18-26 RvT Noord

NVM Noord 044                    

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

——————————————————————————————————-

geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer A, de heer B, mevrouw C, de heer D, mevrouw D en de heer E

klagers,

tegen

Makelaarskantoor F,

lid van de vereniging, kantoorhoudende te L.

het makelaarskantoor.

1.      Verloop van de procedure:

1.1.    Klagers hebben bij brief van 27 januari 2018 met bijlagen aan de NVM te Nieuwegein een klacht ingediend tegen het makelaarskantoor, door de NVM op 5 maart 2018 aan de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd.

1.2.    Bij brief van 23 maart 2018 met bijlagen heeft de heer G voor het makelaarskantoor verweer gevoerd tegen de klacht.

1.3.    Ter zitting van 18 april 2018 van de Raad van Toezicht zijn verschenen:

–         klagers, met uitzondering van E, voor wie klager A als gemachtigde optreedt;

         –         de heer G.

1.4.   Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Tijdens deze zitting heeft A namens klagers een pleitnotitie overgelegd.

2.      De feiten:

2.1.     Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.

2.2.     Klagers waren allen geïnteresseerd in de aankoop van een woning in een nieuw te bouwen project van 6 woningen met de naam “[project X]” aan [adres]. De projectontwikkelaar/aannemer (verder aangeduid als “de aannemer”), heeft het makelaarskantoor gevraagd te bemiddelen bij de verkoop.

2.3.     Klagers ontvingen een prijslijst die geldig was tot 1 juli 2017. Voorts was aangegeven en werd in de (concept-)overeenkomsten als voorwaarde opgenomen dat pas met de bouw zou worden begonnen als er 5 van de 6 woningen onvoorwaardelijk waren verkocht. Indien dit minimum aantal verkochte woningen niet zou worden behaald, heeft de aannemer de mogelijkheid de koop/aannemingsovereenkomsten te ontbinden.

2.4.     De verkoop van de woningen verliep moeizaam. Na 6 maanden was slechts 1 woning daadwerkelijk verkocht, namelijk aan klager A. Vervolgens heeft de aannemer op 11 oktober 2017 aan het makelaarskantoor verzocht het project uit de verkoop te halen, omdat zich een belegger had gemeld die wellicht alle woningen zou willen kopen. In dit kader heeft het makelaarskantoor onderhandeld met klager A over het ontbinden van zijn koop?/aannemingsovereenkomst in onderling overleg. Daarbij is geen overeenstemming bereikt.

2.5.     Korte tijd later, namelijk op 24 oktober 2017, is het project opnieuw voor gegadigden beschikbaar gekomen en hebben klagers D, B en E aangegeven geïnteresseerd te zijn. Die interesse was op basis van de prijslijst, die geldig was tot 1 juli 2017.

2.6.     Aan klager E is namens het kantoor van de makelaar op 23 november 2017 een bevestigingsmail gezonden inzake de verkoop.

2.7.     Diezelfde dag heeft de aannemer de prijs voor de woningen verhoogd. Het makelaarskantoor heeft vervolgens de verkoopprijzen op de website en Funda aangepast. De aannemer heeft aan de gegadigden laten weten dat zij uit waren gegaan van een oude prijslijst en dat de nieuwe prijslijst per 11 september 2017 was ingegaan en verkoop aan hen alleen kon doorgaan als zij akkoord gingen met de nieuwe prijs. De klagers, tevens gegadigden, hebben dat geweigerd, omdat zij vasthielden aan verkoop op basis van de oude prijslijst. De aannemer wilde vervolgens niet overgaan tot ondertekening van de overeenkomsten met de genoemde gegadigden.

2.8.     Klager E heeft vervolgens elders een andere woning gekocht.

2.9.     Op 15 december 2017 heeft het makelaarskantoor aan klagers bekend gemaakt dat de aannemer opnieuw het voornemen had de woningen aan een particuliere belegger te verkopen, die die woningen vervolgens zou gaan verhuren. Opnieuw is in dat kader toen, wederom zonder resultaat, met klager A gesproken over ontbinding van zijn koop/aannemingsovereenkomst in onderling overleg.

