18-57 RvT Oost
Taxatie in het kader van echtscheiding. Onjuiste taxatiewaarde. Te trage uitvoering van de opdracht. Onafhankelijkheid. Teruggeven van de opdracht. Klager heeft in 2014 via beklaagde een woning gekocht. Begin december 2016 heeft klager i.v.m. zijn echtscheiding aan beklaagde gevraagd om de woning te taxeren. Beklaagde heeft klager eind januari 2017 in concept een taxatierapport toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht te traag heeft uitgevoerd. Daarnaast zou de inhoud niet juist zijn, zou beklaagde zich door derden hebben laten beïnvloeden, en zou beklaagde zich zonder overleg hebben teruggetrokken. Klager stelt dat hij door de handelwijze van beklaagde in zijn belangen is geschaad. De Raad is van oordeel dat de periode tussen de opdrachtverstrekking en het uitbrengen van het taxatierapport tamelijk lang is maar, mede gelet op de onderhavige omstandigheden, niet zodanig lang dat dit tuchtrechtelijk laakbaar is. Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht is bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Beklaagde heeft in concept een uitgebreid rapport uitgebracht dat zorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatiewaarde is goed onderbouwd en beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar een wellicht hogere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te kunnen vaststellen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.
Stichting Tuchtrechtspraak NVM
Beslissing van 20 december 2017
Inzake de klacht van
De heer mr. O.,
wonende te A.,
klager,
tegen
De heer [X],
kantoorhoudende te S.,
beklaagde,
In deze beslissing zal klager ‘[klager]’ en zal beklaagde ‘[beklaagde]’ worden genoemd. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 20 juni 2017 (met bijlagen);
– het verweer van 14 augustus 2017 (met bijlagen);
– de e-mail van [klager] d.d. 17 november 2017 00.04 uur (met bijlagen);
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling;
– de e-mails van [klager] van 18 december 2017 waarin hij verzoekt om de klacht in te trekken en niet alsnog tot een beslissing te komen.
– [Beklaagde] heeft op 18 december 2018 mondeling meegedeeld wel prijs te stellen op een uitspraak en bij e-mail van 18 december 2018 meegedeeld zich te refereren aan het oordeel van de Raad.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2017. Verschenen zijn: de heer O. [klager] en de heer [X] [beklaagde].
2. De feiten
2.1 In 2014 heeft [beklaagde] als verkopend makelaar de woning aan de [adres] (hierna: de woning) aan [klager] en zijn echtgenote verkocht voor een bedrag van € 727.500,00. De woning is na de aankoop verbouwd.
2.2 Begin 2016 heeft [beklaagde] de woning bezichtigd in verband met een mogelijke herfinanciering.
2.3 In 2016 hebben [beklaagde] en [klager] informeel contact gehad, waarbij ook is gesproken over taxatie in verband met een mogelijke echtscheiding van [klager].
2.4 [Klager] en zijn echtgenote zijn verwikkeld geraakt in een echtscheiding.
2.5 [Klager] heeft [beklaagde] op 7 december 2016 de opdracht gegeven om in verband met de scheiding en deling de marktwaarde van de woning vast te stellen.
2.6 [Klager] heeft [beklaagde] meegedeeld dat hij de woning niet van binnen kon bezichtigen.
2.7 [Klager] heeft op 13 en 16 december 2016 aan [beklaagde] foto’s toegestuurd van de buiten- en binnenzijde van de woning.
2.8 Op 28 december 2016 heeft [klager] aan [beklaagde] onder meer het volgende geappt:
“Is het lastig om aan te geven wanneer je het taxatierapport aan me kunt sturen?
(…)
Krijg ik overigens eerst een concept?”
2.9 [Beklaagde] heeft op 28 december 2016 geantwoord:
“Ik probeer er dezer dagen naar te kijken.
(…)
Maar eindejaarsdrukte is groot, en ja eerst concept.”
2.10 Op 11 januari 2017 heeft [klager] aan [beklaagde] de volgende app gestuurd:
“Mogelijk heb ik je bericht gemist door een internetprobleem. Maar kun je me informeren wanneer ik het conceptrapport kan verwachten? Alvast veel dank.”
2.11 [Beklaagde] heeft diezelfde dag geantwoord:
“Ik probeer het dit weekend af te maken.”
2.12 Op 23 januari 2017 heeft [klager] [beklaagde] meegedeeld dat hij zo spoedig mogelijk diende te beschikken over het taxatierapport. Op 24 januari 2017 heeft [beklaagde] [klager] het rapport in concept doen toekomen.
