Uitspraken

  • 11-63 RvT Amsterdam

    Opstellen van koopakte. Ontbindende voorwaarde. Ongepast optreden.  Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens bleek klager ook nog in een andere woning geïnteresseerd te zijn en klager heeft beklaagde gevraagd om hem bij de aankoop van deze tweede woning bij te staan. Uiteindelijk zijn beide transacties niet doorgegaan. Klager kreeg de financiering van de eerste aankoop niet rond en zag uiteindelijk af van de aankoop van het tweede huis. Klager verwijt beklaagde dat zij zonder overleg het financieringsvoorbehoud in het koopcontract betreffende de eerste woning heeft doorgehaald terwijl zij had moeten constateren dat klager ten tijde van de aankoop geestesziek was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij zich als aankopend makelaar voor de tweede woning heeft opgeworpen terwijl zij toen al wist dat klager niet eens de eerste woning kon betalen. De Raad overweegt dat het voor beklaagde, ten tijde van haar contacten met klager, niet kenbaar is geweest dat klager leed aan de door hem gestelde geestesziekte. De stelling van klager dat beklaagde zonder overleg en zonder zijn instemming het financieringsvoorbehoud heeft doorgehaald, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde tijdens haar werkzaamheden voor klager al wist dat klager de aankoop van het tweede pand en zelfs ook de aankoop van de eerste woning niet zou kunnen financieren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-02 RvT Groningen

    Ondeugdelijke taxatie: niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Makelaar taxeert ten behoeve van financiering in 2007 op basis waarvan financiering wordt verstrekt. . Als de debiteur in betalingsproblemen komt laat de hypotheeknemer de woning taxeren. De uitkomst daarvan is dat de vrije verkoopwaarde bijna 50 % lager ligt en de executieopbrengst ruim 46% lager ligt. Een tweede hertaxatie brengt hetzelfde resultaat. De door de makelaar te zijner verdediging aangevoerde vergelijkingsobjecten kunnen in de optiek van de raad niet als zodanig dienen. Bij objectvergelijking met soortgelijke panden naar de situatie in 2007 is de taxatie, zelfs met een foutmarge van 15%, niet te verklaren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-57 RvT Amsterdam

    Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Ouderdomsclausule. Klaagster heeft in 2005 haar woning verkocht. Na de verkoop is er tussen de koopster en klaagster een civielrechtelijke procedure gevoerd i.v.m. door de koopster geconstateerde gebreken. Klaagster verwijt haar makelaar thans, na afloop van die procedure, dat hij ten tijde van de verkoop zowel voor haar als voor de koopster is opgetreden. Daarnaast verwijt zij haar makelaar ook dat hij tijdens de procedure geen contact met haar heeft opgenomen en dat hij heeft nagelaten om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen. De makelaar (beklaagde) heeft ondermeer aangevoerd dat klaagster te laat is met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde bij brief van 24.11.2006 aansprakelijk gesteld en de onderhavige klacht is pas op 18.03.2011 ingediend. De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Gelet op de inhoud van de brief van 24.11.2006 moest beklaagde er rekening mee houden dat klaagster hem op enig moment alsnog aansprakelijk hield. Voorts is niet gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad. Dat beklaagde zowel voor klaagster als voor de koopster is opgetreden, is niet komen vast te staan. Ook de overige klachten worden niet gegrond geacht. Toen de koopster een civielrechtelijke procedure startte kon de makelaar niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. Voor het opnemen van een ouderdomsclausule was in dit geval geen aanleiding. Download uitspraak (pdf) 

    Lees meer
  • 11-58 RvT Amsterdam

    Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klager was geïnteresseerd in een woning. Hij verwijt de verkopend makelaar dat het appartement aan een derde is verkocht terwijl klager het eindbod van de verkoper reeds had aanvaard danwel de onderhandelingen met hem nog niet waren afgerond. Daarnaast verwijt klager zijn eigen makelaar dat hij onvoldoende heeft gedaan om de koopovereenkomst met klager af te dwingen.De Raad stelt vast dat geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Evenmin is komen vast te staan dat tussen klager en de verkoper mondeling overeenstemming is bereikt. De verkoper heeft weliswaar op 7 januari 2011 aan klager een eindbod gedaan maar dit eindbod werd ingetrokken door de mededeling van de verkopend makelaar aan de makelaar van klager dat de verkoper een substantieel hoger bod van een derde had ontvangen. Dat beklaagden hierop vervolgens hun handelwijze hebben afgestemd kan hen niet worden verweten. Dat de makelaar van klager heeft verzuimd om klager er op te wijzen dat hij omgaand een hoger bod zou kunnen doen is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-521 RvT Zwolle

    Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.Door een wijziging van het geldende bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijk-heden van een bedrijfspand in een winkelbuurt beperkt, waardoor de eigenaren van mening zijn dat zij planschade lijden. De makelaar taxeert op verzoek van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak over de hoogte van deze schade, ondanks dat hij in een geheel andere regio kantoor houdt. Een collega NVM-makelaar ter plaatse klaagt daarover en verwijt de makelaar onvoldoende kennis van de (lokale) situatie om een verantwoorde taxatie te kunnen uitbrengen. De raad is van oordeel dat het feit dat een makelaar buiten zijn gebied taxeert op zich zelf nog niet met zich meebrengt dat zijn taxatie reeds om die reden ondeugdelijk is. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig en die doen zich in het onderhavige geval voor: de raad verklaart de klacht gegrond en legt de taxerende makelaar de maatregel van berisping op. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-520 RvT Zwolle

    Risicodragende projectontwikkeling. Belangenverstrengeling. Geen besef van inzicht in ongewenstheid van belangenvermenging. Onjuiste informatie aan koper over oppervlakte balkon. Op het kantoor van de makelaar was een freeelancer werkzaam, die zich bezig hield met projectontwikkeling. Klager meldde zich als geïnteresseerde voor een appartement in een project dat bij het makelaarskantoor in verkoop was, waarbij de freelancer als behandelaar optrad. De klager ontdekte bij het aangaan van de koop-/aannemings-overeenkomst dat de freelancer niet alleen werkzaam was op het makelaarskantoor, maar ook als eigenaar van het project bij de transactie betrokken was. Hij verwijt de makelaar daarom belangenvermenging en (betrokkenheid bij) verboden projectontwik-keling. Klager klaagt voorts over onjuistheden in de hem ter beschikking gestelde documentatie en de afwikkeling van de koop?/aannemingsovereenkomst, vooral voor wat betreft forse vertraging in de oplevering. De Raad van Toezicht is van oordeel dat er sprake is van verboden projectontwikkeling en ernstige belangenvermenging, veroorzaakt doordat de makelaar enerzijds opdracht-gever is van de freelancer als diens medewerker, maar anderzijds opdrachtnemer van diezelfde freelancer is bij de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van het te ont-wikkelen project. De Raad acht het begrijpelijk dat de klager daardoor in verwarring raakte wie verantwoordelijk is en verwijten over de uitvoering van de koop-/aanne-mingsovereenkomst aan het adres van de makelaar richtte, hoewel die daar formeel buiten stond. Ook ter zitting gaf de makelaar op geen enkele wijze blijk van enig besef van de ongewenstheid van de belangenverstrengeling. Tenslotte oordeelt de Raad dat de documentatie inderdaad een ernstige onjuistheid bevatte over de oppervlaktemaat van het balkon en dat de makelaar daarvoor verwijt treft. De Raad neemt met name de belangenverstrengeling hoog op en legt de makelaar een boete op van € 10.000,-. Download uitpraak (pdf) Uitspraak 12-2409 CRvT Centrale Raad

    Lees meer
  • 11-56 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Recht van erfpacht gesplitst van bloot eigendom. Klagers waren geïnteresseerd in een appartement. Uiteindelijk is de aankoop niet doorgegaan omdat klagers er achter kwamen dat er sprake was van een bijzondere situatie. De ontwikkelaars van het appartementencomplex hadden de bloot eigendom van de grond en de daarop gebouwde appartementen gesplitst met als resultaat dat de bloot eigendom bij de ontwikkelaars bleef en t.b.v. de appartementen een erfpachtsrecht in het leven werd geroepen. Klagers menen dat de onderhavige constructie niet deugt en verwijten de verkopend makelaars (beklaagden) dat zij hen onvoldoende hebben geïnformeerd. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat de onderhavige constructie niet zou “deugen”, en derhalve evenmin dat beklaagden hieraan geen medewerking hadden mogen verlenen. De beschrijving van het appartement op Funda had wat betreft het punt van de eigendom wel beter gemoeten. Van de gemiddelde verkoper kan niet worden verwacht dat de vermelding “voormalig particulier erfpacht” betekent dat niet zonder meer sprake is van “volle eigendom”, maar van de hiervoor genoemde constructie. Vast staat echter, dat in het eerste contact tussen beklaagden en de makelaar van klagers, mededeling is gedaan van de onderhavige, in Amsterdam bedachte en aldaar niet voor het eerst toegepaste constructie, en dat daarbij is meegedeeld dat daarover meer informatie kan worden gegeven door de notaris, met wie vervolgens door klagers uitvoerig is gecorrespondeerd. Naar het oordeel van de Raad kan onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2362 CRvT

