Uitspraken

  • 19-28 RvT West

    19-28 RvT West Ref: 027/132.127 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Rechtstreeks contact met cliënt van andere makelaar. Onbekendheid daarmee. Geen onjuiste informatie over huurvoorwaarden. Beklaagde is beheerder van een winkelcomplex waarin een unit vrijkomt door het vertrek van de huurder. Klager informeert naar de huurcondities. Een paar maanden later informeert een gegadigde eveneens naar de huurcondities. Deze wordt niet verteld dat de vertrekkende huurder een huurkorting die niet overdraagbaar is, geniet. Wel deelt beklaagde mede dat de kosten in verband met een indeplaatsstelling gemeenlijk bij de vertrekkende huurder in reke-ning worden gebracht. Nu het voor beklaagde niet aanstonds duidelijk was dat de gegadigde een cliënt van klager was, valt deze niet te verwijten dat hij met die gegadigde sprak. Zodra hem dat duidelijk was heeft hij deze naar klager verwezen. De mededelingen van beklaagde aan de gegadigde over de kosten verbonden aan een indeplaatsstelling zijn begrijpelijk.

    Lees meer
  • 19-19 RvT Amsterdam

    19-19 RvT Amsterdam 204 HUUR/VERHUUR Makelaar “overvalt” huurder met nieuw huurcontract. Opzegging van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet beantwoorden van vragen over het nieuwe contract. Ongepast optreden. Klaagster huurt sinds 2017 een woning van haar grootvader. Nadat deze laatste was overleden heeft de nieuwe verhuurster (de moeder van klaagster) beklaagde gevraagd haar bij te staan bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met klaagster. Daarbij zou de huurprijs worden verhoogd. Beklaagde heeft klaagster daarop uitgenodigd om een nieuw huurcontract op zijn kantoor te komen tekenen. Klaagster heeft die uitnodiging niet direct geaccepteerd omdat zij vraagtekens had bij de gang van zaken. Uiteindelijk heeft beklaagde namens de verhuurster de huurovereenkomst met klaagster opgezegd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar zonder duidelijke onderbouwing een nieuw huurcontract heeft toegezonden en dat hij haar vragen over die nieuwe overeenkomst niet heeft beantwoord. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de bestaande huurovereenkomst met klaagster heeft opgezegd en dat hij haar door zijn optreden heeft geïntimideerd en geschoffeerd. De Raad overweegt dat beklaagde aan klaagster vooraf duidelijk had moeten maken dat zijn opdrachtgeefster een nieuw huurcontract met hogere huurprijs wenste. Door klaagster zonder voorafgaande aankondiging op kantoor uit te nodigen voor de ondertekening van een nieuw huurcontract, heeft beklaagde klaagster voor het blok gezet. Beklaagde heeft erkend dat hij de vragen die klaagster hem over het contract had toegezonden, niet heeft beantwoord. Door klakkeloos de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst tussen zijn opdrachtgeefster en klaagster op te zeggen, terwijl beklaagde naar eigen zeggen wist dat dit juridisch niet juist was, heeft beklaagde getracht klaagster te intimideren en heeft hij een onjuist beeld van klaagsters rechten als huurster gegeven. Hierdoor heeft beklaagde er ook voor gezorgd dat de situatie tussen hem en klaagster is geëscaleerd. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-12 RvT Oost

    19-12 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Beweerdelijk onjuiste informatie over huurmogelijkheden. Klager huurt ter overbrugging een appartement dat bij beklaagde in de verhuur is. Zijn voorkeur gaat uit naar een appartement in een nieuwbouwplan waarbij beklaagde ook betrokken is. Klager stelt dat de makelaar gezegd heeft dat in dat plan geen huurappartementen in de vrije sector zullen komen, maar hij verneemt later dat dit toch het geval is. Hij heeft dan echter al een ander appartement gehuurd. De makelaar stelt dat hij gezegd heeft dat voorzover hem bekend geen huurappartementen in het plan voorkomen. Dat hij dit voorbehoud maakte komt doordat zijn kantoor alleen bij de verkoop van objecten in het nieuwbouwplan betrokken is. De raad van toezicht kan niet vaststellen wie het gelijk aan zijn zijde heeft.

    Lees meer
  • 19-20 RvT Amsterdam

    19-20 RvT Amsterdam RvT 20/18 Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke geluidsoverlast vanuit te verkopen object. Afdoende reactie van make-laar. Klager is eigenaar en bewoner van een appartement dat gelegen is onder het appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Klager stelt ernstige geluidshinder vanuit het te koop staande appartement te ondervinden en deelt dit de makelaar mede. Hij vindt dat deze ver-plicht is potentiële kopers hiervan op de hoogte te stellen. Als klager hierop onvoldoende reactie ondervindt hangt hij waarschuwingspamfletten op om gegadigden te waarschuwen. Verkopers spannen daarop een kort-geding tegen klager aan; klager wordt deze acties verboden. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar voldoende heeft gedaan door klager te informeren over de technische maatregelen die getroffen zijn mom geluidshinder te voorkomen. Ook hebben de verkopers zich bereid verklaard mee te werken aan een onder-zoek dat klager op zijn kosten zou moeten initiëren. De makelaar was niet gehouden om zelf in het appartement van klager te komen luisteren naar de beweerdelijke overlast.

    Lees meer
  • 19-21 RvT Amsterdam

    19-21 RvT Amsterdam RvT 13/18 Raad van Toezicht Amsterdam NV Beweerdelijk onvoldoende onderzoek naar huurder. Wietplantage in het gehuurde. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Klager dient in 2018 een klacht in tegen beklaagde omdat deze hem in 2010 een huurder had aangeleverd die in zijn pand een wietplantage exploiteerde welke in datzelfde jaar werd ontdekt. Klager meent dat er aanwijzingen voor de makelaar waren welke plannen huurder had. De makelaar ontkent dat. De raad komt aan de beoordeling van de klacht niet toe omdat klager aanzienlijk te lang wachtte met het indienen van de klacht en daar geen verklaring voor gaf.

    Lees meer
  • 19-22 RvT Zuid

    RvT 19-22 RvT Zuid (Zaaknummer: RvTZ20180051) DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Vermeende belangenverstrengeling: als makelaar optreden voor verkoper die vervolgens woning van andere opdrachtgever van de makelaar koopt. Nalatigheid makelaar bij ver-lenging van financieringstermijn. Geen gevolg van geen verweerschrift ingedienen. Klaagster heeft beklaagde opdracht gegeven haar woning te verkopen. Zij koopt vervolgens een huis dat bij beklaagde in verkoop is. Klaagster vraagt tot tweemaal toe verlenging van de finan-cieringstermijn. Bij het tweede verzoek laat de makelaar meermaals weten dat hij dit zal regelen, maar dit gebeurt niet omdat, naar de makelaar zegt, hij de verkoper niet te pakken kan krijgen. Als klaagster de ontbinding van de koop inroept, is zij te laat waarop verkoper haar in gebreke stelt. De raad van toezicht acht het niet onjuist dat de makelaar zowel voor klaagster optrad bij de verkoop van haar woning als voor degene wiens huis klaagster koopt. Wel vereist zo’n situatie zorgvuldig optreden van de makelaar. Uit de reacties van de makelaar op het verzoek van klaagster tot verlenging van de financie-ringstermijn mocht klaagster afleiden dat dit in orde zou komen. Op dit punt is de makelaar na-latig geweest. Dat de makelaar geen verweerschrift indiende, betekent niet dat een later verweer bijvoorbeeld ter zitting, terzijde wordt gelegd.

    Lees meer
  • 19-24 RvT Oost

    19-24 RvT Oost 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Niet c.q. te laat beantwoorden van vragen. Onvoldoende informatie over de toewijzingsprocedure na inschrijving. Beklaagde trad op als verkopend makelaar van een aantal tot hetzelfde project behorende boerderijen. Klagers hebben zich voor de aankoop van één van deze boerderijen ingeschreven maar de boerderij werd uiteindelijk aan een ander toegewezen. Klagers verwijten beklaagde dat hij niet op hun verzoek om uitleg over de procedure heeft gereageerd en stellen daarnaast dat zij door beklaagde niet juist over de toewijzingsprocedure zijn geïnformeerd. De Raad stelt vast dat beklaagde te laat op de vragen en klachten van klagers heeft gereageerd en dat hij daarvoor zijn excuses heeft aangeboden. Het eerste onderdeel van de klacht is gegrond maar de Raad acht het verzuim gezien de erkenning van beklaagde op dit punt, onvoldoende voor een tuchtrechtelijke veroordeling. Het is de Raad onvoldoende duidelijk welke criteria door beklaagdes opdrachtgever zijn gehanteerd bij de toewijzing van de boerderijen. Op het inschrijfformulier staat uitdrukkelijk vermeld dat het invullen en indienen van een inschrijfformulier vrijblijvend is en geen recht geeft op toewijzing van de woning. Ook is aangegeven dat aan de inschrijving geen rechten kunnen worden ontleend. Nu bovendien de toewijzing kennelijk door de verkoper buiten de makelaar om is gedaan, acht de Raad het tweede onderdeel van de klacht ongegrond. Het heeft de Raad wel hogelijk verbaasd dat beklaagde, die als enige belast was met de verkoop van de woningen uit dit project, niet weet hoe de toedelingsprocedure bij de opdrachtgever is verlopen.

