18-44 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste informatie over eigendomssituatie van de tuin. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Drie jaar na de aankoop werd klaagster duidelijk dat de tuin van de woning eigendom van de buurman was en dat het gebruik van de tuin slechts door de buurman gedoogd werd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar bij de aankoop onjuist c.q. onvolledig heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat de door beklaagde in de verkoopbrochure genoemde buitenruimte in werkelijkheid niet, althans niet voor een substantieel deel tot de aangeboden woning behoorde. De omstandigheid dat de kadastrale verdeling van de omgeving om historische redenen een grillige verdeling heeft laten zien, kan de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de makelaar niet opheffen. Integendeel, de Raad meent dat door die omstandigheid alertheid van de makelaar mag worden verwacht. De eventuele afspraken met de opdrachtgever van de makelaar dat bepaalde onderdelen van het verkoopproces niet door beklaagde werden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld de bezichtiging van het object door gegadigden, brengt in de verantwoordelijkheid van de makelaar geen verandering. De klacht is gegrond. Download uitspraak (pdf)
Raad van Toezicht Amsterdam NVM
De loop van de procedure
De Raad heeft kennis genomen van de klacht d.d. 20 november 2017 van mevrouw M. M., wonende te M., hierna te noemen “klaagster”, als ingediend door haar vader en tevens schriftelijk gemachtigde de heer M., eveneens wonende te M. De klacht is ingediend tegen de makelaardij-onderneming [X], lid van de Vereniging, hierna te noemen “beklaagde”. Klaagster heeft bij haar klacht drie bijlagen gevoegd.
Namens beklaagde heeft mr. B., advocaat te A., geantwoord op 16 februari 2018, bij welk antwoord twaalf bijlagen waren gevoegd. Vervolgens heeft klaagster
op deze reactie gerepliceerd op 21 februari 2018, bij welke repliek een bijlage was gevoegd. Hierna heeft beklaagde een dupliek d.d. 7 maart 2018 naar de Raad verzonden, voorzien van drie aanvullende bijlagen.
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 16 mei 2018 waaraan voorafgaand beklaagde de Raad drie aanvullende producties heeft doen toekomen. De gemachtigde van klaagster is ter zitting verschenen. Namens beklaagde was aanwezig mevrouw [Y], werkzaam bij beklaagde, vergezeld door mevrouw mr. A., kantoorgenoot van mr. B.
DE FEITEN
Beklaagde heeft medio 2013 de woning met het adres [adres] te koop aangeboden. In de verkoopbrochure staat onder meer vermeld:
‘Tuin: patio/atrium’
De koopakte voor de woning is op 1 oktober 2013 ondertekend. Hierin wordt het verkochte omschreven als:
‘Het woonhuis, type tussenwoning, met ondergrond, erf, tuin en verdere aanhorigheden.’
Begin augustus 2017 heeft de buurman van klaagster laten weten dat de tuin van hem was en het gebruik daarvan vooralsnog werd gedoogd.
DE KLACHT
Kort samengevat en voor zover van belang heeft klaagster als klacht naar voren gebracht dat beklaagde haar onderzoeksplicht heeft verzaakt door een woning aan te bieden met tuin en/of binnenplaats die geen onderdeel uitmaakt van die woning.
Op grond hiervan meent klaagster dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
HET VERWEER
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal op het verweer worden ingegaan.
DE BEOORDELING
Het standpunt van klager:
Klaagster heeft naar voren gebracht dat in de verkoopbrochure van beklaagde de woning met een tuin annex binnenplaats te koop werd aangeboden terwijl ook de foto’s een dergelijke buitenruimte lieten zien. Klaagster ging er te goeder trouw vanuit dat de informatie van beklaagde juist was. Toen de buurman in augustus 2017 liet weten dat de tuin tot zijn eigendom behoorde, was dit dan ook een grote schok voor klaagster. De buurman gedoogt vooralsnog de situatie. Op dit moment vinden besprekingen met de buurman plaats over een oplossing maar die is nog niet gerealiseerd, en het is de vraag of die er van komt. Klaagster meent als consument erop te mogen vertrouwen dat wat een makelaar verkoopt, overeenstemt met de werkelijkheid. Weliswaar heeft klaagster getracht met beklaagde en haar assuradeur tot een oplossing te komen, maar dat heeft ook niet tot resultaat geleid. Het is om deze redenen dat thans de Raad op basis van de ingediende klacht wordt verzocht te komen tot een uitspraak.