2.13 [Klager] heeft op 24 januari 2017 om 9:58 uur [beklaagde] een e-mail gezonden met onder meer de volgende inhoud:
“Ik heb het concept taxatierapport ontvangen en gelezen. Ik ben niet blij. Ik weet dat het heel druk was bij jou, maar voor mij hangt hiervan veel af met betrekking tot mijn financiële mogelijkheden. De punten waarom heb ik hieronder weergegeven en ik draag ook een oplossingen aan.
“1. Er staat nu taxatie vanwege verkoop i.v.m. scheiding. Wat mij betreft kan dat weg.
(….)
2. Waardering op basis van referentiewoningen en vierkantemeterprijs.
Hieronder vind je vijf woningen die wat mij betreft niet mogen voorkomen in een taxatierapport voor [adres], voorzien van een beknopte motivering waarom niet. Vervolgens heb ik opgenomen vijf woningen die wel kunnen dienen als referentie.
(…)
Ik verzoek je voor deze woningen in de plaats te zetten:
(…)
Wat mij betreft is daarom een vierkantemeterprijs van E 4.300 waarschijnlijk bij verkoop.
(…)
ik denk dat de marktwaarde toen was E 780.000 en jouw inschatting voor verkoper kun je je hopelijk nog nagaan. Maar een rekenwaarde van E 725.000 als waarde toen is niet reëel.
Als je uitgaat van die E 780.000 (E 55.000 onder de vraagprijs) hebben [voornaam] en ik vermoedelijk met onze werkzaamheden E 50.000 aan de woning toegevoegd. Wij hebben meer aangegeven, maar ik bedoel de toegevoegde waarde. Dat opgeteld bij E 780.000 is een bedrag van E 830.000 per 2014. Daarboven komt de stijging van de woningmarkt van 13,4 procent.
(…)
Wat betreft de waardestijging vroeg ik mij af waarom in de grafiek gekozen is voor eenvoudige woningen. En waarom in het derde en vierde kwartaal van 2016 geen stijging te zien is. Wat mij betreft spreken we hierbij af dat je voor het definitieve rapport een uurtarief in rekening brengt. Ik wil namelijk zeker zijn dat de afgesproken fee aan de kwaliteit van het rapport niet afdoet. (…)”.
2.14 In het taxatierapport is opgenomen:
“DOEL
1. verkrijgen van inzicht in de waarde
van het onroerend goed ten behoeve
van een aan- of verkoopbeslissing: ja, in het kader van een echtscheiding
Waarde(n) per opname-datum
1. Marktwaarde : € 825.000,–
(..)
C. Gebruik en verhuring
1. Het object:
a. is/komt in eigen gebruik : Het object is in eigen gebruik
bij een van de eigenaren
(..)
G. NADERE MEDEDELINGEN
Ondergetekende is toen de huidige eigenaren het getaxeerde kochten de verkopende makelaar geweest. In het kader van deze taxatie is een opname niet mogelijk geweest. Het laatste bezoek aan de woning dateert van circa een jaar geleden. Bij het tot stand komen van deze waardering is ondergetekende uitgegaan van de situatie zoals die toen was, aangevuld met door de opdrachtgever beschikbaar gesteld fotomateriaal.
(…)
Marktontwikkeling:
De markt in dit deel van [ A.] wordt momenteel gekenmerkt door schaarste. In verkoopsituaties komt het met regelmaat, maar zeker niet altijd, voor dat er meer dan een koper is. De hoogte van de verkoopprijs wordt daar positief door beïnvloed in een dergelijke situatie.”
En in een van de bijlagen:
“Wonen Prijsontwikkeling
laatste verkoopperiode: 2014-Q2
laatste verkoopprijs: 727500
gemeente: [A.]
postcode: [….]
woningtype: Woonhuis
segment: Huisklasse: eenvoudige woningen
(…)
Ten opzichte van 2014-Q2 is de index met 14,3% gestegen. De gecorrigeerde laatste verkoopprijs bedraagt nu € 832.000.”
2.15 Op 25 januari 2017 heeft [beklaagde] naar [klager] om 08:37:18 uur geappt:
“Ik zie je mails. Aanpassingen over indeling is prima, maar de prijs is natuurlijk het echte punt. Jij vindt dat dat 975.000 zou moeten zijn. Ik denk daar anders over maar sluit nooit uit (in en uit principe) dat ik het helemaal verkeerd zie. Ik zal collegiaal overleg voeren met een of twee andere makelaars. Ik zal niet spreken met (……). Ik meen me te herinneren dat die kantoren kandidaat zijn of waren om een taxatie namens jullie beiden uit te voeren. Herinner ik me dat goed of is dat een gepasseerd station.”
