Uitspraken

  • 20-53 RvT Zuid

    DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Conflict over staat van onderhoud bij einde huur. Geen inspectierapporten opgemaakt.   Klaagster huurt enige tijd een studio die door beklaagde te huur wordt aangeboden. Bij haar vertrek ontstaat een conflict over de staat  van oplevering van het gehuurde. De makelaar houdt een deel van de destijds betaalde waarborgsom in. De klacht dat de makelaar de eindinspectie niet zorgvuldig verrichtte en of terecht een deel van de waarborgsom is ingehouden, is niet-ontvankelijk. Het oordeel daarover is aan de gewone rechter. De raad verwijt de makelaar dat noch bij de aanvang van de huur noch bij de beëindiging daarvan door of namens hem een inspectierapport is opgemaakt. Dat had van een professioneel dienstverlener als een makelaar mogen worden verwacht.  

    Lees meer
  • 20-52 RvT West

    Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 19 mei 2020   RAAD VAN TOEICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VER EENIGING VAN MAKELAARS NVM   Pand zonder formele woonbestemming verkocht.   Klagers kopen in 2017 een voormalige spoorwachterswoning die door beklaagde te koop wordt aangeboden. Verkopers hebben deze woning in 2001 van NS Vastgoed gekocht en deze met toestemming van de gemeente verbouwd. Kort na de levering vernemen klagers van de gemeente dat de woning geen woonbestemming heeft, maar onder de categorie ‘railverkeer’ valt en dat het pand volgens overgangsrecht mag worden bewoond. Zij klagen de makelaar aan. De makelaar was van de werkelijke bestemming op de hoogte maar had het niet nodig geacht om klagers te informeren omdat de verkopers al sinds 2001 er zonder problemen hadden gewoond en de woning met toestemming van de gemeente hadden verbouwd. De raad van toezicht is het daarmee niet eens. Formeel heeft het pand geen woonbestem-ming en dat biedt minder zekerheid dan als dit wel het geval is. De makelaar had klagers hierover moeten informeren.

    Lees meer
  • 20-51 RvT West

    Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 26 mei 2020   RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM   Meetinstructie. Behoort souterrain tot gebruiksoppervlak wonen? Afgaan op deskundig meetbureau.   Klagers kopen een woning die de makelaar (beklaagde) aanbiedt met een woonoppervlak van 125 m². Vermeld wordt dat bij de woning een souterrain hoort waar slaapkamers zijn ingericht. Als klagers 5 jaar later hun woning willen verkopen, zeggen twee door hen benaderde makelaars dat het woonoppervlak maar 101,5 m² bedraagt. Het verschil blijkt te zitten in het souterrain. Beklaagde had in verband met de haar gegeven verkoopop-dracht een deskundig bureau ingeschakeld en dat had, formeel ten onrechte, het souter-rain bij het woonoppervlak gerekend, terwijl het volgens de meetinstructie behoorde tot de categorie ‘overige inpandige ruimte’ omdat de hoogte niet tenminste 2 m bedraagt maar slechts 194 cm. De raad overweegt dat de makelaar, zeker gezien de zeer geringe afwijking van de 2 m en het feit dat het souterrain als twee slaapkamers was ingericht, er niet op bedacht had hoeven te zijn dat de bevindingen van het bureau niet  correct waren.

    Lees meer
  • 20-54 RvT Noord

    NVM Noord  082                  DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Meetinstructie. Bergzolder zonder daglichttoetreding.   Klagers kopen een woning die door beklaagde wordt aangeboden met een woonoppervlak van 108 m². Na de aankoop wordt de woning ingemeten door een andere makelaar die op 85 m² uitkomt. Het verschil blijkt te zitten in een bergzolder die weliswaar met een vaste trap kan worden bereikt, maar die geen daglichttoetreding heeft. Daarom heeft de makelaar deze ten onrechte als woonoppervlak aangemerkt..

    Lees meer
  • 20-56 CRvT

    CR 20/2702 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onvolledige advisering over huurovereenkomst.   Een makelaar adviseerde klager inzake de verkoop van een appartement. Omdat de kopers de financiering nog niet rond hadden, konden de kopers het appartement tijdelijk huren in afwachting van het rondkomen van de financiering. Makelaar stelt de huurovereenkomst op. Nadat de financiering niet rondkomt, blijkt dat de huur inmiddels niet meer kan worden opgezegd. De huurder genieten huurbescherming. Ook ontstaan andere conflicten met de huurders. De makelaar wordt verweten zijn klant niet volledig te hebben geadviseerd omtrent de huurovereenkomst, en dat hij vergeten is een aantal bepalingen in de huurovereenkomst op te nemen. De Centrale Raad acht het handelen van de makelaar nalatig, en legt een berisping op.

    Lees meer
  • 20-55 RvT Zuid

    (Zaaknummer: RvTZ201960)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------   Een opdrachtgever laat in het kader van het verstrekken van een geldlening onroerend goed taxeren door een makelaar, aangezien op dit onroerend goed een hypotheek zal worden gevestigd behorende bij de geldlening. Nadat de geldlening niet wordt nagekomen, wordt overgegaan tot verkoop van het onroerend goed. Op dat moment wordt opnieuw getaxeerd, maar tegen een lagere waarde. Voor deze lagere waarde wordt ook verkocht. De opdrachtgever verwijt dat makelaar dat deze in eerste instantie te laag getaxeerd heeft.   De klacht wordt uiteindelijk door de Raad niet ontvankelijk verklaard, omdat deze niet binnen een redelijke termijn is ingesteld. Het oorspronkelijke taxatierapport is van 12 maart 2012, en de klacht werd ingesteld op 19 juni 2019. Op grond van de jurisprudentie is de Raad van oordeel dat een termijn van 5 jaar als een redelijke termijn kan worden aangehouden, en dat deze termijn in dit geval ruimschoots overschreden is.

    Lees meer
  • 20-37 RvT Noord

    NVM Noord 069                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Ten onrechte inroepen van 48-uurs clausule. Onduidelijkheden laten ontstaan over status van overeenkomst. Warrig optreden van makelaars.   Klaagster heeft belangstelling voor een woning die beklaagden (die aan hetzelfde kantoor zijn verbonden) in verkoop hebben. Kort na de bezichtiging koopt zij de woning voor de vraagprijs. In de koopovereenkomst wordt een voorbehoud opgenomen terzake van financiering en verkoop eigen woning; dit laatste in de vorm van een zogeheten no risk clausule waar tot 14 augustus 2019 een beroep kan worden gedaan. Tevens wordt opgenomen een 48 uursclausule. Deze houdt in dat als verkoper een beter bod krijgt, de koper 48 uur de gelegenheid heeft om zijn bod onvoorwaardelijk te maken. Op 13 juli bericht het makelaarskantoor ’s avonds laat dat een beroep op de 48 uursclausule wordt gedaan. Er was op dat moment nog geen sprake van een getekende koopovereenkomst met een derde. Op 15 juli laat klaagster weten dat zij geen risico wil lopen en afziet van de koop. Op 16 juli deelt een der beklaagden mede dat zij nog mogelijkheden voor klaagster ziet en deze met haar wil bespreken. Daarop brengt de zoon van klaagster een lager bod uit dat door verkoper niet wordt aanvaard. Op 17 juli geeft een der makelaars een toelichting en stelt dat een beroep op de 48 uursclausule ook kan worden gedaan als er nog geen getekende koopovereenkomst met een derde is. Op 24 juli delen de makelaars mede dat zij tot de ontdekking zijn gekomen dat dit laatste onjuist ius en bieden hun verontschuldigingen aan. Tevens wordt gezegd dat de ontbinding ten onrechte is ingeroepen en dus nog bestaat. Klaagster bestrijdt dat, maar wil wel een nieuwe overeenkomst zonder voorbehouden. Daarop wordt door het make-laarskantoor gereageerd met de mededeling dat zal worden gehandeld alsof de over-eenkomst nimmer was ontbonden. Klaagster houdt staande dat dit wel het geval is en dient een klacht in. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars onjuist hebben gehandeld. Een beroep op de 48 uursclausule kan pas plaatsvinden als er een andere overeenkomst is gesloten en dat is pas het geval als er sprake is van een schriftelijk vastgelegde en getekende overeenkomst. Daarnaast geeft het optreden van de makelaars een warrig beeld waardoor onduide-lijkheden zijn ontstaan of er nu sprake was van een koopovereenkomst of niet.

