Uitspraken
-
22504
22504 CRvT CR 22/2759 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Pand beweerdelijk bewust te laag getaxeerd. Pand mogelijk conservatief gewaardeerd. Klager is legataris in de nalatenschap van zijn vader. Daarin bevindt zich een woning die zijn vader in 2005 kocht voor € 667.500. In opdracht van de partner van de vader waardeert een makelaar de woning in december 2018 op € 608.500. In september 2021 zet de makelaar het pand in opdracht van genoemde partner te koop voor € 999.995. Het wordt in januari 2022 voor € 910.000 verkocht. Klager meent dat de makelaar in 2018 te laag heeft gewaardeerd met het oog op een verkoopopdracht. De raad van toezicht achtte dit klachtonderdeel ongegrond en de makelaar ging in beroep. Het tweede klachtonderdeel, dat het taxatierapport te summier was, was gegrond waartegen de makelaar niet opkwam. De Centrale Raad stelt dat, nu vaststaat dat het rapport te summier was, de makelaar niet duidelijk maakte hoe zij tot haar oordeel kwam. En dat betekent weer dat het aan haar is om de stelling dat de taxatie te laag was, gemotiveerd te bestrijden. Klager stelde op zijn beurt dat tussen 2005 en eind 2018 de prijzen met 7,2 % zijn gestegen en dat dus de waardering in 2018 op ruim € 715.000 had moeten uitkomen. De waardering in december 2018 ligt lager dan de aankoop uit 2005. De opbrengst in 2022 ligt 50 % hoger dan de taxatie uit 2018. De makelaar zegt dat de WOZ-waarde in januari 2018 op € 587.000 lag en een jaar later op € 622.000, dichtbij de getaxeerde waarde. Ook in haar regio zijn de prijzen in 2020 en 2021 exorbitant gestegen. De Centrale Raad merkt op dat stijgingspercentages altijd gemiddelden zijn. De periode 2005-1018 betreft 13 jaar, terwijl de periode 2018-2022 een kortere tijdsspanne betreft. Het loslaten van stijgingspercentages van de laatste paar jaar op de getaxeerde waarde uit 2018 leidt tot een bedrag van € 912.000, dichtbij de gerealiseerde opbrengst. De makelaar is in hoger beroep met een motivering van haar taxatie gekomen. De slotsom is dat de makelaar in 2018 mogelijk wat conservatief heeft gewaardeerd, maar niet gezegd kan worden dat geen redelijk handelend taxateur nimmer tot die waardering had kunnen komen.
Lees meer -
22505
22505 CRvT CR 22/2758 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage waardering bedrijfspand - geen rekening gehouden met verlaagde canon. Onvoldoende verklaring in taxatierapport over belangenverstrengeling. Geen opname bij taxatie. Verhouding NVM tuchtcollege en NRVT tuchtcollege. Verschil in getaxeerde waardes in 5 jaar tijd. Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. Haar ex-echtgenoot is eigenaar van een bedrijfspand op erfpachtsgrond. Op de begane grond oefent de man zijn bedrijf uit, de bovenverdieping wordt al sinds de bouw in 2014 tevergeefs te huur aangeboden door een makelaarskantoor. In november 2016 geeft de eigenaar de makelaar van genoemd kantoor in verband met herfinanciering opdracht tot taxatie van het bedrijfspand. De waarde wordt vastgesteld op € 600.000. In verband met de boedelscheiding als gevolg van de echtscheiding vraagt de ex-echtgenoot de makelaar het pand opnieuw te waarderen. Dat geschiedt in maart 2021. Hij komt dan uit op € 465.000. In zijn rapport maakt de makelaar melding van zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar. Hij meent dat hij de taxatie niettemin kan doen omdat de ex-echtgenote (klaagster) zelf een eigen taxateur heeft ingeschakeld. Hij bezichtigt het object niet omdat hij dit uit hoofde van de verhuur goed kent. Hij gaat bij zijn taxatie uit van een erfpachtscanon van € 3918 per jaar en een huurprijs van de etage van € 40 per m². Klaagster dient een groot aantal klachten tegen de makelaar in. De belangrijkste is dat het bedrijfspand te laag is getaxeerd. De door klaagster ingeschakelde taxateur komt ook in maart 2021 op een waarde van € 660.000. Dat de makelaar lager uitkomt, komt doordat hij geen rekening heeft gehouden met een inmiddels sterk verlaagde canon. De huurwaarde van de etage is een stuk lager vastgesteld dan de taxateur deed. De klacht wordt door de raad van toezicht ongegrond verklaard. Het