2.16 [Klager] heeft diezelfde dag (08:52:27 uur) nog per app als volgt gereageerd:
“Ja, dat is een gepasseerd station.
(…)
Dus idd graag niet die drie. Jij weet hoe ik dat naar jou toe heb gedaan, dat ik een reële huidige marktwaarde wil. Ik vraag me af waarvoor j me hebt nu te koop had gezet en wat andere makelaars zouden hebben gedaan. Kijk naar de [straatnaam], een stuk minder op stand en geen werkplek met eigen ingang en wc en water en vloerverwarming etc. Verder is de badkamer op de eerste verdieping nu een dubbele regendouche en de cv van december 2015 en niet 2014. Ik wacht de taxatie af. Graag ook niet [Y] benaderen.”
2.17 [Beklaagde] heeft op dezelfde dag om 09:14:42 uur geantwoord:
“Blijven er niet veel over. Wat is de toegevoegde waarde van een rapport van mij waar je het niet mee eens bent en waar je niet blij van wordt.”
2.18 [Klager] heeft daarop om 09:26:12 uur als volgt gereageerd:
“Daar kan ik niets aan doen.
(…)
Ik heb jou een rapport gevraagd. Ik heb daarover terug geschreven en wil daar niets aan toevoegen.
Als jij de opdracht wil teruggeven dan zal ik daarmee akkoord gaan. Maar dat zou ik minstens betreuren.”
2.19 [Beklaagde] heeft hierop geappt op 25 januari 2017 om 9:29:31 uur:
“Ik spreek vandaag twee makelaars voor collegiaal overleg. Als ik tot de conclusie kom dat ik het bij het verkeerde eind heb dan pas ik vanzelfsprekend het rapport aan. Als mijn prijsidee niet verandert dan vind ik het zuur voor jou als ik een rapport uitbreng en jou daarmee op kosten jaag zonder dat je daar iets aan hebt.”
2.20 [Klager] appt die dag om 09:34:03 en om 11:17:36 uur:
“De kosten die ik maak voor de taxatie zijn voor mij, ook als het tegenvalt.
(…)
Ik heb [Z] gesproken en met hem afgesproken dat hij namens mij de taxatie zal doen. Ik heb jou niet genoemd en ook niet dat een makelaar een taxatierapport voor mij maakt. Ik vind dat ook niet nodig en netjes. Dacht dat je het prettig zou vinden als ik je hierover even zou informeren.”
2.21 [Beklaagde] heeft op 26 januari 2017 14:22:26 uur geantwoord:
“Heel correct, had ook niet anders van je verwacht. Ik ga geen rapport uitbrengen en mogelijk heeft [Z] een andere visie. Ik heb er geen enkel probleem mee jou van data te voorzien om je strategie mee te onderbouwen.”
2.22 Op 26 januari 2017 18:54:42 uur heeft [klager] de volgende app aan [beklaagde] gezonden:
“Wat ik nodig heb nu is een verklaring (email) van jou waarin je op mijn verzoek bevestigt dat [adres] bij aanvang onderhandeling als vraagprijs had e 825.000, dat de woning verkocht is voor e 97.500 minder namelijk e 727.500, dat er geen andere gegadigde was tijdens de duur van de onderhandelingen en dat de verkoper vanwege echtscheiding de woning verkocht. Kun jij dat aan mij sturen per mail?”
2.23 Op 26 januari 2017 19:02:28 uur heeft [beklaagde] geantwoord:
“Ik zal je een stamkaart sturen van de aanmelding toen. die kun je van ieder makelaar krijgen. Dat het een echtscsheiding kun je stellen, dat weet iedereen die erbij betrokken was. ik doe dat morgen.”
2.24 [Klager] heeft die dag nogmaals een app gestuurd om respectievelijk 19:05:29 en 19:38:10 uur en daarin onder meer het volgende gesteld:
“Ja, en het is voor mijn standpunt belangrijk dat er toen geen andere gegadigde was. Als ik deze twee dingen (gegadigde en scheiding) stel zal ik sowieso jou “aanbieden” als bewijs. Dan volgt er een verklaring onder ede bij de rb. Allemaal onnodige tijd. Daarom graag bij de email dit verklaren. Dan is dat afgerond.
