17-127 RvT Oost
Ongepast optreden. Gebrekkige communicatie. Schriftelijk informeren van opdrachtgever. Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Nadat zich kopers hadden gemeld zijn bij afhandeling van de verkoop onduidelijkheden ontstaan. Uiteindelijk hebben klagers hun opdracht ingetrokken. Klagers verwijten beklaagde dat hij eigenmachtig is opgetreden, zonder overleg akkoord is gegaan met het door de kopers uitgebrachte bod en gebrekkig en ongepast heeft gecommuniceerd. De Raad stelt vast dat beklaagde klaagster tijdens een gesprek heeft beschuldigd van het uiten van onwaarheden. De Raad acht dit voor een NVM-makelaar ongepast gedrag. Voorts heeft beklaagde erkend dat de communicatie m.b.t. de bezichtigingen niet goed is verkopen. Een NVM-makelaar dient zijn opdrachtgever ter voorkoming van misverstanden, onzekerheid of een geschil, bij voorkeur schriftelijk op de hoogte te stellen van al hetgeen van belang is m.b.t. de aan hem verleende opdracht. Daarbij hoort ook de mededeling dat zich een nieuwe gegadigde heeft gemeld voor een bezichtiging, ondanks het feit dat de koopovereenkomst met een eerdere gegadigde al door de verkoper ondertekend is. De klacht is in zoverre gegrond. Download uitspraak (pdf)
Stichting Tuchtrechtspraak NVM
Beslissing van 17 november 2017
Inzake de klacht van
de heer A. en
mevrouw A.,
wonende te S.,
klagers,
tegen
de heer B,
kantoorhoudende te S.,
beklaagde,
In deze beslissing zullen klagers ‘A.’ worden genoemd, beklaagde ‘B’. De Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 22 mei 2017 met bijlage; het emailbericht van 10 maart 2017 met emailberichten en overige bescheiden; de emailberichten van 13 maart 2017, 21 maart 2017 en 27 maart 2017;
– het verweer (toegezonden per email op 12 juli 2017);
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 13 oktober 2017. Verschenen zijn: de heer A., mevrouw A. en de heer B.
2. De feiten
2.1 A. heeft op 26 oktober 2015 aan B een opdracht tot dienstverlening verstrekt met betrekking tot de verkoop van hun woonhuis c.a. (hierna: het woonhuis) aan de [adres]. De vraagprijs was laatstelijk: “bieden vanaf € 375.000,00 kosten koper”.
2.2 A. heeft ten behoeve van de verkoop een nieuwe laminaatvloer in het woonhuis gelegd. In de lijst van zaken is “parketvloer/laminaat” opgenomen onder het kopje “Kan worden overgenomen”. In januari/februari 2017 heeft een aantal gegadigden interesse getoond in koop of huur van het woonhuis. In februari 2017 is een bod gedaan van € 365.000,00 k.k. A. heeft een tegenvoorstel gedaan van € 370.000,00 k.k., exclusief de overname van de laminaatvloer en onder de voorwaarde dat de eigendomsoverdracht zou plaatsvinden op 1 april 2017.
2.3 B heeft op 17 februari 2017 op de voicemail van de telefoon van A. ingesproken, dat de kopers akkoord gingen met een koopprijs van € 370.000,00 k.k., maar inclusief de overname van de laminaatvloer en met als datum voor de overdracht 1 mei 2017.
2.4 Per email van 17 februari 2017 heeft een medewerker van het makelaarskantoor van B (hierna: het makelaarskantoor) A. als volgt bericht:
“Vandaag heeft makelaar [B] de voicemail bij je ingesproken.
De kopers gaan akkoord met een koopsom van € 370.000,-. Hier wordt bij inbegrepen de laminaatvloer. Deze staat nu op ‘kan worden overgenomen’, maar wordt dan aangepast in de lijst van zaken als ‘blijft achter’. De overdracht zal dan plaatsvinde op 1 mei 2017.
De kopers hebben ons gevraagd of het mogelijk is om in april een aantal bomen in de tuin te plaatsen in verband met het plantseizoen.
Graag vernemen wij bij voorkeur per mail of dit akkoord is.”
Diezelfde dag heeft A. geantwoord:
“Volgens mijn informatie hebben wij aangegeven, dat wij akkoord gaan met 370.000,- inclusief vloer en een overdracht per 1 april. Ik heb dit vanochtend nog nadrukkelijk aangegeven bij [B] aangegeven.