    Tijdig beroep op ontbindende voorwaarde?Klager/koper deed op de dag dat het financieringsbeding afliep daarop bij de makelaars verkoper (beklaagde) een beroep via een telefax van zijn tussenpersoon. Deze gebruikte daarbij een foutief faxnummer. In een kort daarop volgend telefoongesprek tussen klager en makelaar zou laatstgenoemde niet gezegd hebben dat het telefaxbericht niet was ontvangen. De makelaar zegt dat hij tegen klager zei dat hij niet de juiste informatie had ontvangen. Uit door de makelaar ingebrachte getuigenverklaringen staat voor de Centrale Raad vast dat de makelaar wel degelijk aan klager heeft meegedeeld dat het telefaxbericht niet door hem was ontvangen. [Gevolg van een en ander was dat klager tot tweemaal toe door de rechter werd veroordeeld om de contractuele boete wegens niet-nakoming moest betalen]. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-05 RvT Groningen

    Ontvankelijkheid klager. Handel in onroerend goed.De stelling van de makelaar dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet ontvankelijk is in haar klacht omdat in de statuten van de NVM niet is geregeld dat zij een klacht kan indienen, gaat niet op. Allereerst is de commissie een orgaan van de NVM dat alle lidmaatschapszaken in de ruimste zin behandelt en die daarbij onder meer gebruik maakt van gegevens uit de interne rechtspraak. Bovendien is in het Reglement Tuchtrechtspraak opgenomen dat een ieder een klacht kan indienen. In onderling verband en samenhang gezien komt de commissie het recht toe om een klacht bij de raad van toezicht in te dienen. Als de makelaar de ter veiling gedane beleggingsaankoop kort daarop als een miskoop beschouwde, had hij de aankoop in zijn beleggingsvennootschap dienen te nemen en had hij niet tot doorverkoop mogen overgaan. De doorverkoop is een ernstige overtreding van de Erecode. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2371 CRvT

    Onjuiste procedure – oud en nieuw Reglement tuchtrechtspraak. Onvoldoende belangenbehartiging (advies over woningruil)? Vraagprijs onjuist vastgesteld? Geen opgave van ontvangen huurpenningen. Sleutelafgifte aan opvolgend makelaar. Beslaglegging op woning debiteur. De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. Klager is tweede hypotheekhouder van een woning. Omdat de executoriale veiling van het huis waarschijnlijk onvoldoende zal opbrengen om de tweede hypotheekhouder te voldoen, koopt deze de woning. Vervolgens geeft hij beklaagde opdracht tot verkoop. Een derde toont daarvoor belangstelling maar kan alleen kopen als hij zijn eigen woning kwijt is. Ook die derde geeft beklaagde opdracht tot verkoop. Dat laatste huis is verhuurd aan de zoon van de eigenaar. Op advies van de makelaar ruilen klager en die derde hun woningen waarbij die derde aan klager een bepaald bedrag bijbetaalt. Klager trekt wegens ontevredenheid de verkoopdracht van de door hem door ruiling verkregen woning in. Hij weigert de intrekkingskosten te betalen Dat dit, nadat klager de aanvankelijk bij de geschillencommissie gestarte procedure niet doorzette en na een kantongerechtelijk vonnis, de makelaar noopt tot beslaglegging acht de Centrale Raad niet tuchtrechtelijk laakbaar. De door beklaagde gehanteerde vraagprijs wijkt niet sterk af van de vraagprijs die de opvolgende makelaar adviseerde. Tijdens de zitting voor de kantonrechter kon de makelaar nog niet weten dat de huurder de huur had betaald. Het verhaal van klager over de sleutelafgifte is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer