18-29 RvT zuid
Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Onjuiste informatie over de oppervlakte van een nog te bouwen woning. Onjuiste informatie van opdrachtgever ontvangen. Verantwoordelijkheid tegenover derden. Beperkte verkoopopdracht. Klager heeft een nog te bouwen appartement gekocht. Na de aankoop ontdekte klager dat de oppervlakte kleiner was dan door de verkopend makelaar (beklaagde) was aangegeven. Klager verwijt beklaagde onvoldoende zorgvuldig te hebben gehandeld en meent recht te hebben op vergoeding van schade nu hij een kleiner appartement geleverd heeft gekregen dan hij o.g.v. de door beklaagde geleverde informatie mocht verwachten. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijst er op dat hij slechts een zeer beperkte opdracht van de verkoper had gekregen. De Raad overweegt allereerst dat de vraag of klagers schade hebben geleden en zo ja, of die schade door beklaagde moet worden vergoed, niet van tuchtrechtelijke, maar van civielrechtelijke aard is. Niet de Raad, maar de gewone rechter is bevoegd om daarover te oordelen. De Raad stelt voorts vast dat de door beklaagde in de verkoopbrochure en op Funda genoemde maten afwijken van de maten die volgens de aannemer gerealiseerd zouden worden. Dat is niet juist en valt beklaagde te verwijten. Het feit dat de door beklaagde gebruikte brochure en informatie door zijn opdrachtgever werden aangeleverd en dat hij daar op vertrouwde doet daar niet(s) aan af. Het is en blijft de verantwoordelijkheid èn de taak van de NVM-makelaar om de maten van een object –ongeacht of dit reeds is gebouwd of nog in aanbouw is- volgens de in de meetinstructie aangegeven methode, hetzij feitelijk en/of op (bouw)tekening te berekenen en/of te checken en slechts de maten die aldus berekend en/of gecheckt zijn in een brochure, op een website of in mondelinge contacten te noemen. Wellicht ten overvloede wordt daarbij nog opgemerkt dat een makelaar die verantwoordelijkheid c.q. taak niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar gelet op zijn functie als NVM-makelaar in het maatschappelijk verkeer óók ten aanzien van derden-belanghebbenden, zoals (potentiële) kopers, in casu klager, in acht te nemen heeft. Nu beklaagde verder met de totstandkoming van de koopovereenkomst geen enkele bemoeienis heeft gehad, valt beklaagde niet te verwijten dat klager minder vierkante meters geleverd heeft gekregen dan hij gedacht had. Download uitspraak (pdf)
DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN
MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM
————————————————————————————————————————-
Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
De heer W.
wonende aan het adres:
[adres]
klager
Tegen:
De heer X h.o.d.n. [Y] ([kantoornaam])
gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:
[adres]
beklaagde
gemachtigde: mr. C., advocaat te G.
1. Verloop van de procedure
1.1. Bij aan de afdeling NVM Consumentenvoorlichting gezonden e-mails van 15 februari 2018 en daaropvolgend “Klachtformulier” d.d. 27 januari 2018 heeft de heer W., hierna verder te noemen: ”klager”, een klacht ingediend tegen de heer X h.o.d.n [Y] ([kantoornaam]), hierna verder te noemen: “beklaagde” .
1.2. De afdeling NVM Consumentenvoorlichting heeft het klachtdossier voorgelegd aan de Stich-ting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 8 februari 2018 ter be-/afhandeling heeft doorgezonden aan de Raad van Toezicht Zuid.
1.3. Beklaagde heeft op 23 maart 2018 een verweerschrift met bijlagen ingediend.
1.4. De Raad heeft de klacht, wegens plotselinge ontstentenis van het lid Luijks met instemming van partijen in onvolledige samenstelling, op donderdag 5 april 2018 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brieven van 23 februari 2018 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:
– de heer W., klager, en zijn partner mevrouw S.
– de heer X, beklaagde, en zijn raadsman mr. C.
1.8. Tijdens de zitting op 5 april 2018 heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt nader mondeling toegelicht.
1.9. In aansluiting op die zitting heeft klager bij e-mails van respectievelijk 9 en 30 april nog nadere stukken in geding gebracht. Op deze stukken heeft de raadsman van beklaagde bij brief van 14 mei 2018 gereageerd.
