22054
22054 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs(beklaagde). Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen, en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor de woningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerd naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.