Uitspraken
-
13-04 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Plaatselijke bekendheid.Klager is mede-eigenaar van een drietal panden. In het kader van de overname van hypotheek hebben beklaagden de panden, in opdracht van de bank, getaxeerd. Klager verwijt beklaagden dat zij de waarde van de panden veel te laag hebben vastgesteld en onjuiste gegevens in de taxatierapporten hebben vermeld.Nu beklaagden de stellingen van klager niet dan wel onvoldoende hebben bestreden komt de Raad tot de conclusie dat het bij beklaagden heeft ontbroken aan de benodigde lokale kennis. Zij hebben onvoldoende onderzoek gedaan naar de relevante gegevens van de panden en ervan blijk gegeven over onvoldoende kennis van zaken te beschikken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-06 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Klager verwijt beklaagde dat zij stelselmatig te hoog taxeert en dat zij regelmatig de waarde van een object, na kritiek van het NWWI, met meer dan 10% heeft verlaagd. Klager verwijst hierbij naar een tiental taxaties van beklaagde.Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat zij de afgelopen jaren circa 1350 taxaties aan het NWWI heeft voorgelegd is het aantal van 10 objecten waarbij beklaagde volgens het NWWI onjuist zou hebben getaxeerd niet representatief te noemen. Dat beklaagde stelselmatig te hoge taxaties heeft uitgebracht is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-05 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie.Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben in 2007 een echtscheidingsprocedure gevoerd. Beklaagde heeft op verzoek van de rechtbank eind 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld op EUR 595.000. De woning werd toegewezen aan klaagsters ex-echtgenoot. In 2011 heeft de ex-echtgenoot de woning voor EUR 738.500,-- verkocht. Mede gezien deze verkoopprijs meent klaagster dat beklaagde de woning destijds onredelijk laag heeft gewaardeerd. Rekening houdend met de investeringen die klaagster en haar ex-echtgenoot in de woning hebben gedaan en de prijsontwikkeling van ter plaatse verkochte woningen komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde bij haar taxatie niet onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. De door beklaagde getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs enkele factoren een rol hebben gespeeld die ten tijde van de taxatie van beklaagde nog niet aan de orde waren. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting, het feit dat verkoop d.m.v. een inschrijvingsprocedure plaatsvond en de relatief grote prijsstijging van woningen in de betreffende wijk een rol hebben gespeeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-10 RvT Groningen
Zie ook 13-43 RvT Groningen Faillissement van makelaarskantoor. Geen opdrachtgevers van failliet bedrijfsonderdeel benaderd. De curator in het faillissement van een makelaars’groep’ tracht een doorstart te bewerkstelligen. Hij moet ervaren dat kort na het faillissement een collega-makelaar opdrachtgevers van de failliet schriftelijk benadert en zijn eigen kantoor daarbij aanbeveelt. De raad constateert dat beklaagde alleen opdrachtgevers van het eveneens failliete onderdeel woningmakerlaardij benaderde. Waar de klacht uitsluitend is ingediend ten behoeve van de bedrijfsmakelaardij is de klacht ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-03 RvT Hilversum
Collegiale klacht. Onjuiste mededeling van makelaar-koper aan makelaar-verkoper over datum van ondertekening koopakte. Belangenbescherming cliënt mag niet ten koste gaan van de waarheid. Een woning wordt op 5 juni 2012 verkocht waarbij beide partijen een eigen makelaar hebben. Makelaar-verkoper(klager) stuurt zijn collega makelaar-koper (beklaagde) de concept-koopakte. Op 7 juni ontvangt hij de personalia van koper. Op 11 juni geeft de verkoper de door hem ondertekende koopakte op het kantoor van klager af. Eveneens op 11 juni tekenen kopers de akte. In die akte is een ontbindende voorwaarde opgenomen terzake van bouwkundige gebreken die inhoudt dat het beroep daarop uiterlijk op 13 juni ontvangen moet zijn. Dat beroep