18-62 RvT Amsterdam

Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. Bevoegdheid t.a.v. validatie door NWWI.  In het kader van de echtscheiding van klager heeft beklaagde, in opdracht van klagers (ex-)echtgenote, klagers woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij aan de woning een te hoge marktwaarde heeft toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat beklaagde tot een door klagers (ex-)echtgenote gewenste taxatiewaarde is gekomen. Klager acht het onbegrijpelijk dat het NWWI het taxatierapport van beklaagde heeft gevalideerd. De Raad merkt allereerst op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging. Dat beklaagde bij zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het rapport van beklaagde bevat slordigheden, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM

—————————————————————————————————

 

 

1/18           DE LOOP VAN DE PROCEDURE

 

De Raad van Toezicht van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM (hierna: de Vereniging), heeft kennis genomen van de klacht van de heer H. (hierna te noemen: klager), gericht tegen de heer [X], (hierna: beklaagde), aangeslotene bij de Vereniging.

 

De klacht is door klager ingediend bij brief van 8 januari 2018 met 14 bijlagen. Door beklaagde is op de klacht gereageerd bij e-mail van 23 januari 2018 met 1 bijlage.

Klager heeft zijn standpunt nader toegelicht bij brief van 6 februari 2018 met bijlagen 15 tot en met 21, waarna beklaagde nog heeft gereageerd bij e-mail van 28 maart 2018 met 2 bijlagen.

 

Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.

         

Ter zitting van de Raad, gehouden op 4 juli 2018, zijn klager en beklaagde in persoon verschenen. Beklaagde werd bij die gelegenheid vergezeld door mevrouw [Y], verbonden aan zijn kantoor.  

  

 

DE FEITEN           

 

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting is voor de Raad het navolgende komen vast te staan.

 

– Klager en zijn echtgenote, die verwikkeld zijn in een echtscheidings-procedure, zijn samen eigenaar van de woning aan de [adres]. Deze woning is in 2009 door hen aangekocht en vervolgens verbouwd. Na de verbouwing is de woning in 2010 getaxeerd op € 820.000,–. Aan de woning zijn sindsdien geen veranderingen of verbeteringen meer aangebracht.

 

– In het kader van de boedelscheiding tussen klager en zijn echtgenote is genoemde (echtelijke) woning in 2016 en 2017 door verschillende makelaars/taxateurs getaxeerd.

 

– Op 20 mei 2016 werd de marktwaarde van de woning door makelaar [A] getaxeerd op € 850.000,–.

 

 

– In juni 2017 vond opnieuw een taxatie plaats door de taxateur

[B]. Deze kende aan de woning een marktwaarde van

€ 925.000,– toe.

 

– Eerdergenoemde heer [A] taxeerde de woning op 13 juli 2017 opnieuw. Hij kwam toen uit op een marktwaarde van € 950.000,–.

In diezelfde maand heeft ook een taxatie plaatsgevonden door taxateur [C]. Deze kwam uit op een marktwaarde van € 1.200.000,–.

Vervolgens heeft beklaagde de woning in oktober 2017 getaxeerd. Beklaagde kende daaraan een marktwaarde van € 1.180.000,– toe.

 

– De taxaties door de heer [A] van 20 mei 2016 en 13 juli 2017, uitgevoerd in opdracht van klager, en die van beklaagde van

6 oktober 2017, uitgevoerd in opdracht van de echtgenote van klager, zijn alle gevalideerd door het NWWI.

 

– Omdat klager van mening was dat beklaagde de woning onjuist – te hoog – had getaxeerd heeft in het laatste kwartaal van 2017 correspondentie plaatsgevonden tussen klager en beklaagde, hetgeen echter niet tot een oplossing van het geschil heeft geleid.

 

– Klager heeft op 28 november 2017 een klacht tegen beklaagde ingediend bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) in welk register beklaagde is opgenomen als geregistreerd taxateur. Het NRVT heeft bij beslissing van

15 maart 2018 de klacht van klager ongegrond verklaard.

 

 

DE KLACHT

 

De klacht van klager houdt in – kort samengevat en voor zover van belang –  dat beklaagde niet heeft gehandeld zoals een goed makelaar betaamt. Volgens klager heeft beklaagde een te hoge marktwaarde aan de woning toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Zo heeft beklaagde ten onrechte in zijn rapport vermeld dat het toilet op de eerste verdieping zich in de badkamer bevindt, dat de keuken luxe is afgewerkt en dat de  kozijnen dubbele beglazing hebben, terwijl dit laatste slechts voor enkele ramen geldt. Voorts heeft beklaagde volgens klager de algemene onderhouds- en bouwkundige staat van de woning als ‘goed’ beoordeeld, terwijl beklaagde geen aandacht heeft geschonken aan de omstandigheid dat de achtergevel verrot is, het platte dak is ingezakt, het plafond uit 1924 dateert en dat hier en daar op de muren het stucwerk ontbreekt. Volgens klager is de door beklaagde getaxeerde marktwaarde, uitgaande van een prijs per vierkante meter van het object, bijna 100% hoger dat de gemiddelde prijs per vierkante meter van panden in de omgeving. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat hij tot een door zijn opdrachtgeefster, de echtgenote van klager, gewenste taxatiewaarde is gekomen.