    Lees meer
  • 20-50 RvT Zuid

      (Zaaknummer: RvTZ20190063)   DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Optreden voor beweerdelijk malafide verkoper. Onduidelijkheid over rol van makelaar. Geen volledige kostenveroordeling   Klagers tonen belangstelling voor een bouwkavel met een daarop te realiseren woning die door beklaagden wordt aangeboden. Zij sluiten met de ontwikkelaar een reserveringsovereenkomst maar weigeren de koopovereenkomst te tekenen omdat zij menen met een malafide wederpartij te maken te hebben. Zij dienen een klacht in zodra zij constateren dat de makelaar de bouwkavel wederom te koop aanbiedt en dus doorgaat met optreden voor een malafide partij. Klagers maken hun beweringen op geen enkele manier waar. Het enige wat de makelaar kan worden aangewreven is dat hij onduidelijkheid liet bestaan over wat precies zijn rol en functie was bij de verkoop. De raad legt geen volledige kostenveroordeling op omdat de klacht maar op een klein onderdeel gegrond is..

    Lees meer
  • 20-49 CRvT

    CR 19/2700   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Geldlening aangegaan met kantoorrelatie. Werkzaamheden buiten makelaarskantoor om en zonder BTW in rekening gebracht. Ondeugdelijke facturen. Schijn gewekt van het ontvangen van dubbele betaling. Schorsing voor het geval wederom aansluiting zou worden verleend. Beslissing van andere raad van toezicht dan volgens geografische indeling. Omvang hoger beroep.   Een (inmiddels niet meer aangesloten NVM-) makelaar sluit om de betaling van aandelen in het kantoor waar hij werkzaam is, mogelijk te maken een overeenkomst van geldlening met klager, een relatie van kantoor. De aflossing van die schuld zal plaatsvinden via werkzaamheden door de makelaar voor de vastgoedonderneming van klager. Die overeenkomst wordt niet deugdelijk vastgelegd. De makelaar verricht zijn werkzaamheden buiten zijn kantoor om en factureert zonder BTW in rekening te brengen. Ook wekt hij tenminste de schijn dat hij zich voor zijn werkzaamheden meerdere keren heeft laten betalen. De Centrale Raad acht het gedrag van de makelaar zeer ernstig en legt hem vanwege het feit dat hij thans geen aangesloten makelaar meer is, een onvoorwaardelijke schorsing op voor het geval hij weer zou worden toegelaten plus een boete.

    Lees meer
  • 20-48 CRvT

    CR 20/269   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk te lage opbrengst. Volmacht tot verkoop aan derde. Klachten over communicatie.   Klager en zijn vrouw geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning in verband met een echtscheiding. De vraagprijs wordt bepaald op € 325.000. Kort na die opdracht brengt klager zijn echtgenote in de woning om het leven waarna hij wordt vastgezet. Tijdens zijn opsluiting geeft hij een notarieel vastgelegde volmacht aan zijn zuster om namens hem de woning te verkopen en te leveren. Tevens wordt bepaald dat hij ook zelfstandig bevoegd blijft. Niet lang daarna wordt de woning verkocht voor € 283.500 en door de zuster van klager en de erfgenamen van zijn vrouw aan de koper geleverd. Klager is van mening dat de woning voor een te lage prijs is  verkocht. Hij voert daartoe aan dat een andere makelaar eerder een bedrag van € 365.000 noemde, maar voert daartoe geen bewijs aan. De taxatie ten behoeve van de financiering door de koper komt nagenoeg op de koopsom uit. De Centrale Raad stelt vast dat, als klager vragen had over het verkoopproces, hij zich tot zijn zuster diende te wenden. Dat de makelaar c.q. haar advocaat op zeker moment laat weten geen contact meer met klager te willen komt doordat klager de makelaar aansprakelijk stelde en zij die kwestie aan haar verzekeraar overdroeg.

    Lees meer