Het standpunt van beklaagde:
Beklaagde heeft als verweer naar voren gebracht dat de woning een uniek object betreft, te weten een nieuwbouwwoning in de historische binnenstad van M. Beklaagde is achteraf gebleken dat de verkopers, die de woning ook hebben gebouwd, bij de bouw met de buurman hebben afgesproken dat zij een gedeelte van zijn perceel bij de tuin van de woning mogen betrekken. In ruil hiervoor zouden de verkopers voor een visueel duidelijke erfafscheiding zorgen in de vorm van een gemetselde muur .Weliswaar is die muur geplaatst, maar in tegenstelling tot wat de verkopers dachten, hebben zij niet de eigendom van het stukje grond verkregen. De afspraken tussen die partijen zijn niet op schrift gesteld. De buurman stelt zich op het standpunt dat het stukje grond enkel in gebruik is gegeven en niet is overgedragen. De verkopers hebben beklaagde niet geïnformeerd over deze gang van zaken waardoor zij op het verkeerde been is gezet. De woning en de tuin worden sinds de bouw zonder problemen gebruikt. De tuin vormt, door de muur, visueel één geheel met de woning. De kadastrale kaart van het centrum van M. is een onoverzichtelijke lappendeken van perceelnummers met gebouwcontouren die daar kriskras doorheen lopen. Voor beklaagde is er geen aanleiding geweest om te vermoeden dat de feitelijke situatie af zou kunnen wijken van de kadastrale kaart. Het is om deze reden dat in de verkoopbrochure van beklaagde aan deze omstandigheid geen specifieke aandacht is besteed. De klacht van klaagster is vier jaar na de verkoop ingediend en is voor beklaagde als een volstrekte verrassing gekomen. Beklaagde vraagt zich af of klaagster niet te laat is met haar klacht. Op 18 augustus 2017 heeft beklaagde tezamen met klaagster de situatie ter plaatse bekeken. Beklaagde heeft daarbij geconstateerd dat er inderdaad sprake is van een afwijking tussen de feitelijke en kadastrale situatie. Beklaagde betreurt de onderhavige klacht nu zij zich, net als alle overige betrokkenen bij de verkoop, van geen kwaad bewust is. Beklaagde betwist dat zij tuchtrechtelijk verwijtbaar zou hebben gehandeld nu beklaagde op de informatie van haar opdrachtgever mag vertrouwen, tenzij er een reden is om daar aan te twijfelen. Daarvan was in het onderhavige geval geen sprake. Evenmin mag vergeten worden dat de woning wel degelijk over een tuin c.q. een binnenplaats beschikt, zij het van geringe omvang. Niet onbelangrijk voor de vraag hoe de klacht moet worden gewogen, is de omstandigheid dat het hier een “beknopte” opdracht aan beklaagde betrof in die zin dat de bezichtigingen van de woning niet door beklaagde werden verzorgd. Verder klemt dat klaagster nog steeds over het gebruik van het resterende deel van de tuin c.q. buitenplaats beschikt. Beklaagde meent dat niet kan worden gesteld dat beklaagde niet als een redelijk handelend en redelijk bekwaam makelaar destijds heeft gehandeld. Het bewijs daarvoor is dat in de taxatie die in opdracht van beklaagde na aankoop is verricht in het kader van de financiering van de aankoop, de betreffende taxateur de afwijking evenmin heeft geconstateerd.