1.10. Tenslotte heeft de voltallige Raad de klacht beoordeeld op grond van de door partijen ter zitting gegeven toelichting(en) en de navolgende stukken :
1. Het van de Stichting Tuchtrechtspraak ontvangen, door de afdeling NVM Consumenten-voorlichting samengesteld klachtdossier, waaronder de klachtmail van 20-11-2017 en het klachtformulier van 27-01-2018;
2. Het verweerschrift d.d. 23 maart 2018 met 4 bijlagen van beklaagde;
3. De email d.d 9 april 2018 (16.21 uur) met 3 bijlagen van klager
4. De email d.d 30 april 2018 (20.10 uur) met 7 bijlagen van klager
5. De brief d.d. 14 mei 2018 met 3 bijlagen van de advocaat van beklaagde
2. De feiten
2.1. Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overlegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2. Beklaagde leverde in opdracht en voor rekening van de heer R. diensten bij de verkoop van het 4-kamerappartement met berging en dubbele parkeerplaats in aanbouw aan het adres [adres], kadastraal bekend gem. V., sectie [..], nr […..]. De dienstverlening bleef blijkens opdracht beperkt tot het adverteren en publiceren, onder meer via Funda, van de verkoop van eerder genoemd appartement
2.3. Klager en zijn partner waren geïnteresseerd in dat appartement en hebben, na (door)ver-wijzing door beklaagde, het appartement c.q. het appartementsrecht op 2 mei 2017 gekocht van de heer R. Op diezelfde datum hebben zij ook een eerder door R. met [naam aannemer] gesloten aannemingsovereenkomst van R. overgenomen.
2.4. Het appartementsrecht is bij op 22 juni 2017 ten overstaan van mr. M., notaris te V., verleden akte geleverd en in eigendom overgedragen aan klager en zijn partner.
3. De klacht
3.1. In zijn aan de afdeling NVM Consumentenvoorlichting gezonden klachtmail van 15 februari 2018 stelt klager een klacht in te dienen omdat “….de makelaar zich niet heeft gehouden aan de zorgvuldigheidsplicht”, waartoe klager meer concreet in zijn klachtbrief aanvoert:
a. dat hij destijds “ …..via de makelaar het appartement [adres] (heeft) gekocht op basis van zijn verkoop brochure waarin de makelaar het appartement aanprijst met de volgende maten het terras voor ca.30, het appartement ca. 200 en het dakterras achter ca. 90 vierkante meter. Op de kijkdag van 26-09-2017 bleek echter het terras vóor ca. 28, het appartement ca. 197 en het dakterras achter slechts ca. 70 vierkante meter groot te zijn. Met name de grootte van het dakterras achter viel ons erg tegen, vooral ook omdat dit de reden van de aankoop van het appartement was.”
b. dat hij schade heeft geleden, die, uitgaande van een “..verschil van samen 8.5 m2 woning” en een prijs per m2 van circa € 3.500,00 uitkomt “…op een bedrag van
€ 29.750,00.”
3.2 Tijdens de zitting op 5 april heeft klager onder meer nog opgemerkt dat hij de kwestie met R. en de aannemer heeft proberen te regelen, maar dat zij dat hebben afgewezen.
4. Het verweer
4.1. Uit het verweerschrift, de daarbij behorende bijlagen en nadere stukken leidt de Raad af dat de kern van het verweer van beklaagde, kort en zakelijk samengevat , inhoudt:
a. dat hij “…slechts een zeer beperkte bemiddelingsopdracht heeft gekregen van [R.]. De opdracht strekte zich niet verder uit dan tot het plaatsen van de verkoop-advertentie op Funda met gebruikmaking van informatie die van [R.] zelf afkomstig was…”
b dat hij “…[W.] nimmer heeft gezien of gesproken met betrekking tot de aankoop van het appartement en [W.] heeft [X] ook nooit om iets gevraagd. [W.] heeft de gehele koop rechtstreeks met [R.] zelf afgehandeld. Het is [W.] duidelijk geweest dat [X] niets meer en niets minder heeft gedaan dan het appartement op Funda te zetten en verder niet te bemiddelen voor de verkoper….”
c. dat bij de verkoop-informatie op Funda drie artist-impressions, een situatietekening en twee gevelaanzicht-tekeningen waren gevoegd waaruit de te verwachten maten/maatvoering voldoende duidelijk tot uiting kwamen;
d. dat hij “ …niet klachtwaardig heeft gehandeld omdat het in alle nieuw te bouwen projecten onmogelijk is om de exacte maatvoering van de woning c.q het appartement op te nemen in de verkoopinformatie………….Wanneer de aannemers/ontwikkelaars zich al niet jegens de kopers contractueel verbinden om de in de verkoopbrochure/verkooptekeningen genoemde maatvoering te realiseren, is het evenmin klachtwaardig als de verkopend makelaar dat ook niet doet. De verkopend makelaar heeft immers geen mogelijkheid om het nog te bouwen appartement op te meten.”
4.1. Tijdens de zitting op 5 april 2018 heeft beklaagde nog benadrukt te zijn afgegaan op de door zijn opdrachtgever vervaardigde brochure c.q. verstrekte gegevens.
