18-65 RvT Noord

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldige communicatie. Wijziging van de omschrijving van het te verkopen object. Woning met aanhorigheden vs dienstwoning met bedrijfsruimte.   Klagers waren geïnteresseerd in de door beklaagde op funda aangeboden “Vrijstaande woning met aangebouwde garage en semi vrijstaande bedrijfsruimte”. Klagers hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld en hebben zelf rechtstreeks met de verkopers onderhandeld.  Pas nadat al overeenstemming was bereikt, is beklaagde gevraagd de transactie verder af te ronden.  In de door beklaagde opgestelde eerste conceptkoopovereenkomst heeft hij het object omschreven als “een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”  te gebruiken als “woonruimte met bedrijfsruimte”. In de laatste conceptovereenkomst werd het object door beklaagde omschreven als “perceel grond met bedrijfspand en dienstwoning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “bedrijfsruimte met dienstwoning”. De inhoud van de door partijen ondertekende koopovereenkomst was gelijk aan het laatste concept. Klagers zijn met de eerste conceptkoopovereenkomst naar de bank gegaan. De bank heeft hen bij die gelegenheid meegedeeld dat financiering tot de mogelijkheden behoorde en heeft klagers daarbij niet op bijzonderheden geattendeerd. Klagers hebben geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Toen klagers evenwel op basis van de definitieve koopovereenkomst offertes aanvroegen, moesten zij ervaren dat het zakelijk karakter van het pand leidde tot een opslag op de hypothecaire rente van 0,8% en dat een aflossingsvrije hypotheek vanwege het zakelijke karakter niet tot de mogelijkheden behoorde. Tevens kwamen zij er toen achter dat makelaars voor taxatie van een bedrijfspand hogere taxatiekosten in rekening plegen te brengen en dat de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden 6% bedraagt in plaats van de 2% zoals die voor woonruimte geldt. Klagers verwijten beklaagde dat hij in zijn communicatie onzorgvuldig is geweest. Daardoor zijn klagers niet tijdig op de hoogte geraakt van het bedrijfsmatige karakter van het object en heeft de bank hen niet kunnen attenderen op de gevolgen daarvan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klagers niet op de gewijzigde aanduiding “bedrijfspand met dienstwoning” heeft gewezen. De Raad stelt voorop dat voor de financieringsvoorwaarden, de verschuldigde overdrachts-belasting en de taxatiekosten, de feitelijke situatie bepalend is en niet de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst. Gezien de ligging op een bedrijventerrein en de bijbehorende grote loods, ligt in de rede dat er sprake is van een object met een bedrijfsmatig karakter. Klagers hadden daarom bedacht moeten zijn op mogelijke consequenties daarvan. Beklaagde is niet te verwijten dat klagers zich die mogelijke gevolgen niet hebben gerealiseerd. Dit spreekt te meer nu de bemoeiingen van beklaagde als gevolg van de keuze van klagers om zich rechtstreeks tot de verkopers te wenden, beperkt zijn gebleven tot de administratieve afwikkeling van de transactie. Ook de gebruiksmogelijkheden worden niet bepaald door de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst, maar door de feitelijke situatie, die voor klagers kenbaar was. De wisselende omschrijvingen zijn derhalve niet redengevend voor de gevolgen die klagers zeggen daarvan te hebben ondervonden. De Raad begrijpt dat klagers zich op het verkeerde been gezet voelen omdat zij na een oriënterend gesprek met de bank op basis van de eerste conceptkoopovereenkomst, de verwachting hadden dat financiering op de voor woonruimte gebruikelijke condities mogelijk zou zijn. Beklaagde kan hiervoor echter niet verantwoordelijk  worden gesteld. Dat de bank mogelijk niet bekend was met de omstandigheid dat het object op een bedrijventerrein lag, kan beklaagde niet worden verweten. Beklaagde had klagers wel op alle wijzigingen in de koopovereenkomst ten opzichte van het eerste concept, moeten attenderen. Deze tekortkoming is evenwel onvoldoende om beklaagde daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.    Download uitspraak (pdf)

NVM Noord  048

DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM

geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer T. en mevrouw B.,

wonende te H.,

klagers,

tegen

de heer [X],

 

verbonden aan [naam makelaarskantoor],

lid van de vereniging,

kantoorhoudende te H.

de makelaar

     

1.             Verloop van de procedure:

 

1.1         Klagers hebben hun op 14 april 2018 geformuleerde klacht op 17 april 2018 ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Op 4 mei 2018 hebben zij verzocht hun klacht door te sturen naar de Raad van Toezicht NVM. 

