19-38 CRvT
19-38 CRvT CR 18/2675a DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Minder waarde gehecht aan hogere waardering vanwege ontbreken validatie en modelmatige rapporten. Uitbreiding klacht in hoger beroep toegestaan. Commentaar van beklaagde op taxatie van derde. Tuchtprocedure geen strategisch instrument in civiele zaak. Geen rekening gehouden met na mondelinge behandeling binnengekomen informatie. Klacht deels gegrond maar geen straf. Klager is in een echtscheiding verwikkeld. Zijn ex-echtgenote laat beklaagde een taxatie van de gezamenlijke woning verrichten. Deze komt in een gevalideerd rapport uit op een waarde ten behoeve van de financiering van € 850.000. Klager laat kort daarop een andere taxateur een rapportage uitbrengen. Deze taxateur kan de woning niet van binnen bezichtigen en schat dat de woning zeker € 925.000 kan opbrengen. Een jaar later brengt op verzoek van beide partijen een derde makelaar rapport uit; hij komt op een marktwaarde van € 975.000. Klager meent dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Verder verwijt hij beklaagde dat deze het taxatierapport van € 975000 ten behoeve van zijn ex-echtgenote gecommentarieerde waarmee beoogd werd de rechtbank te beïnvloeden. Deze actie van beklaagde acht de Centrale Raad onjuist, zeker waar haar brief enige onjuistheden c.q. inconsequenties bevat. Geruime tijd na de mondelinge behandeling deelt klager mede dat de woning voor € 1.015.000 is ver-kocht. Nu deze informatie na de zitting is binnengekomen en de klacht een taxatie van bijna 2 jaar terug omvat, houdt de Centrale Raad met deze informatie geen rekening. De taxatie van beklaagde kan de toets der kritiek doorstaan. Beklaagde heeft een uitvoerige waardering opgesteld die voldoet aan alle daaraan te stellen eisen; het rapport is bovendien gevalideerd in tegenstelling tot de beide andere rapportages. Het rapport dat op € 975.000 uitkomt ontbeert modelmatige rapporten. Dat de rechtbank de waarde van de woning op € 975.000 bepaalde, lag aan de omstandigheid dat de ex-echtgenote daar niet tijdig verweer tegen voerde. De taxatie die op € 975.000 uitkwam, is een jaar na de taxatie waarover geklaagd wordt, uitgebracht. In een jaar tijd zijn de prijzen ter plaatse met ca 10 % gestegen en dat makt het verschil tussen beide taxaties een stuk kleiner. De Centrale Raad merkt verder op dat de taxatie van beklaagde in verband stond met financiering en dat wil nog wel eens tot een conservatievere waardering leiden dan de bepaling van een marktwaarde. Klager had verzocht om spoedige behandeling van zijn klacht omdat de in zijn ogen te lage taxatie mogelijk een rol zou spelen in de echtscheidingsprocedure. De Centrale Raad merkt daarover op dat een tuchtprocedure niet is bedoeld als strategisch instrument om het civiele belang van een partij in een geschil met derden te dienen. De Centrale Raad geeft uitvoerig aan waarom het geen maatregel oplegt hoewel de klacht deels ge-grond is.