5. De beoordeling
5.1. De Raad constateert allereerst dat de klacht kennelijk wordt ingegeven door de schade die volgens klager door hem en zijn partner is geleden. Blijkens de klachtbrief, de door klager overgelegde stukken en de mondelinge toelichting daarop, is de klacht dan ook vooral gericht op vergoeding van die schade. Het verweer concentreert zich daar logischerwijs dus óók op.
5.2. De vraag óf klagers als gevolg van het feit dat zij minder vierkante meters woon- en terrasoppervlakte geleverd hebben gekregen dan zij dachten te verkrijgen, daadwerkelijk schade hebben geleden en zo ja, óf en in hoeverre die schade rechtens al dan niet door beklaagde behoort te worden vergoed is niet van tuchtrechtelijke, maar van civielrechtelijke aard. Op grond van de wet is dus niet de Raad, maar slechts de gewone rechter bevoegd om daarover te oordelen.
5.3. De Raad zal daar dan ook geen oordeel over (kunnen) geven en de klacht, voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel over enige mogelijk door klager geleden schade c.q een veroordeling van beklaagde tot betaling van schadevergoeding aan klager niet ontvankelijk verklaren.
5.4. De klacht is echter wél ontvankelijk voor zover die betrekking heeft op het feit dat beklaagde zich volgens klager niet heeft “…gehouden aan de zorgvuldigheidsplicht”, zulks met name door onjuiste informatieverstrekking in de verkoopbrochure en op Funda
5.5. De Raad overweegt wat dat betreft allereerst dat het verweer van beklaagde dat hij slechts een beperkte opdracht had zonder meer faalt. Ingevolge artikel 1 van de Erecode NVM is het
“ … NVM-lid en de NVM-Makelaar/taxateur zich bewust van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening”.
Deze regel geldt algemeen en steeds, dus óók als een makelaar een beperkte opdracht heeft.
5.6. De Raad overweegt wat dat betreft vervolgens dat:
i.) in de als bijlage 1 bij de klachtbrief overgelegde verkoop-brochure uitdrukkelijk een woon-oppervlakte van 200 m2, een oostelijk terras van circa 30 m2 en een zuidwestelijk terras van circa 90 m2 worden genoemd;
ii.) blijkens een op Funda geplaatste tekening (bijlage 3a bij verweerschrift) het zuidwestelijk terras 8.8 X 9.5 meter = 83,6 m2 groot zou zijn;
iii.) uit als bijlage 2 bij de klachtbrief overgelegde mails d. dis. 3 en 6 oktober 2017 van [naam aannemer] daarentegen blijkt , dat die maten volgens de aannemer op grond van de bouwtekening respectievelijk 197 m2, circa 28 m2 en circa 70 m2 (zullen) zijn.
5.7. De Raad concludeert op grond daarvan dat de in de door beklaagde gebruikte verkoopbro-chure genoemde en op de op Funda geplaatste tekening aangegeven maten hoe dan ook ver-schilden van de maten die volgens de aannemer op grond van de maatvoering op de bouw-tekening(en) gerealiseerd zouden worden.
5.8. Dat is niet juist en valt beklaagde naar het oordeel van de Raad ook te verwijten. De door beklaagde aangevoerde omstandigheid dat de door hem gebruikte brochure en informatie door zijn opdrachtgever werden aangeleverd en dat hij daar op vertrouwde doet daar niet(s) af. Die omstandigheid geeft namelijk wel een verklaring, maar geen rechtvaardiging voor het hanteren, noemen en/of publiceren van foutieve maten. Een NVM-makelaar heeft zich immers te houden aan de NVM-Meetinstructie. Dit impliceert dat de makelaar zich er steeds, dus óók als hem door zijn opdrachtgever en/of iemand anders maten van een object worden opge-geven, van dient te vergewissen dat die maten juist zijn. Dit is in casu, zoals beklaagde ter zitting desgevraagd heeft erkend, echter niet gebeurd.
Het feit dat het appartement dat klager kocht nog in aanbouw was maakt dat niet anders. Afgezien van het feit dat in dat geval op (bouw)tekening kan (en moet) worden gemeten, geldt dat als dat onverhoopt toch niet goed zou kunnen er in brochures, publicaties e.d. een voorbehoud ten aanzien van de maten zou kunnen zijn en ook had moeten worden gemaakt.
Tenslotte doet ook de door beklaagde genoemde omstandigheid dat klager de juiste maten had kunnen kennen op zichzelf geen afbreuk aan de verantwoordelijkheid en taak van de makelaar.
