Uitspraken
-
22050
22050 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Onduidelijke redactie van bepaling over roerende goederen. Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden. De verkopers zijn de erfgenamen van het pand dat nog gedeeltelijk gemeubileerd is. In de koopakte wordt door de makelaar een bepaling opgenomen die voor tweeërlei uitleg vatbaar is. Klagers gaan ervan uit dat alle roerende zaken achterblijven, verkopers menen dat zij mogen weghalen wat hen goed dunkt. De raad acht het verwijtbaar dat de makelaar een onduidelijke bepaling heeft opgenomen. Beslissing van 25 april 2023
Lees meer -
22508
22508 CRvT CR 22/2762 Uitspraak Centrale Raad. Klacht niet opdrachtgever. Financiering. Klagers zijn verkopers van een dure woning. Er meldt zich een koper. Deze koper laat zich bijstaan door beklaagden. Er komt een koopovereenkomst tot stand, maar de koper blijkt niet in staat aan zijn verplichtingen te voldoen. Hierover worden meerdere juridische procedures gevoerd. Het blijkt dat de koper onvoldoende financiële middelen heeft. Klagers verwijten beklaagden dat zij onvoldoende onderzoek zou hebben gedaan naar de financiële situatie van hun klant. Er worden een zevental klachten geformuleerd. De Centrale Raad komt tot het oordeel dat deze klachten ongegrond zijn. Er kan beklaagden geen verwijt worden gemaakt. DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.
Lees meer -
22516
22516 CRvT CR 22/2770 Uitspraak Centrale Raad. Taxatierapport. Klacht van opdrachtgever. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om zijn woning te verkopen. Vanuit een eerdere poging om de woning te verkopen beschikt klager over een meetrapport. Door beklaagde wordt een taxateur ingeschakeld. Deze komt tot een andere meting dan het eerdere meetrapport. Beklaagde zoekt vervolgens contact met de maker van het eerste meetrapport en past vervolgens wat gegevens aan. Klager is van oordeel dat beklaagde niet zonder eerst met hem te overleggen contact had mogen opnemen met de maker van het eerste meetrapport. De Centrale Raad gaat hierin mee. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde dit met klager had moeten bespreken en ook had moeten bespreken welke gevolgen dit had voor de door de door beklaagde te verrichten dienstverlening. Tot slot wordt beklaagde verweten dat de omschrijving in het woningopnamerapport van de door beklaagde ingeschakelde taxateur onvolledig is. Aan beklaagde wordt een berisping opgelegd. DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.
Lees meer -
22513
22513 CRvT CR 22/2768 Uitspraak Centrale Raad. Taxatierapport. Meetinstructie. Klager heeft opdracht gegeven aan een makelaarskantoor op zijn woning te verkopen. Het makelaarskantoor schakelt op haar beurt beklaagde als taxateur in. Over de uitgevoerde taxatie ontstaat discussie tussen partijen. Door klager worden de nodige verwijten gemaakt. Uiteindelijk oordeelt de Centrale Raad dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door onduidelijkheid te creëren of de indicatieve marktwaarde in het woningopnamerapport betrekking heeft op alleen de woning met tuinhuis of op beide kadastrale percelen waarbij ook de garage/werkplaats hoort. Ook heeft beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door het makelaarskantoor niet de relevante kenmerken op te geven van het tuinhuis en garage/werkplaats, waarbij de laatste opstal zelfs onvermeld is gelaten. Aan beklaagde wordt een berisping opgelegd
Lees meer -
22512
22512 CRvT CR 22/2767 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Aankoop voor belegging. Aankoop van appartement door makelaar waarover een gelieerde onderneming het beheer voert. Privé aankoop via vennootschap. Klagers hebben in 2006 ieder een appartementsrecht gekocht in een hotel waarbij zij de plicht hadden dit ter beschikking te stellen voor hotelaccommodatie. Sinds 2017 is het grootste deel van de appartementsrechten verworven door een BV c.q. de bestuurder daarvan, voor prijzen die ver onder het aankoopniveau van destijds liggen. De BV c.q. de bestuurder heeft daardoor een grote invloed binnen de VvE. Die VvE geeft in 2018 opdracht aan een VvE beheervennootschap waarvan het makelaarskantoor enig aandeelhouder is en de makelaar bestuurder, om de administratie voor de VvE op te zetten. In 2021 koopt de makelaardij holding één appartementsrecht voor € 270.000, ver onder de koopprijs van destijds € 5 ton. Klagers menen dat beklaagden - de makelaar en de makelaardij - handelen in onroerend goed en dat het niet is toegestaan dat een makelaar onroerend goed verwerft in een complex waarvoor een onderneming waarbij hij nauw betrokken is, het VvE beheer voert. Met de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat er geen regel is die dit verbiedt. Dat de raad van toezicht de klacht tegen de makelaardij niet-ontvankelijk verklaarde, was onjuist. Er waren voldoende aanknopingspunten bij de aankoop van het appartement door de makelaardij holding dat niet gezegd kan worden dat het NVM-lid er helemaal buiten staat. Verder is ook de Centrale Raad van oordeel dat de aankoop onweersproken belegging als oogmerk heeft. De stelling van klagers dat dit niet het geval kan zijn gezien de verplichtingen aan het hotel en dat de aankoop bedoeld was om de grootste eigenaar van de appartementen te helpen, is niet terecht. Dat geldt ook voor de klacht dat een privé aankoop niet via een vennootschap mag lopen.
Lees meer -
22060
22060 RvT Noord NVM Noord 114 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Geen informatie over bestemming van het verkochte. Beklaagde biedt een woning te koop aan met verschillende werkplaatsen. Klagers doen een bezichtiging waarvan de makelaar later zegt van klager begrepen te hebben dat deze ter plaatse zijn bedrijf wil voortzetten. Klager ontkent dit gezegd te hebben. Na enige onderhandelingen kopen klagers. Voor de koopovereenkomst wordt het model voor woningen gebruikt. Na de aankoop melden klagers bij beklaagde dat zij niet op de hoogte zijn gesteld dat bewoning alleen is toegestaan als er ook een bedrijf wordt uitgeoefend. Nu klagers er slechts willen wonen, dienen zij een procedure tot wijziging van het bestemmingsplan te doorlopen met alle vertraging en kosten van dien. De raad van toezicht kan billijken dat de makelaar ondanks de bestemming om marketing-technische redenen het object op Funda en niet op Funda in Business heeft gezet. Dat brengt wel een extra verplichting voor de makelaar met zich mee om duidelijkheid te scheppen over de bestemming. Dat heeft hij nagelaten. Er mogen dan wel voor klagers aanwijzingen zijn geweest om te twijfelen aan een pure woonbestemming, dat neemt niet weg dat de makelaar te kort schoot.
Lees meer -
22057
22057 RvT Noord NVM Noord 112 Belangenbehartiging opdrachtgever. Niet vastleggen afspraken in koopovereenkomst. Recht van overpad. Uitlatingen in strijd met de waarheid. Beklaagde werkt als verkopend makelaar in opdracht van klagers. Hij dient de oude woning van klagers te verkopen, gelegen op het perceel naast de nieuwe woning van klagers. Daarbij geven klagers expliciet aan dat een bestaand recht van overpad moet komen te vervallen. Tijdens de onderhandelingen met de koper wordt dit besproken, maar bij de notaris wordt het recht van overpad uiteindelijk niet doorgehaald. Klagers verwijten beklaagde dat deze onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de mogelijkheden en de vereisten om een recht van overpad te laten vervallen, dat beklaagde de afspraken niet goed heeft vastgelegd in de koopovereenkomst en dat hij in deze tuchtprocedure in strijd met de waarheid heeft verklaard. De Raad acht de klachten gegrond en legt aan beklaagde een berisping, een boete en een voorwaardelijke schorsing op als sanctie.
Lees meer -
22059
22059 RvT Noord NVM Noord 113 Belangenbehartiging opdrachtgever. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Beklaagde treedt ook op als verkopend makelaar voor de kopers van de woning van klager. De makelaar heeft geen toestemming gevraagd aan klager om die opdracht te accepteren. Volgens klager schendt de makelaar hiermee regel 3 van de Erecode NVM. Toestemming is geen vereiste in de situatie zoals omschreven in het eerste deel van regel 3 Erecode NVM. In zoverre is de klacht ongegrond. De Raad stelt ook geen tegenstrijdigheid tussen de beide opdrachten vast, zodat om die reden de klacht ook ongegrond wordt verklaard. Op zichzelf is het niet ongeoorloofd dat een makelaar enerzijds optreedt voor een opdrachtgever als verkopend makelaar van een bepaald object en anderzijds in opdracht voor de kopers van dat object bemiddelt bij de verkoop van hun eigen woning. Wel dient de makelaar in een dergelijke situatie aan strengere zorgvuldigheidseisen te voldoen zodra de belangen wel tegenstrijdig worden. Er is niet gebleken van een dergelijke tegenstrijdigheid en voorts heeft de makelaar zorgvuldig gehandeld.
Lees meer -
22039
22039 RvT Amsterdam Informatie aan niet-opdrachtgever. Verkoop nieuwbouwwoning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar voor een nieuwbouwproject. Klagers zijn geïnteresseerd en krijg een bouwnummer toegewezen. Via beklaagde worden de wensen van klagers besproken met de projectontwikkelaar en de aannemer. Klagers willen graag een aantal aanpassingen. De aannemer laat herhaaldelijk weten niet alle aanpassingen uit te willen c.q. kunnen voeren. Beklaagde laat dit aan klagers weten. Desondanks komt de koopovereenkomst tot stand. Wanneer ook daarna blijkt dat niet alle wensen van klagers kunnen worden ingewilligd door de aannemer, dienen klagers een klacht in tegen beklaagde. Deze zou hen niet goed geïnformeerd hebben over de mogelijkheden om aan hun wensen te voldoen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde klagers wel voldoende heeft geïnformeerd en wijst de klachten af. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. 17/22
Lees meer -
22036
22036 RvT Amsterdam Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Klager is geïnteresseerd in de woning. Er komt een mondelinge overeenkomst tot stand. Alvorens een schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, ontvangt beklaagde een bod van een derde. De verkoper beslist uiteindelijk het bod van de derde te aanvaarden en met de derde een koopovereenkomst aan te gaan. Beklaagde wordt verweten niet zuiver te hebben gehandeld. De Raad komt tot het oordeel dat dit niet aangetoond is. De klacht wordt ongegrond verklaard. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 15/22
Lees meer