18-40 RvT Oost
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding, perikelen bij. In verband met hun echtscheiding hebben klager en zijn toenmalige echtgenote beklaagde ingeschakeld bij de verkoop van hun woning. De verkoop verliep moeizaam en de communicatie tussen de ex-echtelieden verliep slecht. Uiteindelijk heeft geen verkoop aan derden plaatsgevonden maar heeft klager de woning zelf gekocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de begeleiding van de verkoop op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad stelt voorop dat het voor een makelaar extra moeilijk is om in een situatie als de onderhavige op te treden voor twee opdrachtgevers. De Raad is gebleken dat beklaagde naar beste vermogen tegemoet is gekomen aan de reële verwachtingen van zowel klager als diens ex-echtgenote. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Beslissing van 13 april 2018
Inzake de klacht van
De heer A,
wonende te B.,
klager,
tegen
de vennootschap onder firma
Makelaarskantoor X,
kantoorhoudende te D.,
beklaagde,
In deze beslissing zal klager ‘A’ en zal beklaagde ‘X’ worden genoemd. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 20 november 2017 met als bijlagen:
– klachtbrief d.d. 21 augustus 2017;
– brief [beklaagde] d.d. 25 augustus 2017;
– brief 5 juli 2017 van [beklaagde];
– brief d.d. 27 juni 2017 van [beklaagde] (met twee biedingen).
– het verweer van 26 januari 2018 met als bijlagen:
– e-mail 7 juli 2017 om 21:41 uur;
– e-mail 7 juli 2017 om 17:40 uur;
– e-mail 5 juli 2017 om 14:12 uur;
– e-mail 5 juli 2017 om 13:27 uur;
– e-mail 5 juli 2017 om 10:08 uur;
– e-mail 28 juni 2017 om 10:42 uur;
– e-mail 26 juni 2017 om 12:36 uur;
– e-mail 23 juni 2017 om 21:54 uur;
– e-mail 23 juni 2017 om 17:10 uur;
– e-mail 23 juni 2017 om 16:44 uur;
– e-mail 19 oktober 2016 om 18:32 uur;
– e-mail 19 oktober 2016 om 17:30 uur;
– e-mail 19 oktober 2016 om 13:56 uur;
– e-mail 30 juli 2016 om 09:14 uur;
– e-mail 2 mei 2016 om 12:16 uur.
– opdracht tot dienstverlening met betrekking tot [adres], ter zitting overhandigd.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 maart 2018. Verschenen zijn: de heer A bijgestaan door zijn broer B, de heer Y (hierna: “Y”) en de heer Z (hierna: “Z”).
2. De feiten
2.1 A en zijn toenmalige echtgenote mevrouw C (hierna: “ C”) hebben X omstreeks april 2014 een (mondelinge) opdracht tot dienstverlening verstrekt met betrekking tot de verkoop van hun woning c.a. (hierna: “de woning”) aan de [adres]. C heeft de opdracht tot dienstverlening in april 2014 ondertekend. In de opdracht tot dienstverlening is een vraagprijs van € 489.000,00 k.k. genoemd en als courtage een bedrag van 1,4% van de verkoopsom, inclusief BTW vermeld.
2.2 Tussen A en C is in 2015 de echtscheiding uitgesproken. A is in de woning blijven wonen; C is naar elders verhuisd met medeneming van een deel van de inboedel (volgens A meer dan hetgeen tussen partijen was afgesproken). Onbestreden is dat A na het vertrek van C aanzienlijke investeringen heeft moeten doen om de woning verkoopklaar te maken.
2.3 In het kader van de scheiding en deling diende de woning te worden verkocht. De communicatie tussen de beide ex-echtelieden was slecht. De laatst gehanteerde vraagprijs was € 449.000,00 k.k.
2.4 Een aantal gegadigden heeft de woning met medewerking van A bezichtigd. A heeft ondanks herhaald verzoek de opdrachtovereenkomst niet ondertekend.
2.5 X heeft A medio juni 2017 geadviseerd een derde persoon in de arm te nemen, teneinde zich door deze te laten bijstaan. A heeft daarop zijn broer B ingeschakeld.
2.6 In juni 2017 hebben twee gegadigden – uiteindelijk – biedingen ter hoogte van de vraagprijs uitgebracht. De makelaars van deze gegadigden deelden mee dat daaraan de voorwaarde verbonden was dat hun huidige woning eerst verkocht moest zijn.
