18-59 RvT Oost

Onduidelijke contractsbepalingen. Onvoldoende toelichting op de bepalingen m.b.t. het voordeel inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Te trage reactie op klachten. Frauduleus handelen. Bevoegdheid t.a.v. aansprakelijkheid en schadevergoeding. Klager en zijn partner hebben in 2014 een woning gekocht. I.v.m. de verbreking van hun relatie hebben zij de woning in 2017 via beklaagde, weer verkocht. Tussen de kopers en klager is onenigheid ontstaan over aan wie het voordeel toekomt dat is ontstaan door de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Blijkens art. 2.2 van de koopovereenkomst komt dit voordeel toe aan de kopers. Klager verwijt beklaagde dat hij op dit punt onvoldoende toelichting op de koopovereenkomst heeft gegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de klachten van klager hierover niet voortvarend heeft behandeld en dat hij frauduleus gehandeld heeft waardoor klager schade heeft geleden. De Raad overweegt dat klager ter zitting heeft verklaard dat hij en tijde van het sluiten van de overeenkomst, bekend was met de regeling inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Gezien deze bekendheid lag het enerzijds op de weg van klager om te controleren of de afspraken in de koopovereenkomst juist waren weergegeven en had hij zo nodig navraag moeten doen bij beklaagde als hem iets onduidelijk was. Anderzijds had het – juist nu het gaat om verkopers die mogelijk tegengestelde belangen hebben vanwege de verbreking van hun relatie – op de weg van beklaagde gelegen om, bij de toezending van de koopovereenkomst, nog eens uitdrukkelijk schriftelijk te wijzen op het feit dat onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomst was dat het voordeel inzake de overdrachtsbelasting aan de kopers zou toekomen. Beklaagde heeft ter zitting erkend dat hij dit had moeten doen. Beklaagde heeft ook erkend dat hij ten onrechte niet, althans niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of beklaagde te veroordelen tot betaling van enige (schade)vergoeding. Die bevoegdheid berust op grond van de wet bij de civiele rechter. Klager is dan ook in dit onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Overigens is van frauduleus handelen niet gebleken.  Download uitspraak (pdf)

Beslissing van 3 september 2018

Inzake de klacht van

D.,

wonende te D.,

klager

tegen

[X],

kantoorhoudende te H.,

beklaagde,

In deze beslissing zal klager ‘[klager]’ en zal beklaagde ‘[beklaagde]’ worden genoemd. De Raad van Toezicht Oost van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM zal ‘de Raad’ worden genoemd.

1.    Het verloop van de klachtprocedure

[Klager] heeft bij e-mail van 23 april 2018 een klacht met bijlagen. [Beklaagde] heeft geen verweerschrift ingediend.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 juli 2018. Verschenen zijn: [klager], vergezeld van mevrouw B. en [beklaagde].

Ter zitting heeft [beklaagde] twee e-mails van 2 en van 6 januari 2017 overgelegd.

 

2.    De feiten

2.1      [Klager] en zijn toenmalige partner, mevrouw [Y], hebben aan [beklaagde] gezamenlijk de opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van de woning c.a., staande en gelegen aan de [adres] (hierna: ‘de woning’). [Klager] had deze woning in eigendom verkregen op 1 september 2014. De koopprijs bedroeg destijds € 245.000,00 k.k.

2.2       [Beklaagde] heeft kopers per e-mail op 2 januari 2017 meegedeeld dat overeenstemming is bereikt over de voorwaarden voor de aankoop van de woning. In die mail heeft [beklaagde] onder meer het volgende vermeld:

“ […]

   ●   koopprijs € 425.000,– k.k.

   ●   geen ontbindende voorwaarde financiering

   ●   afname uiterlijk binnen 8 weken nadat jullie erin geslaagd zijn de aan jullie in eigendom toebehorende woningen (on)voorwaardelijk te verkopen.

   ●   uiterlijk afname 1 juli 2017 […]”.

2.3      Op 6 januari 2017 heeft [beklaagde] aan [klager] en [Y] een e-mail gezonden met de volgende inhoud:

“[naam makelaarskantoor X] feliciteert u van harte met de (voorlopige) verkoop van uw woning. De koopsom van de woning bedraagt € 425.000,- k.k. en de opleveringsdatum is (voorlopig) gesteld op 31 juli 2017.

