Uitspraken

  • 19-13 RvT West

    19-13 RVT West Ref: 18/06 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Ongepast dreigement dat fiscus wordt ingelicht. Beweerdelijk onduidelijke uitleg opdracht. Klager geeft een makelaarskantoor een veelomvattende opdracht die betrekking heeft op het saneren van kassen, eventueel te ontwikkelen bouwkavels c.q. verkregen bouwrechten en resterende bouwgrond te verkopen. Daarover wordt een speciale courtage afgesproken. Als klager na de afwikkeling van de opdracht problemen maakt over de courtage, maakt beklaagde melding van een zogenaamde fout in de overeenkomst waarvan hij zegt dat hij de fiscus daarvan op de hoogte zal stellen. De raad van toezicht acht dit drukmiddel om klager te bewegen de courtage alsnog te betalen ongepast. De raad conformeert zich aan het oordeel van de kantonrechter die klager veroordeelde tot betaling van de vordering. De provisieafspraak was helder.

    Lees meer
  • 19-25 RvT Zuid

    19-25 RvT Zuid 205 OVERIG Voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Wrakingsverzoek. Verzoek om kostenveroordeling met als doel intimidatie en intrekking van de klacht. Klaagster heeft eerder een klacht tegen beklaagde ingediend. Deze klacht werd door de Raad van Toezicht niet-ontvankelijk verklaard. De onderhavige klacht betreft allereerst een wrakingsverzoek. De Raad zou in de eerdere klachtzaak geen onafhankelijk oordeel hebben gegeven. Daarnaast verwijt klaagster (de advocaat van) beklaagde dat in de vorige zaak om een kostenveroordeling werd verzocht. Volgens klaagster werd dit verzoek gedaan om haar te intimideren en haar te bewegen de klacht in te trekken. De onderhavige zaak betreft een voorzittersbeoordeling o.g.v. artikel 18 lid 1 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. Omdat de huidige voorzitter van de Raad niet bij de eerdere klachtzaak betrokken is geweest behoeft het wrakingsverzoek in dit stadium van de klacht-beoordeling geen verdere behandeling. De stelling van klaagster dat het Reglement Tuchtrechtspraak NVM geen grondslag biedt voor de gevraagde kostenveroordeling is juist. Het is niet uitgesloten dat de advocaat van beklaagde uit de macht der gewoonte om een kostenveroordeling heeft gevraagd. Dat er enige andere reden en met name de door klaagster gestelde reden aan het verzoek ten grondslag lag, is door klaagster niet verder door enig objectief stuk en/of verklaring onderbouwd. De voorzitter komt tot de conclusie dat klaagster onvoldoende belang bij de klacht heeft, althans dat zo klaagster al enig belang bij de klacht zou hebben, de klacht kennelijk ongegrond is. Klaagster wordt daarom verzocht haar klacht in te trekken.

    Lees meer
  • 19-16 RvT Noord

    19-16 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN EN TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Verwisseling van de termen woonoppervlakte en gebruiksoppervakte. Ontbreken van meting conform NEN 2580. Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klagers verwijten beklaagde dat hij onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning heeft verstrekt. Na de aankoop hebben klagers de woning laten nameten en toen bleek de woonoppervlakte geen 190 m2 maar slechts 161 m2 te zijn. Volgens klagers had beklaagde de meting conform NEN 2580 moeten uitvoeren en heeft hij dat ten onrechte nagelaten.  Naar het oordeel van de Raad staat voldoende vast dat het woonoppervlak van de woning substantieel kleiner is dan door beklaagde in de verkoopdocumentatie werd vermeld. Voorts staat vast dat beklaagde in strijd met de regelgeving geen oppervlaktemeting conform NEN 2580 heeft uitgevoerd. De klacht wordt dan ook gegrond geacht. Het verweer van beklaagde dat in feite slechts sprake is van een ondergeschikte verschrijving, namelijk het gebruik van de term woonoppervlak waar gebruiksoppervlak had moeten staan had moeten staan, doet hieraan niet af. Derden moeten er op kunnen vertrouwen dat opgegeven maten de resultante zijn van conform NEN 2580 verrichte metingen. Het verschil tussen “woonoppervlak” en “gebruiksoppervlak” is voor leken, waartoe klagers moeten worden gerekend, niet duidelijk zonder uitdrukkelijke toelichting van de zijde van de makelaar en die is er niet geweest. Juist om dergelijke misverstanden te voorkomen, heeft de NVM het uitvoeren van metingen conform NEN 2585 en duidelijke vermelding in de verkoopdocumentatie verplicht gesteld.

    Lees meer
  • 19-15 RvT Noord

    19-15 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende/misleidende informatie over de eigendomssituatie. Kadastrale en feitelijke erfgrens komen niet overeen. Klager heeft een huis gekocht dat beklaagde in verkoop had. Een deel van de bij de woning gelegen grond werd weliswaar feitelijk gebruikt door de eigenaar van de woning maar was eigendom van de gemeente. Na de aankoop ontdekte klager dat hem minder grond in eigendom was geleverd dan hij had verwacht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet beter en duidelijker over de eigendomssituatie heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat tijdens de onderhandelingen met klager uitdrukkelijk aan de orde is geweest dat de aanwezige erfgrenzen niet overeenkwamen met de kadastrale grenzen. Dat beklaagde onvoldoende en/of misleidende informatie over de eigendomssituatie heeft gegeven is niet komen vast te staan. Mede gelet op de aan de overeenkomst gehechte documenten moet de werkelijke situatie duidelijk zijn geweest. Indien klager nog twijfelde had het op zijn weg gelegen om nadere informatie te vragen of aan te dringen op kadastrale uitmeting. De klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-39 RvT Amsterdam

    18-39 RvT Amsterdam 205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijkheid door tenaamstelling van het makelaarskantoor. Onjuiste woonoppervlakte. Inschakelen extern meetbureau. Klager heeft een woning gekocht die makelaarskantoor X. in verkoop had. Makelaarskantoor X bleek een vestiging te zijn van het landelijk opererende makelaarskantoor Y . Klager verwijt beklaagde dat bij hem verwarring is gezaaid over de tenaamstelling van beklaagde waardoor het klager niet duidelijk was met wie hij nu eigenlijk van doen had. Daarnaast wordt beklaagde verweten aan klager een onjuiste opgave van de inhoud van de woning te hebben gedaan. De Raad stelt vast dat de onderneming van beklaagde alsmede zijn vestiging X in het register van de Kamer van Koophandel is opgenomen. De desbetreffende vestiging maakt deel uit van de makelaardij-onderneming van beklaagde die landelijk opereert. Een dergelijke organisatie en handelwijze is op zich niet in strijd met de regels van de Vereniging. Ook verder is de Raad niet gebleken dat belangen van klager door die wijze van organisatie en naamgeving zijn geschaad. Voor de Raad is evenmin komen vast te staan dat de door beklaagde opgegeven inhoud van de woning onjuist is. Ten overvloede wordt overwogen dat het beklaagde vrij stond het inmeten op grond van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen te laten uitvoeren door een extern bureau. Indien dit geschiedt, mag de makelaar in beginsel vertrouwen op de juistheid daarvan met dien verstande dat de makelaar een marginale toetsing dient door te voeren. Naar de mening van de Raad leidt het onderhavige meetrapport niet tot de onmiddellijke gevolgtrekking dat van een evidente of kennelijke omissie of fout sprake is. Daarbij komt dat beklaagde aan de derde heeft verzocht de meting nog eens door te rekenen waaraan ook opvolging is gegeven. Dit heeft er niet toe geleid dat het rapport diende te worden aangepast of door beklaagde niet mocht worden gebruikt. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 18-02 RvT West

    18-02 RvT West 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. In het kader van klagers echtscheiding heeft beklaagde, in opdracht van klagers ex-echtgenote, de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Volgens klager heeft beklaagde het pand veel te laag gewaardeerd. De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde aan de NVM maatstaven voldoet. Klager heeft niet aangetoond dat de door beklaagde getaxeerde waarde (veel) te laag is. Beklaagde heeft als redelijk en bekwaam handelend makelaar getaxeerd en de Raad verklaart de klacht ongegrond.

    Lees meer
  • 19-08 RvT Zuid

    19-08 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ20170042 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Ontvankelijkheid klaagster. Eigen belang makelaar – belegging. (Schijn van) belangenverstrengeling. Klaagster is een onderneming die een bedrijfspand in eigendom heeft en die dit wil doen ontwikkelen tot een foodmarket. Daarnaast heeft zij begin 2014 beklaagden (de makelaar en diens makelaarskantoor) ingeschakeld om het pand te verhuren danwel te verkopen. Sinds 2001 is de makelaar via zijn beleggingsmaatschappij ei-genaar van een bedrijfspand dat vlakbij het pand van klaagster is gelegen. Op beide panden rust de bestemming detailhandel. De huurder van dit pand zegt in augustus 2016 de huur op. De makelaar sluit vervolgens een huurovereenkomst met een supermarkt, daarmee klaagster in de wielen rijdende. De raad van toezicht constateert dat klaagster zeker een belang heeft bij de klacht en daarom in haar klacht kan worden ontvangen. De raad constateert verder dat sprake is van belegging door de makelaar. Dit neemt echter niet weg dat een ma-kelaar ook ingeval van (toegestane) belegging zorgvuldig dient op te treden en zich bewust dient te zijn van het maatschappelijk belang van zijn functie en elke schijn van belangenverstrengeling dient te vermijden. Zodra de supermarkt de makelaar benaderd had in verband met interesse in diens pand, had de makelaar klaagster daarover dienen te informeren opdat deze wellicht nog stappen had kunnen onder-nemen. Inzoverre is de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 19-07 RvT Zuid

    19-07 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180052) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Onvoldoende belangenbehartiging. Fouten in koopakte. Erkenning door ma-kelaar. Klagers verwijten hun makelaar dat deze een fout maakte in de koopakte waardoor kopers van de aankoop van hun appartement konden afzien. Bovendien schoot de makelaar ernstig tekort door niet tot nauwelijks toelichting te geven bij de koop-overeenkomst. De makelaar geeft beide tekortkomingen ruiterlijk toe. Dat de makelaar na de ontstane problemen te weinig ondernam om de problemen op te lossen is niet juist: de makelaar bracht diverse mogelijkheden naar voren.

    Lees meer
  • 19-06 RvT Zuid

    19-06 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180050) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENI-GING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOE-DEREN NVM Eigen belang – makelaar koopt zelf. Niet tijdig terugtrekken als verkopend makelaar. Klagers bezichtigen met beklaagde diverse panden die deze zelf in portefeuille heeft. Zij doen een bod op een van de aangeboden panden maar dit wordt afgewe-zen. Vervolgens blijkt dat de makelaar het pand zelf voor eigen bewoning heeft aangekocht. De Raad van toezicht constateert dat regel 6 van de Erecode niet is geschonden nu het om eigen bewoning door de makelaar gaat, maar is wel van oordeel dat de makelaar onzorgvuldig handelde door zich niet onmiddellijk als verkopend makelaar terug te trekken toen hij zelf interesse kreeg. De reputatie van de makelaardij is in diskrediet gebracht.

    Lees meer
  • 19-01 RvT West

    19-01 RvT West RAAD VAN TOEZICHT WEST Onvoldoende voorlichting aan koper. Dakkapel zonder vergunning. Beweerdelijk niet adequaat reageren op klacht. Klager koopt een appartement waarvan hem naderhand blijkt dat de dakkapel zonder vergunning is aangebracht. Het makelaarskantoor kan niet aantonen dat klager hierop is gewezen. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde, nu een en ander hem bekend was, deze omstandigheid sowieso schriftelijk had moeten vastleggen. De raad acht het optreden van beklaagde nadat het de klacht had bereikt, juist. De klacht werd pas 2 jaar na dato ingediend en om na te gaan wat er toentertijd gebeurd was, moest contact worden opgenomen met de medewerkster die de zaak destijds gedaan had maar die niet meer bij het kantoor in dienst was. Er heeft vervolgens een gesprek tussen klager en het makelaarskantoor plaatsgevonden waarbij het kantoor hulp heeft aangeboden voor het vinden van een oplossing voor het probleem.

    Lees meer