18-46 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Verjaring. Onheuse bejegening. Schofferende behandeling. Beklaagde heeft in 2003 een bedrijfsruimte gekocht en heeft in die ruimte zijn kantoor gevestigd. De verkoper bleef eigenaar van de boven het kantoor gelegen woning en ook van het naastgelegen winkelpand. Klager bewoont de bovenwoning. In de af te sluiten nis tussen het winkelpand en het kantoor van beklaagde waren door klager en beklaagde goederen opgeslagen. Klager verwijt beklaagde dat hij hem in 2003, n.a.v. een lekkage, schofferend behandeld heeft. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij goederen van klager uit de nis heeft ontvreemd dan wel het mogelijk heeft gemaakt dat deze goederen werden ontvreemd. Nu de door klager gestelde wijze van bejegening bijna 15 jaren geleden heeft plaatsgevonden, kan de Raad deze klacht niet meer beoordelen. De Raad hanteert een verjaringstermijn van 5 jaren, te rekenen vanaf het plaatsvinden van de gewraakte handeling. Klager is dan ook wegens tijdsverloop niet ontvankelijk in dit onderdeel van zijn klacht. Het voorval rond het ontruimen van de berging heeft zich voorgedaan in 2014. Nu de lezingen van beide partijen omtrent dit klachtonderdeel uiteenlopen kan de Raad hierover geen oordeel vellen. Download uitspraak (pdf)
Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM
—————————————————————————————————
32/17 DE LOOP VAN DE PROCEDURE
De Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer B. (hierna te noemen: klager), gericht tegen de heer [X], (hierna: beklaagde), aangeslotene bij de Vereniging.
De klacht is door klager ingediend bij schriftuur van 8 december 2017 met 42 bijlagen. Beklaagde heeft op de klacht gereageerd bij e-mail van 9 januari 2018.
Vervolgens heeft klager zijn standpunt nader toegelicht bij schriftuur van 15 januari 2018, voorzien van de producties 43 en 44, waarna door beklaagde nog is gereageerd bij ongedateerde schriftuur. Bij brief van 14 mei 2018 heeft klager nog de producties 45 en 46 overgelegd.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
Ter zitting van de Raad, gehouden op 23 mei 2018, zijn klager en beklaagde in persoon verschenen. Beklaagde is verschenen in het gezelschap van mevrouw [Y].
DE FEITEN
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.
– Beklaagde heeft het appartementsrecht, zijnde een winkelruimte, gelegen aan [adres 1] omstreeks het jaar 2003 gekocht van de heer H. Beklaagde heeft in het gekochte zijn makelaarskantoor gevestigd. De heer H. heeft thans nog een tweede winkel in eigendom, gelegen naast de door hem aan beklaagde verkochte winkel, te weten [adres 2]. Beklaagde en de heer H. zijn de twee leden van de VvE [Z] [adres 1] en [adres 2], een ondersplitsing van de VvE [adres 3]. Klager bewoont het appartement, gelegen boven de door beklaagde gekochte winkel.
– Kort nadat beklaagde de winkel heeft gekocht, deed zich daarin een ernstige lekkage voor. Beklaagde heeft hierop klager aangesproken in zijn hoedanigheid van eigenaar/bewoner van het boven de winkel gelegen appartement.
– Tussen de destijds door beklaagde gekochte winkel en de winkel die in eigendom bij de heer H. is gebleven bevindt zich een nis, die niet tot een van beide winkels behoort.
Deze nis is destijds door de heer H. met een deur afgesloten. De aldus afgesloten ruimte werd sindsdien gebruikt als berging voor de beide winkels.
– In of omstreeks het jaar 2014 heeft beklaagde zijn winkel verhuurd aan een derde. Beklaagde heeft aan zijn huurder laten weten dat deze, tezamen met de heer H., de ruimte in de nis mocht gebruiken zolang de Vereniging van Eigenaars dit goed vond. In de bewuste nis bevonden zich ook goederen die aan klager toebehoorden.