NRVT tuchtcollege waar klaagster dezelfde klacht indiende tegen de makelaar, verklaart de klacht deels wel gegrond. De raad van toezicht is haars inziens daaraan ten onrechte voorbij gegaan. De Centrale Raad oordeelt als volgt. De makelaar heeft ten onrechte geen rekening gehouden met een inmiddels verlaagde erfpachtscanon. Hij had zich op dat punt tijdig moeten informeren. Dat hij later na het oordeel van het NRVT college zijn taxatie alsnog aanpaste, doet aan dit gebrek niet af. De door hem gehanteerde m²-prijs van de etage was weliswaar conservatief maar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Dat de makelaar het pand niet opnieuw bezichtigde, is in dit geval verklaarbaar. De Centrale Raad verwijst naar zijn eerdere uitspraak van september 2021 over de verhouding tussen de tuchtcolleges van de NVM en de NRVT. De verklaring in het taxatierapport over zijn betrokkenheid bij het pand en de eigenaar is in dit geval onvoldoende waar het hier een gevoelige zaak als een boedelscheiding betreft; de makelaar had de taxatie niet moeten uitvoeren. Het verschil tussen zijn waarderingen uit 2016 en 2021 heeft de makelaar afdoende verklaard. In verband met de gedeeltelijke veroordeling door het NRVT-college, legt de Centrale Raad ondanks dat verschillende klachtonderdelen gegrond zijn, geen straf op.
Lees meer -
22518
22518 CRvT CR 22/2774 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Te lage marktwaarde vastgesteld? Sluiting onderzoek en heropening. Geen verslag van zitting Raad van Toezicht. Geen fatale termijn toezending uitspraak. Onvoldoende onderbouwing van stelling door klager. Bindend advies-karakter van waardeverklaring. Verhouding tuchtrechtspraak NVM en tuchtcollege NRVT. Klager geeft in het kader van zijn echtscheiding aan een makelaarskantoor (beklaagde) opdracht om de echtelijke woning te taxeren. Deze komt uit op € 450.000. Kort daarop geeft zijn ex-vrouw aan een taxateur (niet-NVM) dezelfde opdracht. Deze komt uit op € 380.000. Ruim een jaar later besluiten beide partijen aan beklaagde en aan de taxateur te vragen om een gezamenlijke marktwaarde te bepalen. Deze wordt vastgesteld op € 460.0000, waarop de woning aan de vrouw wordt toebedeeld en op basis van genoemde waarde wordt afgerekend. Klager is achteraf van mening dat de marktwaarde te laag is en verwijt dat de makelaar. Klager heeft verder bezwaren dat na de sluiting van de zitting van de Raad van Toezicht nog stukken zijn ingebracht. De raad heeft zich niet aan de beslistermijn gehouden. Van de zitting is geen verslag opgemaakt. Hij vindt verder dat de raad hem onvoldoende heeft bevraagd over de onderbouwing van zijn stelling over de marktwaarde c.q. dat hem daarover te hoge eisen zijn gesteld. De Centrale Raad verwerpt alle argumenten van klager. De Raad van Toezicht heeft nadat het onderzoek en de zitting waren gesloten, aanleiding gezien om het makelaarskantoor nadere vragen te stellen. De reactie van beklaagde is aan klager ter hand gesteld. Omdat klager ook een klacht had ingediend tegen de taxateur heeft de raad klager gevraagd of dat zo was en of hij de uitspraak van dat college aan de raad wilde toezenden. Klager weigerde dat omdat hij die uitspraak voor de onderhavige zaak niet relevant achtte. Vervolgens heeft de raad de uitspraak van de NRVT gekregen en aan de stukken toegevoegd. Er bestaat geen verplichting om een schriftelijk verslag van een zitting van de tuchtcolleges op te maken. De beslistermijn van 6 weken is geen fatale termijn. De raad heeft klager op de hoogte gehouden van het verloop van de procedure en de datum genoemd waarop de uitspraak zal worden gedaan. Nu klager en zijn ex-vrouw aan hun beider deskundigen vroegen om de marktwaarde te bepalen kreeg die opdracht het karakter van een bindend advies. In dat licht moet terughoudendheid betracht worden bij het beoordelen of een bindend adviseur niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. De raad heeft uitvoerig overwogen dat beklaagde tot een goed gemotiveerde vaststelling is gekomen. Waar dat zo is moet een klager evenzeer met een goede onderbouwing van zijn stelling komen en dat is onvoldoende gebleken.
