18-58 RvT Oost
Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Niet zichtbare gebreken. Destructief onderzoek. Onderzoek naar erfdienstbaarheid. Discrepantie tussen door de verkoper ingevulde vragenlijst en energielabel. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij onjuiste c.q. onvolledige informatie heeft verstrekt. De achtergevel bleek gebreken te hebben, de m.b.t. de verkoop ingevulde vragenlijst zou niet kloppen en beklaagde zou ten onrechte niet op een erfdienstbaarheid hebben gewezen. Daarnaast wordt beklaagde ook verweten dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om de tussen de kopers en de verkopers gerezen geschillen op te lossen. De Raad stelt vast dat de gebreken aan de achtergevel voor zowel klagers als de makelaar bij de bezichtiging niet zichtbaar waren en dat deze pas na de verwijdering van het rolluik zichtbaar werden. De Raad is van oordeel dat de makelaar op dit punt niets te verwijten valt. Het doen van destructief onderzoek behoort niet tot de taak van een verkopend makelaar. Het invullen van de vragenlijst is een verantwoordelijkheid van de verkopers. Gezien de antwoorden van de verkopers, alsmede gezien de overige informatie zoals de kadastrale kaart, het kadastraal bericht en het bewijs van eigendom, valt beklaagde niet te verwijten dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. De erfdienstbaarheid was niet vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van de verkopers. Ten overvloede merkt de Raad op dat de onderzoeksplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij ook moet onderzoeken of uit akten van omliggende percelen blijkt dat eigenaren van die percelen bepaalde rechten hebben op de te verkopen percelen. Daarnaast merkt de Raad op, dat – anders dan de kopers menen – een eventuele erfdienstbaarheid niet op de kadastrale tekening wordt vermeld. De stellingen van de kopers op dit punt zijn onjuist. Ten overvloede merkt de Raad verder nog op dat het energielabel klasse F aangeeft. De indeling in die klasse (de laagste klasse is G) geeft op zich al voldoende aan dat het woonhuis niet energiezuinig is. Dit is gezien de ouderdom van het woonhuis ook verklaarbaar. Het verschil tussen de antwoorden van de verkopers op de vragen over de isolatie en het energielabel, was voor de kopers kenbaar. De kopers hadden hierover ook expliciet vragen kunnen stellen. Nu ook niet is komen vast te staan dat beklaagde zich onvoldoende heeft ingespannen om de gerezen geschillen op te lossen, wordt de gehele klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Stichting Tuchtrechtspraak NVM
Beslissing van 20 december 2017
Inzake de klacht van
De heer mr. B. en mevrouw S.,
wonende te V.
klagers,
tegen
[Makelaarskantoor X],
kantoorhoudende te G.,
beklaagde,
In deze beslissing zullen klagers ‘B. c.s.’ (enkelvoud) worden genoemd en zal beklaagde worden aangeduid als ‘[makelaarskantoor X]’. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.
1. Het verloop van de klachtprocedure
Het verloop van de klachtprocedure blijkt uit:
– de klacht van 3 juli 2017 (met bijlagen);
– het verweer van 13 september 2017 (met bijlagen);
– het proces-verbaal van de mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 november 2017. Verschenen zijn: de heer mr. B., mevrouw S. en namens beklaagde: mevrouw [Y] en mevrouw [Z].
2. De feiten
2.1 [Makelaarskantoor X] heeft de opdracht gekregen tot dienstverlening bij de verkoop van een woonhuis met erf en tuin (hierna: het woonhuis) aan de [adres], kadastraal bekend gemeente G., sectie [..], nr […] en G., sectie [..], nr [….]. Verkopend makelaar was mevrouw [Y] (hierna: de makelaar).
2.2 B c.s. heeft het woonhuis voorafgaand aan de verkoop bezichtigd, eenmaal in aanwezigheid van de makelaar, een aantal malen ook zonder diens aanwezigheid.