2.7 A heeft tezamen met zijn broer op 23 juni 2017 een gesprek gehad met X. Daarin zijn deze biedingen ter sprake gekomen. Besproken is dat de door de gegadigden gestelde voorwaarden zouden kunnen betekenen dat de daadwerkelijke verkoop pas op langere termijn gerealiseerd kon worden.
2.8 A heeft vanwege deze beperkende voorwaarden beide biedingen afgewezen. A heeft vervolgens zelf een bod uitgebracht van € 429.000,00 zonder daaraan voorwaarden te verbinden en verzocht aan X dit bod aan C over te brengen.
2.9 C heeft per mail van 23 juni 2017 om 16:44 uur aan Z onder meer het volgende meegedeeld:
“Bedankt voor je email met de heldere uiteenzetting van het voorstel met argumenten van [voornaam van A].
Ook ik, dat zal duidelijk zijn, wil zo snel mogelijk naar een voor beide partijen goede oplossing vinden.
[…]
Nu, na twee en een half jaar, er kopers zijn met een bod boven de vraagprijs is het voor beide partijen de meest logische en eerlijke manier om de verdeling van het huis in gang te zetten.
Ik accepteer dus het aanbod van [voornaam van A] niet en vind zijn argumenten niet relevant.”
2.10 Op 23 juni 2017 om 17:10 uur heeft Z hierop als volgt gereageerd:
“Dag [voornaam van C],
Dank voor jouw snelle reactie, maar dan zal het een gang via de advocaten, mogelijk rechtbank worden, want hier zal [voornaam van A] waarschijnlijk niet mee akkoord gaan. Is jou dat relatief kleine verschil in verkoopopbrengst (lees jouw uitkoopaandeel) je die extra ergernis en kosten waard? Ik heb dit scenario voorbesproken met [voornaam van A] en zijn broer en zij gaan op voorhand niet akkoord en wachten dan een advocatenprocedure af. Eerlijkheidshalve denk ik dat een rechter, als het zover zal komen, eerder zal kiezen voor de zekerheid van uitbetaling van de overwaarde aan jou (ook als is die wat minder), dan voor iets meer met veel meer onzekerheid ivm het voorbehoud verkoop eigenwoning van de kopers.
Maar, het blijft uiteraard jouw beslissing en als je hierbij blijft, en begrijp me goed, daar heb ik geen oordel over, dan zal ik die overbrengen naar [voornaam van A] en wacht dan zijn reactie af volgende week.”
2.11 C heeft hierop als volgt gereageerd bij e-mail van 23 juni 2017 om 21:54 uur:
“Ik zou je willen verzoeken om, ongeacht de reactie van [voornaam van A] – die volgende week wellicht gaat komen – de twee aspirant kopers hun eind voorstel/bod (inclusief condities eventueel op basis van verkoop huidige woning etc.) te laten uitbrengen op korte termijn.
Ik stel voor a.s dinsdag 27 Juni om 12.00 uur.
Ik wil deze biedingen (inclusief voorwaarden) graag per email van je ontvangen.”
2.12 Op 26 juni 2017 heeft Z A en zijn broer bericht dat C het bod van A heeft afgewezen.
2.13 Op maandag 26 juni 2017 om 12.36 uur heeft Z aan C een e-mail met onder meer de volgende inhoud toegezonden:
“Ik heb zowel [voornaam van A] als [voornaam broer van A] gesproken. Zij vinden het vreemd dat jij de aanbieding niet accepteert. [Voornaam A] en [voornaam broer van A] hebben vandaag nog overleg hierover. [Voornaam A] zegt nu aan mij dat als hij verkoopt, hij alles uit de woning gaat halen zoals zonnescherm, beregeningsinstallatie e.d. Ik heb hem gevraagd dat voor mij op papier te zetten zoadat er geen onduidelijkheden gaan ontstaan. Als ik dit heb kan ik pas een aanbieding doen naar de 2 geïnteresseerden. Zij zullen dan een bieding moeten doen op een “uitgekledere woning” en dat moet ik hen wel kenbaar maken.
Overigens gaat [voornaam A] nu betwisten dat hij ons opdracht heeft gegeven tot verkoop omdat hij nooit iets heeft getekend. Echter; hij heeft zelf de opdracht weggegooid zodat dit niet meer te achterhalen is. Ook jouw handtekening is daarmee verdwenen.
