18-119 CRvT
18-119 CRvT CR 18/2677 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Onteigeningswaarde en marktwaarde. Onafhankelijkheid taxateur. Overgangsrecht wijziging bestemming. Onzorgvuldigheden in taxatierapport. Datum uitspraak en datum verzendingsbrief. Klager is eigenaar van een woning op het bijbehorende terrein waarvan hij zijn bedrijf uitoefent. Het perceel is gelegen in een industriegebied. De regionale ontwikkelingsmaatschappij waarin ook de gemeente participeert,wenst het perceel te verwerven om dit bij het industriegebied te voegen. In 2013 wordt daartoe van het perceel van klager de bestemming gewijzigd in bedrijfsterrein. Voorafgaand daaraan onderhandelt klager met de gemeente over verkoop. In 2012 en 2013 worden taxatierapporten op basis van onteigening uitgebracht die uitkomen op waardes van € 902.150, € 934.000 en € 816.000. In maart 2014 brengt beklaagde in opdracht van de hypotheekhouder een uitgebreide taxatie uit. Hij komt op een marktwaarde van € 475.000 en een executiewaarde tussen € 290.000 en € 315.000. In mei 2014 wordt het perceel met woning executoriaal geveild en brengt € 300.000 op. In 2017 geeft weer een andere makelaar op verzoek van klager een second opinion over de taxatie van beklaagde. Deze uit flinke kritiek en komt op een marktwaarde van € 918.000. Klager is van mening dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Hij heeft het perceel ten onrechte als woonruimte met grond getaxeerd terwijl er een bedrijfsbestemming op ligt. Hij denkt verder dat beklaagde zich heeft laten beïnvloeden door de gemeente toen hij daar om inlichtingen vroeg en dus niet onafhankelijk opereerde. De Centrale Raad acht deze klacht ongegrond. Het getuigt juist van nauwkeurigheid als een makelaar informatie inwint bij de autoriteiten. Het college merkt verder op dat de uitgangspunten bij een taxatie op basis van onteigening verschillen van die bij de vaststelling van de marktwaarde. Dat wordt met name bij de second opinion miskend. Het taxatierapport van beklaagde bevat wel diverse onzorgvuldigheden die echter geen invloed hebben op de waardering. Zo gebruikt de taxateur de begrippen woning en bedrijfswoning door elkaar zodat onduidelijk is of nu een woning met grond is gewaardeerd of een bedrijfswoning met bedrijfsperceel Verder is onduidelijk hoeveel grond nu eigenlijk is meegenomen bij de taxatie. Tenslotte ontbreekt een kanttekening in het rapport over het overgangsrecht in verband met de bestemmingswijziging. Ambtshalve overweegt de Centrale Raad het volgende. De datum van de uitspraak van de Raad van Toezicht is 31 januari 2018. De brief waarmee de uitspraak is verzonden is gedateerd 19 februari 2018. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat een uitspraak binnen 2 weken na bepaling daarvan moet worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting nog is beraadslaagd over de exacte tekst van de uitspraak. Het ware dus juister als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu partijen geen nadeel van een en ander hebben ondervonden laat het college het bij deze ambtshalve constatering.