2.10.  Nadat op 19 december 2017 direct telefonisch contact had plaatsgevonden tussen klager A en de aannemer, is de verhouding verslechterd. Direct daarna hebben klagers steun gezocht bij [naam belangengroep], dat gecorrespondeerd heeft met de aannemer.

2.11.  In de periode daarna heeft de aannemer jegens de gegadigden herhaald dat hij bereid was woningen aan hen te verkopen, maar op basis van de nieuwe prijslijsten. De gegadigden hebben dat afgewezen omdat zij aanspraak maakten op aankoop van de betreffende woningen op basis van de oude prijslijsten.

2.12.  Ook begin 2018 is er nog contact geweest tussen betrokkenen, waarbij ook de media zijn betrokken, hetgeen ertoe geleid heeft dat op 19 januari 2018 de aannemer heeft aangegeven met klagers B en D een koop?/aannemingsovereenkomst te willen sluiten op basis van de oude prijslijst. Klager D heeft daarvan afgezien, de overeenkomst van klager B is getekend.

2.13.  De stand van zaken ten tijde van de mondelinge behandeling was dat er slechts 2 van de woningen waren verkocht (namelijk aan klagers A en B), maar dat het als erg onwaarschijnlijk moet worden gekwalificeerd dat er voor het aflopen van de in de koop-/aannemingsovereenkomsten opgenomen termijn voldoende verkopen zullen kunnen worden gerealiseerd dat de bouw doorgang vindt.

3.          De klacht:

3.1.     Klagers verwijten het makelaarskantoor de verkoop van de onderhavige woningen gefrustreerd te hebben, waardoor er aan is bijgedragen dat het hele project hoogstwaarschijnlijk niet doorgaat omdat er te weinig woningen onvoorwaardelijk zijn verkocht. Op een gegeven moment was er sprake van 4 gegadigden, met als gevolg dat er nog maar 1 extra gegadigde gevonden behoefde te worden om de doorgang van het project te verzekeren. Klagers verwijten het makelaarskantoor eraan te hebben bijgedragen dat 2 van deze 4 gegadigden uiteindelijk zijn afgehaakt, waarmee de realisering van het project steeds onwaarschijnlijker werd. Door de steeds wisselende standpunten en gebrekkige communicatie –wel of niet verkopen aan een belegger, welke prijzen gelden- heeft het makelaarskantoor en de betrokken aannemer een slechte reputatie gekregen, hetgeen het vinden van verdere gegadigden bemoeilijkte. Klagers wijzen erop dat de termijn waarbinnen 5 woningen verkocht moeten zijn binnen afzienbare termijn (die niet voor beide klagers-kopers gelijk is) afloopt. Klagers wijzen in dit verband ook op het toedoen van het makelaarskantoor gecreëerde onduidelijkheid over de gehanteerde prijzen. Klagers realiseren zich dat de oorspronkelijke prijslijst weliswaar een gelding had tot 1 juli 2017, maar dat gegadigden D, B en E er op basis van de contacten met het makelaarskantoor van uitgingen dat zij een koop/aannemingsovereenkomst konden aangaan op basis van die oude prijslijst. Naar het oordeel van klagers stond het derhalve het makelaarskantoor en de aannemer niet vrij te weigeren die overeenkomst aan te gaan indien niet hogere prijzen zouden worden gehanteerd, volgens een prijslijst die pas op 23 november 2017 bekend is gemaakt, maar in de visie van de aannemer al per 11 september 2017 zou zijn ingegaan.

3.2.     Klagers zijn van mening dat het makelaarskantoor niet heeft gehandeld conform de Erecode van de NVM met als gevolg dat het vertrouwen van klagers in de gezamenlijke werkwijze van het makelaarskantoor en de aannemer ernstig is geschaad.