 

1.2         De klacht is op 31 mei 2018 door de Raad van Toezicht Noord van de NVM in behandeling genomen.

 

1.3         De makelaar heeft bij brief van 25 juni 2018 een verweerschrift ingediend.

 

1.4         De klacht is op 5 juli 2018 ter zitting van de Raad van Toezicht behandeld. Voor de behandelingen zijn verschenen:

              – beide klagers;

              – de makelaar.

 

1.5         Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

 

 

2.            De feiten:

 

2.1          Klagers hebben op 10 november 2017 een bod uitgebracht van € 460.000,– op het object [adres 1]. De makelaar had dit pand in portefeuille. Hij is echter tot het uitbrengen van dit bod niet bij de verkoop betrokken geweest. Klagers hebben hun bod rechtstreeks uitgebracht aan de verkopers, die zelf ook de bezichtiging hebben verzorgd. Na acceptatie van dit bod hebben de verkopers de makelaar gevraagd de transactie verder af te ronden.

 

2.2          [Adres1] is gelegen op een bedrijventerrein. De makelaar heeft het object op funda aangeboden met de omschrijving: “Vrijstaande woning met aangebouwde garage en semi vrijstaande bedrijfsruimte”.

               In de door de makelaar opgestelde eerste conceptkoopovereenkomst van 16 november 2017 heeft hij het object omschreven als “een perceel grond met woning en verdere aanhorigheden”  te gebruiken als “woonruimte met bedrijfsruimte”.

               In de laatste conceptovereenkomst van 17 november 2017 wordt het object door de makelaar omschreven als “perceel grond met bedrijfspand en dienstwoning en verdere aanhorigheden” te gebruiken als “bedrijfsruimte met dienstwoning”.

               Tevens wordt in afwijking van de omschrijving op funda en de omschrijving in het eerste concept van de koopovereenkomst, het object in de laatste conceptovereenkomst aangeduid als “[adres 1 met extra huisnummer]” in plaats van “[adres 1]”. 

 

           2.3         Op zaterdagmiddag 18 november 2017 hebben partijen de koopovereenkomst getekend. De inhoud van die koopovereenkomst was gelijk aan het laatste concept. Klagers gaven te kennen dat een financieringsvoorbehoud niet nodig was. Klagers hebben voor hun aankoop geen aankoopmakelaar ingeschakeld.

 

 

 

2.4          Klagers zijn met de eerste conceptkoopovereenkomst naar de [naam bankinstelling] gegaan. De [naam bankinstelling] heeft hen bij die gelegenheid meegedeeld dat financiering tot de mogelijkheden behoorde en heeft klagers daarbij niet op bijzonderheden geattendeerd.

Toen klagers evenwel op basis van de definitieve koopovereenkomst offertes aanvroegen, moesten zij ervaren dat het zakelijk karakter van het pand leidde tot een opslag op de hypothecaire rente van 0,8% en dat een aflossingsvrije hypotheek vanwege het zakelijke karakter niet tot de mogelijkheden behoorde. Tevens kwamen zij er toen achter dat makelaars voor taxatie van een bedrijfspand hogere taxatiekosten in rekening plegen te brengen en dat de overdrachts-belasting voor bedrijfspanden 6% bedraagt in plaats van de 2% zoals die voor woonruimte geldt.

 

 

3.            De klacht:

 

3.1          Klagers zijn van oordeel dat de makelaar klachtwaardig heeft gehandeld door het object op funda en in de eerste conceptovereenkomst aan te bieden als woning met aanhorigheden terwijl het een  dienstwoning met bedrijfsruimte betrof. Uit deze omschrijvingen van de makelaar blijkt niet het zakelijke karakter van het object. Daardoor heeft de [naam bankinstelling] dit ook niet onderkend toen klagers daar informeerden naar de financieringsmogelijkheden. Pas na ommekomst van de bedenktijd, toen de koop definitief was, bleek klagers dat er sprake was van een dienstwoning met de hiervoor onder 2.4 genoemde consequenties.    

Klagers zijn van oordeel dat de makelaar in zijn communicatie onzorgvuldig is geweest. Daardoor zijn zij niet tijdig op de hoogte geraakt van het bedrijfsmatige karakter van het object en heeft de [naam bankinstelling] hen niet kunnen attenderen op de gevolgen daarvan.

 

3.2          Daarnaast achten klagers klachtwaardig dat de makelaar hen slechts ten dele heeft geattendeerd op de verschillen tussen het eerste concept van de koopovereenkomst en het definitieve concept. Met klagers is alleen gesproken over de vermelding van het extra huisnummer voor de bedrijfsruimte omdat dit aan een derde verhuurd was geweest. Op de gewijzigde aanduiding “bedrijfspand met dienstwoning” zijn zij niet geattendeerd.  Ook dat achten zij onzorgvuldig.

