21-28 CRvT

CR 20/2715   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Incidenteel beroep niet bij Stichting Tuchtrechtspraak ingediend. Niet doelmatige bepaling in Reglement Tuchtrechtspraak. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Makelaars kopen zelf. Belangen van verkoper veronachtzaamd. Geen bijzondere omstandigheden die eerdere doorverkoop binnen 7 jaarstermijn rechtvaardigen. Uitvoerige overwegingen van Centrale Raad over wat beleggen is.   Het algemeen bestuur van de NVM is ambtshalve in beroep gekomen van de beslissing van de raad van toezicht. Naar aanleiding daarvan hebben zowel de beklaagden als de oorspronkelijke klager incidenteel appèl ingesteld, echter niet volgens het Reglement Tuchtrechtspraak bij de Stichting Tuchtrechtspraak maar rechtstreeks bij de Centrale Raad. Een zin in de betreffende bepaling is niet doelmatig en wekt verwarring. Het college verbindt geen consequenties aan de formele schending van de bepaling. De Centrale Raad wijdt ook overwegingen aan het betalen van beroepsgeld ingeval van incidenteel appèl. Twee makelaars van hetzelfde kantoor kopen in 2016 van een bejaarde eigenaar diens woning die gedeeltelijk is verhuurd. Bepaald wordt dat de verkoper het door hem bewoonde gedeelte mag huren en toestemming krijgt om de andere woongedeeltes onder te verhuren aan de huidige huurders. Enige maanden na de overdracht komt de verkoper te overlijden. De makelaars zetten de huurovereenkomsten met de (onder)huurders voort en verhuren het woongedeelte van de verkoper kamergewijs. Een jaar later breekt in het pand brand uit waarna bij inspectie blijkt dat het pand niet aan de bouwvoorschriften voldoet en een omgevingsvergunning ontbreekt. De offerte om het pand aan de voorschriften te laten voldoen achten de makelaars te hoog en zij besluiten daarop in 2019 het pand aan een ontwikkelaar te verkopen nadat met de bewoners een accoord over het leeg opleveren van het pand is bereikt. Zij maken daarbij een winst van € 5 ton. Als een makelaar zelf van een particulier koopt dient hij zorg te dragen dat de belangen van de verkoper voldoende zijn verzekerd. De Centrale Raad overweegt uitvoerig welke aspecten hierbij van belang kunnen zijn. Er zijn diverse taxaties uitgebracht over de waarde van het pand in 2016 maar die geven weinig zekerheid of de verkoopprijs marktconform was. Vast komt te staan dat de belangen van de verkoper onvoldoende zijn verzekerd. Het verweer van de makelaars dat zij de intentie hadden het pand langdurig te behouden en dat zij door omstandigheden  - een te dure investering -  gedwongen waren te verkopen, gaat niet op. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de vraag wat onder beleggen moet worden verstaan. Als een woning binnen 7 jaar na aankoop  - een termijn die de NVM hanteert - weer wordt verkocht, moet worden nagegaan of zich bijzondere omstandigheden voordeden die zo’n eerdere verkoop rechtvaardigen. Die omstandigheden waren er niet.

21-28 CRvT

19-86 RvT West