Uitspraken
-
13-49 RvT Eindhoven/Maastricht
Informatie aan niet-opdrachtgever. Huurovereenkomst, totstandkoming van.De gegadigde voor een huurwoning (klager) stelt dat al op 27 juni 2012 overeenstemming over de huur van de woning werd bereikt. De gegadigde verwijt de makelaar van de verhuurder (beklaagde) dat hij ontkent dat de huurovereenkomst toen al definitief was. Volgens de makelaar zou pas op 30 augustus 2012 definitieve overeenstemming bereikt zijn. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat de makelaar m.b.t. de huurovereenkomst een onjuist beeld heeft gegeven. Wellicht had de makelaar zijn standpunt tegenover deze gegadigde nog duidelijker en nadrukkelijker hebben moeten uitleggen maar van verwijtbare nalatigheid is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2476 CRvT
Klacht tegen makelaarskantoor en niet tegen de daaraan verbonden makelaar. Informatieplicht makelaar-beheerder tevens makelaar-verkoper over te verrichten herstelwerkzaamheden. Notulen vergadering VvE overhandigd. De raad van toezicht heeft, hoewel de klacht tegen het makelaarskantoor was gericht, de aan het kantoor verbonden makelaar als beklaagde aangemerkt. De Centrale Raad herstelt dit. Klager koopt in januari 2007 een appartementsrecht dat wordt aangeboden door een makelaar die tevens optreedt als beheerder van het wooncomplex. De Vereniging van Eigenaren had in november 2006 besloten tot herstel van de riolering en begrootte de kosten daarvan op € 750 per lid. In april 2007 besluit de VvE dat elk lid € 750 bijdraagt. Klager verneemt daarvan op dat moment voor het eerst. Hij verwijt de verkopend makelaar het achterhouden van belangrijke informatie. De Centrale Raad constateert dat de makelaar aan klager vóór diens aankoopbeslissing de notulen van de VvE-vergadering uit november 2006 overhandigde. Daarin had klager over het herstel kunnen lezen en had hij desgewenst vragen kunnen stellen. Het definitieve besluit tot omslag van de kosten viel pas nadat klager had gekocht en eigenaar was geworden. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 12-70 RvT Groningen
Lees meer -
13-2468 CRvT
Geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster. Vraag of makelaar daaraan diende te twijfelen. Koopakte terecht opgesteld?Een makelaar krijgt van de eigenaresse, tevens een tante de opdracht om een bedrijfspand te verkopen. De makelaar beheert al jaren panden van opdrachtgeefster. Nadat de onderhandelingen aanvankelijk werden afgebroken, worden deze 2 jaar later weer hervat. Er wordt mondeling vereenstemming bereikt. Vervolgens deelt een van de dochters van opdrachtgeefster de makelaar mee dat haar mioeder niet meer in staat is om zelfstandig beslissingen over haar vermogen te nemen en wordt de makelaar verzocht deze mededeling aan de makelaar van koper over te brengen. Dat doet beklaagde. Hij deelt vervolgens aan een van de dochters mee dat hij overleg met moeder/opdrachtgeefster heeft gevoerd en de haar de vraag heeft voorgelegd of zij nader overleg met haar dochters nodig acht. Deze vindt van niet. Koper verlangt vervolgens uitvoering van de verkoop. Daarop deelt de makelaar mede dat een koopakte wordt opgesteld, maar dat enige dagen gewacht wordt om deze aan verkoopster voor te leggen. Dat geschiedt enige dagen nadien en verkoopster tekent. Kort daarop verklaart een arts dat verkoopster niet in staat is om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen. Het transport vindt niettemin plaats. De dochters van eigenaresse menen dat de makelaar onjuist handelde. De Centrale Raad acht de klacht ongegrond. De makelaar ontkent op de hoogte te zijn geweest van de geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster die zij al jaren goed kent. Het dossier vermeldt daarover niets. Bovendien heeft eigenaresse na het verstrekken van de verkoopopdracht nog diverse andere beslissingen met betrekking tot haar bedrijfspanden genomen. Klaagsters hebben zich ook nimmer bemoeid met het beheer door beklaagde van hun moeders panden. Verder is niet gebleken dat de gesloten transactie voor opdrachtgeefster onvoordelig was. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 12-62 RvT Groningen
Lees meer -
13-40 RvT Groningen
Geen nieuw oordeel over feiten waarover eerder is geoordeeld. Geen schade berokkend aan voormalige werkgever. Geen onjuiste voorlichting aan opdrachtgever. De klacht van de voormalige werkgever van beklaagde dat deze zich inliet met risicodragende projectontwikkeling, is ongegrond nu over deze kwestie reeds eerder een oordeel door de raad is geveld. In deze klacht lopen tuchtrechtelijke aspecten door een arbeidsrechtelijk conflict heen. Klager, voormalig werkgever van beklaagde, verwijt deze dat hij destijds onjuiste voorlichting gaf aan de organisator en begeleider van een ontwikkelingsproject. Laatstgenoemde heeft geen klachten over beklaagde.In genoemd project bevond zich een buiten gebruik geraakte school die beklaagde graag behouden zag. Daartoe heeft hij een haalbaarheidsplan geschreven en dit aan de gemeente aangeboden. Toen het project vanwege de instorting van de woningmarkt niet doorging, nam beklaagde een eigen initiatief om het schoolgebouw te behouden. Van risicodragende projectontwikkeling is geen sprake geweest. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2457 CRvT
