E.Hn. (hierna: Hn) waren gezamenlijk eigenaar van een woonboerderij aan de W-straat 9 te W (hierna: de woning). In de zomer van 2013 is de relatie tussen partijen beëindigd. Aanvankelijk was het de bedoeling dat klager de woning zou verlaten en Hn zijn aandeel zou overnemen.
2.2 Klager heeft op 7 april 2014 met de makelaar een gesprek gehad over de mogelijkheden van verkoop van de woning.
2.3 Vervolgens heeft de makelaar het standaardformulier “Opdracht tot dienstverlening bij verkoop” ingevuld. Als opdrachtgevers staan klager en Hn genoemd met vermelding van hun e-mailadressen en mobiele telefoonnummers. Voorts is vermeld dat de vraagprijs van de woning is bepaald op € 539.000,- k.k. en dat de opbrengstverwachting ligt tussen € 450.000,- en € 500.000,-. Onder het kopje “bijzondere afspraken” is onder meer vermeld dat klager en Hn vier maanden na de datum van opdracht met de makelaar zullen evalueren en bezien of het nodig is dat de vraagprijs wordt aangepast. Het standaardformulier is, alleen door klager, ondertekend op 8 april 2014.
2.4 Bij e-mail van 23 april 2014 heeft Hn – met c.c. aan klager – aan de makelaar bericht dat zij haar best wil doen om het huis op haar naam te krijgen, maar dat het de vraag is of zij dat met de bank kan regelen. Tevens heeft zij de makelaar bericht dat het klager vrij staat om het huis in de verkoop te zetten en dat zij, als het huis wordt verkocht, haar medewerking zal verlenen. Ook heeft zij de makelaar bericht dat hij klager dient aan te houden als contactpersoon.
2.5 De woning is in juli 2014 aangeboden tegen een vraagprijs van € 539.000,- k.k.
2.6 ING Bank N.V. (hierna: de bank), de hypotheekverstrekker van klager en Hn, heeft in een e-mail van 12 augustus 2014 aan de makelaar laten weten dat zij graag met zowel hem als met klager en/of Hn in contact treedt over de verkoop van de woning.
2.7 Kort nadien is klager verhuisd naar een andere woning. Voorts is hij in ieder geval vanaf oktober 2014 nagenoeg gestopt met het betalen van de hypotheeklasten. Ook Hn heeft vanaf die tijd nagenoeg geen betalingen aan de bank gedaan.
2.8 Na een telefoongesprek heeft de bank op 21 oktober 2014 Hn per e-mail geschreven dat de bank de woning in oktober 2014 heeft laten taxeren en dat de taxateur de waarde heeft bepaald op € 465.000,-. Op dat moment is er volgens de bank een betalingsachterstand van € 14.092,08 en dient er “iets (…) te gebeuren m.b.t. de verkoop van de woning óf het inlopen van de achterstand”. De bank adviseert de vraagprijs per direct te verlagen of de betalingsachterstand zo spoedig mogelijk in te lopen. Hn heeft daags daarna op 22 oktober 2014 klager per e-mail over het standpunt van de bank geïnformeerd, waarna klager op 31 oktober 2014 Hn en de bank heeft bericht dat het hem niet verstandig lijkt de vraagprijs te verlagen.
2.9 In haar e-mail van 31 oktober 2014 aan klager – met c.c. aan de bank en de makelaar – heeft Hn erop gewezen dat er volgens haar twee opties zijn: of klager lost de betalingsachterstand bij de bank in en gaat in de woning wonen, waarbij hij de kosten voor zijn rekening neemt en de vraagprijs gelijk blijft, of de vraagprijs wordt verlaagd in de hoop dat de woning snel wordt verkocht. Een reactie van klager blijft uit, hetgeen Hn in een e-mail aan klager op 19 november 2014 – met opnieuw c.c. aan de bank en de makelaar – heeft vastgelegd. Zij stelt voor de vraagprijs te verlagen naar € 489.000,-. De bank geeft in de e-mail van 20 november 2014 aan Hn met c.c. aan de makelaar haar mening. De bank meldt dat ook zij gebaat is bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst, maar de woning moet zo snel mogelijk worden verkocht. Indien er vóór 22 december 2014 geen bezichtiging is geweest of een bod is uitgebracht, dient de vraagprijs volgens de bank te worden verlaagd naar € 519.000,-. De makelaar stelt daarop bij e-mail van 9 december 2014 voor om nog voor de Kerstdagen met klager en Hn bijeen te komen. Er wordt een afspraak voor 23 december 2014 gemaakt, die daags daarvoor door klager wordt afgezegd.