Ik hou je wel weer op de hoogte van de ontwikkelingen.”
2.14 Op 27 juni 2017 heeft Z aan A een brief met de volgende inhoud geschreven:
“N.a.v. de impasse betreffende de verkoop van de woning aan de [adres] tussen jou en [voornaam C] en het feit dat er geen overeenkomst tussen jou en [voornaam C] gaat ontstaan op basis van het door jou gedane voorstel en het feit dat je daarop telefonisch meldde dat de woning dan maar verkocht moest worden, hebben we beide geïnteresseerden gevraagd een eindvoorstel te doen met voorwaarden teneinde een situatie voor jullie te scheppen waarop een verkoop wellicht voor jullie vergemakkelijkt kan worden. Uiteraard is ons bekend dat jullie hier beiden een akkoord op moeten geven omdat de woning jullie gezamenlijk eigendom is.
De verkoopsituatie is voor ons niet eenvoudig omdat er geen consensus tussen jou en [voornaam C] is en wij dit proces niet kunnen sturen, niet anders dan een heldere uitgangspositie neer te leggen van 2 potentiële kopers.
Hoe jullie hiermee om gaan is nu aan jullie.”
2.15 De advocaat van C, mr. v. A., heeft op 28 juni 2017 om 10:42 uur aan Z een e-mail gezonden met onder meer de volgende inhoud:
“Van mijn cliënte heb ik begrepen dat u gisteren twee biedingen hebt gekregen. Een van [de heer en mevrouw D] en een van de heer en mevrouw [E]. Deze laatste heeft via hun makelaar € 465.500,- geboden.
Mag ik van u ommegaand vernemen of u al van de makelaar van E hebt vernomen onder welke voorwaarden deze bieding is gedaan?”
2.16 Op 5 juli 2017 om 10:08 uur heeft Z aan C per mail het volgende geschreven:
“Ik heb personalia van de “kopers” ontvangen.
Formeel hebben we nog geen juridisch overeenkomst omdat [voornaam A] als mede eigebnaar zijn akkoord nog niet heeft gegeven. Dat is noodzakelijk om een handtekening te verkrijgen. Ik ga hem een aangetekende brief sturen waarin ik hem meld dat jij akkoord gaat met een bod en de voorwaarden zoals gedaan door dhr. E. Ik verzoek hem hier binnen 5 werkdagen op te reageren.
Indien hij akkoord geeft kan ik een overeenkomst opmaken. Doet hij dat niet dan zal het een zaak voor jouw advocaat worden.
[…].”
2.17 Z heeft op 5 juli 2017 een aangetekende brief aan A gezonden met de volgende inhoud:
“Naar aanleiding van de laatste bezichtigingen zijn er twee biedingen gedaan die ik je heb willen overhandigen. Deze heb je gewijgerd en verscheurd.
Ik stuur je ze hierbij alsnog mee.
[Voornaam C] is akkoord met de bieding van de heer en mevrouw E en wil derhalve
een koopovereenkomst op latten maken door ons om de verkoop te effecturen.
Ik verzoek je dan ook om binnen 5 dagen hierop schriftelijk te reageren of je hiermee akkoord gaat of niet.
[…]”
2.18 Mr. v. A. heeft op 5 juli 2017om 14:12 uur aan Z het volgende geschreven:
“Van mijn cliënt ontving ik uw mail van vandaag (te 10.08 uur). U stelt de personalia van de verkopers ontvangen te hebben en [A] een brief te gaan sturen met een reactietermijn van 5 dagen. Ik verzoek u dit niet te doen c.q. die brief in te trekken.
Ik heb [A] namens mijn cliënte namelijk al op 30 juni 2017 een brief gezonden met de vraag of hij akkoord wenst te gaan met het gedane bod van € 465.500,- door [E]. [A] heeft daarop niet gereageerd en derhalve start ik daarover een kort geding.
[…].”
2.19 Op 7 juli 2017 om 17:40 uur heeft C per mail het volgende aan Z meegedeeld:
“Hierbij deel ik je mede, dat er een deal is gesloten tussen [voornaam A] en mij.
Hij wordt de eigenaar van de woning.
Wil jij de beide bieders hiervan op de hoogte stellen !
Wil je ook de rekening opmaken en die naar een nader te bepalen notaris sturen?
Ik wens je een fijne vakantie en dank je van harte voor alle moeite, die je gedaan hebt om dit huis te verkopen !”