De verkoop wordt bekrachtigd door het ondertekenen van de koopovereenkomst.

Wij sturen u hierbij een concept van de koopovereenkomst inclusief alle bijbehorende bijlagen toe, zodat u de gelegenheid heeft om de koopovereenkomst rustig door te nemen.

 

Wij vragen u het concept zorgvuldig door te lezen en contact met ons op te nemen over eventuele vragen of onduidelijkheden. […] “

2.4      De koopovereenkomst is door [klager] en de kopers op 9 januari 2017 ondertekend en door [Y] op 11 januari 2017. In de koopovereenkomst is onder meer de volgende bepaling opgenomen:

“artikel 2. Kosten. Overdrachtbelasting.

2.1  De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in  rekening brengt, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper/verkoper. […]

 

2.2  Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer, zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigd bedrag. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.”

2.5      Op 3 mei 2017 heeft de eigendomsoverdracht plaatsgevonden.

2.6      [Klager] heeft in 2017 [beklaagde] een aantal keren verzocht om opheldering, omdat hij naar zijn mening recht had op een deel van de overdrachtsbelasting, daar hij de woning tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015 gekocht had en binnen drie jaar na de aankoop weer had verkocht.

3.    De klacht en het verweer

3.1      De klacht houdt – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende in:

–   [beklaagde] heeft [klager] onvoldoende geïnformeerd over de reikwijdte en de impact van met name artikel 2 lid 2 van de koopovereenkomst. [Beklaagde] heeft geen, althans onvoldoende toelichting gegeven op de consequenties van artikel 2 lid 2 van de koopovereenkomst (onderdeel 1);

–   [Beklaagde] heeft de klachten van [klager] hierover niet voortvarend behandeld (onderdeel 2);

–   [Beklaagde] heeft frauduleus gehandeld en [klager] heeft door die handelwijze schade geleden (onderdeel 3).

3.2      [Beklaagde] voert – samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende verweer. De beide verkopers waren vanwege de beëindiging van de samenleving niet “on speaking terms”. [Y] hield vast aan een verkoopprijs van € 425.000,00, de kopers wilden niet meer dan € 420.000,00 betalen. Daarop is besloten het voordeel dat voor de verkopers via de teruggave van de overdrachtsbelasting zou kunnen worden behaald aan de kopers ten goede te laten komen. Dit is alleen mondeling met partijen gecommuniceerd en niet schriftelijk vastgelegd. De verkopers hebben een e-mail met een vergelijkbare inhoud ontvangen als de e-mail die aan de kopers op 2 januari 2017 is toegezonden. De klacht van [klager] is na afloop van de verkoop ontvangen. De beantwoording daarvan heeft te lang op zich laten wachten. De kopers wilden niet meewerken aan het alsnog uitbetalen van dit voordeel aan [klager] (en [Y]), nadat ik dat aan hen had verzocht enige tijd na het sluiten van de koopovereenkomst.

3.3      Op de stellingen van [klager] en [beklaagde], voor zover van belang, zal onder de beoordeling van de klacht worden ingegaan.

4.    De beoordeling van de klacht

4.1      De Raad zal in het onderstaande elk onderdeel van de klacht afzonderlijk bespreken.

4.2      Volgens artikel 1 van de Erecode NVM dient de NVM-makelaar zijn functie naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk uit te oefenen en te streven naar de kwaliteit van zijn dienstverlening. In zijn communicatie waakt hij tegen onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie.

4.3      De klacht komt er zakelijk weergegeven op neer, dat [beklaagde] tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, doordat hij artikel 1 van de Erecode heeft overtreden.

Klachtonderdeel 1

4.4      Uit hetgeen door beide partijen ter zitting naar voren is gebracht is de Raad gebleken, dat zij zich ervan bewust waren dat de regeling met betrekking tot de overdrachts-belasting zoals deze gold tussen 2012 en 2015 op de onderhavige situatie van toepassing was.