Lees meer -
22509
22509 CRvT CR 22/2763 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Incidenteel appèl en beroepsgeld. Schetsen van negatief beeld van collega-makelaars. Wel of geen makelaardijvestigingen. Klacht te vaag of lichtvaardig ingediend? Onderling overleg tussen partijen geen vereiste voor klachtprocedure. Onjuiste suggestie van besparingscalculator. Onjuist beeld wie makelaar is en wat taxatie is. Verspreiding uitspraak aan derden. Tenuitvoerlegging straf is aan het algemeen bestuur van de NVM. Een makelaarskantoor is in 2017 onherroepelijk door de Centrale Raad veroordeeld tot een geldboete en een voorwaardelijke schorsing vanwege het doen uitzenden van commercials waarin een negatief beeld van zogeheten traditionele makelaars wordt geschetst. In 2021 dient een groep NVM-makelaars een klacht tegen genoemd kantoor in vanwege onjuist en oncollegiaal gedrag – onduidelijkheid wie er makelaar zijn en wat een taxatie is, een onjuiste suggestie die van de door het kantoor gehanteerde besparingscalculator uitgaat, het hebben van meerdere niet bij de NVM aangemelde vestigingen, een oncollegiale commercial en het ten onrechte zeggen de grootste de grootste makelaar te zijn. De Raad van Toezicht verklaart 4 van de 6 klachtonderdelen gegrond en legt een onvoorwaardelijke schorsing op van 6 maanden plus een boete. Beklaagde gaat in hoger beroep en nadien ook de groep makelaars. Dat laatste merkt de secretaris van de Centrale Raad aan als incidenteel appèl. Mede vanwege de verknochtheid van beide appèls wordt terecht geen beroepsgeld bij klagers in rekening gebracht. De stelling van beklaagde dat de klacht te vaag is en lichtvaardig en kennelijk zonder grond is ingediend, acht de Centrale Raad ongegrond. Slechts in zeer evidente gevallen kan dit het geval zijn. Dat voorafgaand aan de klacht geen onderling overleg tussen partijen heeft plaatsgevonden, is geen belemmering om een klachtprocedure te starten. Op de website van beklaagde wordt geen duidelijk onderscheid gemaakt wie makelaar is en wie niet. Ook wordt niet goed duidelijk gemaakt wat een taxatie inhoudt. De zogeheten ‘agents’ van het kantoor werken van huis uit en ontvangen daar geen klanten e.d.. Deze situatie kan niet beschouwd worden als nevenvestigingen die bij de NVM zouden moeten worden aangemeld. De door het kantoor gehanteerde besparingscalculator geeft een ongenuanceerd en dus onjuist beeld van wat een traditionele makelaar kost. De door het kantoor later aangebrachte toelichting is onvoldoende. De uitgezonden commercial kan door sommige makelaars als oncollegiaal worden gezien, maar dat is onvoldoende om deze als tuchtrechtelijk verwijtbaar te zien. De uiting van beklaagde dat zij de grootste makelaar is, is pure reclame en zal door het publiek ook als zodanig worden gezien. Dit is niet klachtwaardig. Dat de uitspraak waarvan beroep door klagers aan derden waaronder de pers is verspreid, toont beklaagde niet aan. De onderhavige zaak ziet niet op hetzelfde waar de Centrale Raad in 2017 uitspraak over deed. In zoverre is geen sprake van recidive. In het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is bepaald dat de tenuitvoerlegging van tuchtrechtelijke straffen aan het algemeen bestuur van de NVM is. Dat heeft nog geen stappen ondernomen om de straf uit 2017 ten uitvoer te leggen.
Lees meer -
22510
22510 CRvT CR 22/2766 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen melding gemaakt van mogelijke constructiefout. Vochtdoorslag. Algemene bekendheid van vochtproblemen in de omgeving. Een makelaar bemiddelt in 2017 bij de verkoop van een woning op nr 25D. In 2019 krijgt dezelfde makelaar opdracht tot verkoop van het naastgelegen nr 25E..De eigenaar maakt melding van vochtproblemen in het souterrain en zegt dat deze verholpen zijn. In de loop van 2020 beginnen de nieuwe eigenaasr van nr 25D een procedure tegen de verkopers van destijds wegens vochtproblemen. In het kader van die procedure geeft de makelaar op verzoek van zijn voormalige opdrachtgevers een verklaring af waarin hij zegt dat destijds tussen partijen is afgesproken dat de verkoper de directe lekkage zal verhelpen, maar de lekkageschade niet omdat de koper toch gaat verbouwen. Dat wordt als zodanig in de koopakte opgenomen. Ook de eigenaar van nr 25E heeft vochtproblemen gehad, maar die waren verholpen. Klager koopt vervolgens nr 25E. Vlak vóór het transport neemt klager contact op met de makelaar en verwijt hem dat hij hem niet op de hoogte stelde van de vochtproblemen. Hij voegt daar een rapport uit 2018 bij waaruit blijkt dat er sprake is van bouwkundige problemen met de woningen 52D en E. De schade wordt geschat op € 60 á € 80.000. Klager verwijt de makelaar dat hij hem onvoldoende informeerde en stelt dat de makelaar van de problemen wist uit hoofde van de eerdere verkoop van nr 25D, de lopende procedure tussen verkopers en kopers van die woning in welk kader hij een verklaring aflegde, en omdat in andere woningen aan hetzelfde hofje vergelijkbare problemen zijn. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart de klacht ongegrond. De Centrale Raad bevestigt deze beslissing. De makelaar wist niet dat de procedure tussen verkopers en kopers van nr 25D ook over de oorzaak van de lekkage ging. Hij kon denken dat die kwestie gezien de betreffende bepaling in de koopovereenkomst geregeld was. De deskundigenberichten waarnaar klager verwijst kende de makelaar niet. Dat geldt ook voor de stelling van klager dat er in de directe omgeving eenzelfde soort problemen zouden zijn.
Lees meer -
22035
22035 RvT West Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Bouwkundig rapport. Klager en beklaagde zijn allebei makelaar. Klager koopt eind 2020 als privé persoon een woning. Bij de verkoopdocumentatie is een bouwkundig rapport opgemaakt in mei 2019 gevoegd. In dit bouwkundig rapport wordt de staat van de woning als ‘uitstekend’ beschreven. Na de overdracht komen een aantal gebreken naar voren. Klager verwijt beklaagde dat deze in het rapport van 2019 te positief is geweest over de staat van onderhoud van de woning. De Raad wijst de klacht af. Volgens De Raad is niet gebleken dat het rapport van 2019 onjuist was. Ook was bij de verkoop nog een tweede rapport opgesteld waaruit klager kon opmaken dat er mogelijk toch op kortere termijn onderhoud aan de woning nodig was.
Lees meer -
22027
22027 RvT West Klacht van niet-opdrachtgever. Informatie aan niet opdrachtgever. Klagers kopen een woning waarbij beklaagde de verkopend makelaar was. In de verkoopdocumentatie wordt gesproken over een grote kelder. Bij de bezichtiging wordt deze kelder ook getoond. Bij levering blijkt echter dat de kelder geen privé-eigendom is maar gedeeld eigendom binnen de VvE. Klagers treffen op dat moment een regeling met de verkopers en beklaagde. Desondanks wordt een klacht ingediend. Klagers vinden dat beklaagde hen onjuist heeft geïnformeerd. De Raad verklaart deze klacht gegrond.
Lees meer -
22025
22025 RvT Noord Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat – zwamvorming. Ongepast optreden makelaar. Klager verwijt de Makelaar allereerst dat hij informatie over de staat van de vloer waarvan hij kennis had heeft verzwegen. Als klager deze informatie wel had gehad, was er geen bod uitgebracht op de woning. De Makelaar stelt dat hij tijdens de bezichtiging heeft aangegeven wat hij wist en dat de staat van de vloer juist wél onderwerp is geweest. Nu de Raad op basis van de in deze klachtprocedure ingebrachte stukken en hetgeen ter zitting aan de orde is geweest niet kan vaststellen welke stellingen juist zijn, kan de Raad geen oordeel geven over de vraag of de Makelaar informatie heeft verzwegen. Het gevolg hiervan is dat niet kan worden vastgesteld dat de Makelaar tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Het tweede verwijt dat de Makelaar wordt gemaakt is dat hij niet correct heeft gereageerd op het verzoek om de afspraak voor de oplevering te vervroegen en dat de Makelaar ruim een half uur te laat was op die afspraak. De Raad acht dit handelen van de Makelaar niet tuchtrechtelijk verwijtbaar en is van oordeel dat met de excuses van de Makelaar voor het te laat komen bij de oplevering dit punt is afgedaan. NVM Noord 107
Lees meer -
22045
22045 RvT Noord DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Geen uitstel van transport. Kenbaarheid van illegale woningsplitsing? Klager koopt een boven- en benedenwoning die bij beklaagde in de verkoop is. Hij vraagt om overleg met de gemeente die hem daarop antwoordt dat er een handhavingszaak lopende is met betrekking tot illegale splitsing van het pand. Hierop verzoekt klager om uitstel van het transport hetgeen door verkoopster geweigerd wordt omdat het standpunt van de gemeente nog niet definitief is. Verkoopster verklaart niets van een handhavingszaak te weten en dat de gemeente in 2015 zonder problemen een tweede huisnummer heeft toegekend aan de bovenwoning. Bovendien was in 2000 toen zij het pand kocht, al sprake van een boven- en een benedenwoning. Uiteindelijk bewilligt verkoopster in ontbinding van de koop. De raad van toezicht acht het niet verwijtbaar aan de makelaar dat het transport niet werd uitgesteld. De beslissing daarover komt de verkoopster toe. Het college overweegt verder dat er voor de makelaar geen aanleiding bestond om te twijfelen aan de legaliteit van de splitsing.
Lees meer -
22023
22023 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gerede aanleiding voor twijfel over bodemgesteldheid. Voldoende overleg tussen makelaar en klagers. Klagers schakelen voor de aankoop van een woning een aankoopmakelaar (beklaagde) in. Zij hebben belangstelling voor een verbouwde voormalige brandweerkazerne. In het kadaster staat bij de woning een aantekening Bodembescherming genoemd. Beklaagde wint hierover informatie in bij de verkoopmakelaar die laat weten dat het een bodemonderzoek uit 2000 betreft waarbij verhoogde waardes lood zijn aangetroffen maar dat geen urgente noodzaak tot sanering aanwezig was. Bij de verbouwing destijds van de kazerne heeft de gemeente een saneringsplan gemaakt. De verkoopmakelaar gaat ervan uit dat sanering heeft plaatsgevonden. Vervolgens ondertekenen klagers de koopakte. Kort daarop laat de door klagers ingeschakelde taxateur weten van de Omgevingsdienst te hebben vernomen dat in 2000 sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat bij verbouwingen daarvan melding moet worden gedaan en een saneringsplan moet worden overgelegd. Nader onderzoek door de verkoopmakelaar leert dat de tuin een stuk is afgegraven en is bedekt met een laag schone grond. Een bewijs dat de grond is gesaneerd komt niet boven water. Als klagers overwegen af te zien van eigendomsoverdracht dreigt de verkoper met een civiele procedure waarop klagers alsnog meewerken aan het transport. Het verwijt van klagers dat hun makelaar niet voldoende adequaat reageerde op de twijfels over de bodemgesteldheid is terecht. De vaagheid van de informatie had haar tot nader onderzoeken moeten nopen. Niet terecht is de klacht dat hun makelaar niet thuis gaf toen de problemen ontstonden. RvT 11/22
Lees meer