18-54 RvT Noord

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verlaging overeengekomen koopprijs met bedrag ter hoogte van de courtage; daarnaast aparte afspraak dat bedrag ter hoogte van de courtage direct door de koper aan de verkoper wordt betaald. Misleiding fiscus. Ongepast optreden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde heeft aangegeven dat een bod voor de verkoopster alleen acceptabel zou zijn als daarmee de hypotheek zou kunnen worden afgelost en de courtage van beklaagde zou kunnen worden betaald. Beklaagde heeft daarbij als optie geschetst om in de koopovereenkomst een lagere koopprijs op te nemen. Klagers zouden zich dan daarnaast verbinden om een bedrag ter hoogte van de courtage aan de verkoopster te betalen zodat de verkoopster daarmee de nota van beklaagde zou kunnen voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat deze constructie erop neerkomt dat door hen een bedrag onder de tafel, dus zwart, aan de verkoopster wordt betaald. Klagers waren niet bereid daaraan mee te werken en zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat beklaagde daarna heeft getracht de verkoop aan hen te blokkeren. De woning is uiteindelijk aan een ander verkocht. De Raad van Toezicht heeft onoverkomelijke bezwaren tegen de door de makelaar aan de koper voorgestelde constructie. Deze constructie strijdt met de wet die immers voorschrijft dat over de totale koopprijs overdrachtsbelasting moet worden betaald. De constructie is kennelijk vooral ingegeven door het belang van de makelaar die discussie met de hypotheekbank over zijn courtagenota wenst te vermijden. Daarmee maakt de makelaar de belangen van klagers als kopers en zijn opdrachtgeefster als verkoopster ondergeschikt aan zijn eigen belang en wordt ook nog jegens de hypotheekbank en de belastingdienst een onjuist beeld geschetst. De tussen partijen overeengekomen koopprijs is immers in feite hoger dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs en dat is het gegeven waarvan de hypotheekbank uitgaat bij het verlenen van toestemming voor de verkoop en royement van de op het object rustende hypotheek. De raad constateert dat klagers terecht bezwaar hadden tegen de voorgestelde constructie en dat dit hun vertrouwen in de makelaar zodanig heeft geschaad dat het de daaropvolgende onderhandelingen heeft overschaduwd. De klacht is dan ook gegrond.  Download uitspraak (pdf)

NVM Noord 047                    

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.

——————————————————————————————————-

geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer K. en

mevrouw A.,

wonende te K.

klagers,

tegen

de heer [X], lid van de vereniging,

kantoorhoudende te E.

de makelaar.

1.      Verloop van de procedure:

1.1.    Klagers hebben bij brief van 19 februari 2018 met bijlagen aan de NVM te Nieuwegein een klacht ingediend tegen de makelaar, door de NVM op 26 april 2018 aan de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd.

1.2.    Bij brief van 16 mei 2018 met bijlagen heeft de makelaar verweer gevoerd tegen de klacht.

1.3.    Ter zitting van 30 mei 2018 van de Raad van Toezicht zijn verschenen:

–         klagers in persoon,
–         de makelaar, vergezeld van mr. M. als zijn gemachtigde.

1.4.   Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.      De feiten:

2.1.     Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.

2.2.     De makelaar heeft op 3 mei 2016 van de eigenaresse van de woning aan [adres] opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verkoop daarvan. De verkoop wilde tot eind 2017 niet erg vlotten.

2.3.     Klagers waren geïnteresseerd in de aankoop van de woning en hebben zich in december 2017 bij de makelaar gemeld. Toevalligerwijze hadden zich ook in november 2017 gegadigden gemeld. Dit is klagers medegedeeld tijdens een bezichtiging op 14 december 2017.