4.      Het verweer:

4.1.     Het makelaarskantoor voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

4.2.     Het makelaarskantoor geeft aan dat men de belangen van de opdrachtgever -de aannemer – moest behartigen en niet primair die van klagers als gegadigden/kopers en dus diens beslissingen had te respecteren.

4.3.     Het is duidelijk dat de aannemer niet steeds consequent is geweest in zijn wens om al of niet het complete project aan een belegger te verkopen. Daardoor ontstond een wisselend beeld over de beschikbaarheid van de betreffende woningen voor individuele kopers als klagers. Het betreft hier echter beslissingen van de aannemer, waarnaar het makelaarskantoor zich als opdrachtnemer had te voegen.

4.4.     Hetzelfde geldt voor de weigering van de aannemer om koopovereenkomsten te ondertekenen zonder dat daarin nieuwe, hogere prijzen waren opgenomen. Voorop moet staan dat het de verkoper vrijstaat om de prijzen, waarvoor de woningen verkocht worden, aan te passen. Ook hier dient het makelaarskantoor als opdrachtnemer die beslissing gewoon te respecteren en dat is ook gebeurd, dat wil zeggen vanaf het moment dat het makelaarskantoor door de aannemer daarvan op de hoogte is gebracht.

4.5.     Het makelaarskantoor geeft aan dat het, binnen de hiervoor geschetste grenzen en omstandigheden, te goeder trouw heeft geprobeerd om te komen tot koop?/aannemingsovereenkomsten ten aanzien van het onderhavige project, althans tijdens de periodes dat de aannemer als opdrachtgever dat wenste. Dat het uiteindelijk slechts in twee gevallen tot het daadwerkelijk sluiten van een koop?/aannemingsovereenkomst is gekomen, betreurt het makelaarskantoor, maar hij wijst het verwijt dat dit het gevolg is van zijn optreden van de hand. Naast het feit dat het makelaarskantoor de beslissingen van zijn opdrachtgever had te respecteren, hebben gegadigden zelf de verhoudingen onder druk gezet door [naam belangengroep] en later ook de media in te schakelen. In die periode heeft er ook regelmatig rechtstreeks contact plaatsgevonden tussen klagers en de aannemer. Nog in februari 2018 heeft de aannemer aan klagers A en B laten weten dat de communicatie verder via het makelaarskantoor zou moeten lopen, maar daaraan hebben zij geen gevolg gegeven. Voor zover het project en de reputatie van de projectaannemer en het makelaarskantoor door de hele gang van zaken in diskrediet zijn gebracht, verwijt het makelaarskantoor dat aan klagers, omdat zij degenen zijn die de negatieve publiciteit hebben veroorzaakt.

4.6.     Het makelaarskantoor meent op grond van het vorenstaande dat geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen en dat de klacht ongegrond is.

5.      Beoordeling van het geschil:

5.1.     De klacht richt zich tegen makelaarskantoor F te L.; deze is lid van de NVM en aangesloten bij de afdeling [..]. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.

5.2.     De Raad van Toezicht Noord oordeelt de handelwijze van het makelaarskantoor tegen de achtergrond van het feit dat het opdracht heeft gehad van de aannemer en dus diens belangen primair moest behartigen en niet die van klagers.

5.3.     Het makelaarskantoor wijst erop dat zijn opdrachtgever niet steeds een consistent standpunt heeft ingenomen over de gewenste verkoop van het onderhavige project, hetzij aan privépersonen als klagers, hetzij aan een belegger als project. Ook ten aanzien van de voor de woningen gehanteerde prijzen is niet steeds vanuit de opdrachtgever de gewenste helderheid gegeven, met name nadat een prijslijst per 1 juli 2017 zijn geldigheid had verloren.