De overwegingen van de Raad:
De Raad overweegt in de eerste plaats dat onbestreden klaagster niet eerder dan in 2017 is geconfronteerd met het feit dat de buitenruimte niet tot de woning behoort. Zij heeft zich in ieder geval binnen redelijke termijn tot de Raad gewend. De klacht is dan ook niet verjaard en klaagster kan daarin worden ontvangen
De Raad overweegt vervolgens dat in Regel 1 van de Erecode is bepaald dat de makelaar zijn functie onder meer deskundig dient uit te oefenen en in zijn communicatie waakt voor onjuiste beeldvorming over zaken en rechten.
Uitgangspunt is dat een makelaar zich naar behoren moet overtuigen van de juistheid van de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van het aangeboden object, omdat derden in beginsel op de inhoud daarvan moeten kunnen afgaan bij het nemen van een aankoopbeslissing. Het behoort tot de taak van de verkopende makelaar om te vermijden, dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden verwachtingen worden gewekt, waarvan later blijkt dat daarvoor geen of onvoldoende grond bestaat. Indien de makelaar bij de samenstelling van de brochure is afgegaan op mededelingen van zijn opdrachtgever, dan behoort het tot zijn taak om deze informatie op juistheid te verifiëren voor zover dat redelijkerwijs mogelijk is. Indien daartoe niet de mogelijkheid bestaat, dient de makelaar in de tekst van de brochure ondubbelzinnig tot uitdrukking te brengen dat de desbetreffende informatie afkomstig is van de opdrachtgever.
In het onderhavige geval is gebleken dat de in de verkoopbrochure genoemde buitenruimte niet, althans niet voor een substantieel deel, tot het te koop aangeboden woonhuis behoorde. In de Raad ambtshalve bekende informatie uit het uitwisselingssysteem van de NVM is met betrekking tot het object een perceeloppervlakte van 33m² vermeld. Beklaagde heeft erkend dit voorafgaand aan het opstellen van de verkoopdocumentatie en/of het opstellen van de koopovereenkomst niet te hebben gecontroleerd.
In tegenstelling tot wat is door de makelaar is aangevoerd, kan de omstandigheid dat de kadastrale verdeling van de omgeving van het desbetreffende object om historische redenen een grillige verdeling heeft laten zien, de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de makelaar niet opheffen. Integendeel, de Raad meent dat door die omstandigheid de alertheid van de makelaar mag worden verwacht.
De eventuele afspraken met de opdrachtgever van de makelaar dat bepaalde onderdelen van het verkoopproces niet door beklaagde werden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld de bezichtiging van het object door gegadigden, brengt in de verantwoordelijkheid van de makelaar geen verandering.
De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde in haar handelwijze tekort is geschoten in tuchtrechtelijke zin. De klacht is derhalve gegrond.
DE BESLISSING VAN DE RAAD
Nu de Raad hierboven bij de beoordeling van de klacht tot het oordeel is gekomen dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klager tegen beklaagde gegrond.
Ingevolge artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars. Gelet op de gegrondheid van de klacht is in beginsel een maatregel geboden.
De Raad overweegt dat bij gegrondverklaring van een klacht in beginsel een maatregel op zijn plaats is. De Raad legt beklaagde de maatregel op van berisping.
Tevens bepaalt de Raad dat beklaagde, met inachtneming van artikel 32 van het Reglement Tuchtrechtspraak, de op deze procedure gevallen kosten dient te voldoen. Dit betekent dat beklaagde een bedrag van € 2.675,= en het bedrag aan BTW van 21% hierover derhalve € 561,75, in totaal € 3.236,75 dient te voldoen. Hiertoe volgt een factuur aan beklaagde van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM nadat de uitspraak onherroepelijk is geworden.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de NVM, Mr. J.P. van Harseler, G.W.J.M. van den Putten en Mr R. Vos, op 16 mei 2018,
Mr. J.P. van Harseler, Voorzitter
Mr R. Vos, Secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden door middel van een schriftelijke kennisgeving in beroep komen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Postbus 19290 te 3501 DG Utrecht. Onder schriftelijke kennisgeving wordt in dit artikel mede verstaan een kennisgeving per e-mail gestuurd naar het daartoe bestemde e-mailadres van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, te weten secretarieel@tuchtrechtspraaknvm.nl.