2.3 De makelaar heeft aan B. c.s. een verkoopbrochure overhandigd. Het Energielabel woning maakt deel uit van deze brochure. Aan de woning is klasse F toegekend.
2.4 Het energielabel vermeldt onder meer de volgende informatie:
“Energielabel F
(…)
De meeste nieuwbouwwoningen na 2006 hebben een energielabel A. Vijftig procent van de bestaande woningen heeft inmiddels label C of beter.
Overzicht woningkenmerken
1. Woningtype Hoekwoning
Bouwperiode vóór 1946
(…)
4. Dakisolatie Extra geïsoleerd
5. Vloerisolatie Extra geïsoleerd.”
2.5 Bij email van 2 augustus 2016 heeft de makelaar B. c.s. de door de verkoper ingevulde vragenlijst toegezonden met onder meer de volgende nadere informatie:
“Bijgaand ontvangt u de door de verkoper ingevulde vragenlijst over hun woning.
Met de buurman op nr. [..] loopt de afspraak dat ze gezamenlijk de oprit mogen gebruiken.
De meneer op [nr..] betreft een alleenstaande man van begin 50 jaar. Hij maakt net als nummer [..] geen gebruik van de garage aan de voorzijde.
De plafondbeplating op de eerste en deels tweede verdieping betreft triplex platen.”
2.6 Deze vragenlijst vermeldt onder meer het volgende:
“DEEL B
(…)
1. Bijzonderheden
(…)
B. Zijn er voor zover u bekend mondelinge of schriftelijke afspraken gemaakt over aangrenzende percelen?
Zo ja, welke zijn dat:
De in/uitrit wordt door iedereen gebruikt met de fiets. De buurman dagelijks met de auto i.v.m. zij carport. Een ander gebruikt de in/uitrit sporadisch. Verder kan iedereen de in/uit gebruiken voor in/uitladen. Ander gebruik gebeurd in goed overleg. Dit wordt oogluikend toegestaan door de eigenaar van de in/uitrit zijnde de familie [G.].
(…)
F. Rusten er voor zover u weet rechten op het perceel, zoals erfpacht, opstalrecht, vruchtgebruik, erfdienstbaarheden, kwalitatieve rechten of verplichtingen, kettingbedingen, voorkeursrechten, optierechten, rechten van wederinkoop, huurkoop, concurrentiebedingen etc. ? Nee
(…)
3. Dak
(…)
E. Is het dak tijdens de bouw geïsoleerd? Nee
Zo nee, is het dak daarna geïsoleerd? Nee
(…)
5. Vloeren, plafonds en wanden
(…)
F. Is er sprake van vloerisolatie? Ja”
2.7 De koopakte is door B. c.s. en de verkopers op 10 augustus 2016 getekend in het woonhuis. De koopakte vermeldt onder meer het volgende:
“Artikel 23. Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het gekochte een oudere woning betreft, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe objecten.
Artikel 24. Bijlagen
Koper verklaart hierbij de volgende bijlagen bij de koopakte te hebben ontvangen en van de inhoud te hebben kennis genomen:
– toelichting op de NVM koopakte
– lijst van zaken
– vragenlijst
– kadastrale kaart
– kadastraal bericht
– bewijs van eigendom
– definitief energielabel
– kaart beschermd stads- en dorpsgezicht.”
2.8 Het verkochte is op 1 december 2016 voorafgaand aan de juridische levering door B. c.s. in aanwezigheid van de makelaar geïnspecteerd. Daarbij zijn door B. c.s. geen opmerkingen gemaakt.
2.9 Op 18 december 2016 heeft B. c.s. de makelaar telefonisch benaderd met het verzoek om de door de verkoper achtergelaten zaken weg te laten halen. De makelaar heeft dit verzoek overgebracht aan de verkopers, die diezelfde dag nog aan het verzoek hebben voldaan.
2.10 B. c.s. heeft op 19 april 2017 telefonisch contact opgenomen met de makelaar, omdat het energielabel vermeldde dat het dak extra geïsoleerd zou zijn en dit niet het geval bleek.