(…)
Ik heb [W] gesproken. Hij geeft aan dat er in zijn beleving maar een koper was en geen andere potentiële koper.
(…)
Nu [W] alleen kan verklaren als tweede persoon en jij als eerste persoon. Ik heb het nodig en het begrijp niet als je mij dat niet gunt.”
2.25 [Beklaagde] heeft hierop als volgt gereageerd bij app van 26 januari 2017 20:17:58 uur:
“[voornaam klager], Ik vind dat dit een bijzondere wending krijgt. Ik voel me op een licht onprettige manier onder druk gezet. Ik pas er voor om een speelbal in jullie scheiding te worden. Wellicht is het verstandig [Z] om data te vragen en mij niet. Als het aan de orde is, dan kun je me als getuige oproepen.”
2.26 [Klager] heeft op 26 januari 2017 om 21:03:46 uur als volgt geantwoord:
“Vervelend dat je je onprettig voelt bij mijn vraag. De vraag was om in twee regels te schrijven dat (i) er geen andere gegadigde was tijdens de onderhandeling en (ii) dat de reden voor verkoop echtscheiding was. Alleen deze woorden en met jouw datasheet. Dat is een redelijk verzoek van mij aan jou en ik kan niet bedenken waarom je dat nu niet doet. Jij bent geen speelbal maar bent degene die dit kun schrijven, de informatieverstrekker van feitelijke info. Jij en [voornaam van W] en ik weten dat het zo is. Ik vind dat je met dat verschuldigd bent gezien je positie als makelaar bij de verkoop en de contacten die we hebben gehad. Het is niet jouw waardeoordeel maar jouw feitelijke weergave. En die heb ik nodig. Ik ga ervan uit dat je je bericht herziet en zo niet dan doe je mij te kort.”
2.27 Op 15 april 2017 heeft [klager] de volgende apps aan [beklaagde] gezonden:
“Geachte heer [X], ik wil een klacht tegen je indienen vanwege met name het concept taxatierapport vanwege de aantoonbaar onjuiste referentiewoningen evt de waardestijging in 2016 die jij als mager noemde met verwijzing naar eenvoudige woningen bij ons huis terwijl die in A. gemiddeld 12,2 procent is en verder het niet nakomen van onze overeenkomst en de lange onverklaarbare doorlooptijd. Ik ben zeer ontstemd over de wijze van behandeling door jou en vermoed dat wat jij schrijft je al tussen [V] en mij inzat terwijl je hier geen openheid over hebt gegeven en met mij als opdrachtnemer ieder contact met hen of met door hen ingeschakelden aangaande de taxatie had moeten mijden op grond van gedragsregels. Vanwege de klachtprocedure stel ik je hierbij in de gelegenheid om hierop te reageren.
(…)
nog een aanvulling. Vanwege de goede contacten en het kleine vastgoed wereldje. Wellicht kun je direct degene(n) die je hebt gesproken doorgeven dat ik tevens een klacht en waar nodig claim voor de schadevergoeding zal indienen tegen iedere taxateur die zich heeft laten beïnvloeden en met deze panden of vergelijkbare in een taxatie mbt [adres], dus als ik niet de opdrachtgever ben. Privé en in mijn functie van advocaat laat ik niet met mij sollen, zoals jij thans naar mij gehandeld hebt.”
2.28 [Beklaagde] heeft bij e-mail als volgt onder meer gereageerd:
“Ik heb zonder dat ik daar een zakelijk belang bij had, zonder dat ik het nodig vond daar een factuur voor te sturen, met je meegedacht over de verschillende taxatiemogelijkheden in scheidingsgevallen.
Jij hebt uiteindelijk aan mij gevraagd of ik een taxatie zou willen uitvoeren. Bepaald complicerend was dat het niet mogelijk was de woning van binnen op te nemen. Door het moeilijke van de situatie en een drukke eindejaarsperiode heb ik mijn tijd daarvoor moeten nemen.
Ik heb met jouw instemming, omdat mijn visie op de waarde van het pand je niet paste, de opdracht teruggegeven zonder voor mijn werkzaamheden enige factuur te sturen. Het lijkt mij dat wij het niet hoeven te hebben over de inhoud van een niet uitgevoerde taxatie.
De suggestie dat ik contact heb gehad met je voormalige schoonfamilie laat ik voor wat die is. Ik kan je vertellen dat het niet waar is.”
2.29 [U] heeft aan [klager] op 17 oktober 2017 het volgende bericht:
“Betreft: waarde indicatie [adres]
Geachte heer O.,
U wende zich tot ons met de vraag of de waarde van de [adres] juist is vastgesteld in het taxatierapport van 20 juni 2017.