wordt niet gedaan. Op 15 juni deelt makelaar-koper zijn collega mede dat kopers de koopakte niet hebben ontvangen hetgeen van belang is voor het ingaan van de wettelijke bedenktijd. De afgifte van de akte heeft hij afhankelijk gesteld van de uitkomst van het bouwkundig rapport. Op 19 juni sluiten partijen een aanvullende overeenkomst waarbij de koopsom met € 10.000 wordt verlaagd. Op 20 juni ontvangt makelaar-verkoper een door koper ondertekende ont-vangstbevestiging van de koopakte met als datum 11 juni. Hij meent dat hiermee alsnog vaststaat dat de bedenktijd niet op 19 juni aanving, maar reeds op 11 juni. Hierdoor is verkoper met de rug tegen de muur gezet.De raad van toezicht kan begrip opbrengen voor het feit dat beklaagde in het belang van zijn opdrachtgever handelde, maar dat mag nimmer leiden tot bewust onjuiste mededelingen die in strijd met de waarheid zijn. De raad rekent het beklaagde ook aan dat hij nog ter zitting geen besef had van zijn onjuiste optreden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-01 RvT Haarlem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. (Bouwkundige) gebreken.Klagers hebben, nadat zij een bouwtechnische keuring hadden laten uitvoeren, een woning gekocht. Twee jaar na de aankoop kwamen bij een nieuw onderzoek alsnog diverse (bouwkundige) gebreken aan het licht. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat zij niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan omtrent de eigenschappen en kwaliteit van de woning.De Raad overweegt dat beklaagde in haar informatie voldoende duidelijk is over wat van haar bij de verkoop verwacht mag worden en wat voor de aspirant-koper van belang is voor het plegen van eigen onderzoek. Beklaagde heeft in dit geval niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door geen eigen verdergaand onderzoek te verrichten naar de juistheid van de aangeleverde gegevens en daar dan ook niet voor in te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-02 RvT Arnhem
Eigen belang. Failissement.(Zie ook 13-52 RvT Arnhem en 13-53 RvT Arnhem) Een administratiekantoor (klaagster) verwijt beklaagden dat zij samen met makelaar X een (oneigenlijk )plan hebben gesmeed en ten uitvoer gebracht om een heimelijke/goedkope doorstart van makelaarskantoor X mogelijk te maken en om met achterlating van lege B.V.’s en een berg schulden de schuldeisers van X makelaardij op te lichten. De Raad overweegt dat beklaagde 3 en beklaagde 4 geen lid zijn van de NVM. Zij zijn niet aan de tuchtrechtspraak van de NVM onderworpen. Klaagster is dan ook in haar klacht tegen beklaagde 3 en 4 niet ontvankelijk. De klacht tegen beklaagde 1 en 2 wordt ongegrond verklaard. Dat beklaagde 1 en 2 zich hebben schuldig gemaakt aan het verweten gedrag is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2486 CRvT
Lees meer -
12-2397 / 12-2427 CRvT
Taxatie door drie taxateurs. Taxatie in het kader van verkoop aan zittende huurder vanwege faillissement van eigenaar. Onjuiste perceelsoppervlakte. Geen onderzoek naar leeftijd van zittende huurder en naar mogelijke wijziging bestemmingsplan. Niet onderbouwde afwijking van gangbare normen bij vaststelling waarde bij verkoop aan zittende huurder.De curator in het faillissement van klager krijgt van de rechter-commissaris toestemming om een tot het eigendom van de failliet behorende gedeeltelijk verhuurd woonhuis aan de zittende huurder te verkopen voor € 250.000. De failliet verzet zich daartegen omdat hij dat bedrag veel te laag vindt. De rechtbank beslist daarop dat de curator de gelegenheid krijgt om drie NVM-makelaars (beklaagden) opdracht te geven een gezamenlijk taxatierapport uit te brengen. Zij stellen de koopsom voor de zittende huurder op € 270.000. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart klacht deels gegrond.De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaars hun taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid hebben verricht en evenmin goed hebben onderbouwd. Zij gingen aanvankelijk van een onjuiste perceelsgrootte uit en verifieerden niet de leeftijd van de huurder aan wie verkocht zou worden. Evenmin deden zij onderzoek naar de mogelijkheid tot wijziging van het bestemmingsplan waardoor meer woningen op het perceel gebouwd zouden kunnen worden hetgeen van invloed zou kunnen zijn op de waarde. Dat was te meer geboden nu de huidige opstallen in zeer slechte staat verkeerden. Ook onderbouwden de taxateurs niet waarom zij afweken van de gangbare norm die gehanteerd wordt bij vaststelling van de waarde wanneer aan de zittende huurder wordt verkocht. De taxateurs hebben zich te veel laten leiden door de bereidheid van de huurder om € 250.000 voor het pand te betalen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 11-46 tus RvT Utrecht Uitspraak RvT Utrecht, 12-01 def RvT Utrecht
Lees meer -
13-57 RvT Hilversum
Beweerdelijk te hoge taxatie. Taxatie op basis van bouwplannen en ondernemingsplan. Enorm verschil tussen taxatie en opbrengst na faillissement 5 jaar na taxatie.Een makelaar stelt in 2006 op verzoek van een duikcentrum de herbouwwaarde vast van een nieuw te bouwen duiksportcentrum. Hij doet dit op basis van bouwtekeningen en een ondernemingsplan. De herbouwwaarde stelt hij vast op € 1.595.000, de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 1.655.000 en de executiewaarde op € 875.000. Het centrum gebruikt de taxatie vervolgens voor financiering. De bank (klager) verstrekt een hypothecaire lening van € 875.000. Omdat het duikcentrum behoefte had aan verdere financiering – de nieuwbouw was voor 75 % voltooid - stelt de makelaar in 2008 de onderhandse verkoopwaarde vast op € 1.925.000 en de executiewaarde op € 1. 225.000. Op basis daarvan versterkt de bank een tweede hypotheek van € 375.000. In 2011 gaat het duikcentrum failliet. Een andere taxateur komt op een onderhandse ver-koopwaarde van € 610.000 en een executiewaarde van € 410.000. Uiteindelijk wordt het centrum verkocht voor € 350.000. De bank is van mening dat beklaagde in 2006 en 2008 een volstrekt onjuiste waardering uitbracht. De raad van toezicht is van oordeel dat de klacht ongegrond is. De makelaar heeft in 2006 een waardering moeten opmaken van een toen nog niet bestaand bouwwerk op basis van tekeningen en een ondernemingsplan. Dat laatste kende de bank ook. De raad is van mening dat de makelaar zijn taxatie behoorlijk heeft onderbouwd. Dat geldt ook voor de herwaardering uit 2008. Niet bestreden is dat de bouwkosten toen flink waren gestegen, Ook speelt een rol dat de afbouw van het duikcentrum in tegenstelling tot dan toe professioneel (en niet langer in eigen beheer met vrijwilligers) ter hand zou worden genomen. Het gaat bovendien om een exceptioneel object dat weinig tot geen vergelijkingsobjecten kent. Er is geen sprake van een verband tussen de opbrengst na faillissement en de waarderingen uit 2006 en 2008. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2416 CRvT tussen
Tussenvonnis. Getuigenverhoor gelast. Waarde van woning belast met zakelijk recht van gebruik en bewoning. Zie ook 12-07 RvT Utrecht, 12-2426 CRvT en 13-89 RvT Utrecht. Een makelaar koopt de woning van een bejaard echtpaar voor een bedrag van € 205.000, Waarbij het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten gunste van verkopers wordt gevestigd. De WOZ-waarde van het pand staat op € 545.000. Een door de koper ingeschakelde collega-makelaar (beklaagde) taxeert het pand op een onderhandse verkoopwaarde, rekening houdend met genoemd zakelijk recht, van € 210.000. In een door de verkopers enige tijd na het transport aangespannen procedure, beslist de rechtbank dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst zal worden toegewezen wegens misbruik van omstandigheden. In die uitspraak staat dat de taxatie van beklaagde nooit juist kan zijn. De NVM motiveert uitvoerig waarom een redelijk handelend taxateur nimmer tot een waardering kan komen als waartoe beklaagde is gekomen. Nu beklaagde heeft gesteld dat hij voor zijn waardering diverse plaatselijk bekende collega-makelaars heeft geraadpleegd, gelast de Centrale Raad gelast een getuigenverhoor. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Raad van Toezicht Utrecht, 11-73 RvT Utrecht Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 12-2416 CRvT eind
Lees meer