Uitspraken

  • 18-62 RvT Amsterdam

    Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. Bevoegdheid t.a.v. validatie door NWWI.  In het kader van de echtscheiding van klager heeft beklaagde, in opdracht van klagers (ex-)echtgenote, klagers woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij aan de woning een te hoge marktwaarde heeft toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat beklaagde tot een door klagers (ex-)echtgenote gewenste taxatiewaarde is gekomen. Klager acht het onbegrijpelijk dat het NWWI het taxatierapport van beklaagde heeft gevalideerd. De Raad merkt allereerst op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging. Dat beklaagde bij zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het rapport van beklaagde bevat slordigheden, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-61 RvT Zuid

    Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste verkoopinformatie. Onjuiste woonoppervlakte. Beperkt gebruik van deel van het object. Klagers hebben een penthouse gekocht dat onderdeel uitmaakte van een nieuwbouwproject. Beklaagde trad op als verkopend makelaar. Enige tijd na de aankoop ontdekten klagers dat de woning veel kleiner was dan uit de verkoopinformatie van de makelaar was gebleken. De extra verdieping van het penthouse bleek alleen als bergzolder gebruikt te mogen worden en de woonoppervlakte bedroeg geen 279 m2 maar slechts 188 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onjuist heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat op de extra verdieping geen ramen waren en geen daglicht kon toetreden. De oppervlakte van deze extra verdieping kon/mocht volgens de NVM-Meetinstructie niet worden gezien als gebruiksoppervlakte. De verkoopbrochure was in dit opzicht fout. Dat beklaagde is afgegaan op de door zijn opdrachtgevers geleverde informatie geeft geen rechtvaardiging voor het publiceren van foutieve maten. Beklaagde had klagers deugdelijk en ondubbelzinnig moeten informeren over de mogelijk beperkte gebruiksmogelijkheden van de extra verdieping.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-60 RvT Oost

    Belangenbehartiging bij echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Onpartijdig optreden. Rol van de makelaar bij een procedure tussen de ex-echtgenoten.  Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde, i.v.m. hun echtscheiding, een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning verstrekt. Nadat een gegadigde was gevonden, verliepen de onderhandelingen moeizaam. Klaagster is door haar ex-echtgenoot gedagvaard om in rechte haar medewerking aan de verkoop af te dwingen. Uiteindelijk is tussen klaagster en haar ex echtgenoot toch nog overeenstemming over de verkoop bereikt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd en dat hij niet onpartijdig is opgetreden. Voorts stelt klaagster dat beklaagde door adequaat optreden de gerechtelijke procedure had kunnen voorkomen en stelt zij door het optreden van beklaagde schade te hebben geleden. De Raad stelt voorop dat het in een situatie als deze voor een makelaar moeilijk is om aan de verwachtingen van beide opdrachtgevers te voldoen. Dat beklaagde zich onvoldoende bewust is geweest van de moeilijke situatie waarin klaagster verkeerde, haar onvoldoende heeft geïnformeerd en/of onvoldoende rekening heeft gehouden met klaagsters belangen, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de procedure tussen klaagster en haar ex-echtgenoot had kunnen voorkomen. Niet beklaagde, maar klaagsters ex-echtgenoot (althans zijn advocaat) is verantwoordelijk voor de inhoud van de dagvaarding. Indien beklaagde door de advocaat van de ex-echtgenoot daadwerkelijk was opgeroepen te getuigen, was hij wettelijk verplicht geweest om daaraan gehoor te geven. De klacht is in zoverre ongegrond. Voor zover klaagster een oordeel van de Raad wenst over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of een veroordeling tot betaling van enige (schade)vergoeding wenst te verkrijgen, wordt zij in die klacht niet-ontvankelijk verklaard. De bevoegdheid tot afgifte van een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling berust niet bij de Raad, maar op grond van de wet bij de civiele rechter.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-59 RvT Oost