2.11 De makelaar heeft hierop bij email van 19 april 2017 als volgt gereageerd op:
“Hierbij komen wij terug op uw vraag over dakisolatie van de [adres].
De dakisolatie zou niet aanwezig zijn in de woning.
Dat is juist en komt ook overeen met de informatie in de verkoopbrochure en de door de verkoper ingevulde NVM-vragenlijst over de woning. Dit zijn, vanuit de mededelingsplicht van de verkoper, de belangrijkste documenten.”
2.12 Bij brief van 24 april 2017 heeft B. c.s. zich tot de makelaar gewend en daarin een opsomming gegeven van de gebreken aan het woonhuis. In die brief wordt onder meer het volgende vermeld:
“Uw loyaliteit jegens verkoper is begrijpelijk, maar wij zijn het meer dan zat aangemerkt te worden als dissidenten of zeurpieten. Verkoper heeft aantoonbaar onjuiste informatie verschaft, waardoor wij schade hebben opgelopen. (…)
U stuurde mij een zuur en narrig mailtje en dat is onterecht. (…)
Ondernemen is méér dan alleen een narrig mailtje sturen. Ondernemen houdt ook in het oplossen van problemen, waar die zich voordoen. Uw naam staat tenslotte ook op alle documenten, maar nu handelt u alleen maar kwantitatief en niet kwalitatief.”
2.13 De makelaar heeft bij email van 3 mei 2017 geantwoord:
“Wij hebben u naar onze mening in onze mail van 19 april j.l. 15:50 uur correct geantwoord en beschouwen deze kwestie verder als afgehandeld.”
2.14 B. c.s. heeft bij email van 3 mei 2017, 17:17 uur als volgt gereageerd:
“Uw mailtje is onjuist en bevat onjuiste mededelingen over hetgeen in de koopakte is opgenomen alsmede in de vragenlijst. Mocht u van mening zijn dat met uw antwoord deze zaak is afgedaan dan moet ik u meedelen dat u zich daarin vergist. Als ik binnen 8 dagen na heden op mijn laatste brief van 24 april 2017 geen antwoord krijg dat op feitelijke gronden is gebaseerd dan overweeg ik stellig een klacht tegen u in te dienen bij de NVM.”
2.15 De makelaar heeft bij email van 11 mei 2017, 10:18 uur als volgt geantwoord:
“Wij blijven op het standpunt dat wij u naar onze mening in onze mail van 19 april j.l. correct geantwoord hebben en dat wij deze kwestie verder als afgehandeld beschouwen.
Indien u daar geen genoegen mee neemt moet u de verkoper aanspreken. Wij zijn geen partij bij de tussen u en verkoper gesloten koopovereenkomst.
Wij hebben deze mail en uw brief dd 24 april j.l. aan verkoper doorgestuurd.”
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – in, dat [makelaarskantoor X] B. c.s. onjuist heeft voorgelicht, doordat de vragenlijst voor de verkoop van het woonhuis onjuist is ingevuld en doordat niet gewezen is op een op het gekochte rustende erfdienstbaarheid. Daarnaast heeft [makelaarskantoor X] zich onvoldoende ingespannen om de gerezen problemen tussen verkopers en B. c.s. op te lossen.
3.2 [Makelaarskantoor X] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer. De vragenlijst wordt door de verkopers ingevuld. [Makelaarskantoor X] had geen reden om aan de juiste beantwoording daarvan te twijfelen. Uit de akte van eigendomsoverdracht bleek niet dat op het verkochte een erfdienstbaarheid rustte. [Makelaarskantoor X] heeft zich voldoende ingespannen door te reageren op de klachten van B. c.s.
3.3 Op de stellingen van klager en beklaagde, voorzover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
4.1 [Makelaarskantoor X] is opgetreden voor de verkopers krachtens een overeenkomst van opdracht. In dat kader dient de NVM-makelaar op grond van artikel 2 van de Erecode de belangen van de verkopers te beschermen en te bevorderen.
