18-43 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Terugbetaling van onverschuldigd betaalde courtage. Onzorgvuldig optreden. Onvoldoende belangenbehartiging. Beklaagden waren als verkopend makelaar betrokken bij de verkoop van een vijftal objecten van een B.V. (klager). Klager verwijt beklaagden dat zij bij de uitvoering van hun opdracht op diverse punten tekortgeschoten zijn en tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Beklaagden zouden ten onrechte courtage hebben gefactureerd en er zou ten onrechte courtage betaald zijn. De Raad overweegt dat de vraag of courtage al dan niet terecht werd berekend en rechtens al dan niet behoort te worden terugbetaald, niet van tuchtrechtelijke, maar van civielrechtelijke aard is. Op grond van de wet is dan ook niet de Raad, maar de gewone rechter bevoegd om daarover te oordelen. De klacht is, voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel over c.q. een veroordeling van beklaagden tot terugbetaling van courtage, niet ontvankelijk. Voor het overige verklaart de Raad de klacht ongegrond omdat de stellingen van klager niet of onvoldoende zijn komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

(RvTZ20170038)

DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING

VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

————————————————————————————————————————-  

                                                                                                                                                 

Geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[Holding X]

Gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

[adres]

klager

Tegen:

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[makelaarskantoor Y B.V.]

en de heer [Z], als aangesloten NVM-makelaar

verbonden aan [Y B.V.],

gevestigd en kantoorhoudende aan het adres:

beklaagden

gemachtigde: mr. D., als advocaat verbonden aan [bedrijfsnaam] te R.

1.     Verloop van de procedure

1.1.     Bij aan de afdeling NVM Consumentenvoorlichting gezonden brief van 30 juni 2017 met bijlagen en daaropvolgend klachtformulier van 11 december 2017 heeft de heer [A. X] namens de [Holding X], hierna verder te noemen: ”klager”, een klacht
ingediend tegen [makelaarskantoor Y B.V.] en de heer [Z], die als aangesloten NVM-makelaar is verbonden aan [Y], hierna verder te noemen: “beklaagden” .

1.2.     De afdeling NVM Consumentenvoorlichting heeft geen bemiddelingspoging gedaan, maar het klachtdossier conform bij “Klachtformulier” d.d. 11 december 2017 door klager gedaan
verzoek aanstonds doorgezonden aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die het klachtdossier bij e-mail van 10 januari 2018 ter verdere be-/afhandeling heeft overgedragen aan de Raad van Toezicht Zuid.

1.3.     De gemachtigde van beklaagden heeft op 22 februari 2018 een verweerschrift ingediend.

1.4.     In reactie daarop heeft klager op 7 maart 2018 nog een conclusie van repliek ingediend.

1.5.     De Raad heeft de klacht op 15 maart 2018 ter zitting behandeld. Voor die zitting zijn partijen door de secretaris van de Raad bij brief van 23 januari 2018 opgeroepen. Naar aanleiding daarvan zijn ter zitting verschenen en door de Raad gehoord:

            De heer [A. X] namens [Holding X ], klager, en zijn echtgenote

            de heer [Z], mede namens [makelaarskantoor Y], beklaagden, en hun gemachtigde mr. D.

1.6.     Tijdens die zitting heeft ieder van partijen gereageerd op vragen van de Raad en zijn standpunt nader mondeling toegelicht.

1.7.     Tenslotte heeft de Raad de klacht beoordeeld op grond van de door partijen ter zitting gegeven toelichting(en) en de navolgende stukken:

1.     het door de afdeling NVM Consumentenvoorlichting samengesteld dossier, waaronder de klachtbrief d.d. 30 juni 2017.

2.     het verweerschrift d.d. 22 februari 2018 met 33 producties;

3.     de conclusie van repliek d.d. 7 maart 2018.


2.
         De feiten

2.1.     Als gesteld en erkend, althans niet of onvoldoende weersproken en/of op grond van de inhoud van de overlegde stukken, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.

2.2.     Blijkens op of omstreeks 12 december 2013 getekende opdrachtbevestiging trad beklaagde namens en in opdracht van [Holding X] op als verkopend makelaar van een vijftal in de opdrachtbevestiging specifiek genoemde objecten te K. en L.

2.3.     Die opdrachtbevestiging werd namens [Holding X] getekend door een van haar directeuren, de heer [B. X], die blijkens de overgelegde stukken destijds alleen/zelfstandig tot vertegenwoordiging van [Holding X] bevoegd was.