2.10 Bij e-mail van 7 januari 2015 heeft de makelaar klager laten weten dat hij inmiddels met Hn heeft gesproken en heeft begrepen dat de bank graag voortgang wil maken met de verkoop. De makelaar wijst op de waarde die een taxateur van de bank in oktober 2014 aan de woning heeft gegeven, zijnde € 465.000,-. Mede op verzoek van klager is de op dat moment gevraagde verkoopprijs vastgesteld. De makelaar adviseert om de vraagprijs te verlagen naar € 490.000,- k.k. Klager en Hn hebben volgens de makelaar de regie nog in handen, maar hij wijst erop dat als de hypotheekschuld verder oploopt de bank naar alle waarschijnlijkheid zal ingrijpen. Klager heeft diezelfde dag bij e-mail gereageerd en de makelaar met weglating van de datum van verzending de inhoud van de e-mail van de bank van 20 november 2014 toegezonden. Een verlaging van de vraagprijs naar € 490.000,- is volgens klager te laag, maar hij kan zich in een verlaging van de vraagprijs naar € 519.000,- vinden als daarbij bepaalde voorwaarden gelden. Over die voorwaarden wenst klager een bespreking met de makelaar. Desverzocht heeft de makelaar Hn bij e-mail van 16 januari 2015 over dit standpunt van klager geïnformeerd.
2.11 Bij e-mail van 30 januari 2015 heeft de bank aan klager en Hn laten weten dat er telefonisch contact met de makelaar is geweest. Volgens de makelaar zouden klager en Hn het er over eens zijn de gevraagde koopprijs van € 539.000,- te verlagen naar € 495.000,-. Klager heeft diezelfde dag bij e-mail van 30 januari 2015 gereageerd – met c.c. aan de makelaar – en aangegeven dat als verkoopprijs € 498.000,- was afgesproken inclusief een aantal randvoorwaarden die de makelaar nog met Hn zou bespreken maar waarop klager nog geen antwoord heeft gehad. De bank heeft daarop klager in een e-mail van 4 februari 2015 geadviseerd om de makelaar zijn gang te laten gaan, de woning zo snel mogelijk te verkopen, de vraagprijs te verlagen naar € 498.000,- en te bezien hoe de markt daarop reageert. De makelaar heeft daarop de vraagprijs naar € 498.000,- verlaagd.
2.12 Op 16 februari 2015 heeft klager per e-mail aan de makelaar bericht “Zie dat de prijs is aangepast, prima!” en gevraagd of hij al met Hn over de door hem verlangde voorwaarden voor de vraagprijsverlaging heeft overgelegd. De makelaar heeft daarop geantwoord dat hij met Hn overleg heeft gehad, zij een andere uitleg gaf, dat hij geen mediator is in hun geschil en dat Hn, klager en de makelaar samen moeten proberen de woning zo goed mogelijk te verkopen.
2.13 De vraagprijs voor de woning is eind juli 2015 verder verlaagd tot “een bod vanaf € 400.000,-“.
2.14 In opdracht van de bank heeft een taxateur de woning op 7 september 2015 getaxeerd en de vrije verkoopwaarde gesteld op € 435.000,- k.k. en een executiewaarde € 310.000,-.
2.15 Naar aanleiding van een ontvangen bod van € 385.000,- heeft de bank in de e-mail van 17 september 2015 de makelaar gevraagd met de koper te onderhandelen om tot een eindbod te komen. De bank heeft daaraan toegevoegd: “Indien we rond de 400.000,- euro uit kunnen komen, is de kans op acceptatie hoog.”