Aangezien een z.g. geveltaxatie niet meer toegestaan is en de woning niet toegankelijk is, moet ik mij beperken tot een analyse van de diverse taxatiemethoden.
Ik heb de woning op 10 oktober 2017 vanaf de straatzijde bekeken en mij op de hoogte gesteld van de inhoud van het taxatierapport en het NVM archiefmateriaal uit Realworks.
(…)
Samengevat kan worden vastgesteld dat de marktwaarde zeker op € 925.000,– vastgesteld kan worden bij een officieel uit te voeren taxatie.”
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – in:
– dat [beklaagde] te lang heeft gedaan over het uitbrengen van het taxatierapport (onderdeel 1);
– dat de inhoud van het taxatierapport niet juist is (onderdeel 2 en 3);
– dat [beklaagde] niet als onafhankelijk taxateur is opgetreden en dat [beklaagde] bij het uitbrengen van het rapport is beïnvloed door derde(n) (onderdeel 4);
– dat [beklaagde] zich heeft teruggetrokken zonder nader overleg (onderdeel 5);
– dat [klager] door de handelwijze van [beklaagde] in zijn belangen is geschaad (onderdeel 6).
3.2 [Beklaagde] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer.
Het uitbrengen van het taxatierapport heeft wat langer dan gebruikelijk geduurd vanwege eindejaarsdrukte en vanwege complicerende omstandigheden (de woning kon niet van binnen worden bezichtigd en de taxatie moest worden uitgebracht in het kader van een echtscheiding). De inhoud van het conceptrapport voldoet aan de daaraan te stellen eisen. Er is geen sprake van beïnvloeding door derde(n). [Klager] heeft ingestemd met het teruggeven van de opdracht. De belangen van [klager] zijn niet geschaad.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 De Raad heeft na ontvangst van het verzoek tot intrekking van de klacht besloten op basis van artikel 20 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM tot voorzetting van de behandeling.
4.2 De Raad zal in het onderstaande elk onderdeel van de klacht afzonderlijk bespreken.
Klacht, onderdeel 1
4.3 Vaststaat dat [klager] [beklaagde] op 7 december 2016 de opdracht heeft gegeven om een taxatierapport uit te brengen over de marktwaarde van de woning in het kader van een echtscheiding. Vaststaat eveneens dat [klager] op 13 en 16 december 2016 foto’s van de woning aan [beklaagde] heeft toegezonden en [beklaagde] heeft meegedeeld dat hij de woning niet kon bezichtigen. [Klager] heeft vervolgens op 28 december 2016 en 11 januari 2017 [beklaagde] verzocht om hem mee te delen wanneer het taxatierapport te verwachten was. Eerst nadat [klager] [beklaagde] op 23 januari 2017 had meegedeeld dat het taxatierapport voor hem de hoogste prioriteit had, heeft [beklaagde] op 24 januari 2017 het conceptrapport aan [klager] toegezonden.
4.4 De Raad is van oordeel dat de periode tussen de opdrachtverstrekking en het uitbrengen van het taxatierapport tamelijk lang is, maar voor zover al verwijtbaar niet zodanig lang dat dit tuchtrechtelijk laakbaar is. De Raad komt mede tot dit oordeel, omdat uit hetgeen in de stukken en ter zitting door partijen naar voren is gebracht, blijkt dat partijen geen termijn hebben afgesproken voor het uitbrengen van het taxatierapport en dat [beklaagde] toen [klager] hem meedeelde dat het rapport hoogste prioriteit had, een dag later het concept aan [klager] toegezonden heeft.
Klacht, onderdeel 2 en 3
4.5 Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht is bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel luidt, voor zover hier aan de orde:
“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”
Dit brengt mee, dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.
4.6 [Beklaagde] heeft in concept een uitgebreid taxatierapport uitgebracht, waaraan onder meer als bijlagen zijn toegevoegd een uitgebreide lijst van referentiewoningen alsook een overzicht van de marktontwikkeling ter plaatse.
4.7 De Raad is van oordeel dat – hoewel er sprake is van een concept – het door [beklaagde] afgegeven taxatierapport zorgvuldig tot stand is gekomen.
4.8 [Beklaagde] heeft ter zitting toegelicht hoe hij tot de in het taxatierapport genoemde taxatiewaarde van € 825.000,00 is gekomen. De taxatiewaarde is goed onderbouwd, waarbij [beklaagde] heeft verwezen naar relevante referentiepanden. [Beklaagde] heeft gemotiveerd uiteengezet waarom hij de in het conceptrapport genoemde woningen als referentiewoningen heeft genomen. De stelling van [klager] dat een aantal referentiewoningen niet representatief zou zijn en dat de woning zich beter laat vergelijken met (deels) andere referentiewoningen is door [beklaagde] gemotiveerd betwist. [Beklaagde] heeft meegedeeld dat het feit dat de woning een betrekkelijk kleine achtertuin heeft, direct aan een schoolplein grenst en dat aan de overzijde van de woning op een voormalig ziekenhuisterrein gebouwd wordt een waardedrukkend effect heeft. [Beklaagde] heeft voorts toegelicht waarom hij aan de door hem getaxeerde woning een lagere waarde toekent dan de referentiewoningen genoemd door makelaar [U]. Volgens [beklaagde] zijn de door makelaar [U] genoemde woningen gelegen op andere locaties en hebben deze ook een andere waarde.
4.9 Dat [beklaagde] bij zijn taxatie is uitgegaan van feiten die evident onjuist zijn, is niet komen vast te zijn. [Beklaagde] heeft voldoende inzicht gegeven in alle feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd.
4.10 De enkele omstandigheid dat een andere makelaar een wellicht hogere waarde zou hebben vastgesteld dan de door [beklaagde] getaxeerde waarde is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat [beklaagde] onvoldoende zorgvuldig zou hebben getaxeerd. De Raad merkt op, dat de brief van [makelaarskantoor U] van 17 oktober 2017 niet als een taxatierapport kan worden aangemerkt. De brief gaat bovendien in op een ander taxatierapport, te weten een rapport van 20 juni 2017, waarvan de inhoud onbekend is. [Beklaagde] heeft ter zitting gemotiveerd gesteld, dat gezien de prijsontwikkeling in 2017 het waardeoordeel van [U] in oktober 2017 niet substantieel verschilt van het waardeoordeel van [beklaagde] in januari 2017, zodat ook om die reden niet gezegd kan worden dat de getaxeerde waarde onjuist is.
4.11 [Beklaagde] heeft in zijn verweer alsook ter zitting meegedeeld, dat het door de NVM aangeboden vergelijkingsprogramma slechts een aantal keuzes kent en dat hij gekozen heeft voor de keuze “eenvoudige woningen en eengezinswoningen”. Gezien de door [beklaagde] genoemde alternatieven komt de Raad dit juist voor. De klacht is op de onderdelen 2 en 3 ongegrond.
Klacht, onderdeel 4
4.12 [Klager] heeft geklaagd dat [beklaagde] niet als onafhankelijk taxateur is opgetreden en dat hij bij het uitbrengen van het rapport is beïnvloed door derde(n). [Beklaagde] heeft dit betwist. Niet is aannemelijk gemaakt of gebleken dat [beklaagde] anders dan met de door hem genoemde makelaars in het kader van collegiaal overleg contact heeft gehad.
4.13 De Raad is van oordeel dat het zonder enige concrete feitelijke onderbouwing in twijfel trekken van de integriteit van [beklaagde] misplaatst is. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
Klacht, onderdeel 5
4.14 De Raad is van oordeel dat de stelling van [klager], dat [beklaagde] zich zonder nadere onderbouwing heeft teruggetrokken niet door de whatsapp-correspondentie met [beklaagde] wordt onderschreven. [Beklaagde] heeft immers na de e-mail van [klager] van 24 januari 2017 waarin deze kritiek uit op het concept aan [klager] meegedeeld dat hij collegiaal overleg zou voeren over de waarde van de woning en vervolgens [klager] de vraag voorgelegd wat de toegevoegde waarde zou zijn van een taxatierapport waarmee [klager] het niet eens was. Daarop heeft [klager] zelf aan [beklaagde] meegedeeld dat hij ermee in zou stemmen als [beklaagde] de opdracht zou teruggeven. [Beklaagde] heeft dit vervolgens gedaan. Alleen al gezien die stellingname van [klager] kan hij dan niet meer met vrucht klagen over het teruggeven van de opdracht. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
Klacht, onderdeel 6
4.15 [Klager] heeft niet nader onderbouwd op welke wijze hij geschaad is in zijn belangen. Naar het oordeel van de Raad heeft dit klachtonderdeel, naast de andere klachtonderdelen, geen zelfstandige betekenis. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en E. Getreuer, lid, op 20 december 2017
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
Lid-secretaris voorzitter