18-87 Rvt Amsterdam
Eigen belang/handel. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. Beklaagde was mede-eigenaar van een appartementsrecht op vier verdiepingen van een pand. Nadat het appartementsrecht in 2012 was gesplitst in 4 afzonderlijke appartementsrechten, is begin 2014 op de 4e verdieping een extra woonlaag gerealiseerd. Het appartementsrecht op deze verdieping is eind 2014 verkocht. De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM (klager) verwijt beklaagde dat hij zich niet van risicodragende projectontwikkeling heeft onthouden nu op het pand een extra woonlaag is gebouwd die vervolgens kort daarna als appartementsrecht is verkocht. Subsidiair wordt gesteld dat beklaagde tenminste de schijn heeft gewekt dat hij zich niet aan Regel 6 van de Erecode gehouden heeft, hetgeen eveneens laakbaar is. Tenslotte wordt beklaagde nog verweten dat hij in het kader van de verkoop van de appartementsrechten heeft verzuimd om in het uitwisselingssysteem aan te geven dat er sprake was van eigen belang. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde zich niet schuldig gemaakt aan risicodragende projectontwikkeling. Het aanbrengen van een extra woonlaag op het pand behoorde reeds bij de verwerving in 2006 tot de mogelijkheden en was in de koopprijs verdisconteerd. Er is geen sprake geweest van ontwikkeling in die zin dat de mogelijkheid werd gecreëerd c.q. ontwikkeld om een extra bouwlaag aan te kunnen brengen. In dit geval was sprake van rendementsverbetering van de belegging in kwestie die, gelet op de toelichting op de Erecode, binnen de grenzen van een regelmatige belegging van de makelaar valt. Dat het aanbrengen van de extra woonlaag risicodragend was, is niet gebleken. De Raad acht evenmin voldoende grond aanwezig om beklaagde het verwijt te kunnen maken dat hij de indruk heeft gewekt dat hij het gebod om zich van risicodragende projectontwikkeling te onthouden, heeft geschonden. Het feit dat beklaagde een belangrijke bestuurlijke functie vervult bij een onderdeel van de Vereniging maakt dit niet anders. Beklaagde was verplicht zijn eigen belang bij de verkoop in het uitwisselingssysteem te vermelden. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook wel gegrond.