22506
22506 CRvT CR 22/2757 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Prestatiegerichte courtage. Contractsvrijheid bij bepaling courtage. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Beroep bij verkeerde instelling aangetekend. Afkoop canon en opbrengst. Overleg over onvrede uit de weg gegaan. Klaagster geeft in januari 2021 opdracht aan een makelaar om haar woning te verkopen. De erfpacht op de woning is tot 2061 afgekocht. Hij schat de opbrengst tussen de € 500.000 en de € 550.000. Hij legt klaagster de keuze voor tussen een vast courtagetarief van 1,25 % en een prestatiegericht tarief van 1,1 % tot een verkoopprijs van € 525.000 en 10 % over het meerdere daarboven. Hij voegt een rekenschema bij met 4 bedragen van € 500.000 tot € 530.000 waaruit blijkt dat klaagster voordeliger uit is; een hogere opbrengst dan € 530.000 wordt niet genoemd. Klaagster kiest voor het prestatietarief. De vraagprijs wordt gesteld op € 500.000. Er worden al snel biedingen uitgebracht die nagenoeg allemaal boven de vraagprijs liggen. Klaagster kiest voor het bod van € 590.000. De financieringstaxatie komt uit op € 550.000. Het pand wordt voor € 590.000 overgedragen. Klaagster maakt bezwaar tegen de courtage van € 12.275. Als de makelaar aan de courtage vasthoudt, dient klaagster een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond omdat een prestatiegerichte courtage slechts in hoogst uitzonderlijke gevallen zou zijn toegestaan. Dat bij de schatting van de opbrengst geen rekening is gehouden met de afkoop van de erfpacht, acht het college terecht. De NVM komt ambtshalve in hoger beroep vanwege de overweging van de raad over de courtage waarop klaagster in incidentdeel beroep gaat. De Centrale Raad overweegt als volgt. Terecht is bij het incidenteel beroep geen beroepsgeld in rekening gebracht. Klaagster heeft haar appèl direct bij de Centrale Raad ingediend in plaats van bij de Stichting Tuchtrechtspraak. Al eerder overwoog het college dat hieraan geen consequenties worden verbonden. De raad van toezicht heeft op goede gronden overwogen dat de afkoop van de erfpachtscanon niet tot nauwelijks invloed heeft op de verkoopprijs. Dat is 2019 uit een wetenschappelijk onderzoek dat publiekelijk toegankelijk is, gebleken. De NVM komt terecht op tegen de overwegingen van de raad over de courtage. De NVM kent contracts- vrijheid. Wat betreft de prestatiegerichte courtage acht het college het niet gelukkig dat in het rekenvoorbeeld geen bedragen zijn genoemd die hoger liggen dan € 530.000. Als dat wel was gebeurd was duidelijk geworden dat het omslagpunt waar het voor de makelaar voordeliger uitpakt dan voor de klant, op dat niveau ligt. Dat de makelaar dit opzettelijk zo deed door de geschatte opbrengst te laag te leggen, daarvoor is geen grond. De taxatie voor de financiering kwam op € 550.000 uit. In de grillige markt van 2020/1 was een opbrengst lastig te voorspellen. Dat de makelaar het overleg met klaagster uit de weg ging toen zij bezwaar maakte tegen de hoogte van de courtage, is in strijd met de Erecode.