Uitspraken

  • 21-93 RvT Amsterdam

    21-93 RvT Amsterdam  RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gebreken aan het gekochte pand. Tweeledig karakter van advertentie. Beweerdelijk indekken van verkoper. Bemoeienissen makelaar na constatering van gebreken.   Klager koopt een woning die door beklaagde in een advertentie wordt aangeprezen als uitstekend onderhouden. Een in opdracht van klager uit gebracht bouwkundig rapport bracht geen bijzonderheden aan het licht. Na het transport laat klager schilderwerkzaamheden uitvoeren. De schilder constateert diverse ernstige gebreken, met name rotte kozijnen. Een nieuw bouwkundig rapport bevestigt deze gebreken. Klager is van mening dat de makelaar misleidende informatie in de advertentie gaf. Tevens verwijt klager de makelaar dat deze de verkoper heeft helpen indekken tegen de verborgen gebreken. De raad acht beide klachtonderdelen ongegrond.  Het karakter van een advertentie is tweeledig. Enerzijds heeft deze een wervend karakter, anderzijds verstrekt deze algemene feitelijke informatie als ligging, afmetingen e.d.. De makelaar heeft niet kunnen weten dat het pand andere gebreken vertoonde dan de enkele herstellingen die volgens de verkoper waren verholpen en die klager gemeld waren. Dat de makelaar de verkoper geholpen zich in te dekken tegen de verborgen gebreken is de raad niet met klager eens. De makelaar heeft na de geconstateerde gebreken moeite gedaan om de problemen op[ te lossen. Dat dit niet is gelukt valt deze niet te verwijten.

    Lees meer
  • 22-9 CRvT

    22-9 CRvT   CR 21/2740     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klacht tegen makelaar en makelaarskantoor. Bij strafoplegging apart rekening houden met het aandeel van elk. Niet vermelden dat pand bedrijfswoning is.   Klager koopt in 2015 een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In 2020 ontdekt hij dat op zijn huis de bestemming bedrijfswoning rust hetgeen tot beperkende gebruiks- en financieringsmogelijkheden kan leiden. De makelaar geeft aan dat hij onderzoek deed naar de bestemming en dat de conclusie was dat het pand gewoon bewoond mocht worden. Daarom zag hij geen aanleiding om te vermelden dat het formeel om een bedrijfswoning ging. De gemeente bevestigt later dat krachtens het overgangsrecht de woning regulier bewoond mag worden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar niettemin had moeten melden dat het hier een bedrijfswoning betreft. Er zijn wel naast reguliere bewoning wel meer aspecten die een rol kunnen spelen bij het bewonen van een bedrijfswoning, zoals financiering of de nabijheid van een bedrijventerrein. Waar de klacht gericht was tegen zowel de makelaar als diens onderneming, had de raad van toezicht moeten bepalen welk aandeel elk der beklaagden bij het gebeurde had en had daarmee bij de strafoplegging rekening moeten houden. De Centrale Raad herstelt dit verzuim.  

    Lees meer
  • 22-8 CRvT

    22-8 CRvT   CR 21/2742   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk niet meedelen dat object op Funda geplaatst zal worden. Onderdeel van klacht gegrond, geen straf.   Klaagster heeft belangstelling voor een pand dat door het makelaarskantoor namens erven te koop wordt aangeboden. Zij doet biedingen en krijgt op zeker moment van de makelaar te horen dat de erven accoord zijn. Als klaagster verzoekt om een koopakte op te maken reageert de makelaar dat nog geen sprake is van gebondenheid van partijen vanwege het zogeheten schriftelijkheidsvereiste, De erven behouden zich het recht voor om met andere zaken te doen. Klaagster stelt dat in een daarop volgend gesprek met de makelaar door deze niet is gezegd dat de erven besloten hadden  het object voor een hogere prijs aan te bieden. De makelaar stelt dat hij dat wel degelijk gezegd heeft. Gelet op de betwisting door partijen op dit punt kan de Centrale Raad niet uitmaken wie hier gelijk heeft. De klacht wordt derhalve ongegrond bevonden. De raad van toezicht heeft een onderdeel, maar niet de kern van de klacht, gegrond bevonden. Daarom legde het college terecht geen straf op,.

