18-63 RvT Amsterdam
Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht t.a.v. relevante omgevingsfactor in directe omgeving. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij hem bewust niet heeft geïnformeerd over de plannen om in de directe omgeving van de woning een fietsbrug aan te leggen. In de eerste plaats overweegt de Raad dat voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade, de Raad niet bevoegd is daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt voorts dat de makelaar die van relevante omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning, de plicht heeft hiervan melding te maken, bij voorkeur in de schriftelijke verkoopinformatie. Tussen partijen is niet in geschil dat de planvorming in dit geval niet definitief is. Daarbij komt dat door beklaagde wordt bestreden dat hij op het moment van de bezichtigingen bekend was met de aanleg van een fietsbrug- en/of verbinding, reeds doordat de planvorming daarvoor niet concreet was. Klager heeft dit laatste niet bestreden. Op grond hiervan kan door de Raad niet worden vastgesteld dat beklaagde weet had van een voor klager relevante omgevingsfactor die gemeld had moet worden. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Raad van Toezicht Amsterdam NVM
RvT 35/17
De loop van de procedure
De Raad heeft kennis genomen van de klacht d.d. 4 oktober 2017 van de heer F., wonende te A., hierna te noemen “klager”. Bij deze klacht waren zes bijlagen gevoegd. De klacht is gericht tegen de heer [X], makelaar-aangeslotene bij de NVM, hierna te noemen “beklaagde”, werkzaam bij de makelaardij-onderneming [naam makelaarskantoor] te A., lid van de Vereniging.
Namens beklaagde heeft mr. B., advocaat te A., op de klacht een antwoord d.d. 14 februari 2018 verzonden, welk antwoord was vergezeld van acht bijlagen. Hierop heeft de gemachtigde van klager, mevrouw mr. W., werkzaam bij [naam rechtsbijstandsverzekeraar] te D., geantwoord op 12 maart 2018, bij welk antwoord negen producties waren gevoegd. Vervolgens heeft beklaagde gedupliceerd op 23 maart 2018 (welke dupliek abusievelijk is gedateerd op 23 februari 2018).
Hiermee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 16 mei 2018.
Klager is in persoon verschenen, vergezeld door zijn echtgenote mevrouw P., en door zijn gemachtigde. Beklaagde is eveneens in persoon verschenen, vergezeld door zijn gemachtigde en zijn kantoorgenoten mevrouw [Y] en de heer [Z].
DE FEITEN
In het voorjaar van 2016 heeft beklaagde de woning aan de [adres] als makelaar in de verkoop genomen, hierna te noemen “de woning”. Op 28 oktober 2016 heeft klager de woning met zijn echtgenote bezichtigd, alsmede op 31 oktober 2016. Op 4 november 2016 hebben klager en de verkoper de koopovereenkomst ondertekend. Op 9 november 2016 heeft de gemeente A. het concept van het [naam stedenbouwkundig plan] bekend gemaakt. Van dit plan maakt een mogelijke fietsverbinding onderdeel uit.
De woning is door klager afgenomen op 3 januari 2017.
DE KLACHT
De klacht van klager houdt in:
Beklaagde heeft klager moedwillig verkeerd geïnformeerd door niet expliciet te wijzen op de bouwplannen om een mogelijke fietsbrug om de hoek te realiseren. Hierdoor zal beklaagde overlast ondervinden en heeft hij financiële schade geleden.
Op grond hiervan meent klager dat beklaagde tuchtrechtelijk klachtwaardig heeft gehandeld.
HET VERWEER
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal ook op het verweer worden ingegaan.
