Uitspraken
-
11-2395 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onvoldoende belangenbehartiging bij huur van bedrijfsruimte. Beweerdelijk te hoge huurprijs. Onderzoek naar eigendomssituatie, serre en precariorechten. Privé garantstelling door huurder. De makelaar begeleidt klager bij de huur van een bedrijfsruimte. Klager verwijt zijn makelaar dat de huurprijs veel te hoog is. Hij verwijt de makelaar ook dat deze in het huurcontract over het hoofd zag dat de huurder naast zijn BV ook zelf privé garant staat voor de huurverplichtingen. De makelaar zou onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de eigendomssituatie, de serre en de precariorechten. De verwijten van klager zijn terecht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2420 CRvT
Verscherpt incassobeleid bij betalingsachterstanden. Kenbaarheid van beleid voor de leden. Maatregel van ‘drooglegging’ terecht toegepast. Delegatie bevoegdheden algemeen bestuur aan Commissie Lidmaatschapszaken.De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM heeft een makelaarskantoor de zogeheten ‘drooglegging’ opgelegd [Die maatregel houdt met name in dat kantoor geen uitwisselingsdata meer ontvangt en dat de objecten van Funda worden verwijderd; Red). Het makelaarskantoor stelt onder meer dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet tot het nemen van genoemde maatregel bevoegd is. Zij stelt verder dat de getroffen maatregel onevenredig zwaar is. Bovendien heeft het kantoor geen aanmaningen ontvangen. De Centrale Raad constateert dat reeds in 1984 door het toenmalige hoofdbestuur een algemene delegatie in alle lidmaatschapsaangelegenheden is gegeven aan de toenmalige Landelijke Ball;otage Commissie, de voorganger van de Commissie Lidmaatschapszaken. Die delegatie is nog altijd van kracht. Het verscherpte incassobeleid waartoe door de ledenraad in 2010 is opgeroepen, is op duidelijke wijze aan de leden kenbaar gemaakt. Het makelaarskantoor heeft voldoende tijd gehad om met de NVM een regeling te treffen. Het heeft niet onderbouwd dat het in betalingsonmacht verkeerde. De droogleggingsmaatregel is terecht door de NVM genomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-13 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid. In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is. De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-12 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.In het kader van mogelijke aankoop door de gemeente, heeft beklaagde, in opdracht van de gemeente, de woning van klagers getaxeerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hun woning veel te laag heeft gewaardeerd.De Raad stelt allereerst vast dat klagers belang hadden bij hun klacht en derhalve in hun klacht ontvankelijk zijn. Vervolgens wordt geconcludeerd dat beklaagde zijn taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid tot stand heeft gebracht. Beklaagde heeft niet kunnen aangeven hoeveel en welke vergelijkingsobjecten hij bij zijn taxatie betrokken heeft. Voorts is komen vast te staan dat het souterrain groter was dan door beklaagde in zijn rapport is aangegeven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-09 RvT Utrecht
Oncollegiaal gedrag. ‘Onder andermans duiven schieten’. De verhoudingen tussen twee makelaars(kantoren) in een en dezelfde plaats is al jaren slecht. Partijen dienen over en weer klachten tegen elkaar in. De raad van toezicht is van oordeel dat als een makelaar weet of kan weten dat een opdrachtgever aan een collega-makelaar een verkoopopdracht gaf, ook al is deze nog niet gemeld in het NVM-systeem, die makelaar zich dient te onthouden van rechtstreeks contact met de verkoper. De raad overweegt ten overvloede dat beide makelaars onvoldoende hebben gedaan om kwesties te deëscaleren en kondigt zware maatregelen aan als zij klachten jegens elkaar blijven indienen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT II
Lees meer -
12-08 RvT Hilversum
Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop? Te hoge vraagprijs geadviseerd? Voorbehoud toestemming hypotheekhouder bij verhuur. De verkoper hanteert een hogere vraagprijs dan zijn makelaar adviseerde. Verkoper bemiddelt zelf op het gebied van beleggingen in bedrijfsmatig vastgoed. Mede met het oog daarop bestond er voor de makelaar geen reden om de verkoopopdracht te weigeren toen de verkoper een andere vraagprijs wenste te hanteren dan de makelaar adviseerde. De verkoper uitte tijdens het verkoopproces geen klachten en gaf de makelaar zelfs opnieuw opdracht na eerst de opdracht te hebben ingetrokken. Er kan niet geconcludeerd worden dat de makelaar destijds in redelijkheid niet tot haar advies had kunnen komen. De makelaar mocht afgaan of de herhaaldelijke mededelingen van verkoper dat de hypotheekhouder geen bezwaar had tegen verhuur van de woning. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 12-2434
Lees meer -
12-2439 CRvT
Te hoge vraagprijs geadviseerd. Optimistische inschatting van opbrengst, maar niet zodanig dat geen redelijk handelend makelaar hier ooit toe zou kunnen komen. Klager/appellant is een vastgoedbedrijf dat zich bezighoudt met de aankoop, renovatie en verkopen van panden. Klager koopt in 2010 een woonhuis voor € 318.000 met de bedoeling dit op te knappen en te verkopen. De door hem geraadpleegde makelaar zegt in februari 2011 dat na renovatie een vraagprijs van € 649.000 reëel is en dat een opbrengst van € 600.000 haalbaar moet zijn. Hij refereert daarbij aan de in 2008 gehanteerde vraagprijs van € 630.000. In juni 2011 adviseert de makelaar een vraagprijs van € 585.000. In november 2011 adviseert hij die op € 549.000 te stellen. In mei 2012 stelt een andere makelaar op verzoek van klager dat de opbrengst iets boven de € 480.000 zal liggen. De Centrale Raad is van oordeel dat bij een koopsom van € 318.000 en een investering in het pand van € 120.000 de makelaar in een verslechterende markt nimmer een vraagprijs van € 649.00 had mogen adviseren. Gezien opbrengsten van referentiepanden was een nader advies om een vraagprijs van € 585.000 te hanteren weliswaar optimistisch en aan de hoge kant, maar niet totaal onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2378 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onduidelijkheid over de vraag voor wie de makelaar optrad. De makelaar bemiddelt voor klager in 2005/6 bij de aankoop van enkele bedrijfspanden. Eind 2008 deelt de makelaar aan zijn vaste relatie ene D mee dat klager van de panden af wil. D geeft de makelaar vervolgens opdracht tot aankoop van die panden. Er komt geen koopovereenkomst tot stand. In mei 2009 bemiddelt de makelaar in opdracht van klager zonder succes bij de verkoop van een van deze panden aan de huurder. In juli 2009 ontstaat opnieuw contact tussen de makelaar en D over de panden. De makelaar meldt dit aan klager maar deelt deze niet mede dat hij nu voor D optreedt. Dat de makelaar dit had moeten doen lag te meer op zijn weg nu de makelaar kort daarvoor nog namens klager optrad bij de mogelijke verkoop aan een huurder. Volgt berisping. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, herzieningsverzoek, 12-2446 CRvT herziening
Lees meer -
12-07 RvT Utrecht
Eigen belang: makelaar koopt zelf. Vordering vernietiging van koopovereenkomst op basis van misbruik van omstandigheden toewijsbaar. Ambtshalve voortzetting van de klachtbehandeling na intrekking van de klacht. Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT, 12-2416 eind CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De makelaar heeft van de aanvankelijke klagers hun woning gekocht met het beding dat zij in die woning mochten blijven wonen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden toewijsbaar is. De makelaar heeft de bepaling over eigen belang in de Erecode geschonden. Hij heeft zijn rol in het maatschappelijk verkeer ernstig miskend en een groot gebrek aan integriteit getoond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 12-2426 CRvT
Lees meer -
12-01 def RvT Utrecht
Taxatie. Waardering in verhuurde staat niet te rijmen met gangbare maatstaven. Waardeberekening uitsluitend gebaseerd op huurrendement. Geen rekening gehouden met leeftijd huurders. Te lage waardering. Klager stelt dat de waardering door drie taxateurs van de bij hem in eigendom toebehorende verhuurde woning aanzienlijk te laag is gewaardeerd. In een tussenuitspraak heeft de raad van toezicht de taxateurs verzocht om een nadere uitleg van hun taxatie. De rad acht die uitleg zeer onbevredigend. De waarde in verhuurde staat is niet in overeenstemming met gangbare maatstaven van waardering. De taxateurs baseerden zich ten onrechte uitsluitend op het huurrendement en betrokken niet de waarde ingeval van toekomstige leegstand bij hun waardering. De leeftijd van huurders is eveneens ten onrechte niet meegenomen. De raad van toezicht concludeert dat de taxatie aanzienlijk te laag is. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-46 tus RvT Utrecht Uitspraak CRvT, 12-2397/12-2427 CRvT
Lees meer