4.2 Volgens artikel 1 van de Erecode dient de NVM-makelaar zijn functie naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uit te oefenen en te streven naar kwaliteit in zijn dienstverlening. In zijn communicatie dient de NVM-makelaar te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten. Met deze regel wordt de positie van de verkopend makelaar ten opzichte van zijn opdrachtgever, de (potentiële) kopers en derden weergegeven.
4.3 Vaststaat dat de gebreken aan de achtergevel voor zowel B. c.s. als de makelaar niet zichtbaar waren bij de bezichtiging van het woonhuis en dat deze pas na de verwijdering van het rolluik zichtbaar werden. De Raad is van oordeel dat de makelaar op dit punt niets te verwijten valt. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
4.4 Vaststaat dat de verkoopbrochure, alsmede de vragenlijst die door de verkopers is ingevuld door [makelaarskantoor X] aan B. c.s. is overhandigd. Het invullen van de vragenlijst is een verantwoordelijkheid van de verkopers. De Raad is van oordeel dat gezien de beantwoording door de verkopers, alsmede gezien de overige informatie zoals de kadastrale kaart, het kadastraal bericht en het bewijs van eigendom [makelaarskantoor X] geen verwijt te maken valt dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. Vaststaat dat de erfdienstbaarheid niet was vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van de verkopers. Vaststaat eveneens dat de gebreken aan de achtergevel voor de makelaar niet zichtbaar waren. Niet tot de taak van een verkopend makelaar behoort het doen van destructief onderzoek. De klacht is op dit punt ongegrond. Ten overvloede merkt de Raad op dat de onderzoeksplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij ook moet onderzoeken of uit akten van omliggende percelen blijkt dat eigenaren van die percelen bepaalde rechten hebben op de te verkopen percelen. Daarnaast merkt de Raad op, dat – anders dan B. c.s. meent – een eventuele erfdienstbaarheid niet op de kadastrale tekening wordt vermeld. De stellingen van B. c.s. op dit punt zijn onjuist.
4.5 De vragenlijst vermeldt dat het dak van het woonhuis niet geïsoleerd is. Uit hetgeen tijdens de zitting door [makelaarskantoor X] is gesteld en uit de mededeling van [makelaarskantoor X] bij email van 2 augustus 2016 aan B. c.s. blijkt dat [makelaarskantoor X] B. c.s. hebben gewezen op het feit dat het dak slechts met triplexplaten was afgedekt. De klacht is ongegrond.
4.6 Ten overvloede merkt de Raad nog het volgende op. Het energielabel geeft klasse F aan. De indeling in die klasse (de laagste klasse is G) geeft op zich al voldoende aan dat het woonhuis niet energiezuinig is. Dit is gezien de ouderdom van het woonhuis ook verklaarbaar. Het verschil tussen de beantwoording van de vragen door de verkopers over de isolatie in de vragenlijst en in het energielabel was voor B. c.s. kenbaar. B. c.s. had hierover ook expliciet vragen kunnen stellen.
4.7 [Makelaarskantoor X] heeft de mededeling van de notaris dat voor het perceel aangeduid als gemeente G., sectie [..], nr [….] 6% overdrachtsbelasting verschuldigd is, overgebracht aan B. c.s. Voor de inhoud van die mededeling is de NVM-makelaar niet verantwoordelijk. De klacht is ongegrond.
4.8 De Raad is van oordeel dat [makelaarskantoor X] in de behandeling van de gerezen geschillen tussen verkopers en B. c.s. niet tekortgeschoten is. [Makelaarskantoor X] heeft steeds tijdig en op adequate wijze op de klachten van B. c.s. gereageerd. De klacht is ongegrond.
5. De beslissing
De Raad:
verklaart de klacht ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. O. Nijhuis, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en E. Getreuer, lid, op 20 december 2017
mr. M.A.A. Gockel-Gieskes mr. O. Nijhuis
Lid-secretaris voorzitter