2.4.     Na de bezichtiging hebben klagers een bod gedaan ter hoogte van € 190.000,–.

2.5.     Daaropvolgend hebben partijen telefonisch contact gehad, waarbij door de makelaar is aangegeven dat een bod voor de verkoopster alleen acceptabel zou zijn, als daarmee de hypotheek zou kunnen worden afgelost en de courtagenota van de makelaar zou worden betaald. Eén van de ter zake gevoerde telefoongesprekken is door klagers opgenomen. Daarin geeft de makelaar aan dat zijn courtagenota ca. € 4.000,– zal bedragen. Hij schetst als optie om in de koopovereenkomst een koopprijs op te nemen van € 193.500,–, waarbij klagers zich verbinden om een bedrag van € 4.000,– aan de verkoopster te betalen, zodat die daarmee de courtagenota van de makelaar kan voldoen. De makelaar heeft daarbij vermeld dat dit ook enige overdrachtsbelasting scheelt, omdat de betaling buiten de notaris om gaat.

2.6.     Tussen partijen is uiteindelijk overeenstemming bereikt over een koopprijs van € 198.500,–. Daarop heeft de makelaar een concept koopovereenkomst gemaakt en op 18 januari 2018 per mail aan klagers toegezonden. Daarop is discussie ontstaan over een aantal artikelen in de koopovereenkomst waarna op 28 januari 2018 klagers aan de makelaar hebben doorgegeven dat zij eerst op vakantie zouden gaan en na terugkomst voor de laatste maal zouden overwegen of zij de woning nog willen kopen. Bij gelijke datum hebben klagers een mailbericht aan verkoopster gezonden waarin zij hebben aangegeven niet met bepaalde extra artikelen in de koopovereenkomst akkoord te gaan.

2.7.     In de daaropvolgende periode heeft de makelaar contact gelegd met de eerste gegadigden, met wie overeenstemming is bereikt. Op 9 februari 2018 is een voorwaardelijke koopovereenkomst getekend en daarbij is afgesproken dat de eigendomsoverdracht van de woning zou plaatsvinden op 12 april 2018.

2.8.     Medio februari 2018 heeft opnieuw contact plaatsgevonden tussen klagers en de makelaar. Klagers gaven daarbij aan nog steeds geïnteresseerd te zijn en de makelaar heeft laten weten nog verder te kunnen onderhandelen, omdat de in de vorige alinea genoemde koopovereenkomst nog niet definitief was. Tijdens een bijeenkomst op het kantoor van de makelaar op 28 februari 2018 hebben partijen de koopovereenkomst doorgenomen. De makelaar heeft daarbij aangegeven dat zolang de eerste gegadigden nog niet aan de voorwaarden hebben voldaan, klagers nog mogelijkheden hebben om eigenaar te worden van de woning. De overeenkomst is vervolgens op 28 februari 2018 getekend door verkoopster en klagers, waarbij in artikel 20 is aangegeven dat klagers 2^e kopers zijn.

2.9.     Op 12 maart 2018 hebben de eerste gegadigden alle nog openstaande voorwaarden vervuld en is de koopovereenkomst met hen definitief geworden. Dit heeft de makelaar aan klagers bericht, die vervolgens een klacht bij de Raad van Toezicht Noord hebben ingediend en hun rechtsbijstandsverzekeraar hebben ingeschakeld teneinde de makelaar aansprakelijk te stellen.

3.          De klacht:

3.1.     Klagers verwijten de makelaar dat de telefonisch door de makelaar geschetste constructie erop neerkomt dat door hen een bedrag onder de tafel, dus zwart, aan de verkoopster wordt betaald. Klagers waren niet bereid daaraan mee te werken en zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat daarop de makelaar heeft getracht de verkoop aan hen te blokkeren, met name door een groot aantal (20) artikelen in de koopovereenkomst op te nemen, die niet alleen voor klagers, maar ook voor hun hypotheekbank, niet acceptabel waren.

3.2.     Klagers zijn van oordeel dat deze werkwijze zich niet verdraagt met de normen en waarden, die door de NVM worden gehanteerd.

4.      Het verweer:

4.1.     De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.

4.2.     Voor wat betreft het verwijt dat er een deel van de koopsom “onder de tafel” zou moeten worden betaald, licht de makelaar het volgende toe. Er blijkt in toenemende mate discussie te ontstaan tussen hypotheekbanken en makelaars omtrent de betaling van de courtagenota uit de koopprijs van een woning, waarop ook een hypotheek rust en die mede op verzoek van de bank wordt verkocht. Teneinde de verkoopster die discussie te besparen – de courtagenota moet immers wel betaald worden – heeft de makelaar voorgesteld dat hij zijn courtagenota aan de verkoopster zou zenden, en dat de in de koopovereenkomst op te nemen koopprijs met datzelfde bedrag zou worden verlaagd. Klagers zouden dan als kopers dit bedrag rechtstreeks aan de verkoopster betalen, die dan vervolgens de courtagenota van de makelaar zou kunnen voldoen. Op die wijze wordt geen van de partijen benadeeld en de bedoelde discussie vermeden, omdat de betaling van de courtagenota geheel buiten het zicht van de notaris, die het transport verzorgt, plaatsvindt. Van enige zwarte betaling is daarbij, naar het oordeel van de makelaar, geen sprake, omdat zijn courtagenota gewoon aan alle vereisten voldoet en daarin ook de BTW is opgenomen. Er is slechts sprake van een zeer geringe nadelige consequentie voor de belastingdienst, zijnde een voordeel voor de kopers, omdat over het bedrag van de courtagenota geen overdrachtsbelasting wordt betaald, hetgeen wel het geval zou zijn als de courtagenota was inbegrepen in de koopprijs van de woning, zoals die in de koopovereenkomst is vermeld en in het kader van de afrekening door de notaris uit de verkoopopbrengst zou worden betaald. Het gaat hierbij echter om een gering bedrag van nog geen honderd euro. Aldus kan deze handelwijze naar het oordeel van de makelaar de toets door de tuchtrechter doorstaan.

4.3.     De makelaar stelt dat klagers vanaf het begin is medegedeeld dat er sprake was van een andere, eerdere geïnteresseerde. Uiteraard stond het klagers desondanks vrij om een bod uit te brengen. Met name omdat klagers voor wat betreft de oplevering van de woning flexibeler waren dan de eerste gegadigden, heeft de verkoopster aan klagers de voorkeur gegeven en niet aan de eerste gegadigden. Daarop is overeenstemming bereikt over € 198.500,– als koopprijs en heeft de makelaar een concept koopovereenkomst opgesteld. Toen is discussie ontstaan over de inhoud van de koopovereenkomst, waarmee klagers niet konden instemmen. Toen klagers aangaven pas na hun vakantie te zullen besluiten of zij de woning nog wilden kopen, onder gelijktijdige berichtgeving aan de verkoopster dat de inhoud van de koopovereenkomst niet acceptabel was, stond het de makelaar vrij om met de andere gegadigden in onderhandeling te treden, nu er met klagers geen overeenstemming bestond.

4.4.     Op initiatief van klagers is vervolgens in de tweede helft van februari opnieuw contact geweest omtrent de aankoop van de woning. Gezien het feit dat de eerdere onderhandelingen waren geëindigd met het sluiten van een koopovereenkomst onder voorwaarden, heeft de makelaar vervolgens om een nieuw voorstel van de zijde van klagers gevraagd. Daarop hebben klagers zich tot de NVM gewend en heeft de makelaar zich op het standpunt gesteld dat het klagers vrijstond om een bod op de woning te doen, zolang de reeds gesloten overeenkomst met de andere gegadigden niet definitief is. Aldus is geschied en vervolgens is overeenstemming bereikt. Binnen de daarvoor gestelde termijn zijn echter de voorwaarden van de andere koopovereenkomst vervuld, waardoor die koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers als tweede kopers niet meer kon plaatsvinden. De makelaar heeft dat klagers ook direct bericht.

4.5.     De makelaar meent in zijn communicatie steeds transparant, duidelijk en helder te zijn geweest jegens klagers, met name omtrent hun positie als tweede gegadigde. Ook toen sprake was van een gesloten (voorwaardelijke) koopovereenkomst met de andere gegadigden, heeft de makelaar klagers steeds van hun positie op de hoogte gebracht.

4.6.     De makelaar acht de klacht dan ook ongegrond.

5.      Beoordeling van het geschil:

5.1.     De klacht richt zich tegen makelaar [X], verbonden aan het makelaarskantoor [naam makelaarskantoor] te E.; deze is lid van de NVM en aangesloten bij de afdeling 04 Drenthe. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.

5.2.     De Raad van Toezicht Noord stelt vast dat de makelaar optrad namens de verkoopster van de onderhavige woning en dus primair haar belangen moest behartigen en niet die van klagers.

5.3.     Naar het oordeel van de Raad van Toezicht Noord treft de makelaar geen verwijt rond de gang van zaken rond de onderhandelingen met de beide geïnteresseerden, onder wie klagers. De raad constateert dat in eerste instantie de onderhandelingen door klagers werden afgebroken, omdat zij het niet eens waren met de inhoud van de koopovereenkomst, en in dat kader aangaven dat zij eerst op vakantie zouden gaan en daarna verder wilden zien. De raad onderschrijft de stelling van de makelaar dat hij vanaf dat moment vrij was om contact op te nemen met de andere gegadigden.

5.4.     Naar het oordeel van de Raad van Toezicht Noord heeft de makelaar ook nadat klagers opnieuw contact met hem hadden gezocht, juist gehandeld door duidelijk te maken dat klagers op dat moment tweede kopers waren en dat ook in de concept koopovereenkomst op te nemen. Toen vervolgens de eerste koopovereenkomst definitief werd en verkoop aan klagers niet meer mogelijk was, heeft de makelaar dat ook direct laten weten. Wellicht is dat teleurstellend voor klagers, maar dat kan de makelaar niet worden verweten.

5.5.     De Raad van Toezicht Noord heeft echter onoverkomelijke bezwaren tegen de door de makelaar aan de koper telefonisch voorgestelde constructie om in de koopovereenkomst een lagere koopprijs op te nemen dan overeengekomen, waarbij het verschil door de klagers als kopers rechtstreeks aan de verkoopster zou worden betaald. De raad meent dat deze constructie strijdt met de wet -die immers voorschrijft dat over de totale koopprijs overdrachtsbelasting moet worden betaald- en kennelijk vooral is ingegeven door het belang van de makelaar die discussie met de hypotheekbank over zijn courtagenota wenst te vermijden. Daarmee maakt de makelaar de belangen van klagers als kopers en zijn opdrachtgeefster als verkoopster ondergeschikt aan zijn eigen belang en wordt ook nog jegens de hypotheekbank en de belastingdienst een onjuist beeld geschetst. De tussen partijen overeengekomen koopprijs is immers in feite hoger dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs en dat is het gegeven waarvan de hypotheekbank uitgaat bij het verlenen van toestemming voor de verkoop en royement van de op het object rustende hypotheek. De raad constateert dat klagers terecht bezwaar hadden tegen de voorgestelde constructie en dat dit hun vertrouwen in de makelaar zodanig heeft geschaad dat het de daaropvolgende onderhandelingen heeft overschaduwd.

5.6.     De raad is van oordeel dat door deze handelwijze de makelaar zijn functie niet naar eer en geweten en betrouwbaar heeft uitgeoefend en voorts heeft meegewerkt aan onjuiste beeldvorming over zaken en rechten, met name jegens de hypotheekbank , de belastingdienst en de passerend notaris, omtrent de verkoopprijs van het te verkopen object.

5.7.     Dit levert schending op van artikel 1 van de Erecode NVM. De raad acht de klacht voor dit onderdeel dan ook gegrond.

6.          Uitspraak:

6.1.     Op grond van het voorgaande verklaart de Raad van Toezicht Noord de ingediende klacht gegrond en legt de makelaar de maatregel van berisping op.

6.2.     Veroordeelt de makelaar tot betaling van een bedrag van € 2.650,– + 21% btw = € 3.206,50, te betalen na ontvangst van een factuur van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM en nadat de uitspraak onherroepelijk is geworden.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. U. van Houten, voorzitter, C.A. Voogd, makelaar-lid en mr. H.R. Quint/lid, secretaris, op 30 mei 2018.

Getekend door de (plaatsvervangend) voorzitter en de secretaris op … juni 2018

mr. U. van Houten                                                      mr. H.R. Quint

Voorzitter                                                                   Secretaris

Deze uitspraak is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op: … juni 2018