2.4.     Beklaagde heeft de andere directeur van [Holding X] , de heer [A. X], bij email van 22 januari 2014 (15.56 uur) over de aan [makelaarskantoor Y B.V.] verleende de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de objecten te K. en L., alsook de daarvoor te hanteren vraagprijzen geïnformeerd.

2.5.     De Ondernemingskamer van het Hof Amsterdam heeft bij beschikking van 23 oktober 2014 de heren [B. X] en [A. X] met onmiddellijke ingang geschorst als bestuurders van [Holding X] en per 23 oktober 2014, mr. M., advocaat te A., als bestuurder van [Holding X] benoemd.

2.6.     Blijkens beschikking d.d. 29 november 2016 van de Ondernemingskamer Amsterdam is Mr. M. tot en met 28 november 2016 bestuurder van [Holding X] gebleven.

2.7.     De door [Holding X] op 12 december 2013 aan beklaagde gegeven opdracht tot dienstverlening is door mr. M. gecontinueerd.

3.          De klacht

3.1.     In het begin van de aan de afdeling NVM Consumentenvoorlichting gezonden klachtbrief van 30 juni 2017 wordt door klager concreet de navolgende klacht geformuleerd:

              “Wij hebben kennis genomen van de Erecode/gedragscode van Uw vereniging, en zijn van mening dat dhr. [Z] in strijd met deze code handelt. Daarbij komt dat de tijdelijk beheerder van [Holding X] (hierna te noemen de Holding) aan dhr. [Z] onverplicht, ten onrechte en zonder rechtsgrond een bedrag van € 18.755,– heeft overgemaakt van de bankrekening van de Holding, aan courtage over verkoop van twee panden die niet zijn verkocht, alsmede een bedrag van € 6.655,– voor verkoop van een pand dat pas een half jaar na betaling van deze courtage werd getransporteerd.”.

3.2.     In de klachtbrief wordt die klacht verder onderbouwd met een in negen specifieke onderdelen uitgewerkte motivering.

3.3.     Tijdens de zitting op 15 maart 2018 heeft klager het gestelde in de klachtbrief in wezen her-haald en nogmaals benadrukt dat er door [makelaarskantoor Y] ten onrechte courtage is gefactureerd.

4.          Het verweer

4.1.     In het verweerschrift wordt na een opsomming van relevante feiten en omstandigheden, op basis van een uitgebreid, door diverse produkties onderbouwd en op de negen specifieke onderdelen van de klacht gericht verweer, concreet geconcludeerd:

“ ….is [Y] van mening dat alle verwijten die aan zijn adres worden gemaakt iedere feitelijke of juridische grondslag ontberen en dat hij juist wel in het belang van klagers heeft gehandeld. [Y] heeft gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar in gelijke omstandigheden mocht worden verwacht. Gelet op het voorgaande verzoekt [Y] uw Raad de klachten van [A. X] en [Holding X] ongegrond te verklaren“

4.2.     Tijdens de zitting op 15 maart 2018 heeft beklaagde zijn verweer in wezen herhaald, terwijl zijn gemachtigde nog heeft benadrukt dat makelaar [Z] gehandeld heeft conform opdracht en niet in strijd met de erecode en/of enige andere regel en er mitsdien terecht is gefactureerd.

5.          De beoordeling

5.1.     De Raad constateert allereerst dat de klacht in belangrijke mate betrekking heeft op volgens klager ten onterechte door [makelaarskantoor Y B.V.] aan klager gefactureerde en door klager aan [makelaarskantoor Y B.V.] betaalde courtage. Blijkens de klachtbrief, de conclusie van repliek en de toelichting van klager is de klacht dus ook gericht op terugbetaling van courtage.

5.2.     De vraag of courtage al dan niet terecht werd berekend en rechtens al dan niet behoort te worden terugbetaald is niet van tuchtrechtelijke, maar van civielrechtelijke aard. Op grond van de wet is dan ook niet de Raad, maar de gewone rechter bevoegd om daarover te oordelen.

5.3.     Daaruit volgt dat de klacht, voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel over c.q een veroordeling van beklaagden tot terugbetaling van courtage aan klager niet ontvankelijk is.

5.4.     De klacht is echter wél ontvankelijk voor zover die betrekking heeft op het feit dat, zoals klager stelt “..dhr. [Z] van [Y] zich tegenstrijdig aan de Erecode van Uw Vereniging houdt.. ”. Ter onderbouwing van die stelling c.q. klacht geeft klager in zijn klachtbrief van 30 juni 2017
een aantal specifieke redenen.