2.16 Bij e-mail van 9 november 2015 heeft de bank aan klager en Hn bericht dat de makelaar een eindbod op de woning heeft ontvangen van € 407.500,- en dat de bank met dat eindvoorstel akkoord gaat. De bank geeft tevens aan dat zij heeft vernomen dat klager en zijn ex-partner niet akkoord gaan met het eindvoorstel, zodat zij geen andere optie ziet dan de woning gedwongen te verkopen. De bank heeft bij brief van dezelfde datum de hypotheeklening opgeëist en aangekondigd dat, wanneer de volledige schuld niet per 23 november 2015 is afgelost, zij de woning zal gaan veilen.
2.17 Klager heeft vervolgens zich voor rechtskundige bijstand tot een advocaat gewend die de makelaar bij brief van 11 november 2015 als volgt heeft bericht:
“Cliënt heeft tot zijn ontsteltenis moeten constateren dat u zonder overleg met hem de vraagprijs heeft verlaagd van € 535.000,- naar ‘bieden vanaf € 400.000,-‘ (…) Cliënt heeft in deze nimmer een akkoord gegeven voor een dergelijke prijsverlaging. (…) Tot overmaat van ramp bent u ook nog in onderhandeling gegaan met de verlaagde prijs als uitgangspunt. U heeft cliënt laten weten dat er een bod is uitgebracht van € 405.000,-. Cliënt heeft u laten weten dit uiteraard niet te accepteren.(…) Cliënt zal zich beraden over het verdere verkooptraject.” Voorts wordt de makelaar in die brief aansprakelijk gesteld voor de schade die klager lijdt en zal lijden.
2.18 De bank heeft de makelaar in een e-mail van 13 november 2015 laten weten dat nu klager geen medewerking aan de onderhandse verkoop verleent, de bank een advocaat heeft ingeschakeld om een procedure tot vervangende toestemming te voeren. Bij e-mail van 18 november 2015 stelt de bank de makelaar en Hn op de hoogte van een telefonisch contact dat de bank die dag met de advocaat van klager heeft gehad. De bank zal de aangekondigde procedure tot vervangende toestemming 23 november 2015 starten. Voorts wordt in de e-mail gemeld:
“De advocaat van [klager] is reëel en zal, zoals ik het heb begrepen, [klager] adviseren om mee te werken met de verkoop van de woning. Hij begrijpt dat dit alleen maar nadelig is voor zijn cliënt.”
De advocaat van klager heeft bij e-mail van 30 november 2015 aan de bank bericht dat klager akkoord gaat met het bod van € 407.500,-.
2.19 Op 4 december 2015 hebben de kopers en Hn de voorlopige koopovereenkomst getekend en is het wachten op de ondertekening door klager. De makelaar heeft de bank over de stand van zaken bij e-mail van 4 december 2015 geïnformeerd en gemeld dat de advocaat van klager nogmaals heeft gewezen op zijn brief waarin de makelaar aansprakelijk is gesteld en om een reactie heeft gevraagd. De makelaar heeft daaraan toegevoegd:
“Deze kwestie heb ik enige tijd geleden met u al telefonisch besproken. In dat telefoongesprek heeft u aan mij aangegeven dat de advocaat zich bij de ING kan melden, daar u, ondanks dat u nog geen volmacht had van [klager] , de ‘regie’ had overgenomen in verband met de grote betalingsachterstand.”
In de e-mail van 7 december 2015 laat de makelaar de bank weten dat – ook niet via zijn advocaat – er nog steeds geen contact met klager is geweest.
2.20 De makelaar heeft bij e-mail van 10 december 2015 klager (opnieuw) uitgenodigd voor een afspraak ter ondertekening van de koopovereenkomst. In reactie daarop heeft klager bij e-mail van diezelfde datum aan de makelaar geschreven dat hij tot de eerste week van januari 2016 in het buitenland is en dan 3 weken in Nederland verblijft. De makelaar heeft de bank over deze reactie geïnformeerd, waarna de bank bij e-mail van 11 december 2015 laat weten dat zij niet tot medio januari 2016 kan wachten. Aan klager wordt voor het tekenen van de koopovereenkomst een uitstel tot 18 december 2015 verleend. De bank geeft aan dat als de koopovereenkomst dan niet is getekend, de woning op een executieveiling zal worden aangeboden. Klager heeft bij e-mail van 13 december 2015 aan de makelaar – met c.c. aan zijn advocaat – gereageerd en laten weten door de reactie van de bank verbaast te zijn, dat hij tot begin januari 2016 in het buitenland verblijft en bereid is voor die tijd zaken per e-mail te regelen. De advocaat van klager heeft de bank daarop bij e-mail van 14 december 2015 voorgehouden dat volgens hem sprake is van een misverstand, dat klager zijn medewerking wil verlenen en dat klager graag de zaken per e-mail wil regelen. De bank heeft daarop de makelaar bij e-mail van 15 december 2015 verzocht de voorlopige koopovereenkomst (nogmaals) per e-mail naar klager te zenden. Aan dit verzoek geeft de makelaar gevolg, waarna de voorlopige koopovereenkomst op 16 december 2015 door klager is ondertekend. Op of omstreeks 15 januari 2016 heeft ten overstaan van de notaris de overdracht van de eigendom van de woning plaatsgevonden.