    Onduidelijke contractsbepalingen. Onvoldoende toelichting op de bepalingen m.b.t. het voordeel inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Te trage reactie op klachten. Frauduleus handelen. Bevoegdheid t.a.v. aansprakelijkheid en schadevergoeding. Klager en zijn partner hebben in 2014 een woning gekocht. I.v.m. de verbreking van hun relatie hebben zij de woning in 2017 via beklaagde, weer verkocht. Tussen de kopers en klager is onenigheid ontstaan over aan wie het voordeel toekomt dat is ontstaan door de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Blijkens art. 2.2 van de koopovereenkomst komt dit voordeel toe aan de kopers. Klager verwijt beklaagde dat hij op dit punt onvoldoende toelichting op de koopovereenkomst heeft gegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de klachten van klager hierover niet voortvarend heeft behandeld en dat hij frauduleus gehandeld heeft waardoor klager schade heeft geleden. De Raad overweegt dat klager ter zitting heeft verklaard dat hij en tijde van het sluiten van de overeenkomst, bekend was met de regeling inzake de vermindering van de heffingsgrondslag voor de overdrachtsbelasting. Gezien deze bekendheid lag het enerzijds op de weg van klager om te controleren of de afspraken in de koopovereenkomst juist waren weergegeven en had hij zo nodig navraag moeten doen bij beklaagde als hem iets onduidelijk was. Anderzijds had het – juist nu het gaat om verkopers die mogelijk tegengestelde belangen hebben vanwege de verbreking van hun relatie – op de weg van beklaagde gelegen om, bij de toezending van de koopovereenkomst, nog eens uitdrukkelijk schriftelijk te wijzen op het feit dat onderdeel van de tussen partijen gesloten overeenkomst was dat het voordeel inzake de overdrachtsbelasting aan de kopers zou toekomen. Beklaagde heeft ter zitting erkend dat hij dit had moeten doen. Beklaagde heeft ook erkend dat hij ten onrechte niet, althans niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de eventuele aansprakelijkheid van beklaagde en/of beklaagde te veroordelen tot betaling van enige (schade)vergoeding. Die bevoegdheid berust op grond van de wet bij de civiele rechter. Klager is dan ook in dit onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Overigens is van frauduleus handelen niet gebleken.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-58 RvT Oost

    Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Niet zichtbare gebreken. Destructief onderzoek. Onderzoek naar erfdienstbaarheid. Discrepantie tussen door de verkoper ingevulde vragenlijst en energielabel. De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij onjuiste c.q. onvolledige informatie heeft verstrekt. De achtergevel bleek gebreken te hebben, de m.b.t. de verkoop ingevulde vragenlijst zou niet kloppen en beklaagde zou ten onrechte niet op een erfdienstbaarheid hebben gewezen. Daarnaast wordt beklaagde ook verweten dat zij zich onvoldoende heeft ingespannen om de tussen de kopers en de verkopers gerezen geschillen op te lossen.   De Raad stelt vast dat de gebreken aan de achtergevel voor zowel klagers als de makelaar bij de bezichtiging niet zichtbaar waren en dat deze pas na de verwijdering van het rolluik zichtbaar werden. De Raad is van oordeel dat de makelaar op dit punt niets te verwijten valt. Het doen van destructief onderzoek behoort niet tot de taak van een verkopend makelaar. Het invullen van de vragenlijst is een verantwoordelijkheid van de verkopers. Gezien de antwoorden van de verkopers, alsmede gezien de overige informatie zoals de kadastrale kaart, het kadastraal bericht en het bewijs van eigendom, valt beklaagde niet te verwijten dat zij geen nader onderzoek heeft gedaan. De erfdienstbaarheid was niet vermeld in de akte van eigendomsoverdracht van de verkopers. Ten overvloede merkt de Raad op dat de onderzoeksplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij ook moet onderzoeken of uit akten van omliggende percelen blijkt dat eigenaren van die percelen bepaalde rechten hebben op de te verkopen percelen. Daarnaast merkt de Raad op, dat – anders dan de kopers menen – een eventuele erfdienstbaarheid niet op de kadastrale tekening wordt vermeld. De stellingen van de kopers op dit punt zijn onjuist. Ten overvloede merkt de Raad verder nog op dat het energielabel klasse F aangeeft. De indeling in die klasse (de laagste klasse is G) geeft op zich al voldoende aan dat het woonhuis niet energiezuinig is. Dit is gezien de ouderdom van het woonhuis ook verklaarbaar. Het verschil tussen de antwoorden van de verkopers op de vragen over de isolatie en het energielabel, was voor de kopers kenbaar. De kopers hadden hierover ook expliciet vragen kunnen stellen. Nu ook niet is komen vast te staan dat beklaagde zich onvoldoende heeft ingespannen om de gerezen geschillen op te lossen, wordt de gehele klacht ongegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-57 RvT Oost

