Uitspraken
-
13-43 RvT Groningen
Zie ook 13-10 RvT Groningen. Faillissement van makelaarskantoor. Opdrachtgevers van de failliet benaderd terwijl de curator een doorstart tracht te bereiken. De curator in het faillissement van een makelaarskantoor met aanverwante bedrijven tracht een doorstart te bewerkstelligen. Hij moet ervaren dat reeds de dag na het faillissement een collega-makelaar opdrachtgevers van de failliet schriftelijk benadert en zijn eigen kantoor daarbij aanbeveelt. De raad neemt het beklaagde kwalijk dat hij uit de deconfiture van een collega voordeel heeft willen behalen door klanten van de failliet los te weken terwijl de curator trachtte het bedrijf waar mogelijk voort te zetten. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 13-2512 CRvT
Lees meer -
13-41 RvT Groningen
Taxatie. Pand te hoog gewaardeerd. Geen rekening gehouden met alle opbrengsten uit het recente verleden. Ontvankelijkheid klacht in 2012 over taxatie uit 2007. Klager besluit tot verkoop van zijn woning via een inruil van een andere woning. Teneinde een beoordeling van de waarde te krijgen brengt beklaagde in april 2007 een taxatie uit. Hij komt op verkoopwaarde van € 288.000. De makelaar maakt melding van diverse vernieuwingen en moderniseringen, o.a. kozijnen en badkamer en keuken. De vraagprijs wordt van € 289.000 via € 259.000 naar € 199.000 verlaagd. In juni 2012 wordt het huis verkocht voor € 192.500. Klager verwijt de makelaar een waardering waartoe geen behoorlijk en deskundig makelaar ooit had kunnen komen..De raad van toezicht constateert dat er afwijking in de maatvoeringen zitten tussen de vermelding in database van de NVM en zijn taxatierapport. De raad ontdekt dat de vernieuwingen waarvan in het rapport melding wordt gemaakt, uit de periode 1997-2001 dateren en dus in 2007 al minstens 6 jaar oud. De prijsontwikkeling van het pand had de makelaar dienen te bekijken, met name de onverklaarbare waarde sprong tussen 2001 en 2005 – van € 165.000 naar € 262.500. De conclusie kan geen andere zijn dan dat die laatste prijs € 50.000 te hoog lag en dat alle factoren in aanmerking nemende een prijs anno 2007 van € 215.000 normaal zou zijn geweest. Zelfs rekening houdend met een foutmarge van 10 % naar boven en beneden had geen redelijk handelend taxateur op een waardering van € 288.0000 kunnen uitkomen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2503 CRvT
Lees meer -
13-34 RvT Amsterdam
Optie en Bod. BiedingsprocedureKlagers waren geïnteresseerd in een woning waarvoor meerdere gegadigden waren. Zij verwijten de makelaar van de verkoper dat zij geen eerlijke kans hebben gehad om de woning te verwerven. De Raad stelt vast dat klagers twee biedingen hebben gedaan welke beide zijn afgewezen. Nadien is de verkoopprocedure omgezet in een inschrijvingsprocedure waarbij alle bestaande gegadigden de mogelijkheid kregen nog een laatste bieding te doen. Klagers bleken niet het hoogste bod te hebben uitgebracht. Door de verkoopprocedure om te zetten in een inschrijvingsprocedure heeft beklaagde voor zijn opdrachtgever het best mogelijke resultaat behaald. De gehanteerde inschrijvingsprocedure draagt geen ongeoorloofd karakter. Beklaagde is ook in zijn communicatie naar klagers hieromtrent duidelijk geweest. Klagers hebben, evenals de andere gegadigden, een eerlijke kans gehad om de woning te verwerven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-36 RvT Utrecht
Beweerdelijk oncollegiaal gedrag. Benaderen van opdrachtgevers van kantoor dat bekend maakte dat zijn activiteiten worden overgedaan aan een ander kantoor. Een makelaarskantoor maakt bekend dat zijn activiteiten worden overgedragen aan een ander kantoor. Het introduceert dit kantoor bij zijn opdrachtgevers. Daarop wordt een aantal van die opdrachtgevers benaderd door een derde kantoor (beklaagde). Het overnemende kantoor dient daarop een klacht in tegen laatstgenoemd kantoor. De raad van toezicht constateert dat het de opdrachtgevers van het eerstgenoemde kantoor vrij stond om al dan niet in zee te gaan met het overnemende bedrijf. Zij hadden zich daarover nog niet uitgelaten toen zij door beklaagde werden benaderd. In die tussenfase handelde beklaagde niet onjuist door zichzelf bij die opdrachtgevers te introduceren. Meer dan introduceren deed beklaagde bovendien niet. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-32 RvT Groningen
Diensten aan huurder verleend na eerder in opdracht van verhuurder te hebben gewerkt. Een makelaar stelt op verzoek van de eigenaar van een bedrijfsterrein een huurovereenkomst op tussen twee al met elkaar bekende partijen. Op het gehuurde bevindt zich een loods waarvan het bestaan door de gemeente wordt gedoogd. Na enige tijd laat de gemeente weten dat aan dat gedogen een eind komt. Daarop verzoekt de huurder de makelaar om voor hem opzoek te gaan naar een ander terrein. Klager meent hierdoor gedupeerd te zijn. De raad is van oordeel dat met het sluiten van de huurovereenkomst de werkzaamheden voor klager beëindigd zijn en dat het de makelaar vrij stond om een opdracht van huurder te aanvaarden. Van gedupeerd is totaal geen sprake nu huurder de huur niet heeft opgezegd, hij ook gewoon huur betaalt en de gemeente inmiddels heeft latenweten de loods nog enige jaren te gedogen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-33 RvT Groningen
Eigen belang. Pand van eigen opdrachtgever gekocht. Pand niet aangemeld in de uitwisseling. Een makelaar krijgt van de dochter van een overleden dame de opdracht het huis van haar moeder te verkopen. De vraagprijs wordt gesteld op € 99.000. Twee maanden later wordt het pand verkocht aan de makelaar, een kantoorgenoot en twee andere personen voor een prijs van € 78.000. Een hulpverlener van verkoopster (klaagster) ontdekt dat de WOZ-waarde van het pand aanvankelijk € 150.000 bedroeg, later verlaagd is naar € 132.000 om tenslotte uit te komen op € 99.000. Tevens blijkt het pand door de kopers belast te zijn met een hypotheek van € 135.000 en dat er door de gemeente een splitsingsvergunning is verleend. Het pand is nimmer in de uitwisseling gebracht en heeft nimmer op Funda gestaan. De makelaar erkent dit laatste maar stelt dat dit niet nodig was omdat verkoopster het pand aan hem en de drie anderen gunde. De raad van toezicht acht het gebeurde zeer ernstig. De makelaar heeft, anders dan het opdrachtformulier vermeldt, nimmer publiciteit met de woning gemaakt. Hij heeft verkoopster de opdracht niet teruggegeven of opdrachtgeefster aangeraden een andere makelaar in de arm te nemen toen onder meer hijzelf belangstelling voor het pand kreeg. Hij stelde zijn eigen belang boven dat van zijn opdrachtgeefster. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-30 RvT Groningen
Taxatie verricht zonder woning van binnen op te nemen De NVM dient een klacht in tegen een makelaar omdat haar bekend is dat beklaagde een woning taxeerde zonder deze van binnen te hebben opgenomen en zonder daarvan in het taxatierapport melding te maken. Het verweer van de makelaar dat hij het pand niet kon betreden omdat dit onbewoond was en was afgesloten en zijn stelling dat hij dit soort woningen goed kende, disculpeert hem niet. Hij had van deze non-opname in het rapport melding moeten maken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-31 RvT Groningen
Taxatie. Klacht over hoogte geschatte waarde. Klacht vóór zitting ingetrokken. Geen ambtshalve vervolg van behandeling. Klager beklaagt zich over de waardering van een hem in mede-eigendom behorend appartement. Een contra-expertise komt een stuk hoger uit. De opdracht tot taxatie was de makelaar verstrekt door de rechtbank. De klacht wordt vóór de behandeling ter zitting ingetrokken en de raad acht geen termen aanwezig de behandeling ambtshalve voort te zetten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-28 RvT Arnhem
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuist advies.De verkoper van een bedrijfsruimte verwijt de medewerkster van zijn makelaar dat zij hem onjuist heeft geadviseerd. Klager heeft een bod van EUR 700.000,-- afgewezen omdat de medewerkster hem verzekerde dat haar taxatie van de vraagprijs ( EUR 749.000,--) juist was en de tijdelijke verhuur van het object geen belemmering vormde voor een vlotte verkoop. Uiteindelijk is de bedrijfsruimte voor EUR 600.000,-- verkocht. De Raad laat in het midden of de taxatie van beklaagdes medewerkster juist was en of tijdelijke verhuur geen belemmering voor de verkoop zou zijn. De medewerkster van beklaagde heeft, vanwege een onjuiste beoordeling van het toepasselijke huurregime, althans zonder bekend te zijn met de feiten en omstandigheden die een dergelijke beoordeling mogelijk maakten, klager op onjuiste wijze van advies gediend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-27 RvT Arnhem
Ontvankelijkheid. Samenwerking met niet-NVM-er. Onjuiste informatieverstrekking.Klager heeft via een vastgoedkantoor (beklaagde 3) een woning gehuurd. Klager verwijt beklaagde 3 en nog drie andere vennootschappen (beklaagde 1,2 en 4) die volgens klager onderling nauw verweven zijn, dat hij onjuist is voorgelicht over de afwerking van de wanden van de woning. Alleen beklaagde 4 is lid van de NVM. Klager verwijt beklaagde 4 ook dat zij in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 12 van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting doordat zij op het gebied van de makelaardij structureel samenwerkt met de andere beklaagden die geen lid van de NVM zijn. Klager wist daardoor niet precies met wie hij nu eigenlijk te maken had, met een lid van de NVM of niet. De Raad overweegt dat klager in zijn klachten tegen beklaagde 1, 2 en 3 niet kan worden ontvangen omdat deze vennootschappen geen lid zijn van de NVM en niet onderworpen zijn aan de NVM tuchtrechtspraak. M.b.t. de klacht tegen beklaagde 4 wordt overwogen dat klager m.b.t. de huur en de afwerking van de wanden uitsluitend contact heeft gehad met beklaagde 3. Beklaagde 4 is bij die contacten niet betrokken geweest noch heeft zij dan wel beklaagde 3 daartoe de schijn gewekt. Het NVM logo op het visitekaartje van twee medewerkers van beklaagde 3 is na het gebruik t.a.v. klager verwijderd. Dit enkele en eenmalige gebruik van het NVM logo dat in geen enkel ander van beklaagde 3 afkomstig stuk terugkomt, kan in redelijkheid klager niet in de onzekerheid hebben gebracht of hij niet met beklaagde 3 maar met beklaagde 4 van doen had. Voorts heeft klager onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van enige samenwerking op het terrein van de makelaardij als bedoeld in artikel 12 van het reglement. Download uitspraak (pdf)
Lees meer