Niet te laat ingesteld incidenteel beroep. Taxatie door drie deskundigen waarbij één zich terugtrekt. Uitgangspunten bij waardering. Huurwaardekapitalisatie-methode. Gedane investeringen in het gehuurde. Een maatschap verhuurt een perceel grond met opstallen aan een scheepswerf. In de huurovereenkomst is bepaald dat de werf de onroerende zaken kan kopen tegen de waarde in het economisch verkeer. Tevens is bepaald dat de waarde zal worden bepaald vrij van huur en gebruik, exclusief omzetbelasting en dat aangebrachte verbeteringen door de huurder die de € 25000 te boven gaan, buiten beschouwing worden gelaten. Partijen komen er niet uit als de werf tot aankoop wil overgaan waarna de rechter eraan te pas komt. Tijdens een comparitie komen partijen een taxatie door drie deskundigen overeen. Zij waarderen de marktwaarde bij voortgezet gebruik op € 2.060.000. Kort daarop geeft de namens verkoper optredende taxateur aan dat hij niet langer achter de taxatie staat omdat zijns inziens de grondslagen van de waardering zoals die bij de comparitie zijn vastgesteld, zijn verlaten. De verkopende partij laat na op de taxatie te reageren, de koper doet dat wel, waarna de beide andere taxateurs (beklaagden) de waardering vaststellen op € 2.100.000. De zich terugtrekkende taxateur komt op een gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief grond van € 3.180.000. De rechter bepaalt dat partijen aan de waardering van de twee taxateurs gebonden zijn welk vonnis door het Hof wordt bekrachtigd. Verkoper beklaagt zich erover dat beklaagden toch een rapport hebben uitgebracht. Zij stellen dat van een gezamenlijke opdracht geen sprake meer is nu één taxateur zich terugtrok. Tevens stellen zij dat beklaagden de waarde onjuist hebben vastgesteld doordat zij een verkeerde methode toepasten en geen rekening hielden met een door de verhuurder/verkoper gedane investering van € 730.000. Klager zegt ook dat beklaagden niet in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit 14 dagen vóór de zitting van de Centrale Raad is ingesteld. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagden in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit in feite al is te lezen in hun veel eerder ingediend verweerschrift. Bovendien heeft de raadsman van klagers op het beroep gereageerd. Door in hun rapport tot uitdrukking te brengen dat de derde taxateur zich terugtrok, kan niet gezegd worden dat beklaagden de indruk hebben gewekt dat het rapport kon gelden als een taxatie zoals overeengekomen. Beklaagden hebben voldoende inzicht gegeven hoe zij tot de gebruikte berekeningsmethode zijn gekomen en hoe zij deze hebben toegepast. De door huurder gedane investeringen zijn door de verhuurder en een derde gefinancierd. Beklaagden hebben terecht die investering bij hun waardering buiten beschouwing gelaten nu daarover in de huurovereenkomst een duidelijke bepaling is opgenomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2459 CRvT
Beweerdelijk te lage vraagprijs genoemd. Wijziging bestemmingsplan na aankoop. Stille verkoop genegeerd? Geen verband tussen vraagprijs en WOZ-aanslag. Klager geeft een makelaarskantoor opdracht tot verkoop. Dit slaagt daarin snel. Tussen verkoper en koopster ontstaan vervolgens problemen omdat de verkoper niet vermeldde dat hij een jaar eerder een zienswijze bij de gemeente had neergelegd op de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan waardoor zijn woning geraakt werd. Tussen partijen wordt een kort geding gevoerd dat uitmondt in een overeenkomst met gesloten beurzen. Verkoper maakt zijn makelaar een aantal verwijten die door de Centrale Raad niet worden gehonoreerd. Zo staat niet vast dat de behandelende medewerker van de makelaar zich ten onrechte als assistent-makelaar uitgaf. Het makelaarskantoor heeft wel degelijk bij de gemeente navraag gedaan over het bestemmingsplan. Van enig verband tussen het bekend worden van de vraagprijs en een WOZ-aanslag is niets gebleken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-53 RvT Utrecht
Lees meer -
13-2444 CRvT
Regels 4 en 7 Erecode. Art. 17 lid 3 Reglement Lidmaatschapszaken (ten eigen nutte en ten nadele van collega-makelaars gebruik maken van NVM-data). Beweerdelijk onder andermans duiven schieten. Een makelaarskantoor doet een bod op de activa van een gefailleerd makelaarsbedrijf en neemt de makelaar van de failliet in dienst. In dit kader wordt aan de opdrachtgevers van de failliet een kaartje en een bloemetje bezorgd waarin erop wordt gewezen dat de makelaar van het gefailleerde kantoor nu bij het overnemende bedrijf (beklaagde) werkzaam is en wordt deze een aantrekkelijk aanbod gedaan. In diezelfde periode wordt door beklaagde bij een groot aantal adressen een brief bezorgd waarin onder meer staat dat de makelaars van beklaagde meer transacties verrichten dan andere makelaars. De NVM is van mening dat beklaagde diverse regels heeft overtreden. De Centrale Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Op het moment van verspreiding van kaartje en bloemetje mocht beklaagde ervan uitgaan dat hij de koper van de activa van het failliete bedrijf zou zijn. De bewering dat de makelaars van beklaagde meer transacties doen dan andere is niet gebaseerd op NVM-data maar volgt uit eigen onderzoek van beklaagde. De brief is bovendien niet specifiek gericht aan opdrachtgevers van collega-makelaars zodat niet gezegd kan worden dat onder andermans duiven is geschoten. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 12-34 RvT Amsterdam
Lees meer -
13-38 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Beklaagde heeft in opdracht van klagers met een gegadigde onderhandelingen over de verkoop van hun woning gevoerd. De gegadigde stelde als voorwaarde dat, i.v.m. de toen geldende tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de levering voorafgaand aan 1 juli 2012 zou plaatsvinden. Klagers konden zich daarmee niet verenigen. Vervolgens is de woning van de buurman van klagers via beklaagde aan de gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij geen contact met hen heeft opgenomen toen bekend werd dat de maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting een permanent karakter zou krijgen en de gegadigde alsnog bereid bleek met een latere overdracht in te stemmen. De Raad stelt vast dat de onderhandelingen door beklaagde namens klagers waren beëindigd en dat het niet tot een koopovereenkomst kwam doordat klagers niet akkoord konden gaan met een levering voorafgaand aan 1 juli 2012. Op basis van die feitelijke situatie heeft beklaagde de belangen van klagers niet geschonden door de mogelijkheden van verkoop van de woning van de buren aan de potentiële koper te onderzoeken. De hierop volgende politieke beslissing van de landelijke overheid om de overdrachtsbelasting blijvend op het tarief van 2% te houden, waardoor de koper bereid was zijn voorwaarde van een levering vóór 1 juli 2012 te laten varen, betrof een onverwachte ontwikkeling waarop de individuele betrokken partijen geen invloed hebben kunnen uitoefenen. Voorts staat vast dat klaagster aan beklaagde heeft laten weten zich erop te zullen beraden of de woning nog wel moest worden verkocht. Beklaagde was niet gehouden om, nadat de overheidsregel bekend werd, ondanks deze uitlatingen van klaagster, met klagers contact op te nemen of hen te informeren over de verkoop van de woning van de buurman. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-37 RvT Amsterdam
Taxatie. Financieringstaxatie. Een taxateur (beklaagde) heeft in juni 2007 twee geschakelde panden getaxeerd i.v.m. een financieringsaanvraag. Beklaagde taxeerde de onderhandse verkoopwaarde op EUR 2.520.000,-- en de executiewaarde op EUR 2.265.000,--. In 2011 werd door een andere taxateur i.v.m. herfinanciering opnieuw een taxatie verricht. De hertaxateur stelde de marktwaarde van de panden vast op EUR 1.300.000 en de executiewaarde op EUR 1.170.000,--. Klaagster (een financieringsinstelling) verwijt beklaagde dat zij aan haar taxatierapport onjuiste uitgangspunten ten grondslag heeft gelegd althans bij de opstelling hiervan onjuiste maatstaven heeft gehanteerd. De Raad overweegt dat ten tijde van de taxatie door beklaagde (2007) sprake was van wezenlijk andere marktomstandigheden dan in 2011. De gemiddelde marktwaarde lag in 2007/2008 beduidend hoger dan in 2011. Daarbij komt dat het hier een incourant en bijzonder object van relatief grote omvang betreft. Dit brengt met zich mee dat een relatief grotere waardedaling heeft plaatsgevonden dan bij meer courante objecten. Voorts zijn bij objecten als de onderhavige vergelijkingsobjecten minder eenvoudig aan te wijzen en betrekt de Raad in zijn overwegingen dat de taxatie in geschil ten behoeve van een herfinancieringsaanvraag was bedoeld en de hertaxateur, zoals die ook heeft toegelicht, defensief te werk is gegaan. De Raad concludeert dat van tuchtrechtelijk laakbaar handelen niet is gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-43 RvT Groningen
Zie ook 13-10 RvT Groningen. Faillissement van makelaarskantoor. Opdrachtgevers van de failliet benaderd terwijl de curator een doorstart tracht te bereiken. De curator in het faillissement van een makelaarskantoor met aanverwante bedrijven tracht een doorstart te bewerkstelligen. Hij moet ervaren dat reeds de dag na het faillissement een collega-makelaar opdrachtgevers van de failliet schriftelijk benadert en zijn eigen kantoor daarbij aanbeveelt. De raad neemt het beklaagde kwalijk dat hij uit de deconfiture van een collega voordeel heeft willen behalen door klanten van de failliet los te weken terwijl de curator trachtte het bedrijf waar mogelijk voort te zetten. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 13-2512 CRvT
Lees meer