    Taxatie in het kader van echtscheiding. Onjuiste taxatiewaarde. Te trage uitvoering van de opdracht. Onafhankelijkheid. Teruggeven van de opdracht.   Klager heeft in 2014 via beklaagde een woning gekocht. Begin december 2016 heeft klager i.v.m. zijn echtscheiding aan beklaagde gevraagd om de woning te taxeren. Beklaagde heeft klager eind januari 2017 in concept een taxatierapport toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht te traag heeft uitgevoerd. Daarnaast zou de inhoud niet juist zijn, zou beklaagde zich door derden hebben laten beïnvloeden, en zou beklaagde zich zonder overleg hebben teruggetrokken. Klager stelt dat hij door de handelwijze van beklaagde in zijn belangen is geschaad. De Raad is van oordeel dat de periode tussen de opdrachtverstrekking en het uitbrengen van het taxatierapport tamelijk lang is maar, mede gelet op de onderhavige omstandigheden, niet zodanig lang dat dit tuchtrechtelijk laakbaar is. Volgens vaste jurisprudentie van de Centrale Raad van Toezicht is bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Beklaagde heeft in concept een uitgebreid rapport uitgebracht dat zorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatiewaarde is goed onderbouwd en beklaagde heeft voldoende inzicht gegeven in de feiten en omstandigheden waarop hij zijn waardebepaling heeft gebaseerd. De enkele omstandigheid dat een andere makelaar een wellicht hogere waarde zou hebben vastgesteld is op zichzelf onvoldoende om te kunnen vaststellen dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.  

    Lees meer
  • 18-56 RvT Oost

    Makelaar inspecteert het object niet zelf. Opname en inspectie door kandidaat register makelaar/taxateur.    Beklaagde heeft een taxatierapport afgegeven dat werd opgesteld ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering en Nationale Hypotheek Garantie. Het taxatieobject is opgenomen en geïnspecteerd door een medewerker van beklaagde, een kandidaat register makelaar en taxateur. Vervolgens heeft beklaagde het taxatierapport zelf opgesteld en ondertekend. De NVM verwijt beklaagde en haar kantoor dat een taxatierapport is afgegeven zonder dat de woning door een beëdigd en geregistreerd taxateur is opgenomen en zonder dat dit in het taxatierapport is vermeld. De Raad overweegt dat bij de beoordeling van de klacht het belang van taxaties in het maatschappelijk verkeer voorop moet worden gesteld. Financiers verstrekken doorgaans (soms grote) hypothecaire geldleningen op basis van taxaties. Zij moeten er op kunnen vertrouwen dat de taxatie juist is en op de juiste wijze tot stand is gekomen. Slechts een beëdigd en geregistreerd taxateur mag een taxatie uitvoeren, een kandidaat taxateur mag dit niet. Beklaagde heeft erkend dat zij de woning niet zelf heeft opgenomen en dat daarvan in het rapport geen mededeling is gedaan. Beklaagde heeft ook erkend dat er tussen de opnamedatum en de datum van het uitbrengen van het taxatierapport voldoende tijd en gelegenheid was voor het alsnog door beklaagde zelf bezichtigen van de woning. Beklaagde heeft onzorgvuldig en tuchtrechtelijk klachtwaardig gehandeld. De klacht is gegrond en er is sprake van een ernstig vergrijp.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-55 RvT Noord

    Belangenverstrengeling. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen. Omvang van het verkochte. Mededelingsplicht. Beklaagden zijn opgetreden als verkopend makelaar voor de eigenaar van een perceel grasland dat grensde aan de tuin van klager. Klager heeft het grasland gekocht en daarna beklaagden gevraagd de verkoop van zijn naastgelegen woning ter hand te nemen. Klager was voornemens om het grasland, na de verkoop van zijn woning, met winst door te verkopen. Via beklaagden werd een koper voor de woning gevonden. Vervolgens is onder meer onenigheid ontstaan over de vraag of het pad tussen de woning en het grasland bij de koop inbegrepen was. De verkoop is uiteindelijk niet doorgegaan. Klager verwijt beklaagden dat zij op verschillende punten bij de uitvoering van de verkoopopdracht tekortgeschoten zijn. Naar aanleiding van de gemaakte verwijten stelt de Raad vast dat niet is komen vast te staan dat beklaagden in hun dienstverlening zijn tekortgeschoten als gevolg van het feit dat zij ook als makelaar voor de verkoper van het perceel grasland zijn opgetreden. Dat beklaagden negatieve, onjuiste of zelfs vertrouwelijke informatie ten aanzien van klager hebben verspreid, is niet gebleken. Dat uiteindelijk de meest geïnteresseerde gegadigden zijn afgehaakt, mede omdat zij de eigendom van het betreffende pad wensten te verwerven, kan beklaagden niet worden verweten. Het had wel op de weg van de makelaar gelegen om klager direct op de hoogte te stellen van de door de kopers opgestelde allonge waarin zij een aantal nadere voorwaarden hadden verwoord. Door dit na te laten is een onjuist beeld ontstaan over het bestaan van wederzijdse overeenstemming en is niet naar beste vermogen tegemoetgekomen aan de reële verwachtingen die klager van zijn makelaar mocht hebben. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Nu is komen vast te staan dat slechts één van de beklaagden bij de allonge betrokken is geweest, wordt de klacht alleen tegen de betrokken beklaagde gegrond verklaard. Gezien een eerdere gegrondverklaring door de Geschillencommissie Makelaardij ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel.    Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-54 RvT Noord

    Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Verlaging overeengekomen koopprijs met bedrag ter hoogte van de courtage; daarnaast aparte afspraak dat bedrag ter hoogte van de courtage direct door de koper aan de verkoper wordt betaald. Misleiding fiscus. Ongepast optreden. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde heeft aangegeven dat een bod voor de verkoopster alleen acceptabel zou zijn als daarmee de hypotheek zou kunnen worden afgelost en de courtage van beklaagde zou kunnen worden betaald. Beklaagde heeft daarbij als optie geschetst om in de koopovereenkomst een lagere koopprijs op te nemen. Klagers zouden zich dan daarnaast verbinden om een bedrag ter hoogte van de courtage aan de verkoopster te betalen zodat de verkoopster daarmee de nota van beklaagde zou kunnen voldoen. Klagers verwijten beklaagde dat deze constructie erop neerkomt dat door hen een bedrag onder de tafel, dus zwart, aan de verkoopster wordt betaald. Klagers waren niet bereid daaraan mee te werken en zij kunnen zich niet aan de indruk onttrekken dat beklaagde daarna heeft getracht de verkoop aan hen te blokkeren. De woning is uiteindelijk aan een ander verkocht. De Raad van Toezicht heeft onoverkomelijke bezwaren tegen de door de makelaar aan de koper voorgestelde constructie. Deze constructie strijdt met de wet die immers voorschrijft dat over de totale koopprijs overdrachtsbelasting moet worden betaald. De constructie is kennelijk vooral ingegeven door het belang van de makelaar die discussie met de hypotheekbank over zijn courtagenota wenst te vermijden. Daarmee maakt de makelaar de belangen van klagers als kopers en zijn opdrachtgeefster als verkoopster ondergeschikt aan zijn eigen belang en wordt ook nog jegens de hypotheekbank en de belastingdienst een onjuist beeld geschetst. De tussen partijen overeengekomen koopprijs is immers in feite hoger dan de in de koopovereenkomst opgenomen koopprijs en dat is het gegeven waarvan de hypotheekbank uitgaat bij het verlenen van toestemming voor de verkoop en royement van de op het object rustende hypotheek. De raad constateert dat klagers terecht bezwaar hadden tegen de voorgestelde constructie en dat dit hun vertrouwen in de makelaar zodanig heeft geschaad dat het de daaropvolgende onderhandelingen heeft overschaduwd. De klacht is dan ook gegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-53 RvT West

    Bevoegdheid t.a.v. kostenveroordeling. Afdragen overdrachtsbelasting. Onderhandse betaling van gedeelte van de koopsom. Mededelingsplicht. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat mondeling overeenstemming over de verkoopprijs was bereikt meldde zich een andere gegadigde met een hoger bod. Beklaagde heeft de situatie met klager besproken. Uiteindelijk is afgesproken dat klager naast de oorspronkelijke koopprijs een bedrag van EUR 5000,-- onderhands aan de verkoper zou voldoen. Het onderhands overgemaakte bedrag van € 5.000,- is niet opgenomen in de koopovereenkomst en over dit bedrag is geen overdrachtsbelasting is afgedragen. Klager verwijt beklaagde dat zij aan de onderhandse betalingsregeling heeft meegewerkt en dat zij onvoldoende heeft gewaarschuwd voor de mogelijke fiscale en financiële gevolgen daarvan. Voorts stelt klager aanzienlijke juridische kosten te hebben gemaakt en vraagt klager de Raad om beklaagde in deze kosten te veroordelen. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de door klager gevraagde kostenveroordeling. Een dergelijke veroordeling is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Het afdragen van overdrachtsbelasting over de aankoopsom van een woning berust op een wettelijke verplichting. Overtreding van die wettelijke verplichting kan aanzienlijke gevolgen hebben voor diegene die zich hier niet aan houdt. Het uiteindelijk te betalen bedrag aan overdrachtsbelasting is gebaseerd op de hoogte van de koopsom zoals opgenomen in het koopcontract. Van een makelaar mag worden verlangd dat hij zijn wederpartij daarover informeert en zich ervan vergewist dat die wederpartij zich bewust is van de mogelijke consequenties van een onderhandse betaling van een gedeelte van de koopsom van een woning. Beklaagde heeft klager niet of onvoldoende duidelijk en onomwonden op deze (mogelijke) consequenties gewezen. Dit nalaten is klachtwaardig. Nu beklaagde de kwestie van de onderhandse betaling na ondertekening van de koopovereenkomst niet heeft laten rusten en met klager heeft besproken op welke wijze het bedrag van € 5.000 alsnog correct verantwoord zou kunnen worden, wordt de klacht wel gegrond verklaard maar ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer