Uitspraken

  • 20-41 CRvT

    CR 19/2690 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VER-ENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Risicodragende projectontwikkeling. Uitvoerige overweging wat duurzame belegging is. Geen voorwaardelijke maatregel ten aanzien van voormalig lid en aangeslotene. Een NVM-makelaar is enig aandeelhouder en bestuurder van een BV die op haar beurt enig aandeel-houder is van het makelaarskantoor waar de makelaar werkzaam is. Genoemde BV is voor 50 % eige-naar van een andere vennootschap die in 2016 en 2017 twee panden verwerft. In 2018 worden de in die panden ontwikkelde appartementen via het makelaarskantoor en een ander kantoor te koop aange-boden. Op aandrang van de NVM wordt dat al snel alleen het andere kantoor. Beklaagden zeggen dat het aanvankelijk de bedoeling was om de ontwikkelde objecten voor belegging te behouden en te ver-huren, maar dat veranderde marktomstandigheden noopten tot verkoop over te gaan. Ten tijde van de behandeling door de Centrale Raad waren 2 appartementen verkocht waarvan één aan de makelaar zelf voor eigen huisvesting. De Centrale Raad is van oordeel dat gewijzigde marktomstandigheden geen verontschuldigingsgrond vormen. De stelling van de makelaar dat het van goed beleggerschap getuigt als men door de markt tot een andere strategie overgaat, gaat niet op. Het gaat bij beleggen om de duurzaamheid van de beleg-ging. Het college geeft hierbij een uitvoerige toelichting. Het feit dat nog niet alle appartementen zijn verkocht zou normaliter tot een voorwaardelijke maatre-gel kunnen leiden. Dat is thans niet zinvol omdat het makelaarskantoor en de makelaar hun relatie met de NVM inmiddels hebben beëindigd. Zou de voorwaardelijke maatregel in voorkomend geval omgezet moeten worden in een onvoorwaardelijke, dan zou die niet ten uitvoer kunnen worden gelegd omdat beklaagden dan niet meer onder het NVM-tuchtrecht vallen.

    Lees meer
  • 20-18 CRvT

    203 ERECODE Voortzetting van de behandeling na overlijden van beklaagde. Makelaar koopt in privé een woning die hij zelf in verkoop had. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Asbest. Overtreding van bij asbestverwijdering in acht te nemen regels. Uitvoeren van werkzaamheden aan het te verkopen pand/perceel zonder toestemming van opdrachtgever c.q. eigenaar. Klaagster heeft beklaagde (appellant) een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een woning verstrekt. Beklaagde heeft daarbij van klaagster toestemming c.q. opdracht gekregen tot het ruimen van inboedel en tuin met als doel de woning “verkoop klaar” te maken. Vervolgens heeft beklaagde de woning in privé voor eigen bewoning gekocht. In de koopovereenkomst was opgenomen dat de asbestplaten van het dak van de schuur binnen vier weken na de ondertekening van de koopovereenkomst, door de verkoper zouden worden verwijderd. In de ochtend voorafgaande aan de ondertekening van de koopovereenkomst heeft beklaagde de asbestplaten al zelf laten verwijderen. Klaagster verwijt belaagde dat deze werkzaamheden zonder haar toestemming en op ondeskundige wijze zijn uitgevoerd waardoor zij op last van de gemeente werd gedwongen een uitgebreidere asbestsanering te laten uitvoeren. De Centrale Raad overweegt dat beklaagde inmiddels is overleden maar ziet hierin geen aanleiding om de zaak buiten behandeling te stellen. De Centrale Raad stelt vast dat het op grond van de koopovereenkomst aan klaagster was om voor de verwijdering van de asbestplaten zorg te dragen. Dat beklaagde toestemming had van klaagster om de platen zelf te (laten) verwijderen is niet gebleken. Dit betekent dat het er voor dient te worden gehouden dat die asbestplaten zonder toestemming van klaagster zijn verwijderd. Deze verwijdering heeft voor klaagster het verstrekkende gevolg gehad dat zij met strafrechtelijk en bestuursrechtelijk handhavend optreden is geconfronteerd. De omstandigheid dat beklaagde toen als particulier persoon optrad, brengt niet mee dat hij voor zijn gedraging/nalaten niet tuchtrechtelijk kan worden aangesproken. Die hoedanigheid kan wel een factor zijn bij de weging van de hoogte van de straf. De Centrale Raad bevestigt de uitspraak van de Raad van Toezicht waarbij de klacht gegrond werd verklaard en een berisping werd opgelegd.

