Uitspraken
-
11-2367 CRvT
Samenstelling Raad van toezicht. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. VvE-beheer. Onvoldoende reactie op vragen over beheer? De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. Klagers zijn eigenaars van een appartementsrecht. Het bestuur en de administratie daarvan is opgedragen aan een makelaarskantoor. De dochter van klagers die het bewuste appartement bewoont, heeft de gelegenheid gehad de administratie in te zien en maakte daarvan ook gebruik. Nu daarnaast vaststaat dat de voorzitter van de VvE op de vragen van klagers zou antwoorden, kan het makelaarskantoor geen verwijten gemaakt worden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-517 RvT Zwolle
Handel. Oogmerk geen winst maar hulp aan kantoorgenoot. Rood voor Rood-regeling. Een werknemer van het kantoor van de makelaar koopt een perceel met woonhuis voor eigen gebruik. Omdat hij (wegens economische omstandigheden) tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdrachtsdatum door de makelaar wordt ontslagen, verkrijgt hij geen financiering. Het perceel wordt gesplitst en de werknemer slaagt er in één deel voor de overdrachtsdatum te verkopen. Om hem te helpen koopt de makelaar zelf het andere deel. Teneinde verkoop van het perceel aantrekkelijker te maken was al in een eerder stadium de zgn. “Rood-voor-Rood-regeling” aangevraagd en van toe-passing verklaard. OP het door de makelaar gekochte perceel mag in het kader van genoemde regeling een woning worden gebouwd. Na een jaar verkoopt de makelaar het perceel, zonder (noemenswaardige) winst te maken. Klager dient een klacht in wegens strijd met artikel 6 van de Erecode (verboden handel). De Raad veroordeelt de makelaar, omdat sprake is van verboden handel, waarbij niet relevant is of de makelaar winst heeft gemaakt. Gezien de omstandigheden, de makelaar erkent zijn handelen, en geeft aan zich voortaan verre van deze handel te houden, als-mede de intentie van de makelaar, het uit de brand helpen van een ex-werknemer, ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel en een kostenveroordeling. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-518 RvT Zwolle
Beweerdelijk onjuiste voorlichting aan verzekeraar. Vervolg op eerdere uitspraak van dezelfde raad van toezicht. ‘Ne bis in idem’. Klager heeft met succes eerder een klacht tegen de makelaar ingediend. Hij was door het optreden van de makelaar een transactie misgelopen. Vervolgens stelde klager de makelaar aansprakelijk voor de geleden schade. De verzekeraar van de makelaar wees de claim af naar zeggen van klager omdat de makelaar zijn verzekeraar onjuist althans onvolledig inlichtte. De verzekeraar ging niet alleen af op de informatie van de makelaar alvorens hij zijn standpunt bepaalde. Dit standpunt en dat van de makelaar is niet in strijd met de eerdere beslissing van de raad van toezicht. Voorzover de klacht verder gaat, beschouwt de raad de nieuwe klacht als slaande op hetzelfde feitencomplex en komt om die reden niet voor behandeling in aanmerking. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 11-2405
Lees meer -
11-46 tus RvT Utrecht
Taxatie. Summiere onderbouwing van vastgestelde waarden. Taxateurs opgedragen met nadere toelichting te komen. Klager beklaagt zich over de aanzienlijk te laag vastgestelde waarden van een hem in eigendom toebehorende verhuurde woning. Die waarden zijn vastgesteld in opdracht van de curator in het faillissement van klager. De raad van toezicht stelt vast dat de in het taxatierapport genoemde waarden ook ter zitting summier zijn onderbouwd. Met name de lage waarde in huidige gedeeltelijke verhuurde staat (€ 140.000) in verhouding tot de waarde leeg en onverhuurd (€ 400.000) vergt een nadere toelichting. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-01 def RvT Utrecht Uitspraak CRvT, 12-2397/12-2427 CRvT
Lees meer -
11-2361 CRvT
Optreden als verkopend makelaar of niet? Regel 1 Erecode. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Het makelaarskantoor heeft op de rubriek buitenlands onroerend goed van de site Funda een aanbieding gedaan van een in Frankrijk gelegen appartement dat eigendom was van de broer van de directeur van het makelaarskantoor. Daarbij werden de NAW-gegevens van het kantoor vermeld. De koper van het appartement (klager) is naderhand, toen er problemen over de aankop ontstonden, gebleken dat de makelaar slechts de verkoopadvertentie op Funda had geplaatst en niet als verkopend makelaar optrad. De Centrale Raad is van oordeel dat het makelaarskantoor door haar wijze van presenteren gezondigd heeft tegen regel 1 van de Erecode waarin staat dat een NVM-lid waakt tegen onjuiste beeldvorming. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2369 CRvT
Risicodragende projectontwikkeling via echtgenoteDe makelaar heeft laten gebeuren dat zijn echtgenote, samen met de echtgenote van zijn baas (eveneens NVM-makelaar, een vennootschap oprichtte die aan risicodragende projectontwikkeling deed. Die vennootschap werd op het privé adres van beklaagde gehuisvest. Dat beklaagde dezelfde straf kreeg als zijn baas, hetgeen in de ogen van beklaagde niet terecht is, is niet relevant aangezien slechts het handelen of nalaten van appellant en voorts alle omstandigheden van het geval maatgevend zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen
Lees meer -
11-2363 CRvT
Onjuiste samenstelling raad van toezicht. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak Handel. Interpretatie van uitlatingen van de NVM. De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. Als onroerend goed wordt verworven met het oogmerk van belegging maar delen daarvan worden verkocht op een wijze die niet past bij duurzame belegging, kan sprake zijn van handel. De makelaar was in 2008 veroordeeld wegens aankoop en gedeeltelijke doorverkoop van bosgrond. Later in 2008 verkocht hij het resterende deel door aan een stichting die het terrein voor natuurbehoud verwierf. De Centrale Raad kent betekenis toe aan een mededeling van de NVM aan de gemeente dat verkoop ten behoeve van natuurbehoud een rol zou kunnen spelen bij de beoordeling van de (tweede) doorverkoop. Klacht gegrond zonder straf. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2348 CRvT
Onjuiste samenstelling raad van toezicht. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak Vaststelling huurwaarde. Niet waarschuwen voor onevenwichtigheid in huurwaarde van de diverse appartementen als gevolg van gekozen vaststellingsmethode. Zie ook CRvT 2276 I en II De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. In het kader van de verkoop van een geheel appartementencomplex aan een stichting waardoor de appartementsrechteigenaars huurders zouden worden, stelde de makelaar de huurwaarde van de verschillende appartementen vast. Hij koos daarbij niet voor een systeem waarbij op basis van de waarde van het appartement en een redelijk jaarlijks rendement een huurprijs wordt berekend, maar hij hanteerde het zogeheten puntenstelsel. Het gevolg daarvan was dat in een aantal gevallen de huurders van appartementen waaraan door de makelaar een hogere waarde was toegekend, een relatief lage huur gaan betalen en andersom. Klaagster behoort tot die laatste categorie. Door in voorkomende gevallen daar niet op te wijzen en ook geen stappen te ondernemen om deze onevenwichtigheden zoveel mogelijk te voorkomen, heeft de makelaar niet met de nodige zorgvuldigheid gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2348 CRvT
Incidenteel beroep te laat ingesteld. Het makelaarskantoor heeft ruim na het verstrijken van de beroepstermijn incidenteel beroep ingesteld tegen de uitspraak van de raad van toezicht. Nu hij niet binnen die termijn gewoon hoger beroep instelde, kan hij niet in zijn incidenteel appèl worden ontvangen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2365 CRvT
Onjuiste samenstelling raad van toezicht. Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Taxatie. Taxatieopdracht van rechtbank en klacht van derde. Taxatieverschillen van 30 en 60 % met andere taxaties. Geen informatie verstrekken over taxatie aan strijdende partijen. Optreden als partijdeskundige voor een der strijdende partijen terwijl opdracht van rechtbank nog niet was afgerond. De uitspraak van de Raad van toezicht is gedaan door drie rechtsprekers onder wie de secretaris. Dat is weliswaar in overeenstemming met de procedure zoals die is voorgeschreven met betrekking tot klachten van na 1 januari 2010, maar in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak 2009 dat gelet op het moment van indiening van de klacht van toepassing is. Om die reden wordt de beslissing van de raad van toezicht vernietigd. De Centrale Raad doet niettemin in hoogste ressort uitspraak. Het feit dat de makelaar taxeerde in opdracht van de rechtbank in het kader van een echtscheidingsprocedure, wil niet zeggen dat een derde die bij die taxatie een zeker belang heeft, geen klacht kan indienen over de wijze waarop de makelaar die taxatie-opdracht heeft uitgevoerd. Daaraan doet niet af dat het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering procederende partijen de mogelijkheid biedt om bij de rechter bezwaren kenbaar te maken over de uitvoering van de opdracht. De makelaar heeft geen verklaring kunnen geven voor de aanmerkelijke verschillen van 30 % en 60 % tussen zijn taxatie en die van twee door klaagster ingeschakelde taxateurs. Hij heeft deze taxaties niet bestreden middels een in zijn opdracht uitgebrachte taxatie door een derde makelaar. Er is in casu geen sprake van unieke objecten op grond waarvan aanzienlijke waardeverschillen verklaarbaar kunnen zijn. Nu het taxatierapport een processtuk was geworden heeft de makelaar daarover terecht niet met de strijdende partijen willen corresponderen. Het stond de makelaar niet vrij om van een der strijdende partijen een opdracht tot vaststellen van de economische huurwaarde te aanvaarden nu de opdracht tot taxatie van de rechtbank nog niet was afgerond. In het kader van de lopende echtscheidingsprocedure zouden door de rechtbank immers nog nadere vragen kunnen worden gesteld. De aanvaarding van deze laatste opdracht betekent niet dat de makelaar bij de uitvoering van de eerdere opdracht van de rechtbank niet onafhankelijk is opgetreden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen 9-16
Lees meer