2.20 Z heeft E op 7 juli 2017 meegedeeld dat A in de woning blijft wonen en de verkoop van de baan is.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende in.
X heeft als verkopend makelaar onvoldoende de belangen van A behartigd, omdat:
· na 26 juni 2017 de verkoop van de woning is voortgezet zonder A daarover te berichten;
· A niet is begeleid bij de aankoop van de woning;
· geen rekening is gehouden met het feit dat A de biedingen van de kopers heeft afgewezen vanwege de daaraan verbonden beperkende voorwaarden (onderdeel 1).
Daarnaast klaagt A dat X ten onrechte zijn uitgegaan van een courtage van 1,4%, terwijl een courtage van 1,3% was overeengekomen (onderdeel 2).
3.2 Beklaagde voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer.
De verkoop van de woning was ingewikkeld, omdat A en C geen overeenstemming konden bereiken. Een bod van A werd door C afgewezen. De woning moest daardoor aan derden verkocht worden. A heeft uiteindelijk voor de woning het bedrag betaald dat de hoogste bieder had geboden. De provisie is betaald op basis van 1,4%, zoals ook in de opdracht tot dienstverlening is vermeld. A heeft de opdracht tot dienstverlening niet ondertekend, maar wel actief meegewerkt aan de bezichtigingen van de woning. Er is geen afspraak gemaakt over een courtage van 1,3%.
3.3 Op de stellingen van klager en beklaagde, voorzover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 De Raad stelt op basis van hetgeen door partijen in de stukken en ter zitting naar voren is gebracht het volgende vast. A en zijn toenmalige echtgenote hebben in 2014 X verzocht om te bemiddelen bij de verkoop van hun woning. In de jaren daarna hebben bezichtigingen plaatsgevonden. Tussen A en zijn echtgenote is in 2015 de echtscheiding uitgesproken. Uit de stukken blijkt dat de ex-echtelieden het erover eens waren dat de woning zo spoedig mogelijk verkocht diende te worden en dat de netto opbrengst na aftrek van de helft van alle kosten verbonden aan de verkoop van de woning (makelaar, notaris etc.) bij helfte diende te worden verdeeld. Vast staat ook dat beide ex-echtelieden na de echtscheiding niet meer met elkaar communiceerden.
4.2 Ingevolge artikel 2 van de Erecode NVM is een NVM-lid gehouden naar beste vermogen tegemoet te komen aan de reële verwachtingen die zijn opdrachtgevers van NVM-leden mogen hebben. Hij dient hun belangen te beschermen en te bevorderen.
4.3 De Raad stelt voorop dat het voor een makelaar extra moeilijk is om in een situatie als de onderhavige op te treden voor twee opdrachtgevers. De Raad is van oordeel dat X niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Uit de stukken en hetgeen ter zitting is gesteld is de Raad gebleken, dat X onder meer door het verzoek aan A om een contactpersoon aan te stellen en door A ook mondeling op de hoogte te stellen van de ontwikkelingen rond de verkoop van de woning naar beste vermogen tegemoet is gekomen aan de reële verwachtingen van zowel A als diens ex-echtgenote. Doordat C het bod van A op 23 juni 2017 afwees, restte X geen andere mogelijkheid dan te trachten de woning tegen de hoogst mogelijke prijs aan derden te verkopen. Niet gebleken is dat X A al op 26 juni 2017 in kennis hebben gesteld van het verdere vervolg van de procedure. Hiervan kan X een verwijt worden gemaakt, maar mede gezien de inhoud van de brief van 27 juni 2017 van X aan A is er geen sprake van tuchtrechtelijk laakbaar handelen. Onderdeel 1 van de klacht is ongegrond.
4.4 Ter zitting is komen vast te staan dat A heeft gevraagd om verlaging van de courtage tot 1,3% en dat Y heeft gesteld dat hij daarover overleg zou voeren met Z. A heeft ter zitting verklaard, dat hij niet naar de uitkomst van dat overleg heeft gevraagd, dat de bemiddelingsactiviteiten van X zijn voortgezet met toestemming en medewerking van A en dat de courtage van 1,4% is betaald. De Raad is van oordeel dat onder deze omstandigheden onderdeel 2 van de klacht van A ongegrond is.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en J. Voorhoeve, lid, op april 2018
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
lid-secretaris voorzitter