De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
2.21 De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. Klager verwijt de makelaar dat jegens hem tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat de makelaar zijn belangen als (mede) eigenaar van de woning en opdrachtgever onvoldoende heeft behartigd door:
a. de vraagprijs van de woning zonder voorafgaand overleg en toestemming van klager substantieel te verlagen;
b. klager te confronteren met een voldongen feit door hem op 1 december 2015 een (concept) koopovereenkomst toe te zenden wegens met een potentiële koper bereikte overeenstemming voor een koopprijs van € 407.500,– k.k. waardoor klager zich gedwongen zag deze overeenkomst te accepteren.
2.22 De Raad van Toezicht heeft de klacht gegrond verklaard en aan de Makelaar een berisping opgelegd.
3. Beoordeling van het geschil in hoger beroep
3.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
3.2 In klachtonderdeel a stelt klager dat de makelaar de vraagprijs van de woning zonder overleg met klager en zonder zijn toestemming substantieel heeft verlaagd. De makelaar heeft ter rechtvaardiging aangevoerd dat klager slecht bereikbaar was en hij met de laatste prijsverlaging rekening heeft gehouden met de belangen van beide opdrachtgevers. Beide opdrachtgevers hadden er belang bij dat de bank niet tot gedwongen verkoop van de woning zou overgaan. Door het handelen van de makelaar is het best mogelijke resultaat bereikt. Daarnaast voert de makelaar aan dat klager wel heeft ingestemd met een vraagprijsverlaging.
3.3 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat een makelaar uitvoering heeft te geven aan de door zijn opdrachtgever gegeven opdracht. Indien een makelaar van mening is dat de uitvoering daarvan niet goed (meer) mogelijk of onoirbaar is, ligt het op zijn weg om de opdracht niet te aanvaarden dan wel, indien daarmee reeds een begin van uitvoering is gemaakt waarna bezwaren rijzen tegen verdere uitvoering, hetzij met de opdrachtgevers een wijziging van de opdracht te bespreken en bij overeenstemming zo mogelijk schriftelijk vast te leggen, hetzij de opdracht terug te geven in situaties dat sprake is van gewichtige redenen in de zin van artikel 6 lid 4 van de Algemene Consumentenvoorwaarden NVM (CRvT 14-2546).
3.4 Het opdrachtformulier, dat door klager is overgelegd, vermeldt zowel klager als Hn als opdrachtgever. Met beiden heeft de makelaar ook (zeer) geregeld contact gehad en om instructie gevraagd. Het feit dat Hn (in de aanvang van het verkoopproces) aan de makelaar heeft bericht dat hij met name klager als contactpersoon moest aanhouden, brengt daarin geen verandering.
Het opdrachtformulier vermeldt tevens dat de makelaar een verkoopopbrengst verwacht van € 450.000,- tot € 500.000,- en dat bij aanvang van de verkoop de vraagprijs zal worden bepaald op € 539.000,- k.k. Uit de door partijen gegeven toelichting leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat met name klager deze hogere vraagprijs heeft verlangd om een restschuld aan de bank bij verkoop van de woning te voorkomen, althans zoveel mogelijk te beperken. In dit licht is het begrijpelijk dat in het opdrachtformulier is opgenomen dat na vier maanden een evaluatie zal plaatsvinden, waarbij de vraagprijs zo nodig zal worden aangepast.