5.5.     De eerste reden is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat makelaar [Z] de heer [A. X] zou hebben gemeld dat hij door [naam bankinstelling] was aangesteld om de panden van klager in de verkoop te nemen. Klager heeft die stelling echter niet verder met (bewijs)stukken onderbouwd, terwijl uit een door beklaagde bij verweerschrift als productie 5 overgelegde, aan de heer [A. X] gezonden e-mail van 22 januari 2014 met bijlagen onmiskenbaar blijkt dat door de heer [B. X] als statutair bevoegd directeur namens [Holding X] opdracht aan beklaagde werd gegeven. De Raad acht de stelling van klager dat makelaar [Z] de heer [A. X] zou hebben gemeld dat hij door [naam bankinstelling] was aangesteld om de panden van klager in de verkoop te nemen dan ook niet bewezen.
Reeds daarom levert de eerste reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.6.     De tweede reden is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat makelaar [Z] feitelijk niet bijdroeg aan de verkoop van het perceel/pand aan de [adres 1], maar “Vreemd genoeg dhr. [Z] toch de courtage opstreek…”
De Raad constateert wat dat betreft op basis van de stukken en daarop van partijen ter zitting verkregen toelichting(en) allereerst dat makelaar [Z] namens en in opdracht van [Holding X] optrad als verkopend makelaar van [adres 1], dat pand ook verkocht en daarvoor een (concept-)koopovereenkomst opstelde (prod. 8 bij verweerschrift). Makelaar [Z] verrichtte dus onmiskenbaar werkzaamheden tot verkoop van dat pand. De omstandigheid dat het pand later door bemoeienis van de heer [A. X] en de door hem ingeschakelde ”[makelaar W]” alsnog voor een hogere prijs werd verkocht doet daar op zichzelf niets aan af. De Raad neemt daarbij in aanmerking dat beklaagden voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat de lagere prijs (ook) te wijten was aan de houding/stellingname van de heer [A. X] met betrekking tot zijn gebruik en de met het oog op verkoop noodzakelijke ontruiming van het pand.
De Raad constateert voorts dat blijkens de als productie 11 bij verweerschrift overgelegde factuur d.d. 21-11-2014, [makelaarskantoor Y B.V. ] de courtage niet alleen heeft berekend op basis van de door makelaar [Z] oorspronkelijk uit-onderhandelde koopsom, maar
vanwege de bemoeienis van [makelaarskantoor W] ook een korting op de courtage heeft toe-gepast. Beklaagde heeft een en ander ter zitting desgevraagd uitdrukkelijk erkend.
Aldus levert de tweede reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.7.     De derde reden is volgens klager, kort -op basis van de in de klachtbrief van 30 juni 2017 genoemde redenen nrs. 3, 5 en 8- samengevat en zakelijk weergegeven, dat makelaar [Z] bij de verkoop van de panden respectievelijk te K. en die aan de [adres 2] en [adres 3] te L. geen, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met reeds

daarvoor lopende/gevoerde onderhandelingen en die panden uiteindelijk voor te lage prijs heeft verkocht.
De Raad constateert wat dat betreft op basis van de stukken en daarop van partijen ter zitting verkregen toelichting(en) allereerst:

               i.)          dat de respectievelijk te K. en aan [adres 2] en [adres 3] gelegen panden van [Holding X] werden verkocht ná 23 oktober 2014, zijnde de datum waarop de heren [A. X] en [B. X] als bestuurders van voornoemde Holding door de Ondernemingskamer van het Hof Amsterdam werden geschorst en mr. M., advocaat te A., tot (tijdelijk) bestuurder van die Holding werd benoemd;

                             ii.)        dat mr. M. de door de Holding op 12 december 2013 aan [makelaarskantoor Y]  verleende opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de hiervoor genoemde panden onverkort continueerde;

iii.)       dat de hiervoor genoemde panden dus in opdracht en met instemming van de ten tijde van de verkoop bevoegde bestuurder, mr. M., door [makelaarskantoor Y] c.q makelaar [Z] zijn verkocht.