    Lees meer
  • 22-7 CRvT

    22-7 CRvT   CR 21/2739   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ten onrechte niet meegedeeld dat huur was opgezegd.   Klaagster heeft belangstelling voor een horeca-onderneming die door beklaagde wordt aangeboden. Zij komt met de verkoper tot overeenstemming. In de koopakte wordt als ontbindende voorwaarde opgenomen dat klaagster geen indeplaatsstelling c.q. nieuwe huurovereenkomst krijgt. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst komt klaagster te weten dat de verkoper zijn huur met ingang van enkele maanden later had opgezegd. Klaagster komt er met de pandeigenaar niet uit om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Een indeplaatsstelling had geen zin omdat dan de huur nog maar kort zou lopen. Als de verkoper er niet in slaagt om een andere koper te vinden, spreekt hij klaagster aan voor nakoming van de koop. Klaagster koopt dit vervolgens af. De Centrale Raad acht het volstrekt onjuist dat de makelaar klaagster niet meedeelde dat de verkoper zijn huur had opgezegd, terwijl hij hiervan wel op de hoogte was.. Klaagster is hierdoor in een nadelige positie gebracht. Immers, als de onderhandelingen met de pandeigenaar niet zouden slagen, had klaagster nog een beroep op de indeplaatsstelling kunnen doen. Maar dat zou tamelijk zinloos zijn geweest nu de huur dan nog maar kort zou lopen hetgeen klaagster niet wist toen zij de onderneming kocht.

    Lees meer
  • 22-6 CRvT

    22-6 CRvT   CR 21/2733   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Onvoldoende begeleiding bij verkoopproces. Onvoldoende juridisch advies ingewonnen. Onvoldoende dossiervorming.   Een makelaar krijgt van klagers de verkoopopdracht van een woning met een vraagprijs van € 1.315.000. Er is dadelijk veel belangstelling. Eén gegadigde bezichtigt maar laat niets meer horen. Een tweede gegadigde komt tweemaal kijken. Bij die tweede bezichtiging kan de makelaar noch iemand van zijn kantoor niet aanwezig zijn. Tijdens die bezichtiging laten klagers weten dat hun bodemprijs € 1.250.000 is. Twee dagen later deelt de tweede gegadigde de makelaar mee dat zij accoord gaat met dat bedrag. Als de makelaar dit aan de verkopers doorgeeft, verzoeken deze de makelaar om contact op te nemen met de eerste gegadigde. Die komt wederom kijken en biedt de volgende dag  € 1.250.000. Daarop laat de makelaar beide partijen weten dat zij eenmalig een uiterste bod mogen doen. De tweede gegadigde is erg teleurgesteld en accepteert de mededeling van de makelaar niet dat er nog geen perfecte koopovereenkomst was omdat er nog geen getekende koopakte is. Zij wint juridisch advies in en komt vervolgens met de mededeling dat niet zij in persoon koopt maar haar BV en dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De makelaar raadpleegt vervolgens een notaris die dit slim vindt maar zich wel afvraagt of dit in dit stadium nog wel te berde kan komen. Klagers hebben geen prettig gevoel bij de gang van zaken en weigeren een koopakte te tekenen. Uiteindelijk spant de tweede gegadigde een procedure aan. De rechter bepaalt dat tussen klagers en de tweede gegadigde een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Klagers worden veroordeeld tot boete en kosten. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar te kort is geschoten in zijn begeleiding bij de verkoop. Hij had de mededeling dat de bodemprijs werd geaccepteerd moeten terugkoppelen met de verkopers,  Ook won hij onvoldoende juridisch advies in. Hij raadpleegde weliswaar een notaris over het schriftelijkheidsvereiste, maar ging er daarbij van uit dat reeds een onaantastbare koopovereenkomst tot stand was gekomen terwijl daarover nog wel discussie mogelijk was. Weliswaar heeft de makelaar een dossier aangelegd van e-mailwisselingen maar heeft hij geen telefoonnotities gemaakt, althans die niet overgelegd, terwijl juist deze een goed beeld hadden kunnen geven wat er precies tussen betrokkenen besproken is.

