Uitspraken
-
12-21 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie verkoopbrochure. Taxatie. Onjuiste vermeldingen in taxatierapport. De koper van een woning verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde 1) dat hij in de verkoopbrochure diverse onjuistheden heeft vermeld. Daarnaast verwijt de koper de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde (beklaagde 2), dat hij in zijn taxatierapport diverse onjuistheden opgenomen heeft. De Raad constateert dat in de brochure de ligging van het dakterras onjuist vermeld is. De klacht tegen beklaagde 1 is in zoverre dan ook gegrond. Voor het overige is niet komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2442 CRvT Uitspraak CRvT, 13-2482 CRvT
Lees meer -
12-22 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Opstellen van koopakte.De verkopers van een woning verwijten hun makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopakte op te nemen dat de C.V.-ketel geleast was en dat een deel van de afkoopsom van de lease door de kopers diende te worden voldaan. De Raad overweegt dat uit de bij de koopakte behorende stukken valt op te maken dat de ketel geleast was. Uit de koopakte zelf kan evenwel het tegenovergestelde worden afgeleid. Daarbij komt dat in de toelichting op de modelovereenkomst van de Vereniging, welke toelichting eveneens onderdeel uitmaakt van de koopakte, staat vermeld dat in de akte dient te worden opgenomen of sprake is van een cv-ketel die wordt geleast, of niet. Hierdoor is bij de betrokken partijen onduidelijkheid ontstaan. De makelaar had die onduidelijkheid dienen te voorkomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-75 RvT Amsterdam
Optie en bod. Bod niet doorgegeven. De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft geweigerd om zijn bod aan de verkoper door te geven. De woning werd aan een andere gegadigde verkocht. De Raad stelt vast dat klager en een andere gegadigde op dezelfde dag een bod hebben uitgebracht en dat het bod van de andere gegadigde gunstiger was. Op basis van dat laatstgenoemde gunstigere bod is de woning aan de andere gegadigde verkocht. Dat klager en beklaagde exclusiviteit ten behoeve van klager waren overeengekomen is niet gebleken. Beklaagde was niet “onder bod” en derhalve was beklaagde gerechtigd het bod van de andere gegadigde aan de verkoper voor te leggen. Onder die omstandigheden ligt het in de rede dat het bod van klager niet meer door beklaagde aan de verkoper is voorgelegd en door beklaagde is afgewezen. Ten overvloede overweegt de Raad dat in de Vereniging geen regel van kracht is dat biedingen ten alle tijde door de verkopend makelaar aan zijn opdrachtgever dienen te worden voorgelegd om die vervolgens “uit te onderhandelen”. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-18 RvT Groningen
Beweerdelijk te lage taxatie. Afkoop erfpacht grond. Klager is eigenaar van een recreatiewoning op erfpacht grond. Er was al langer sprake van dat de gemeente bereid was om de erfpacht te laten afkopen. Ter financiering van die afkoop geeft klager beklaagde opdracht tot taxatie. Deze komt, uitgaande van de erfpachtsituatie op een marktwaarde van € 135.000 en een executiewaarde van € 108.000. Naderhand geeft de makelaar op verzoek van de bank de waarde af met afgekochte erfpacht: € 152.000 marktwaarde en € 129.500 executiewaarde. Klager meent daardoor gedupeerd te zijn nu hij vanwege de te lage waardes geen volledige aflossingsvrije hypotheek kan krijgen maar deels op basis van annuïteiten moet financieren. Het is bekend dat de markt van recreatiewoningen de laatste jaren sterk fluctueert en dat mogelijke afkoop van de erfpacht al jaren hetgeen de markt onzeker maakt. Deze omstandigheden in aanmerking nemende, is de raad van toezicht van oordeel dat de makelaar correct werk heeft geleverd. Hij heeft bovendien voldoende representatief vergelijkingsmateriaal aangedragen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-19 RvT Groningen
Oncollegiaal gedrag? Rechtstreeks transactie gesloten met oud(?)-opdrachtgever van collega-makelaar. Klacht ter zitting ingetrokken. Een NVM-makelaar (beklaagde) neemt telefonisch contact met een ex-NVM-makelaar (klaagster) met de vraag of zij in een bepaalde wijk in een zeker dorp een pand te koop heeft. Daarop neemt klaagster contact op een klant die kort daarvoor een transactie had zien afketsen. Zij maken daarop een nieuwe courtage-afspraak. Vervolgens regelt klaagster een bezichtiging mat de klant van beklaagde maar dit leidt niet een transactie. Enige tijd later verneemt klaagster dat de klant van beklaagde alsnog de woning heeft gekocht. Verkoper weigert courtage te betalen. Beklaagde stelt dat, toen de verkoper hem rechtstreeks benaderde, hij deze nadrukkelijk vroeg of de zaak met klaagster had afgehandeld en dat deze toen antwoordde dat hij geen zaken meer met klaagster wilde doen. Klaagster verwijt beklaagde oncollegiaal gedrag. Ter zitting van de raad verklaart beklaagde dat hij er achteraf bezien beter aan had gedaan om verkoper nog nadrukkelijker te bevragen op het punt van afhandeling met klaagster en biedt zijn excuses aan. Daarop verklaart klaagster haar klacht in te trekken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-20 RvT Groningen
Beroep op ontbindende voorwaarde. Opdrachtgever naar verzekeraar verwezen. Klager koopt een appartement via makelaar-verkoper (beklaagde). Hij bedingt daarbij de ontbindende voorwaarde terzake van de verkoop van zijn eigen woning. Die laatste wordt verkocht aan iemand die later spoorloos blijkt te zijn. Om die reden doet koper een beroep op de ontbindende voorwaarde. Daarop adviseert beklaagde zijn opdrachtgever juridische bijstand te zoeken. Dat leidt uiteindelijk tot een schikking waarbij klager aan de verkoper van het appartement € 10.000 moet betalen. De raad acht de klacht dat makelaar-verkoper zich niet behoorlijk heeft gedragen onterecht. De raad acht het juist dat hij zijn opdrachtgever aanraadde juridische hulp in te roepen. Dat dit leidde tot een door klager te betalen schikkingsbedrag valt beklaagde niet te verwijten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2390 CRvT
Onjuiste voorlichting in verhuurdocumentatie bedrijfspand.In zijn verhuurdocumentatie biedt de makelaar een horecaruimte aan. Daarin wordt vermeld dat de bedrijfsruimte voldoet aan de Drank- en Horecawet. Tevens wordt vermeld dat er voorheen een restaurant was gevestigd en dat aannemelijk is dat er vrijstelling is gegeven op het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Ook wordt vermeld dat de huurder zelf voor de benodigde horecavergunningen dient te zorgen. Nadat klager/huurder een huurcontract heeft gesloten blijkt hem dat de gemeente hem geen horecavergunningen verleent. Hij mag er wel voorlopig wel een bedrijfskantine ten behoeve van andere in het gebouw gevestigde ondernemingen exploiteren. Later wordt die omgezet in een vergunning voor een grand café. Het verwijt van klager dat de makelaar een horecaruimte aanbood die feitelijk helemaal niet bestond, acht de Centrale Raad terecht. De verhuurdocumentatie is zodanig opgesteld dat een gegadigde niet de indruk krijgt dat het bestemmingsplan de uitoefening van een horecabedrijf in de weg staat. Volgt bekrachtiging van de beslissing van de raad van toezicht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2408 CRvT
Onvoldoende inzicht in gedachtegang bij taxatie. Bezwaar tegen kostenveroordeling bij gegrondbevinding van de klacht. Onafhankelijkheid taxateur.De makelaar kreeg van klager en diens echtgenote de opdracht om hun woonhuis c.a. te taxeren in verband met een echtscheiding waarbij het bedoeling was dat de man in het huis zou blijven wonen. De makelaar komt tot een onderhandse verkoopwaarde van € 500.000 en executiewaarde van € 425.000. Een andere door klager ingeschakelde makelaar komt op € 437.500 resp.€ 360.000. Anderhalf jaar eerder was een derde makelaar op een verkoopwaarde van € 385.000 gekomen. Waar de raad van toezicht niet tot het oordeel kwam dat de taxatie te hoog was maar slechts dat het rapport niet overal even inzichtelijk was, acht de makelaar een volledige kostenveroordeling te hoog. De Centrale Raad is van oordeel dat war de makelaar niet opkwam tegen de veroordeling wegens te weinig inzichtelijkheid, de kostenveroordeling terecht is. Nu het incidenteel beroep van klager op de punten van verkeerde maatvoering en niet onafhankelijkheid van de taxateur - deze was bij de taxatie gelijktijdig gearriveerd met de ex-echtgenote van klager – niet gegrond Zijn, acht de Centrale Raad geen termen aanwezig om de makelaar te belasten met de kosten van het hoger beroep. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2394 CRvT
Meetinstructie. Onjuiste voorlichting over status meetinstructie aan consument. In de verkoopbrochure van het appartement dat beide makelaarskantoren in verkoop hebben staat dat het woonoppervlak 190 m² en dat het terras 75 m² groot is. Klager bereikt overeenstemming met eender verkopende makelaars over de koopsom. In het kader van een bouwkundige keuring komt aan het licht dat de woonoppervlakte maar 122 m² bedraagt en het terras maar 44 m². Klager ziet vervolgens af van de aankoop. Hij verwijt de makelaars onjuiste voorlichting over de maatvoering. Tevens verwijt hij de makelaar met wie hij contact had dat deze hem vertelde dat de NVM nog bezig was met het opstellen vaneen meetinstructie en dat de koopprijs niet alleen door de maatvoering wordt bepaald. De Centrale Raad constateert dat de maatvoering niet klopt. Gebleken is verder dat ten tijde van de onderhandelingen de NVM reeds een meetinstructie had aangenomen maar dat de NVM nog geen actief vervolgingsbeleid hanteerde. Inzoverre was de voorlichting aan klager onjuist. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2405 CRvT
Beweerdelijk onjuiste informatie aan verzekeraar. Klager diende eerder een klacht in tegen de makelaar omdat die in strijd met zijn toezegging, klager niet informeerde toen een aanvankelijk te huur aangeboden bedrijfspand te koop kwam. De raad van achtte die klacht in mei 2010 gegrond. Vervolgens vorderde klager schadevergoeding van de makelaar. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de makelaar wees die claim af volgens klager omdat de makelaar zijn verzekeraar onjuist inlichtte over zijn belangstelling om het pand aan te kopen. Het staat volgens de Centrale Raad vast dat de makelaar bij zijn opdrachtgever niet expliciet de naam van klager als belangstellende heeft genoemd. In de brief van de verzekeraar wordt wel gezegd dat de makelaar melding aan de eigenaar maakte van interesse van gegadigden. Daar kan klager onder begrepen zijn. De brief van verzekeraar waar de makelaar vooraf mee instemde, hoeft dus niet onjuist te zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Zwolle 11-518
Lees meer