18-56 RvT Oost

Makelaar inspecteert het object niet zelf. Opname en inspectie door kandidaat register makelaar/taxateur.    Beklaagde heeft een taxatierapport afgegeven dat werd opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering en Nationale Hypotheek Garantie. Het taxatieobject is opgenomen en geïnspecteerd door een medewerker van beklaagde, een kandidaat register makelaar en taxateur. Vervolgens heeft beklaagde het taxatierapport zelf opgesteld en ondertekend. De NVM verwijt beklaagde en haar kantoor dat een taxatierapport is afgegeven zonder dat de woning door een beëdigd en geregistreerd taxateur is opgenomen en zonder dat dit in het taxatierapport is vermeld. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van de klacht het belang van taxaties in het maatschappelijk verkeer voorop moet worden gesteld. Financiers verstrekken doorgaans (soms grote) hypothecaire geldleningen op basis van taxaties. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat de taxatie juist is en op de juiste wijze tot stand is gekomen. Slechts een beëdigd en geregistreerd taxateur mag een taxatie uitvoeren, een kandidaat taxateur mag dit niet. Beklaagde heeft erkend dat zij de woning niet zelf heeft opgenomen en dat daarvan in het rapport geen mededeling is gedaan. Beklaagde heeft ook erkend dat er tussen de opnamedatum en de datum van het uitbrengen van het taxatierapport voldoende tijd en gelegenheid was voor het alsnog door beklaagde zelf bezichtigen van de woning. Beklaagde heeft onzorgvuldig en tuchtrechtelijk klachtwaardig gehandeld. De klacht is gegrond en er is sprake van een ernstig vergrijp.  Download uitspraak (pdf)

Stichting Tuchtrechtspraak NVM

Beslissing van 20 december 2017

Inzake de klacht van

de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM,

gevestigd te Nieuwegein,

klaagster,

tegen

mevrouw [X],

kantoorhoudende te H.o,

en

de besloten vennootschap [makelaarskantoor [Y],

gevestigd te H.,

beklaagden.

In deze beslissing zal klager ‘NVM’ worden genoemd en zullen beklaagden worden aangeduid als ‘[X c.s.]’ (enkelvoud). De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.

1.    Het verloop van de klachtprocedure

Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:

– de klacht van 7 augustus 2017 met bijlagen;

– het verweer van 5 september 2017;

– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2017. Verschenen zijn: mevrouw [X] en de heren C.  en mr. T. (resp. voorzitter en secretaris van de Commissie Lidmaatschapszaken NVM).

 

 

2.    De feiten

2.1      Op 21 november 2016 heeft [X c.s.] een taxatierapport uitgebracht met betrekking tot een hoekwoning, gelegen aan de [adres] met het doel de marktwaarde ervan te doen vaststellen ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering en Nationale Hypotheek Garantie. De bepalingen van het Normblad Taxatierapport Financiering woonruimte, hierna: “het Normblad”, zijn op de taxatie van toepassing. Het Normblad is aan de taxatie gehecht.

2.2       In het Normblad is onder meer bepaald:

“INLEIDING

Dit normblad is van toepassing voor zover niet nadrukkelijk in het rapport anders is vermeld.

[…..]

 

AANSPRAKELIJKHEID

De taxatie is uitsluitend bestemd voor genoemd doel en genoemde opdrachtgever. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en de financiële instelling die op basis van dit rapport het object heeft gefinancierd.

 

[…..]

 

OMSCHRIJVING OBJECT EN OMGEVING

De taxateur verstrekt de opdrachtgever een beeld van het object (intern en extern) en zijn omgeving. De informatie wordt gegeven op basis van visuele waarneming door en plaatselijke bekendheid van de taxateur.

 

[…..]

 

ONDERHOUDSTOESTAND

Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een beeld van de onderhoudstoestand van het object. Dit gebeurt op basis van een visuele – steekproefsgewijze – inspectie.”

2.3      Op 16 november 2016 heeft beklaagdes medewerker [Z], kandidaat register makelaar en taxateur, het taxatieobject opgenomen en geïnspecteerd. [X] heeft het taxatierapport opgesteld en ondertekend.

3.    De klacht en het verweer

3.1      De klacht houdt in – samengevat en zakelijk weergegeven – dat [X c.s.] onzorgvuldig en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld doordat een taxatierapport betreffende de onder 2.1 omschreven hoekwoning is uitgebracht zonder dat een geregistreerde of beëdigd taxateur het te taxeren object zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en zonder dat dit in het taxatierapport is vermeld.

3.2      [X c.s.] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer.  [X c.s.] erkent dat [X] het object niet zelf van binnen heeft geïnspecteerd c.q. opgenomen, volgens [X c.s.] vanwege grote tijdsdruk. [X c.s.] erkent dat dit in strijd met de regels is. Het nalaten van de vermelding dat de woning niet door [X] zelf is geïnspecteerd is niet bewust gebeurd. [X] is goed bekend met de woningen aan deze straat. Zij heeft het rapport zelf uitgewerkt, waarbij zij gebruik heeft gemaakt van de foto’s en de informatie van haar collega.

4.    De beoordeling van de klacht

4.1      Bij de beoordeling van de klacht moet het belang van taxaties in het maatschappelijk verkeer worden vooropgesteld. Financiers verstrekken doorgaans (soms grote) hypothecaire geldleningen op basis van taxaties. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat de taxatie juist is en op de juiste wijze tot stand is gekomen. In het Normblad zijn ter bevordering van de kwaliteit van de taxatie daarom nadere regels gesteld.

4.2      [X c.s.] heeft erkend dat het object niet door [X] is opgenomen en geïnspecteerd. Dit is in afwijking van hetgeen in het Normblad is voorgeschreven. Slechts een beëdigd en geregistreerd taxateur mag een taxatie uitvoeren, een kandidaat taxateur mag dit niet.

4.3      [X c.s.] heeft erkend dat in het taxatierapport geen mededeling is gedaan van het feit dat [X] niet zelf de woning heeft opgenomen. [X c.s.] heeft ter zitting erkend dat er tussen de opnamedatum en de datum van het uitbrengen van het taxatierapport voldoende tijd en gelegenheid was voor het alsnog door [X] zelf bezichtigen van de woning.

4.4      [X c.s.] heeft onzorgvuldig en tuchtrechtelijk klachtwaardig gehandeld. De klacht is gegrond. Er is sprake van een ernstig vergrijp. De Raad heeft geen concrete aanwijzing dat [X c.s.] vaker op een dergelijke wijze heeft gehandeld en acht daarom de navolgende boete passend.

 

5.    De beslissing

De Raad:

verklaart de klacht gegrond;

legt aan beklaagden een boete op van € 750,00, des dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd, te betalen aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM;

bepaalt dat beklaagden € 2.300,00 zullen bijdragen in de kosten van de klachtprocedure, des dat de een betalende de ander daarvan zal zijn bevrijd, te betalen aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM.

Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en E. Getreuer, lid, op 20 december 2017

mr. M.A.A. Gockel-Gieskes                                     mr. O. Nijhuis

Lid-secretaris                                                      voorzitter