DE BEOORDELING
Klager heeft naar voren gebracht door beklaagde in het aankoopproces van de woning moedwillig verkeerd te zijn voorgelicht over de voor klager en zijn vrouw relevante kenmerken van de woning waarnaar klager en zijn vrouw sinds 2014 op zoek zijn, te weten rust, blijvend vrij uitzicht, veiligheid, en ruimte om te spelen voor kinderen. Nadat de koop was gesloten, hoorde klager op 5 december 2016 via een kennis over de plannen een fietsbrug te bouwen vanaf de nieuw te bouwen woonwijk aan de overkant. De bedoeling is dat hiermee rond de 10.000 fietsbewegingen per dag mogelijk worden gemaakt. In deze plannen zijn drie kansrijke trajecten gedefinieerd waaronder één route langs de woning van klager die zal veranderen in een drukke verkeersader. Klager heeft direct met beklaagde contact opgenomen. Beklaagde vertelde klager dat het vast niet zo’n vaart zou lopen en dat klager dit had moeten weten. Het probleem is dat klager hiervan op geen enkele manier door beklaagde is geïnformeerd, ook niet bij de ondertekening van de koopakte. Sterker nog, toen beklaagde bij die gelegenheid wees op het blijvend vrije uitzicht, werd hij door de notaris gemaand uit de “verkoopstand” te gaan. Het geval wil dat beklaagde klager en zijn vrouw meerdere malen heeft verzekerd dat de woning één van de weinige plekken van de stad betrof waar de bewoner ervan verzekerd is dat er niets voor zijn neus zal worden gebouwd. Daar komt bij dat de vrouw van klager aan beklaagde heeft gevraagd wat er aan de overkant te gebeuren stond, waarop beklaagde antwoordde dat er een nieuwe woonwijk zou komen maar dat dat “ver in de toekomst lag”. Meer in zijn algemeenheid is tijdens de eerste bezichtiging over de voor klager positieve aspecten van de woning gesproken zonder dat dat voor de makelaar aanleiding was informatie te verschaffen over de mogelijke komst van de fietsbrug waardoor de omgeving totaal zou kunnen veranderen. Op 5 december 2016 heeft beklaagde aan klager toegegeven dat hij op de hoogte was van de gemeentelijke plannen en dat hij het niet nodig vond om die te noemen. Hierbij gaf hij als onderbouwing, zo begrijpt klager, dat het immers in de lokale krant had gestaan en kennelijk klager dus dat had moeten weten. Ook bracht klager naar voren dat de plannen nog vaag waren en dat hierover eigenlijk niets gezegd kon worden. Klager kan dit niet aanvaarden nu hem is gebleken dat de projectontwikkelaar gedetailleerde plannen had gepresenteerd, ook aan de buurtbewoners. Sterker nog, het verzet tegen deze plannen blijkt uit de georganiseerde weerstand van een petitie en een bewonersorganisatie. Klager komt tot de conclusie dat beklaagde bewust heeft gelogen. In ieder geval had beklaagde van de komst van een fietsbrug melding moeten maken aan klager. Klager wijst in dit verband op de uitspraak d.d. 28 maart 2017 van de Raad onder nummer RvT 36/16 waarin de beklaagde makelaar die een omgevingsfactor verzuimde te melden werd berispt en beboet. Klager gaat tegen beklaagde een schadeclaim indienen in verband met de daling van de verkoopwaarde van de woning, zo heeft klager tevens laten weten.
Beklaagde heeft als verweer naar voren gebracht dat klager zich tijdens het verkoopproces niet heeft laten bijstaan door een makelaar, alhoewel klager op de achtergrond door een makelaar werd geadviseerd. Beklaagde trad op voor de verkoper, niet voor klager. Klager en zijn vrouw hebben beklaagde laten weten dat zij de buurt en de directe omgeving goed kennen nu zij in de buurt woonden en zij bovendien vrienden hebben wonen aan de straat waarop mogelijk de fietsbrug wordt aangesloten. Klager was bekend met de gebeurtenissen en ontwikkelingen in de buurt en omgeving. Het is juist dat beklaagde klager heeft laten weten dat in de toekomst aan de overkant een nieuwe woonwijk wordt gebouwd. Daarbij heeft beklaagde niet gezegd dat deze bouwplannen geen consequenties voor klager zouden hebben. Beklaagde heeft klager gewezen op zijn eigen onderzoeksplicht en verwezen naar de diverse nationale en regionale publicaties over het onderhavige deel van A. Beklaagde heeft bovendien klager expliciet gewezen op het feit dat het uitzicht prachtig blijft maar dat er wel veel zal veranderen door die bouwplannen. Hoe het ook zij, beklaagde had geen weet van de plannen dat mogelijk een fietsbrug zou worden aangelegd, laat staan dat hij die informatie moedwillig heeft achtergehouden. Als het zo is dat klager niet eerder dan na ondertekening van de koopakte van de publicatie van de gemeentelijke plannen heeft kennis genomen – het relevante concept- Stedenbouwkundige Plan is pas op 9 november 2016 door de gemeente vrijgegeven – dan geldt dat ook voor beklaagde. De veranderingen in de buurt moeten als een feit van algemene bekendheid worden gezien daar het hier een gebied betreft dat volop in ontwikkeling is. Uitdrukkelijk betwist beklaagde dat hij enige toezegging heeft gedaan of garantie gegeven met betrekking tot veiligheid, rust en/of blijvend vrij uitzicht en ruimte om te spelen voor kinderen. Beklaagde is altijd open en transparant geweest richting klager. De bouwplannen voor de aanleg van een eventuele fietsverbinding waren op het moment van de bezichtigingen nog helemaal niet concreet. Het betreft een fietsverbinding, zonder dat duidelijk is waar die komt te liggen. Het is bovendien tot op de dag van vandaag nog niet duidelijk wanneer die plannen worden gerealiseerd. Klager had zelf onderzoek moeten doen naar de eventuele onderdelen waaruit de voor hem van belang zijnde bouwplannen zouden kunnen bestaan. Sterker nog, beklaagde heeft klager geadviseerd om deze plannen goed te bekijken. Op dit moment is de status van de planvorming dat op 17 januari 2018 een zogeheten voorbereidingsbesluit is genomen genaamd […..]. Kortom, de planvorming gaat nog wel even duren en klager heeft alle mogelijkheid om bezwaar hiertegen te maken. Afsluitend heeft beklaagde naar voren gebracht dat het nog maar de vraag is of klager überhaupt overlast van de fietsbrug zal ondervinden. Naar de mening van beklaagde zal het fietsverkeer van de brug via een andere straat dan die van klager worden afgewikkeld. Maar bovendien, zo heeft beklaagde afsluitend naar voren gebracht, verandert er niets aan het uitzicht.