5.4.     Dit gezegd zijnde is de Raad van Toezicht Noord van oordeel dat het op de weg van het makelaarskantoor als professional op dit gebied bij uitstek ligt om te zorgen voor een juiste, open en adequate communicatie, desnoods ook door de opdrachtgever hierop aan te spreken. De raad onderschrijft de stelling van alle klagers dat het daaraan heeft ontbroken. In dit verband kent de raad met name belang toe aan de omstandigheid, dat er onzekerheid over de prijzen van de woningen is ontstaan doordat de geldigheidstermijn van de prijslijst verliep en dat, mede door een vanuit het makelaarskantoor verzonden bevestiging, klagers in de veronderstelling raakten dat zij in aanmerking zouden komen voor een koop?/aannemingsovereenkomst tegen de oude prijzen. Waarop de aannemer bleek de koopovereenkomsten alleen te zullen ondertekenen indien de daarin opgenomen prijzen zouden worden verhoogd. Het is juist dat deze beslissing de makelaar niet kan worden toegerekend, maar hem kan verweten worden dat hij, gegeven de afloopdatum van de geldigheid van de prijslijst, verzuimd heeft afdoende te onderzoeken welke prijzen bij de verkoop moesten worden gehanteerd.

5.5.     Uit de stukken blijkt voorts dat vanuit het makelaarskantoor te vaak relatief laat of niet werd gereageerd op verzoeken vanuit klagers. De Raad van Toezicht Noord is dan ook van oordeel dat het, met begrip voor het feit dat het makelaarskantoor de beslissingen van zijn opdrachtgever had te respecteren, heeft ontbroken aan voldoende communicatie, terwijl juist daar een belangrijke rol voor de makelaar ligt.

5.6.     Nu de Raad van Toezicht Noord van oordeel is dat het makelaarskantoor in zijn verweer onvoldoende verklaring of rechtvaardiging geeft voor de onvoldoende communicatie, is de raad van oordeel dat onderdelen 1 en 8 van de Erecode zijn geschonden en dat de klacht gegrond is. De raad zal de maatregel van berisping opleggen.

6.          Uitspraak:

6.1.     Op grond van het voorgaande verklaart de Raad van Toezicht Noord de ingediende klacht gegrond en legt de makelaar de maatregel van berisping op

6.2.     Veroordeelt de makelaar tot betaling van een bedrag van € 2.650,– + 21% btw = € 3.206,50. U ontvangt hiervoor een factuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, nadat de uitspraak onherroepelijk is geworden.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. W.J.B. Cornelissen, voorzitter, C.A. Voogd, makelaar-lid en mr. H.R. Quint/lid, secretaris, op 18 april 2018.

Getekend door de (plaatsvervangend) voorzitter en de secretaris op 18 mei 2018.

mr. W.J.B. Cornelissen                                      mr. H.R. Quint

Voorzitter                                                          Secretaris

Verzonden op … mei 2018.

Essentie

Klagers zijn gegadigden voor een woning in een nieuwbouwproject van 6 woningen, dat zal doorgaan indien 5 van de 6 woningen zijn verkocht. De makelaar bemiddelt bij de verkoop, die moeizaam verloopt. Daarom overweegt de projectontwikkelaar tijdens het proces diverse keren het gehele object in zijn geheel aan een belegger te verkopen. Voorts worden de prijzen tussentijds verhoogd. Ten tijde van het indienen van de klacht waren slechts 2 van de 6 woningen verkocht. De klagers verwijten de makelaar het verkoopproces gefrustreerd te hebben, en op die wijze te hebben bijgedragen aan het niet doorgaan van het project wegens te weinig kopers. De Raad van Toezicht Noord is van oordeel dat, gegeven de wisselende standpunten van zijn opdrachtgever en de tussentijdse prijsaanpassing, het op de weg ligt van de makelaar als professional om de communicatie daarover zorgvuldig te bewaken en in goede banen te leiden. Naar het oordeel van de raad schoot de makelaar hierin tekort. Aldus is de klacht gegrond en legt de raad de makelaar een berisping op.

Trefwoorden