Voorts acht klager het onbegrijpelijk dat het NWWI de eerdergenoemde taxatierapporten van de heer [A] en dat van beklaagde heeft gevalideerd terwijl er tussen die rapporten slechts een kleine tijdspanne ligt, doch een zeer groot verschil in getaxeerde markwaarde.

 

 

HET VERWEER

 

Beklaagde wijst er op dat hij sinds 1993 als makelaar werkzaam is in de regio waarin de woning van klager zich bevindt en dat hij sinds 2003 registermakelaar-taxateur is. Beklaagde stelt voorts dat hij sinds 2017 ongeveer 250 taxaties heeft uitgevoerd en dat hij weet waarover hij spreekt. Volgens beklaagde zou hij de woning op dit moment (2018) zelfs voor 5% meer dan de door hem getaxeerde marktwaarde kunnen verkopen. Beklaagde wijst daarbij onder meer op de unieke ligging van het object, te weten aan de vijver. Beklaagde betwist dat hij de taxatie volgens de wensen van zijn opdrachtgeefster heeft uitgevoerd. Hij stelt dat hij naar eer en geweten tot de door hem genoemde taxatiewaarde is gekomen.

 

  

DE BEOORDELING

 

Allereerst merkt de Raad op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging.

 

Voor het antwoord op de vraag of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld overweegt de Raad als volgt.

 

De Raad heeft kennis genomen van de uitspraak van het NRVT van 15 maart 2018 bij welk tuchtcollege klager een gelijkluidende klacht heeft ingediend.

Evenals het NRVT komt de Raad tot het oordeel dat niet is gebleken dat beklaagde zijn taxatie heeft uitgevoerd conform de door klager gestelde wens van zijn echtgenote. Voor deze stelling ontbreekt elk bewijs.

 

Ook de stelling van klager dat beklaagde niet naar eer en geweten heeft gehandeld bij zijn taxatie van de woning wordt door deze Raad niet onderschreven. Klager heeft niet bestreden dat beklaagde een ervaren makelaar-taxateur is, die al jaren werkzaam is in de regio en goed op de hoogte is van de actuele waarden van huizen in die regio. Beklaagde heeft er daarbij ook op gewezen dat een eveneens aan de vijver, vlak bij de woning van klager gelegen andere woning recent is verkocht voor € 1.400.000,–, welk pand zich bij de verkoop nog in de oude staat bevond. In tegenstelling tot de woning van klager was genoemde woning bovendien slechts half vrijstaand.

 

Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat de woning van klager in een zeer gewilde buurt ligt en nu een andere makelaar kort voordat beklaagde zijn rapport uitbracht de woning van klager zelfs op een hoger bedrag heeft getaxeerd, te weten € 1.200.000,–, kan niet gesteld worden dat beklaagde tot een te hoge taxatiewaarde is gekomen.

 

Ook de stelling van klager dat beklaagde is uitgegaan van onjuiste referentiepanden wordt door deze Raad niet gevolgd. De waarde van woningen wordt nu eenmaal niet alleen maar bepaald door het aantal vierkante meters van een te taxeren object.

 

De door klager gestelde slordigheden in het rapport van beklaagde verdienen ook naar het oordeel van de Raad niet de schoonheidsprijs, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning.

 

De klacht is dan ook ongegrond.        

 

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs  in onroerende goederen NVM,

mevrouw mr. drs. W. Aardenburg, T.A.W. Heijmeijer en mevrouw mr. J.M. Bakx-van den Anker, op  22 augustus 2018.

 

 

 

 

W. Aardenburg, voorzitter

 

 

 

 

J.M. Bakx-van den Anker, secretaris

 

 

 

Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen binnen 8 weken na dagtekening van de brief waarbij hem / haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden, in beroep komen bij de Centrale Raad van Toezicht. Hoger beroep wordt ingesteld door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Postbus 19290 te 3501 DG Utrecht. Onder schriftelijke kennisgeving wordt in dit artikel mede verstaan een kennisgeving per e-mail gestuurd naar het daartoe bestemde e-mailadres van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, te weten secretarieel@tuchtrechtspraaknvm.nl.