Volgens ons is er nog steeds geen overeenstemming. Het zou wel zo fijn zijn als nu ook eens onze kant op wordt bewogen.
Wij gaan niet akkoord met het planten van bomen in april. Als men dat wil, kan dat bij een overdracht per 1 april.”
2.5 Naar aanleiding van die email heeft – in verband met de afwezigheid van B wegens vakantie – een collega-makelaar contact opgenomen met de kopers om te trachten de overdrachtsdatum te vervroegen, maar dat bleek vanwege het verkrijgen van financiering van de koopsom niet haalbaar.
2.6 Op 28 februari 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen A. en B. De bedoeling was dat de koopovereenkomst besproken en ondertekend zou worden. Tijdens dat gesprek hebben partijen over het onderhandelingstraject gesproken. De emoties zijn hoog opgelopen. B heeft onder andere tegen mevrouw A. gezegd: “U verzint dit ter plekke”, waarop zij heeft gereageerd: “Dus u noemt mij een leugenaar?”, waarop B heeft geantwoord: “Als u dat zo wilt noemen”. Daarop is A. boos weggelopen. A. heeft de concept-koopakte meegenomen, deze dezelfde dag nog ondertekend en op het makelaarskantoor afgegeven.
2.7 Per e-mail van 3 maart 2017 heeft een medewerker van het makelaarskantoor A. het volgende bericht:
“De kopers van uw woning, gelegen aan de [adres], hebben het verzoek bij ons neergelegd om de ontbindende voorwaarden met betrekking tot het financieringsvoorbehoud te verplaatsen van 01-04-2017 naar 20-04-2017. Zij zijn in gesprek geweest met de bank en aan de hand hiervan kwamen zij met dit verzoek.
Graag vernemen wij uw reactie.
Tevens hebben de kopers een afspraak voor ondertekening van de koopakte gemaakt op 10-03-2017.”
2.8 Op vrijdag 3 maart 2017 om 17:39 uur heeft A. als volgt gereageerd:
“Ten aanzien van het verzoek om het financieringsvoorbehoud te verplaatsen zullen wij zo spoedig mogelijk reageren.
Wat betreft de ondertekening is het ons opgevallen dat in de koopakte staat dat de kopers binnen vijf werkdagen, nadat wij ondertekend hebben, de koopakte dienen te ondertekenen. Door pas op 10 maart te ondertekenen, ontstaat er een situatie waarbij er wel een erg lange bedenktijd voor de kopers is. Vooral omdat de wettelijke bedenktijd pas ingaat nadat de koopakte door de kopers is ondertekend. Het zou wel zo wenselijk zijn als deze bepaling in de koopakte wordt nagekomen.
Als het niet mogelijk is om eerder te tekenen zouden wij graag een opgave ontvangen van de reden van de vertraging. Daarnaast zouden wij graag van u vernemen of er in de voorliggende periode nog aanvragen voor bezichtigingen zijn geweest.”
2.9 Een medewerker van het makelaarskantoor heeft per e-mail van 6 maart 2017 als volgt geantwoord:
“Dank voor uw bericht.
Wij wachten uw reactie af betreffende het financieringsvoorbehoud.
De kopers waren helaas niet in de gelegenheid om eerder te ondertekenen.
Er is nog een bezichtigingsaanvraag gekomen. Wij noteren de gegevens van deze mensen.
Vertrouwende u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.”
2.10 A. hebben daarop een brief met de volgende inhoud aan het makelaarskantoor toegezonden:
“Betreft: voorbehoud
Geachte heer/mevrouw,
Op 6 maart 2017 heeft u per e-mail aangegeven dat de kopers van de [adres] niet eerder dan 10 maart 2017 in de gelegenheid zijn om de koopakte te tekenen.
De koopakte is door ons ondertekend op 28 februari 2017. Uit artikel 18 van de koopovereenkomst blijkt dat beide partijen binnen vijf werkdagen nadat de eerste partij heeft ondertekend tot ondertekening moeten zijn overgegaan. Indien dat niet het geval is, kan de partij die als eerste ondertekend een beroep doen op het omschreven voorbehoud.