De woning is in juli 2014 te koop gezet. Vanaf september 2014 ontstaan achterstanden in de betalingen aan de bank. Een taxateur van de bank komt in oktober 2014 tot een getaxeerde waarde van € 465.000,-, hetgeen in lijn is met de door de makelaar getaxeerde waarde, welke waarde in belangrijke mate lager is dan de door klager verlangde vraagprijs van € 539.000,-. Teneinde de kansen op verkoop van de woning te vergroten dringt de bank vanaf oktober 2014 ook bij klager aan op een realistischer lagere vraagprijs. Uiteindelijk is in februari 2015 de vraagprijs verlaagd naar € 498.000,- k.k. met welke verlaging klager heeft ingestemd.
Eind juni 2015 is de vraagprijs gewijzigd in een “bod vanaf € 400.000,-“. Het dossier biedt geen aanknopingspunten voor het verweer van de makelaar dat klager ook met deze vraagprijsverlaging heeft ingestemd. Zowel een schriftelijk of elektronisch bericht van de makelaar aan klager, waarin hij adviseert de vraagprijs tot het gewijzigde bod te verlagen, als de expliciete schriftelijke instemming van klager met die verlaging ontbreekt.
De makelaar voert als verweer dat de vraagprijsverlaging ook in het belang van klager was om een gedwongen verkoop van de bank en een daarbij naar verwachting lagere verkoopopbrengst te voorkomen.
3.5 De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat in de gegeven omstandigheden het in het belang van zowel Hn als klager was een vraagprijs te hanteren die tot een reactie uit de markt en tot een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst zou leiden. In juni 2015 stond de woning immers al meer dan een jaar te koop, was een substantiële hypotheekschuld ontstaan en dreigde de bank tot een gedwongen verkoop over te gaan hetgeen naar verwachting tot een lagere verkoopopbrengst zou leiden dan bij een minnelijke verkoop. Dat de makelaar met zijn handelwijze het belang van (ook) klager heeft gediend, rechtvaardigt naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht de verweten gedraging niet. In dit geval was ook bij de makelaar bekend dat klager zeggenschap over de vraagprijs wilde hebben. Zo heeft klager de oorspronkelijke hoge vraagprijs bepaald en heeft de makelaar ook de verlaging van de vraagprijs naar € 498.000,- eerst doorgevoerd nadat ook klager daarmee instemde. Onder deze omstandigheden stond het de makelaar niet vrij eenzijdig en zonder overleg en instemming van klager de vraagprijs verder te verlagen. De Centrale Raad van Toezicht realiseert zich dat de makelaar in een lastige situatie verkeerde doordat Hn een snelle verkoop wenste om de restschuld zoveel mogelijk te beperken, dat de bank op een realistischer vraagprijs aandrong om tot verkoop van de woning te komen, dat dat door het veelvuldig verblijf van klager in het buitenland het voor de makelaar lastig was met klager te overleggen en dat beide opdrachtgevers hun relatie verbroken hadden en tegenover elkaar in een conflictsituatie stonden. Desalniettemin had de makelaar niet met voorbijgaan van klager de vraagprijs mogen verlagen. In een conflictsituatie tussen twee opdrachtgevers, waarbij geen eenstemmigheid over een verkooptraject (meer) bestaat, kan de makelaar bijvoorbeeld schriftelijk aan beide opdrachtgevers zijn advies voorhouden. Als één van hen niet bereid is dat advies te volgen, kan de makelaar vervolgens beide opdrachtgevers schriftelijk wijzen op de daaraan naar de mening van de makelaar verbonden gevolgen. De makelaar kan daarna de opdracht aan zich houden en bezien met welke handelwijze beide opdrachtgevers wel kunnen instemmen. De makelaar kan ook in situaties waarbij tevens sprake is van gewichtige redenen als bedoeld in artikel 6 lid 4 van de Algemene Consu-mentenvoorwaarden de opdracht teruggeven.
Het voorgaande leidt ertoe dat klager mocht verwachten dat de makelaar niet met voorbijgaan van zijn instructie de vraagprijs – verder – zou verlagen. Daarmee is de makelaar niet tegemoet gekomen aan de reële verwachting die klager van de makelaar mocht hebben. In zoverre heeft klager Regel 2, eerste zin van de Erecode geschonden. Volledigheidshalve merkt de Centrale Raad van Toezicht op dat niet is gebleken dat de makelaar met zijn handelwijze het belang van klager voor een zo hoog mogelijk verkoopopbrengst heeft geschaad, zodat Regel 2, tweede zin niet is geschonden.