    Lees meer
  • 19-09 RvT West

    Onvoldoende voorlichting inzake erfpacht. Geen niet-ontvankelijkheid wegens niettijdig indienen van klacht. Klager heeft in 2015 via inschakeling van beklaagde een woning gekocht op erfpachtgrond. De erfpacht is tot 2035 afgekocht en jaarlijks is koper een klein bedrag aan administratiekosten verschuldigd. In 2017 bericht de gemeente aan klager dat er een nieuwe afkoopregeling voor de erfpacht van kracht is geworden. In die regeling wordt een concreet fors bedrag voor de afkoop genoemd. Pas dan wordt klager duidelijk hoe de erfpachtregeling in elkaar steekt en wat de consequenties voor hem betekenen.  De raad van toezicht stelt vast dat de makelaar te kort is geschoten in het uitleggen van de erfpachtregeling. Tussen het moment dat klager de consequenties van de erfpacht gewaar werd en het indienen van de klacht ligt minder dan een jaar. Dat leidt niet tot niet-ontvankelijkheid wegens het niet-inachtnemen van een redelijke termijn.

    Lees meer
  • 19-14 RvT West

    19-14 RvT West Ref: 18/04 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Belang klaagster bij klacht. Beweerdelijk te lage taxatie. Geen rekening gehouden met hogere koopprijs kort vóór taxatie. Klaagster raakt 6 jaar na dato ermee bekend dat beklaagde in opdracht van haar broer een taxatie heeft verricht kort nadat haar ouders het getaxeerde appartement hadden aangekocht. De koopsom bedroeg €249.990 (de vraagprijs) en de taxatiewaarde van een maand later € 220.000 voor welk bedrag haar broer het appartement overnam. Nu haar moeder als laatste van haar ouder is overleden eist zij haar legitieme portie op en dit kader raakte zij bekend met de taxatie. Zij meent dat de makelaar ten onrechte niet de aankoopprijs van kort tevoren vermeldde en dat onverklaarbaar is dat het object in zo korte tijd zoveel in waarde daalde nadat nota bene nog verbouwingen zijn gepleegd. Ook acht zij het onjuist dat de makelaar taxeerde nu zij destijds werkzaam was op hetzelfde kantoor dat met de verkoop van het appartement was belast. De raad van toezicht acht klaagster ontvankelijk nu zij pas in 2018 op de hoogte kwam van de taxatie uit 2012. Aan het taxatierapport zat een kadastraal uittreksel gehecht waarop de eerdere koopsom stond. Overigens is vermelding van zo’n koopsom niet gebruikelijk. Terecht heeft de makelaar niet de eerder koopsom als referentie gebruikt. De makelaar was niet als makelaar betrokken bij de verkoop aan de ouders van klaagster. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-13 RvT West

    19-13 RVT West Ref: 18/06 RAAD VAN TOEZICHT WEST VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS NVM Ongepast dreigement dat fiscus wordt ingelicht. Beweerdelijk onduidelijke uitleg opdracht. Klager geeft een makelaarskantoor een veelomvattende opdracht die betrekking heeft op het saneren van kassen, eventueel te ontwikkelen bouwkavels c.q. verkregen bouwrechten en resterende bouwgrond te verkopen. Daarover wordt een speciale courtage afgesproken. Als klager na de afwikkeling van de opdracht problemen maakt over de courtage, maakt beklaagde melding van een zogenaamde fout in de overeenkomst waarvan hij zegt dat hij de fiscus daarvan op de hoogte zal stellen. De raad van toezicht acht dit drukmiddel om klager te bewegen de courtage alsnog te betalen ongepast. De raad conformeert zich aan het oordeel van de kantonrechter die klager veroordeelde tot betaling van de vordering. De provisieafspraak was helder.

    Lees meer