Door middel van dit schrijven delen wij u mede dat wij een beroep doen op het betreffende voorbehoud en verzoeken wij u dit mede te delen aan de kopers. Indien de betreffende kopers alsnog tot ondertekening wensen over te gaan, vernemen wij dat graag van u.
Daarnaast verzoeken wij u de aanvragen voor bezichtigingen te honoreren en op de kortst mogelijke termijn doorgang te laten vinden.”
2.11 B reageert daarop als volgt per e-mail van 7 maart 2017:
“Uw email met bijlagen heb ik goed ontvangen. De strekking van uw brief is mij niet geheel duidelijk.
Wij hebben een afspraak gemaakt ter ondertekening van de koopovereenkomst met de koper voor aanstaande vrijdag 10 maart om 15:30 uur.
Dit kwam in hun agenda niet eerder gelegen. Wij hadden dit zelf ook graag eerder willen inplannen.
U geeft in uw brief aan dat u wenst gebruik te maken van uw voorbehoud conform artikel 18.2. omdat de tweede partij, in dit geval de kopers niet binnen vijf werkdagen hebben ondertekend. Vervolgens vraagt u aan ons of de kopers alsnog tot ondertekening wensen over te gaan.
Ja de kopers willen graag ondertekenen, daarvoor is immers de afspraak gemaakt.
Wilt u dat wij de afspraak van aanstaande vrijdag door laat gaan om met de kopers de koopovereenkomst te tekenen? Graag ontvang ik hierover een duidelijk bericht.”
2.12 Op woensdag 8 maart 2017 bericht het makelaarskantoor als volgt:
“Graag vernemen wij op onderstaande mail zo spoedig mogelijk uw reactie.
Tevens zouden de kopers graag nog even met hun kinderen in uw woning willen kijken. Is dit mogelijk a.s. vrijdag rond 17.00 uur?”
2.13 Op woensdag 8 maart 2017 heeft A. het volgende aan B meegedeeld:
“In aanvulling op ons eerder bericht gaan wij ervan uit dat eventuele aanvragen voor bezichtigingen wel gehonoreerd worden, tot het moment dat vaststaat dat de betreffende verkoop wel of geen doorgang vindt.”
2.14 De kopers hebben de koopovereenkomst op 10 maart 2017 ondertekend.
2.15 Het makelaarskantoor heeft een bezichtiging gepland voor 14 maart 2017 om 9.00 uur. A. heeft op die dag om 16.30 uur telefonisch navraag gedaan bij het makelaarskantoor. Aan A. is meegedeeld dat het makelaarskantoor met de gegadigden contact heeft opgenomen omdat de woning onder voorbehoud was verkocht en dat gevraagd is of de bezichtiging nog doorgang moest vinden. Het antwoord was ontkennend, de geplande bezichtiging is vervolgens geannuleerd.
2.16 Op 17 maart 2017 heeft een andere gegadigde A. telefonisch benaderd met het verzoek of het mogelijk was om hun huis te kopen. Deze partij heeft aan A. meegedeeld dat zij op 2 maart 2017 telefonisch contact heeft gehad met de heer B om een afspraak te maken voor een bezichtiging. Op 6 maart 2017 heeft B aan een derde partij bericht:
“Bedankt voor jullie bericht. Mocht de verkoop niet doorgaan, dan neem ik weer contact met jullie op.”
2.17 Op 19 april 2017 heeft het makelaarskantoor op verzoek van de kopers gevraagd om een nader uitstel van de bepalingen met betrekking tot het financieringsvoorbehoud. A. heeft op 20 april 2017 meegedeeld daarmee niet akkoord te gaan.
2.18 Op 24 april 2017 heeft het makelaarskantoor A. gevraagd om mee te delen of de verkoop al dan niet door zou gaan. Op die datum heeft A. de opdracht tot dienstverlening ingetrokken.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende in. B is eigenmachtig opgetreden, is zonder overleg met A. akkoord gegaan met het door de kopers gedane bod en heeft gebrekkig gecommuniceerd. B heeft door zijn uitlatingen in het gesprek van 28 februari 2017 de eer en goede naam van A. aangetast.
3.2 B voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer.
Ik heb niet eigenmachtig gehandeld, maar steeds open gecommuniceerd. A. heeft steeds de keus gehad om al dan niet akkoord te gaan. A. heeft de koopovereenkomst ondertekend. Het verzoek van A. om het woonhuis op 1 april 2017 in eigendom over te dragen aan de kopers heb ik aan de kopers overgebracht; het voorstel bleek niet realistisch. Ik heb geen biedingen van andere gegadigden ontvangen. De inhoud van de email van 7 maart 2017 begreep ik niet, daarom heb ik gevraagd om uitleg. De communicatie met betrekking tot de bezichtiging op 14 maart 2017 is niet goed gegaan.
3.3 Op de stellingen van klager en beklaagde, voor zover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 De Raad beoordeelt allereerst het optreden van B in de onderhandelingsfase in februari 2017. Het staat vast dat B [beklaagde] A. heeft geadviseerd om een nieuwe laminaatvloer te leggen ter bevordering van de verkoop van het woonhuis. Partijen hebben besproken dat geprobeerd zou worden die vloer te laten overnemen door de kopers. Dit zou echter geen breekpunt worden in de onderhandelingen.
4.2 De Raad constateert dat er met betrekking tot de laminaatvloer sprake is geweest van een “spraak”verwarring: mogelijk is de mededeling van B op 17 februari 2017 over het tegenvoorstel van de kopers niet helder geweest omdat dit tegenvoorstel uitsluitend mondeling is overgebracht. Echter, ook de email van A. van 17 februari 2017 is dat niet, nu daarin wordt vermeld “inclusief vloer”. Niet gebleken is, dat B zonder overleg met A. akkoord is gegaan met het tegenvoorstel. In ieder geval heeft e.e.a. er niet toe geleid dat A. heeft afgezien van de ondertekening van de koopovereenkomst. De klacht is in zoverre ongegrond.
4.3 De Raad is met B van oordeel, dat de inhoud van de brief van A. van 6 maart 2017 niet duidelijk is. Nu A. enerzijds een beroep lijken te doen op ontbinding van de overeenkomst, maar anderzijds te verzoeken om bericht indien de kopers wel willen ondertekenen. Deze stellingen zijn onderling tegenstrijdig. Het getuigt van zorgvuldig optreden van een makelaar om bij onduidelijkheden in de instructie van de opdrachtgever te vragen naar diens bedoelingen. De klacht is in zoverre ongegrond.
4.4 De Raad zal vervolgens de klacht beoordelen over de uitlatingen van B tijdens het gesprek met A. op 28 februari 2017. Uit hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard – de Raad verwijst naar hetgeen hiervoor onder 2.6 is vermeld – is komen vast te staan, dat B mevrouw A. heeft beschuldigd van het uiten van onwaarheden. De Raad acht dit voor een NVM-makelaar ongepast gedrag. De klacht is in zoverre gegrond. Niet is gebleken dat B deze uitspraken in het openbaar heeft herhaald. A. is derhalve naar het oordeel van de Raad niet aangetast in hun eer en/of goede naam.
4.5 A. heeft geklaagd over het feit dat B begin maart 2017 niet zorgvuldig heeft gecommuniceerd over bezichtigingen van het woonhuis. B heeft erkend dat de communicatie hierover niet goed is verlopen. De klacht is gegrond. Een NVM-makelaar dient zijn opdrachtgever bij voorkeur schriftelijk ter voorkoming van misverstanden, onzekerheid of een geschil, op de hoogte te stellen van al hetgeen van belang is met betrekking tot de aan hem verleende opdracht. Daarbij hoort ook de mededeling dat een gegadigde zich heeft gemeld voor een bezichtiging, ondanks het feit dat de koopovereenkomst al door de verkoper is ondertekend. Daarop past, alle omstandigheden in aanmerking genomen, de hierna te noemen tuchtrechtelijke sanctie.
4.6 Van een zorgvuldig optreden getuigt de mededeling van de makelaar aan een gegadigde, dat partijen de koopovereenkomst reeds hebben ondertekend. Het kan hem niet worden aangerekend dat de geplande bezichtiging geen doorgang heeft gevonden.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht deels gegrond en deels ongegrond;
legt aan beklaagde de straf op van berisping;
bepaalt dat beklaagde € 2.300,00 zal bijdragen in de kosten van de klachtprocedure, te betalen aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en J. Voorhoeve, lid, op 17 november 2017
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
Lid-secretaris voorzitter