    Lees meer
  • 20-32 RvT Noord

    205 OVERIG Beheer. Geluidsoverlast. Bemiddeling bij conflict tussen huurders over geluidsoverlast. Onvoldoende inspanning. Ongepast optreden. Beklaagden hebben een appartementencomplex in beheer. Klaagster huurt een van de appartementen en stelt ernstige geluidsoverlast van haar buren te ondervinden. Klaagster verwijt beklaagden dat zij zich onvoldoende hebben ingespannen om het conflict over de overlast op te lossen. Daarnaast zouden beklaagden e-mails onbeantwoord hebben gelaten en zou er sprake zijn van onbetamelijk gedrag jegens klaagster. De Raad stelt vast dat beklaagden hebben getracht te bemiddelen en oplossingen hebben aangeboden. Dat beklaagden zich in enig opzicht tuchtrechtelijk laakbaar hebben gedragen heeft de Raad niet kunnen vaststellen. Hetgeen klaagster van beklaagden vergt gaat hun taken als beheerder te buiten.

    Lees meer
  • 20-30 RvT West

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige en onderhoudstoestand. Inpandige berging aangeduid als garage. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie heeft verstrekt door een inpandige berging als garage aan te bieden. De Raad stelt vast dat de door de verkoper aan beklaagde aangeleverde informatie over de betreffende ruimte niet eensluidend was. Beklaagde had hier onder de onderhavige omstandigheden nader onderzoek naar moeten doen. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 20-23 RvT Noord

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Samenloop klachtbeoordeling door het Tuchtcollege van de NRVT en de Raad van Toezicht NVM. Tijdsverloop. Te late indiening van de klacht. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuiste Taxatiewaarde. Tegenstrijdige opdrachten. Uitvoeren van taxatie-opdrachten van verschillende opdrachtgevers m.b.t. hetzelfde pand Klagers hebben in 2011 een woning gekocht en beklaagde heeft de woning i.v.m. de financiering voor klagers getaxeerd. Toen klagers de woning in 2013 wensten te verkopen hebben zij beklaagde de verkoopopdracht verstrekt. Belangstelling bleef uit en de woning is in 2015 uit de verkoop gehaald. In 2018 hebben klagers verzocht om in aanmerking te komen voor opkoop in het kader van de aardbevingsproblematiek. In verband daarmee heeft beklaagde de woning samen met een door klagers zelf aangewezen makelaar, getaxeerd. Beklaagde taxeerde de woning vervolgens veel lager dan de waarde die hij in 2011 en tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 aan de woning had toegekend. Klagers verwijten beklaagde dat hij de waarde in het verleden veel te hoog heeft vastgesteld en stellen daarnaast dat beklaagde de nieuwe taxatie-opdracht in 2018, gelet op de eerdere opdrachten van klagers, niet had mogen aanvaarden. Beklaagde meent dat klagers niet ontvankelijk zijn in hun klacht en ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. De Raad overweegt dat dezelfde klacht zowel kan worden ingediend bij het Tuchtcollege van de NRVT als bij de Raad van Toezicht NVM. Wel ligt het in de rede dat beide tuchtcolleges rekening houden met de maatregelen die voor dezelfde gedraging reeds eerder zijn opgelegd. Klagers zijn niet-ontvankelijk in hun klacht voor zover de klacht betrekking heeft op de taxatie van beklaagde uit 2011 en de vraagprijzen die tijdens het verkooptraject van 2013 tot 2015 door beklaagde werden vastgesteld. Deze onderdelen van de klacht zijn te laat ingediend. Het stond beklaagde vrij om drie jaar na de beëindiging van de verkoopopdracht van klager, van een andere opdrachtgever een opdracht tot taxatie van klagers woning te accepteren. Dat klagers door de aanvaarding van deze laatste taxatie-opdracht zijn benadeeld, is niet gebleken. Nu klagers voorts geen redenen hebben aangevoerd waaruit zou kunnen blijken dat de in 2018 door beklaagde verrichte taxatie onjuist was, wordt de klacht voor het overige ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 20-29 RvT Noord

    205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste melding op Funda. Aanmelding op niet voor publiek toegankelijk deel van Funda i.v.m. bijhouden statistiek. Een VvE (klaagster) verwijt beklaagden een onjuiste melding op Funda te hebben gedaan. Beklaagden hadden van één van de leden een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een appartement aan de huurders ontvangen. Hoewel het appartement niet publiekelijk werd aangeboden diende de verkoop wel bij Funda te worden aangemeld i.v.m. het bijhouden van statistieken. Het appartement had op het niet voor publiek toegankelijke deel van Funda moeten verschijnen. Klaagster verwijt beklaagden dat het appartement toch op het voor het publiek zichtbare deel verschenen is en dat daarbij bovendien onjuiste informatie over de VvE is verstrekt. De Raad stelt vast dat sprake is geweest van een menselijke vergissing. Hiervan hebben noch de betrokken partijen, noch derden nadeel ondervonden. Beklaagden hebben na de ontdekking van de fout voortvarend en juist gehandeld door de advertentie onmiddellijk in te trekken, klaagster te informeren, excuses te maken en een gesprek aan te bieden. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 20-31 RvT Noord

    200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Verkoop van verhuurde woning. Voortijdige beëindiging van huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Einde huurovereenkomst sluit niet aan bij de in de koopovereenkomst vastgelegde opleveringsdatum. Conflict door weigering van de huurder de woning voortijdig te verlaten. Makelaar had zijn opdrachtgever schriftelijk moeten informeren over de risico’s van het aangaan van de onderhavige overeenkomsten. Toen de verkoop van de woning van klagers niet vlotte, hebben klagers hun makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Kort nadat de woning voor 1 jaar verhuurd was, diende zich alsnog een koper aan. Toen de huurder weigerde de woning tussentijds te verlaten, werd het voor klagers onmogelijk om aan de met de koper overeengekomen opleveringsdatum te voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat zij onvoldoende heeft gewezen op de risico’s van het aangaan van de huurovereenkomst en de onderhavige koopovereenkomst die alleen correct kon worden nagekomen als de huurders daaraan hun medewerking zouden willen verlenen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij klagers niet op oplossingsmogelijkheden hebben gewezen toen deze zich aandienden. De Raad is van oordeel dat beklaagde klagers schriftelijk had moeten informeren over de vaste looptijd van de huurovereenkomst, het risico dat de instemming met de in de verkoopovereenkomst opgenomen transportdatum met zich bracht en de mogelijkheid om zich uit de koopovereenkomst terug te trekken zolang de kopers nog niet hadden getekend. Door dit na te laten heeft beklaagde niet de zorgvuldigheid betracht die van hem mocht worden verwacht.

    Lees meer
  • 20-24 RvT West

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Niet volgen van verplichte meetinstructie. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet conform de verplichte meetinstructie heeft opgemeten en een onjuiste woonoppervlakte heeft opgegeven (150 m2 i.p.v. 138 m2). De Raad stelt vast dat beklaagde de woning niet conform de meetinstructie heeft ingemeten en daardoor een onjuiste oppervlakte heeft vermeld. De klacht is gegrond. Dat klagers niet hebben opengestaan voor een minnelijke regeling doet hier niet aan af

    Lees meer
  • 20-35 RvT Amsterdam

    Beweerdelijk te lage waardering. Woning bestaande uit meerdere appartementsrechten en in feite twee woningen. Vragen ten onrechte niet beantwoord? Klaagster is het niet eens met de waardering in juli 2019 van de voormalige echtelijke woning door beklaagde. Deze waardering vond plaats op grond van een rechtelijk vonnis. Beklaagde komt op € 1.345.000 terwijl een andere makelaar in 2017 al op een bedrag kwam van € 1.400.000 en in 2019 op € 1.465.000. Bovendien ligt de taxatie van beklaagde op een lager bedrag dan de WOZ-waarde. Die WOZ-waarde geeft een m²-prijs die een stuk hoger ligt dan die uit de taxatie van beklaagde voortvloeit. Extrapolerend vanuit de m²- prijs van de WOZ-waarde naar het woonoppervlak ontstaat een verschil van ruim € 3,5 ton. Verder beklaagt klaagster zich er over dat de makelaar geen antwoorden op haar vragen gaf. De makelaar stelt dat klaagster van een onjuist woonoppervlak uitgaat. In het meetrapport dat zij te berde brengt is ten onrechte het trappenhuis meegerekend waardoor het werkelijke woonoppervlak een stuk kleiner is. Verder stelt de makelaar dat het pand uit vier appartementsrechten bestaat en bij de gemeente als twee woningen staat geregistreerd. Volgens de NWWI-instructie had hij twee taxatierapporten moeten opstellen, maar in overleg met klaagster en haar ex-partner is besloten tot één rapport zonder NWWI-validatie. Als de formeel twee woningen worden samengevoegd, moeten er kosten aan de gemeente worden betaald. Wordt het pand als twee woningen verkocht, dan moeten per eenheid aanzienlijke kosten worden gemaakt aan eigen voorzieningen. Met al deze factoren heeft de makelaar rekening gehouden. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde zijn taxatie goed heeft kunnen onderbouwen en in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Dit klachtonderdeel is ongegrond. De klacht over het niet beantwoorden van vragen is eveneens ongegrond. Partijen hadden ook ten tijde van de taxatie beide een advocaat. Onder die omstandigheden is het niet onbegrijpelijk dat de makelaar niet inging op vragen van klaagster. Overigens heeft hij dat in het kader van de tuchtprocedure alsnog gedaan.

    Lees meer
  • 20-25 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onjuiste informatie over dakrenovatie bij monumentaal pand. Niet adequaat reageren op klachten. Klager heeft een monumentale woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij in de verkoopbrochure onjuiste informatie over de toestand van het dak heeft verstrekt. Na aankoop bleek dat het dak in slechte staat verkeerde en op korte termijn gerestaureerd diende te worden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De Raad stelt vast dat beklaagde in de verkoopbrochure heeft vermeld dat het dak in 2017 geheel was gerenoveerd en geïsoleerd zonder dat hij daarvan enig bewijsstuk had gezien. Beklaagde heeft die werkzaamheden ook niet (zelf) gecontroleerd. Voor de vermelding van de renovatie van het dak was geen grondslag. Beklaagde heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld door zich er niet van te vergewissen of zijn mededelingen over het dak wel klopten. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

    Lees meer