– In verband met enkele werkzaamheden die in de nis en in de door beklaagde verhuurde winkel uitgevoerd dienden te worden heeft beklaagde klager verzocht zijn goederen uit de nis te verwijderen.
Klager heeft op 27 december 2014 aangifte bij de politie gedaan van de diefstal van zijn persoonlijke goederen uit de nis, welke diefstal in de middag van 1 november 2014 zou hebben plaatsgevonden.
DE KLACHT
De klacht van klager – zoals door hem ter zitting aangegeven – valt in twee onderdelen uiteen en houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt doordat hij:
a. meermalen door beklaagde is geschoffeerd, waaronder in of omstreeks het jaar 2003, toen beklaagde de lekkage in zijn winkel had geconstateerd. Klager stelt dat beklaagde hem bij die gelegenheid heeft uitgekafferd.
b. goederen van klager uit de eerderbedoelde nis heeft ontvreemd dan wel het mogelijk heeft gemaakt dat deze goederen werden ontvreemd.
HET VERWEER
Beklaagde heeft zich als volgt verweerd.
Klachtonderdeel a
Beklaagde stelt dat hij klager in zijn hoedanigheid van eigenaar van het bovengelegen appartement alsook in zijn hoedanigheid van bestuurder van de VvE meermalen attent heeft gemaakt op de lekkage die zich in de door beklaagde gekochte winkel voordeed. Beklaagde ontkent dat hij daarbij klager onheus heeft bejegend.
Klachtonderdeel b
Beklaagde heeft aangegeven dat de nis tussen de beide winkels, welke nis gemeenschappelijke ruimte betrof, destijds door de heer H. met toestemming van de Vereniging van Eigenaars is afgesloten, waarna de nis ook alleen door de heer H. werd gebruikt en vervolgens, na aankoop door beklaagde van een der winkels, ook door beklaagde. Klager zou op enig moment ook over een sleutel van de toegangsdeur tot de nis hebben beschikt en hij heeft daarin persoonlijke goederen opgeslagen.
Omstreeks het jaar 2014 dienden er werkzaamheden in en om de winkel van beklaagde te worden uitgevoerd. Beklaagde heeft in dat kader aan de bouwvakkers toestemming gegeven hun zaken tijdens die werkzaamheden in de nis op te slaan, nadat hij tevoren klager had verzocht zijn goederen uit de nis te verwijderen.
DE BEOORDELING
Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.
Klachtonderdeel a.
De enige concrete klacht die de Raad heeft kunnen opmaken uit het betoog van klager is die welke betrekking heeft op de schofferende behandeling die hij naar hij stelt in 2003 van de zijde van beklaagde heeft ondervonden.
Nu deze door klager gestelde wijze van bejegening bijna 15 jaren geleden heeft plaatsgevonden, kan de Raad deze klacht niet meer beoordelen. De Raad hanteert een verjaringstermijn van 5 jaren, te rekenen vanaf het plaatsvinden van de gewraakte handeling.
Klager is dan ook wegens tijdsverloop niet ontvankelijk in dit onderdeel van zijn klacht.
Klachtonderdeel b
Het voorval rond het ontruimen van de berging heeft zich voorgedaan in 2014. Nu de lezingen van beide partijen omtrent dit klachtonderdeel uiteenlopen kan de Raad hierover geen oordeel vellen.
Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM,
mr. J.P. van Harseler, M.P. de Groot en mevrouw mr. J.M. Bakx-van den Anker, op 5 juli 2018.
J.P. van Harseler, voorzitter
J.M. Bakx-van den Anker, secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht. Hoger beroep wordt ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Postbus 19290 te 3501 DG Utrecht. Onder schriftelijke kennisgeving wordt in dit artikel mede verstaan een kennisgeving per e-mail gestuurd naar het daartoe bestemde e-mailadres van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, te weten secretarieel@tuchtrechtspraaknvm.nl.