 

 

4.            Het verweer:

 

4.1          De makelaar voert als verweer dat het object op een bedrijventerrein ligt waar diverse andere bedrijven gevestigd zijn, waaronder twee bouwbedrijven, een garage en een transportbedrijf. Het object heeft daardoor onmiskenbaar een bedrijfsmatig karakter. Dit blijkt volgens de makelaar eveneens uit de oppervlakte van de loods van 240 m2, met kantoor en kantine en circa 120 m2  opslagruimte op de verdieping.

 

4.2          De makelaar  wijst er verder op dat klagers het object buiten zijn aanwezigheid hebben bezichtigd en hem naderhand evenmin om informatie hebben gevraagd. De makelaar was (daardoor) niet bekend met de plannen van klagers met het object, noch met de noodzaak tot externe financiering en hetgeen klagers daarover wisten of veronderstelden.

 

4.3          De makelaar is van oordeel dat het op de weg van klagers lag om bij hem of anderen te informeren naar bijzonderheden bij de aankoop van bedrijfsonroerend goed. Hij was niet verplicht om zich ervan te vergewissen in hoeverre klagers zich daarover hadden geïnformeerd.

 

4.4          Ten aanzien van de aangepaste omschrijving in de definitieve koopakte merkt de makelaar op dat dit is gebeurd op verzoek van de verkoper. Inhoudelijk maakte dit volgens de makelaar geen verschil, noch voor de gebruiksmogelijkheden, noch  voor de financiering en andere kosten.

                Vandaar dat hij klagers niet op deze wijziging heeft geattendeerd.  

 

 

5.            De beoordeling van het geschil:

 

5.1          De klacht richt zich tegen makelaar [X]. De makelaar is NVM-lid en aangesloten bij de afdeling Noord. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.

 

5.2          De Raad stelt voorop dat voor de financieringsvoorwaarden, de verschuldigde overdrachts-belasting en de taxatiekosten, de feitelijke situatie bepalend is en niet de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst. Gezien de ligging, op een bedrijventerrein, en de tot het object behorende grote loods, ligt in de rede dat er sprake is van een object met een bedrijfsmatig karakter. Klagers hadden daarom bedacht moeten zijn op mogelijke consequenties daarvan, althans kan de makelaar er geen verwijt van worden gemaakt dat klagers zich die mogelijke gevolgen niet hebben gerealiseerd. Dit spreekt te meer nu de bemoeiingen van de makelaar als gevolg van de keuze van klagers om zich rechtstreeks tot de verkopers te wenden, beperkt zijn gebleven tot de administratieve afwikkeling van de transactie.

               Het voorgaande geldt ook voor de gebruiksmogelijkheden. Die worden niet bepaald door de omschrijving op funda of in de koopovereenkomst, maar door de feitelijke situatie, die voor klagers kenbaar was. De wisselende omschrijvingen zijn derhalve niet redengevend voor de gevolgen die klagers zeggen daarvan te hebben ondervonden.

 

5.3          De Raad begrijpt dat klagers zich op het verkeerde been gezet voelen omdat zij na een oriënterend gesprek met de [naam bankinstelling] op basis van de eerste conceptkoopovereenkomst, de verwachting hadden dat financiering op de voor woonruimte gebruikelijke condities mogelijk zou zijn. De Raad meent evenwel dat de makelaar hiervoor niet verantwoordelijk kan worden gesteld. De koopovereenkomst is primair bedoeld om het object van de verkoop en de gebruiksmogelijkheden daarvan te omschrijven. Financieringen plegen te worden verstrekt op basis van een taxatie. Dat de [naam bankinstelling] bij de verstrekking van haar informatie mogelijk niet bekend was met de omstandigheid dat het object is gesitueerd op een bedrijventerrein, kan hem daarom niet worden verweten.  De Raad verklaart dit klachtonderdeel daarom ongegrond.

 

5.4          De Raad is wel met klagers van oordeel dat de makelaar hen op alle wijzigingen in de koopovereenkomst ten opzichte van het eerste concept, had moeten attenderen. De makelaar heeft dat ter zitting ook erkend. De Raad vindt deze tekortkoming evenwel onvoldoende om de makelaar daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken.  

              

 

 

 

6.           Uitspraak:

 

6.1         De Raad van Toezicht Noord verklaart de klacht in beide onderdelen ongegrond. 

 

 

 

 

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid-makelaar en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 5 juli 2018.

 

 

Getekend door de plaatsvervangend voorzitter en plaatsvervangend secretaris op 24 juli 2018.

 

 

 

w.g.                                                                                                     w.g.

mr. B. van den Bosch,                                                                         mr. G.W. Brouwer,

plv. voorzitter                                                                                      plv. secretaris 

Voor gewaarmerkt afschrift:

 

 

 

G.W. Brouwer,

plv. secretaris

 

 

 

Deze uitspraak is bij aangetekende brief aan partijen verzonden op 24 juli  2018