De Raad overweegt als volgt.
In de eerste plaats overweegt de Raad dat voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade als, naar klager eveneens stelt, veroorzaakt door beklaagde, de Raad niet bevoegd is daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter.
De Raad overweegt vervolgens dat het juist is dat in de door klager aangehaalde uitspraak van de Raad is overwogen dat de makelaar die van omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning de plicht heeft hiervan melding te maken. In die uitspraak was sprake van een gemeentelijk besluit tot aanleg van een rotonde in de nabijheid van de woning en waarvan door de makelaar, die met die ontwikkeling bekend was, aan de kopers van de woning geen melding was gemaakt. Aangezien het een definitief en onherroepelijk gemeentelijk besluit betrof, is de situatie in die uitspraak naar de mening van de Raad niet zonder meer vergelijkbaar met de situatie waarop de onderhavige klacht is gebaseerd.
De Raad herhaalt dat de makelaar die van relevante omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning de plicht heeft hiervan melding te maken, bij voorkeur in de schriftelijke verkoopinformatie. De Raad overweegt vervolgens dat de makelaar op de hoogte dient te zijn van de planvorming inzake relevante en substantiële ontwikkelingen in de omgeving van het object dat hij te koop aanbiedt. De hieraan verbonden meldingsplicht aan de koper tevens niet-zijnde de opdrachtgever van de makelaar strekt niet zover dat alle mogelijke en nog niet-concrete omgevingsfactoren hieronder vallen.
In de onderhavige situatie is tussen partijen niet in geschil dat de planvorming niet definitief is. Daarbij komt dat door de makelaar wordt bestreden dat hij op het moment van de bezichtigingen bekend was met de aanleg van een fietsbrug- en/of verbinding, reeds doordat de planvorming daarvoor niet concreet was. Klager heeft dit laatste niet bestreden. Op grond hiervan kan door de Raad niet worden vastgesteld dat beklaagde weet had van een voor klager relevante omgevingsfactor die gemeld had moet worden.
Afsluitend gaat de Raad in op de stelling van klager dat beklaagde in een gesprek met klager expliciet heeft erkend dat hij niets over de fietsbrug heeft gezegd. Klager heeft dat gesprek opgenomen en het transcript als productie (1) bij repliek overgelegd. Beklaagde heeft de conclusie van klager op basis van dit gesprek bestreden. Naar de mening van de Raad valt in de tekst van deze productie geen erkenning van beklaagde te lezen dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.
De klacht is derhalve ongegrond.
DE BESLISSING VAN DE RAAD
De Raad verklaart de klacht van klager inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen in al haar onderdelen ongegrond.
Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de NVM, Mr J.P. van Harseler, G.W.J.M. van den Putten en Mr R. Vos, op 16 mei 2018,
Mr J.P. van Harseler, Voorzitter
Mr R. Vos, Secretaris
Ingevolge het bepaalde in artikel 39 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM kan de partij, die zich met deze beslissing niet kan verenigen, binnen acht weken na dagtekening van de brief waarbij hem/haar het afschrift van deze uitspraak is gezonden door middel van een schriftelijke kennisgeving in beroep komen bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, Postbus 19290 te 3501 DG Utrecht. Onder schriftelijke kennisgeving wordt in dit artikel mede verstaan een kennisgeving per e-mail gestuurd naar het daartoe bestemde e-mailadres van de Stichting Tuchtrechtspraak NVM, te weten secretarieel@tuchtrechtspraaknvm.nl.