4.5      [Beklaagde] heeft ter zitting verklaard dat mondeling is besproken dat het te verkrijgen voordeel inzake de overdrachtsbelasting ten goede zou komen aan de koper maar was verdisconteerd in de uiteindelijke koopsom doordat deze was verhoogd met € 5.000,00 ten opzichte van het finale bod van kopers. [Klager] ontkent dit. De Raad kan niet vaststellen welke verklaring de juiste is.

4.6      Vast staat wel dat de conceptovereenkomst aan [klager] is toegezonden. De e-mail van 6 januari 2017 vermeldt dat het concept van de koopovereenkomst inclusief alle bijlagen aan [klager] is toegezonden. Blijkens de zich bij de stukken bevindende, door partijen getekende koopovereenkomst gaat het daarbij onder meer om de toelichting op de koopovereenkomst voor de consument. In de destijds geldende toelichting (model 2017) is een uitvoerige uiteenzetting op artikel 2 en met name artikel 2.2 opgenomen. Enerzijds had het op de weg van [klager] gelegen, gezien diens bekendheid met de regeling ten tijde van het sluiten van de overeenkomst zoals hij ter zitting heeft verklaard, om te controleren of de afspraken juist waren weergegeven en zo nodig navraag te doen bij [beklaagde] als hem iets onduidelijk was. Anderzijds had het – juist nu het gaat om verkopers die mogelijk tegengestelde belangen hebben vanwege de verbreking van hun relatie – op de weg van [beklaagde] gelegen om bij de toezending van de koopovereenkomst nog eens uitdrukkelijk schriftelijk te wijzen op het feit dat onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomst was dat het voordeel inzake de overdrachtsbelasting aan de kopers zou toekomen, teneinde iedere onduidelijkheid hierover weg te nemen. [Beklaagde] heeft ter zitting erkend dat hij dit had moeten doen.

 

 

Klachtonderdeel 2

4.7      [Beklaagde] heeft ter zitting eveneens erkend, dat hij de klachten van [klager] over zijn optreden heeft ontvangen en dat hij ten onrechte niet, althans niet adequaat op de klachten van [klager] heeft gereageerd. De Raad is van oordeel dat [beklaagde] onmiddellijk na ontvangst van de klacht duidelijkheid had moeten geven over de juridische positie van [klager]. [Beklaagde] heeft bovendien door geruime tijd na ontvangst van de klachten contact op te nemen met de kopers met het verzoek om afstand te doen van hun recht zoals vastgelegd in artikel 2.2 van de koopovereen-komst valse hoop bij [klager] gecreëerd, want de kans op succes van deze actie was nihil.

 

Klachtonderdeel 3

4.8      In dit onderdeel van de klacht is [klager] niet-ontvankelijk, nu dit onderdeel ertoe strekt een oordeel van de Raad te verkrijgen over de eventuele aansprakelijkheid van [beklaagde] en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding te verkrijgen. De bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordelingen berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter. Overigens is het de Raad niet gebleken dat er sprake is van enig frauduleus handelen van [beklaagde].

4.9      Uit het hiervoor overwogene onder punt 4.6 en 4.7 volgt dat de onderdelen 1 en 2 van de klacht gegrond zijn. De Raad zal [beklaagde] de hierna bepaalde straf opleggen. De kosten van de behandeling van de zaak komen ten laste van [beklaagde].

5.    De beslissing

De Raad:

verklaart onderdelen 1 en 2 van de klacht gegrond;  

verklaart [klager] in onderdeel 3 van zijn klacht niet-ontvankelijk;

legt aan beklaagde de straf op van berisping;

bepaalt dat beklaagde € 2.650,00 te vermeerderen met BTW zal bijdragen in de kosten van de klachtprocedure, te betalen aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, die daartoe een factuur zal toesturen, zodra deze uitspraak onherroepelijk is geworden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W.M. Tromp, voorzitter, mr. M.A.A. Gockel-Gieskes, lid-secretaris, en J. Voorhoeve, lid, op 3 september 2018

mr. M.A.A. Gockel-Gieskes                                     mr. J.W.M. Tromp

lid-secretaris