5.8.     Aldus bepaalde/besliste mr. M. uiteindelijk tegen welke prijs en onder welke condities de panden verkocht zouden (kunnen) worden. Mr. M. hield zo ook de uiteindelijke “regie” over de verkoop. Daaruit volgt dat het handelen van beklaagden in beginsel slechts klachtwaardig zou kunnen zijn, indien beklaagden zonder medeweten en/of zonder toe- of instemming van mr. M. gehandeld zouden hebben. Dat beklaagden aldus gehandeld zouden hebben, heeft klager echter niet expliciet gemotiveerd gesteld en ook niet met
(bewijs)stukken gestaafd. Bovendien is uit de stukken en ook overigens niet gebleken, dat mr. M. op enig moment en in enigerlei opzicht klachten zou hebben (gehad) over de werkzaamheden van beklaagden bij/voor de verkoop van de hiervoor genoemde panden. Integendeel, uit de als productie 27 bij verweerschrift door beklaagden overgelegde e-mails blijkt dat beklaagden hun werkzaamheden kennelijk overeenkomstig de hen verleende opdracht èn tot tevredenheid van mr. M. hebben verricht, zodat beklaagden naar zijn oordeel dus ook terecht aanspraak maakten op hen contractueel toekomende courtage.
Derhalve levert de derde reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.9.     De vierde reden is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat makelaar [Z] panden heeft verkocht zonder energielabel.
Daargelaten dat beklaagden daartegen terecht het verweer voeren dat niet de makelaar, maar de verkoper verplicht is om bij verkoop een energielabel te leveren, blijkt uit diverse bij
verweerschrift overgelegde contracten dat de verkoper, in casu [Holding X], zich ervan bewust was te verkopen zónder energielabel. Bovendien blijkt uit de als productie 13 overgelegde stukken dat beklaagden tegen een voornemen tot het opleggen van een last onder dwangsom vanwege de verkoop zonder energielabel adequaat en tijdig hebben geageerd. Kortom, uit de feiten/stukken blijkt niet dat beklaagden incorrect handelden.
Aldus levert de vierde reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.10.  De vijfde reden is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat makelaar [Z] ten behoeve van een door mr. M. tegen de heer [A. X] te voeren (ontruimings)procedure een “valse verklaring” zou hebben afgelegd.
Klager heeft die stelling echter niet verder met (bewijs)stukken onderbouwd, terwijl uit de stukken en ook overigens niet is gebleken dat makelaar [Z] inderdaad een “valse verklaring” zou hebben opgemaakt of afgelegd. De Raad acht dat dus ook niet bewezen.
Reeds daarom levert de vijfde reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.11.  De zesde reden is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat beklaagden geen opleveringsrapport(en) zouden hebben opgemaakt. Klager heeft ook die stelling niet verder met (bewijs)stukken onderbouwd, terwijl beklaagden daarentegen bij verweerschrift als producties 18 en 31 kopie van opleveringsrapporten hebben overgelegd.
Aldus levert de zesde reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.12    De zevende reden tenslotte is volgens klager, kort samengevat en zakelijk weergegeven, dat beklaagden het pand aan [adres 2] weer op hun website te koop zouden hebben gezet. Klager heeft die stelling verder niet onderbouwd en/of met (bewijs)stukken gestaafd, terwijl uit de stukken en ook overigens niet is gebleken dat beklaagden het pand inderdaad op hun website te koop hebben gezet. De Raad acht dat dus ook niet bewezen.
Reeds daarom levert de zevende reden naar het oordeel van de Raad geen grond voor het oordeel dat er sprake is van klachtwaardig handelen.

5.13.  Op grond van vorenstaande overwegingen, alsmede gelet op het Reglement tuchtrechtspraak NVM, de statuten van de NVM en de erecode NVM komt de Raad van Toezicht in deze tot de navolgende uitspraak:

6.      Beslissing

De Raad van Toezicht Zuid van de NVM:

6.1.     Verklaart de klacht voor zover die gericht is op het verkrijgen van een oordeel over c.q een veroordeling tot terugbetaling van courtage niet ontvankelijk.

6.2.     Verklaart de klacht voor het overige ontvankelijk, maar in al zijn onderdelen ongegrond.


Aldus gewezen te Tilburg door mr. F.F. Stiekema, voorzitter, de heer J.G.A.M. Luijks, lid, en mr. P.L.J.M. van Dun, lid tevens secretaris, en aldaar ook getekend op donderdag 7 juni 2018.

mr. F.F. Stiekema                                                                   mr. P.L.J.M. van Dun

voorzitter                                                                                   secretaris

Mededeling van de secretaris:

op grond van artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kunnen zowel klager als beklaagde tegen deze uitspraak
hoger beroep instellen bij de Centrale Raad van Toezicht.
Hoger beroep moet worden ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving van hoger beroep, die door het Bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM binnen acht weken na verzending van deze uitspraak moet zijn ontvangen. De kennisgeving van Hoger Beroep kan zowel per post (Postbus 19290, 3501 DG Utrecht) als per email (financieel@tuchtrechtspraaknvm.nl ) bij het bestuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM worden ingediend

Deze uitspraak is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: donderdag 7 juni 2018