20-91 CRvT

CR 20/2701   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ernstige gebreken aan het gekochte. Rooskleurige advertentie. Bouwkundig rapport Vereniging Eigen Huis. Relatie makelaar en VEH. Juridische hoedanigheid beklaagde. Zich wenden tot werkgever van klager.   Klager koopt een oud monumentaal pand dat door beklaagde wordt aangeboden. Bij de verkoopdocumentatie zit een bouwkundig rapport van de Vereniging Eigen Huis dat in opdracht van de verkoper is opgemaakt. Daarin staat dat er hier en daar wel iets aan het pand gedaan moet worden, maar er worden geen ernstige gebreken geconstateerd. Wel maakt de bouwkundige een enkel voorbehoud met betrekking tot het dak en de gevels. Nadat klager het pand in eigendom heeft gekregen laat hij werkzaamheden uitvoeren en daarbij komen ernstige gebreken met name aan het dak aan het licht die hoge herstelkosten met zich meebrengen. Klager is van mening dat de advertentie waarin de woning werd aangeprezen, een veel te rooskleurig beeld schetst. De Centrale Raad is dat op zich met klager eens, maar is van oordeel dat geen notoir onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. Klager is verder van mening dat de Vereniging Eigen Huis en de makelaar onder één hoedje speelden en dat sprake is van door de NVM verboden samenwerking. De uitvoerige reactie van de VEH tot wie klager zich wendde, geeft een duidelijk beeld van de werkwijze van de vereniging en de bouwkundige adviseurs en daaruit blijkt geen grond voor de stelling van klager. Dat de makelaar een onjuist beeld van het pand heeft gegeven en de gebreken had dienen op te merken, is niet het geval. Zonder zaken weg te breken waren de gebreken niet te ontdekken. Deze laatste zijn pas aan het licht getreden toen de aannemer aan het werk ging. Dat de makelaar zich tot de werkgever van klager wendde met een klacht over deze en een aangifte tegen klager deed wegens smaad, vindt zijn oorzaak in het feit dat klager zich met naam, titulatuur en functie tot oud-opdrachtgevers van de makelaar richtte en diens goede naam in diskrediet trachtte te brengen. Onder normale omstandigheden zou deze stap van de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar zijn, maar in deze situatie acht de Centrale Raad deze actie van de makelaar begrijpelijk. Dat de makelaar niet tijdig bij de NVM melding maakte van de wijziging van de juridische hoedanigheid van zijn onderneming  - van eenmanszaak naar BV -  is op zich in strijd met de regelgeving van de NVM maar betekent niet, anders dan klager veronderstelt, dat er (tijdelijk) geen relatie met de NVM meer bestond. Als de NVM van een omissie als deze kennis neemt, neemt zij contact op betrokkene en stelt deze in de gelegenheid alsnog de gewenste informatie te verstrekken. Pas als dat niet gebeurt, kan de NVM maatregelen treffen. De makelaar heeft in dit geval direct gehoor aan het verzoek van de NVM gegeven. Klager heeft geen nadeel van de omissie ondervonden.

20-91 CRvT

19-41 RvT West