Anders gezegd: naar het oordeel van de Raad is en blijft het de verantwoordelijkheid èn de taak van de NVM-makelaar om de maten van een object –ongeacht of dit reeds is gebouwd of nog in aanbouw is- volgens de in de meetinstructie aangegeven methode, hetzij feitelijk en/of op (bouw)tekening te berekenen en/of te checken en slechts de maten die aldus berekend en/of gecheckt zijn in een brochure, op een website of in mondelinge contacten te noemen.
5.9. De Raad merkt daarbij wellicht ten overvloede, doch voor alle duidelijkheid nog op dat een makelaar die verantwoordelijkheid c.q. taak niet alleen ten opzichte van zijn opdrachtgever, maar gelet op zijn functie als NVM-makelaar in het maatschappelijk verkeer óók ten aanzien van derden-belanghebbenden, zoals (potentiële) kopers, in casu klager, in acht te nemen heeft.
5.10. Tenslotte overweegt de Raad ten aanzien van de verkoopbrochure nog dat daarin als NVM verkoopmakelaar “[Y], [kantoornaam]” wordt genoemd. Dat strijdt echter met artikel 10 van de opdracht tot dienstverlening bij verkoop. In zoverre is de verkoop-brochure dus óók niet juist.
5.11. Dat neemt evenwel niet weg dat beklaagde, zoals klager ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk heeft bevestigd, klager voor verder informatie aanstonds heeft doorverwezen naar zijn op-drachtgever R., die vervolgens ook de onderhandeling met klager heeft gevoerd en zelfstandig met klager een koopovereenkomst heeft gesloten. Daarvan uitgaande valt beklaagde dan ook niet te verwijten dat klager minder m2 en met name een minder groot (zuid-westelijk) terras geleverd zou hebben gekregen dan hij dacht geleverd te krijgen. De Raad neemt daarbij nog in aanmerking dat klager enig sluitend bewijs dat dat beklaagde wel zou zijn te verwijten niet heeft geleverd en dergelijk bewijs ook overigens niet is gebleken. In zoverre treft de klacht naar het oordeel van de Raad dan ook geen doel.
5.12. Alles afwegende komt de Raad tot de slotconclusie dat beklaagde bij de uitvoering van de hem verleende opdracht niet de zorgvuldigheid, deskundig- en onafhankelijkheid heeft betracht, die hij volgens artikel 1 Erecode NVM behoorde en behoort te betrachten en is de klacht in zoverre dus gegrond.
5.13. Omdat de klacht gedeeltelijk gegrond is en voor zover de Raad heeft kunnen nagaan aan beklaagde niet eerder een tuchtrechtelijke straf is opgelegd, zal de Raad beklaagde de volgens artikel 31 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM lichtst mogelijke straf van berisping opleggen.
5.14. Uit het oordeel van de Raad volgt dat de kosten van de behandeling van de klachtzaak ingevolge artikel 32 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM in beginsel ten laste van beklaagden komen. De Raad ziet geen reden om in het onderhavige geval van dat beginsel af te wijken.
5.15. Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, de statuten van de NVM en de erecode NVM komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak:
6. Beslissing
De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:
6.1. Verklaart de klacht voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel over schade c.q een veroordeling tot schadevergoeding niet ontvankelijk.
6.2. Verklaart de klacht overigens ontvankelijk en voor zover de klacht betrekking heeft op onzorgvuldige informatieverstrekking ook gegrond.
6.3. Veroordeelt beklaagde om terzake de behandeling van de onderhavige klachtzaak gemaakte kosten een bedrag van € 2.650,00 , exclusief eventuele BTW te betalen. Voor dat bedrag zal beklaagde, nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden, door de Stichting Tuchtrecht-spraak NVM een factuur worden gestuurd, die binnen 14 dagen ná de verzenddatum op de in die factuur omschreven wijze moet worden betaald.
6.4. Verstaat dat ingevolge artikel 17, laatste volzin van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, het klachtgeld ad € 100,00 binnen 4 weken nadat deze uitspraak onherroepelijk is geworden aan klager zal worden gerestitueerd.
Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris, en aldaar ook getekend op donderdag 7 juni 2018.
mr. F.F. Stiekema mr. P.L.J.M. van Dun
voorzitter secretaris
Deze uitspraak is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: donderdag 7 juni 2018
Mededeling van de secretaris:
op grond van artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kunnen zowel klager als beklaagde tegen deze uitspraak
hoger beroep instellen bij de Centrale Raad van Toezicht. Hoger beroep moet worden ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving van hoger beroep, die door het Bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM binnen acht weken na verzending van deze uitspraak moet zijn ontvangen. De kennisgeving van Hoger Beroep kan zowel per post (Postbus 19290, 3501 DG Utrecht) als per email (financieel@tuchtrechtspraaknvm.nl) bij het bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM worden ingediend