Uitspraken

  • 21-37 RvT Zuid

    Zaaknummer: RvTZ 20200077 Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste/onvolledige informatie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar is opgetreden. Na de aankoop krijgt klager een hogere aanslag overdrachtsbelasting dan verwacht, omdat een deel van het pand als bedrijfsruimte is bestemd. Klager stelt dat beklaagde hem hierover onjuist geïnformeerd heeft. Voorts stelt klager onjuist geïnformeerd te zijn over de status van het pand. Volgens klager zou beklaagde hebben aangeven dat het een bescherm stadsaanzicht betreft, terwijl bij het passeren bij de notaris bleek dat het pand een gemeentelijke monument is. Klager en beklaagde zijn ook nog in een discussie over schade die klager zou hebben geleden als gevolg van deze gang van zaken. In deze zaak kan de Raad zich echter alleen over het handelen van beklaagde in tuchtrechtelijke zin uitlaten. Daarbij komt de Raad tot het oordeel dat - hoewel het duidelijk was dat het pand een oude tandartspraktijk betrof - het op de weg van beklaagde had gelegen klager duidelijk te informeren over de bestemming van het pand en de fiscale consequenties daarvan. Deze klacht wordt gegrond verklaard. Ook het feit dat het een gemeentelijk monument betreft had beklaagde volgend de Raad op een juiste wijze moeten doorgeven aan klager. De Raad legt aan beklaagde als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-36 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ 20200071)   Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Ongepast optreden. Klager heeft beklaagde als makelaar ingeschakeld om een pand voor hem te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze koper ontbindt de koopovereenkomst. Beklaagde houdt na deze ontbinding contact met de koper. Volgens klager houdt beklaagde klager daarvan niet of onvoldoende op de hoogte. Ook zou beklaagde zich in de contacten met de potentiele koper negatief over klager hebben uitgelaten. Hierover dient klager een klacht in bij de Raad. De Raad nodigt beklaagde uit te reageren. Dit contact verloopt erg moeizaam. Beklaagde zelf zou vanwege gezondheidsredenen niet kunnen reageren en zijn kantoor en collega reageren - althans in de ogen van klager - onvoldoende en ongeïnteresseerd. De Raad oordeelt de klacht op grond van in het geding gebrachte geluidsfragmenten gegrond. Voorts is de Raad van oordeel dat de opstelling van beklaagde en diens kantoor in deze procedure niet correct is geweest. Ook daarvoor wordt een (voorwaardelijke) straf opgelegd.

    Lees meer
  • 21-35 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Koopovereenkomst tot stand gekomen? Geen schriftelijke koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming. Klager is voor 50% eigenaar van een bedrijfspand. Dit bedrijfspand staat al enige tijd te koop als zich telefonisch een potentiele koper zich bij beklaagde als verkopend makelaar meldt. Deze doet telefonisch een bod op het pand. Dit bod wordt na onderhandeling geaccepteerd. De mondelinge overeenkomst wordt niet direct schriftelijk bevestigd door beklaagde. Kort daarna ziet de koper alsnog af van de aankoop. Dit vanwege onduidelijkheid over de situatie van de huurder van het pand. Er ontstaat discussie tussen klager als verkoper en de potentiele koper over het bestaan van een koopovereenkomst. Dit leidt tot een kort geding welke klager verliest. Volgens de rechter zou niet vaststaan dat er een mondelinge koopovereenkomst was bereikt. Klager spreekt hierop beklaagde aan. Hij verwijt beklaagde een drietal zaken. Het eerste verwijt van klager is dat er tussen klager en beklaagde geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld voor de dienstverlening van beklaagde. Het tweede verwijt is dat door beklaagde een niet gekwalificeerde medewerker zou zijn ingezet op deze verkoop. Tot slot verwijt klager beklaagde dat de mondelinge koopovereenkomst niet direct schriftelijk bevestigd is. De eerste twee klachten worden afgewezen door de Raad. De derde klacht wordt gegrond verklaard. Volgens de Raad had beklaagde eenvoudig in een korte e-mail de uitgangspunten van de mondelinge koopovereenkomst aan de koper kunnen bevestigen. Hiermee zou klager als verkoper in een betere bewijspositie zijn gebracht. De Raad legt als straf een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 21-34 RvT Noord

    DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.     Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop.   Klaagster koopt in 2011 van beklaagde een appartementsrecht met vrijstaande berging. Na het  transport krijgt zij de sleutel van de berging alsmede die van het toegangshek tot de bergingen overhandigd. In 2019 wordt klaagster door een medebewoner van het complex aangesproken die de eigendom van de berging claimt. Dan blijkt de berging niet van klaagster te zijn. Klaagster verwijt de makelaar destijds onjuiste informatie te hebben verstrekt. De raad acht klaagster niet-ontvankelijk vanwege langdurig tijdsverloop.