Gelet op het voorgaande is klachtonderdeel a gegrond.
3.6 Klachtonderdeel b houdt in dat klager door de handelwijze van de makelaar zich gedwongen zag om de koopovereenkomst te accepteren.
Dit onderdeel faalt. Bij e-mail van 9 november 2015 heeft de bank aan klager en Hn bericht dat de bank akkoord gaat met een bod van € 407.500,-. Bij brief van diezelfde datum heeft de bank de geldlening opgeëist en aangegeven dat zij de woning zal gaan veilen indien de volledige lening op 23 november 2015 niet is afgelost. In ieder geval op 11 november 2015 heeft klager bijstand van een advocaat. Pas op 30 november 2015 heeft de advocaat van klager aan de bank bericht dat klager akkoord ging met het bod en daarna heeft het nog tot 16 december 2015 geduurd voordat klager de koopovereenkomst tekende. In de tussenliggende periode van 4 tot 6 weken heeft klager met steun van een advocaat voldoende tijd en gelegenheid gehad een second opinion over de marktwaarde op dat moment te krijgen en/of geen instemming aan de door de makelaar bereikte overeenstemming te geven. Er is dan ook geen sprake geweest van de door klager geschetste situatie dat hij gedwongen was om aan de verkoop mee te werken.
De Centrale Raad van Toezicht is dan ook van oordeel dat klachtonderdeel b ongegrond is.
4. Slotsom
4.1 In de overwegingen van de Raad van Toezicht is eerst klachtonderdeel a behandeld en is daarna de conclusie getrokken dat de klacht gegrond is. Daarna is de Raad van Toezicht ingegaan op klachtonderdeel b en heeft dat onderdeel kennelijk opgevat als een mogelijke rechtvaardigingsgrond voor het gegronde klachtonderdeel a. Deze benadering miskent de zelfstandige onderdelen van de klacht. Gelet op hetgeen de Centrale Raad van Toezicht hiervoor heeft overwogen, zal de beslissing van de Raad van Toezicht worden vernietigd, waarna klachtonderdeel a gegrond en klachtonderdeel b ongegrond wordt verklaard.
4.2 Voor het bepalen van de hoogte van de straf weegt de Centrale Raad van Toezicht nadrukkelijk mee dat de verweten gedraging van de makelaar ook in het belang van klager is geweest en dat naar verwacht mag worden juist verder financieel nadeel van klager bij de verkoop van de woning is voorkomen. Onder deze omstandigheden acht de Centrale Raad van Toezicht de lichtste straf passend, zijnde de straf van berisping. Deze straf zal aan de makelaar worden opgelegd.
4.3 Het beroep van de makelaar slaagt deels, nu klachtonderdeel b alsnog ongegrond wordt verklaard. De Centrale Raad van Toezicht zal daarom de makelaar niet veroordelen in de kosten van de procedure in hoger beroep. Wel dient de makelaar de kosten van de behandeling in eerste aanleg te voldoen. De Raad van Toezicht heeft verzuimd te beslissen dat het door klager betaalde klachtgeld dient te worden gerestitueerd, zodat de Centrale Raad van Toezicht dit alsnog zal gelasten.
4.4 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
5. Beslissing in hoger beroep
5.1 Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Noord van 1 maart 2017;
en opnieuw rechtdoende:
5.2 Verklaart het onder 3.1 geformuleerde klachtonderdeel a gegrond;
5.3 Verklaart het onder 3.1 geformuleerde klachtonderdeel b ongegrond;
5.4 Legt aan de makelaar op de straf van berisping;
5.5 Bepaalt dat de makelaar ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in eerste instantie een bedrag van € 3.255,- inclusief BTW zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan;
5.6 Bepaalt dat de NVM het door klager betaalde klachtrecht restitueert.
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte (voorzitter), mr. C.C. Horrevorts, (secretaris), de leden mr. J.A. van den Berg, F.J. van der Sluijs en mr. J.C. Borgdorff en ondertekend op 2018.
D.H. de Witte
voorzitter
C.C. Horrevorts
secretaris