    Lees meer
  • 21-33 RvT West

    Meetinstructie. Twee verschillende woonoppervlaktes vermeld.             Beklaagde zet in 2016 een woning te koop en vermeldt in de verkoopdocumentatie zowel een woonoppervlak van 133 m² als van 155 m²; op Funda wordt alleen 155 m² genoemd Klager koopt de woning. Als hij de woning in 2020 weer verkoopt komt een meetbureau tot 122,3 m². Dan blijkt dat het kantoor in 2016 een fout heeft gemaakt. Ook kan het kantoor niet reproduceren hoe het destijds tot de maatvoering is gekomen. De raad van toezicht acht e.e.a. onzorgvuldig.

    Lees meer
  • 21-32 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelsgrootte.   Klaagster koopt een bedrijfspand. Beklaagde is namens de verkoper als makelaar betrokken. De verkoop gaat snel en pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst raakt de koper ermee bekend dat een stuk tuin achter het pand niet bij het verkochte hoort. Dit is tegenstelling tot de kadastrale informatie. Er ontstaat discussie tussen partijen. Uiteindelijk stelt klaagster de verkoper in gebreke ten aanzien van de levering van het bedrijfspand. De verkoper ontbindt later de koopovereenkomst en verkoopt het pand aan een derde. Uiteindelijk koopt klaagster het pand weer van deze derde. Over de (financiële) consequenties hiervan zijn partijen met hun advocaten in discussie. Klaagster dient echter ook een klacht in tegen beklaagde als makelaar. De klacht bestaat uit drie onderdelen. Beklaagde wordt verweten dat hij onzorgvuldige verkoopinformatie heeft verstrekt, dat hij bij de afspraak bij de notaris een toezegging heeft gedaan die hij niet is nagekomen en dat beklaagde niet de verkoper ertoe heeft gewogen de koopovereenkomst met klaagster na te komen. De Raad overweegt dat beklaagde in dit geval zelf ook niet beschikte over de juiste informatie en dat hem daarvan in de gegeven omstandigheden geen verwijt kan worden gemaakt. Ook de andere twee klachten worden ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-31 CRvT

    CR 21/2707   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Voorschot of vast bedrag voor energiekosten? Voorkomen van geschil tussen partijen.   Klagers huren via beklaagde de bovenetage van een pand waarvan de ondergelegen bedrijfsruimte leeg staat. Er zijn geen aparte meters voor de levering van water, gas en elektriciteit voor de boven- en de benedenruimte. Naar aanleiding van de concept-huurovereenkomst is er telefonisch contact met de makelaar waarin deze volgens klagers gezegd heeft dat de kosten voor energie een vast maandelijks bedrag zijn. Vervolgens tekenen zij het huurcontract waarin is opgenomen dat de energiekosten een inschatting zijn. Als klagers volgens het contract na 6 maanden de etage verlaten krijgen zij van de eigenaar een naheffing voor geleverde energie. Als zij deze weigeren te betalen houdt de eigenaar dit bedrag in bij de terugbetaling van de waarborgsom. De makelaar stelt zich achter de eigenaar op en doet volgens klagers niets om tot een oplossing te komen. De Centrale Raad constateert dat klagers een contract hebben ondertekend waarin sprake is van voorschotbetalingen voor energie. Als zij van mening waren dat dit in strijd was met wat de makelaar gezegd had, hadden zij toen aan de bel moeten trekken. Waar de makelaar ontkent dat hij zei dat het om een vast bedrag ging, kan het college niet vaststellen wat exact meegedeeld is. In deze situatie waarin het huurcontract volstrekt duidelijk is, was de makelaar niet gehouden meer te doen dan hij deed.

    Lees meer
  • 21-30 CRvT

    CR 21/2721 Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie. Meetinstructie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar optrad. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlakte van 127 m2 genoemd. Als klager enige tijd later zelf de woning wil verkopen en een meting laat doen, komt uit deze meting een gebruiksoppervlakte van 117,8 m2 naar voren. Klager spreekt beklaagde hierop aan. Deze verweert zich door te stellen dat hij destijds het woonoppervlakte bepaald heeft aan de hand van aan hem door de verkoper verstrekte tekeningen. De Centrale Raad passeert het verweer van beklaagde. Sinds 2010 dient de Meetinstructie te worden toegepast. Dat is in dit geval niet op een juiste wijze gedaan door beklaagde. De Centrale Raad bekrachtigt de uitspraak in eerste aanleg. Beklaagde krijgt als straf een berisping.

    Lees meer
  • 21-29 CRvT

    CR 20/2697 Informatie aan niet-opdrachtgever. Bestemmingsplan. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Klaagster heeft een perceel verkocht. Beklaagde was als aankoopmakelaar betrokken namens de kopers. Voorafgaand aan de verkoop heeft klaagster een verzoek ingediend bij de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen. Zij wilde graag een optie hebben om te mogen bouwen op haar perceel. Nadat klaagster in de veronderstelling was dat haar verzoek was ingewilligd, splitst zij het perceel. De beide percelen worden te koop aangeboden. Nadat het eerste perceel verkocht is, blijkt dat op dat perceel de bouwkavel was gelegen. Dit was anders dan in het verzoek van klaagster omtrent de wijziging van het bestemmingsplan. Op het tweede perceel was juist geen bouwmogelijkheid meer opgenomen. Klaagster klaagt beklaagde aan omdat deze volgens haar bij het bijstaan van de kopers van perceel 1 op te hoogte was van deze situatie en hierover klaagster had moeten informeren. In eerste aanleg is klaagster in het gelijk gesteld en is aan beklaagde een straf opgelegd. In dit hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat er geen sprake is van tuchtrechtelijke laakbaar handelen. De Centrale Raad overweegt dat er een aantal regels uit de Erecode van toepassing zijn om de onderhavige situatie, maar dat beklaagde in dit geval niet laakbaar heeft gehandeld. Volgens de Centrale Raad diende beklaagde in dit geval in eerste instantie zijn opdrachtgevers bij te staan. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat klaagster een professionele partij is.

    Lees meer
  • 21-28 CRvT

    CR 20/2715   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Incidenteel beroep niet bij Stichting Tuchtrechtspraak ingediend. Niet doelmatige bepaling in Reglement Tuchtrechtspraak. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Makelaars kopen zelf. Belangen van verkoper veronachtzaamd. Geen bijzondere omstandigheden die eerdere doorverkoop binnen 7 jaarstermijn rechtvaardigen. Uitvoerige overwegingen van Centrale Raad over wat beleggen is.   Het algemeen bestuur van de NVM is ambtshalve in beroep gekomen van de beslissing van de raad van toezicht. Naar aanleiding daarvan hebben zowel de beklaagden als de oorspronkelijke klager incidenteel appèl ingesteld, echter niet volgens het Reglement Tuchtrechtspraak bij de Stichting Tuchtrechtspraak maar rechtstreeks bij de Centrale Raad. Een zin in de betreffende bepaling is niet doelmatig en wekt verwarring. Het college verbindt geen consequenties aan de formele schending van de bepaling. De Centrale Raad wijdt ook overwegingen aan het betalen van beroepsgeld ingeval van incidenteel appèl. Twee makelaars van hetzelfde kantoor kopen in 2016 van een bejaarde eigenaar diens woning die gedeeltelijk is verhuurd. Bepaald wordt dat de verkoper het door hem bewoonde gedeelte mag huren en toestemming krijgt om de andere woongedeeltes onder te verhuren aan de huidige huurders. Enige maanden na de overdracht komt de verkoper te overlijden. De makelaars zetten de huurovereenkomsten met de (onder)huurders voort en verhuren het woongedeelte van de verkoper kamergewijs. Een jaar later breekt in het pand brand uit waarna bij inspectie blijkt dat het pand niet aan de bouwvoorschriften voldoet en een omgevingsvergunning ontbreekt. De offerte om het pand aan de voorschriften te laten voldoen achten de makelaars te hoog en zij besluiten daarop in 2019 het pand aan een ontwikkelaar te verkopen nadat met de bewoners een accoord over het leeg opleveren van het pand is bereikt. Zij maken daarbij een winst van € 5 ton. Als een makelaar zelf van een particulier koopt dient hij zorg te dragen dat de belangen van de verkoper voldoende zijn verzekerd. De Centrale Raad overweegt uitvoerig welke aspecten hierbij van belang kunnen zijn. Er zijn diverse taxaties uitgebracht over de waarde van het pand in 2016 maar die geven weinig zekerheid of de verkoopprijs marktconform was. Vast komt te staan dat de belangen van de verkoper onvoldoende zijn verzekerd. Het verweer van de makelaars dat zij de intentie hadden het pand langdurig te behouden en dat zij door omstandigheden  - een te dure investering -  gedwongen waren te verkopen, gaat niet op. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de vraag wat onder beleggen moet worden verstaan. Als een woning binnen 7 jaar na aankoop  - een termijn die de NVM hanteert - weer wordt verkocht, moet worden nagegaan of zich bijzondere omstandigheden voordeden die zo’n eerdere verkoop rechtvaardigen. Die omstandigheden waren er niet.

    Lees meer