    Lees meer
  • 22-5 CRvT

    22-5 CRvT CR 21/2731  DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klager niet-ontvankelijk verklaard: niet binnen redelijke termijn klacht ingediend.   Klager dient 14 jaar na dato een klacht in tegen de makelaar. Hij zegt dat hij niet eerder op de hoogte was van het feit dat de makelaar het bedrijfspand dat eigendom was van hem en zijn vader, destijds heeft verkocht aan een zakelijke relatie van de makelaar. Klager geeft geen nadere onderbouwing van zijn stelling. De Centrale Raad weegt de belangen van klager en beklaagde af en komt tot de slotsom dat na zo lange tijd die afweging ten gunste van de makerlaar uitvalt. Daarbij spelen factoren als het niet meer raadpleegbaar zijn van het verkoopdossier, het feit dat de vader van klager (destijds de feitelijke opdrachtgever) inmiddels is overleden en het feit dat klager en diens vader nog jarenlang met de makelaar hebben samengewerkt, een rol.

    Lees meer
  • 21-90 RvT Oost

    21-90 RvT Oost Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Klager koopt een woning gelegen naast een bedrijfspand. Tijdens het verkoopproces vraagt hij beklaagde - die betrokken is als verkopend makelaar - of beklaagde bekend is met plannen voor dat bedrijfspand. Beklaagde zou hebben verklaard niet bekend te zijn met concrete plannen. Nadat klager enige tijd in de woning woont hoort hij over plannen om het bedrijfspand te ontwikkelen. Volgens klager heeft hij van de eigenaar van het bedrijfspand begrepen dat deze plannen wel degelijk bekend waren bij beklaagde. Beklaagde ontkent dit. De Raad komt tot het oordeel dat niet is aangetoond dat beklaagde bekend was met de plannen. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-88 RvT Noord

    21-88 RvT Noord NVM Noord  086       Klacht van opdrachtgever. Belangenbehartiging bij echtscheiding. Beklaagde heeft in opdracht van klager en zijn ex-vrouw een woning verkocht. De verkoop vond plaats in het kader van de echtscheiding. Klager is van oordeel dat beklaagde bij de uitvoering van haar opdracht onvoldoende zijn belangen heeft behartigd. Er worden een zevental klachten ingediend, onder andere over de kwaliteit van de foto’s die op Funda geplaatst werden en over de wijze waarop met de ex-vrouw gecommuniceerd werd. Door beklaagde is hiertegen verweer gevoerd. De Raad heeft alle klachten ongegrond verklaard.  

    Lees meer
  • 21-87 RvT Noord

    21-87 RvT Noord NVM Noord  097          Klacht van niet-opdrachtgever. Parkeerplaats niet opgenomen in koopovereenkomst. Beklaagde is opgetreden als verkopend makelaar bij de verkoop van een appartement. Bij dit appartement horen twee parkeerplaatsen. Bij de levering in 2018 is slechts één parkeerplaats overgedragen aan klagers. Dit wordt in 2021 ontdekt. Na enige discussie wordt de laatste parkeerplaats alsnog om niet overgedragen aan klagers. Klagers dienen desondanks een klacht in jegens beklaagde. Niet alleen vanwege het feit dat in 2018 vergeten is de parkeerplaats op te nemen in de documentatie, maar vooral vanwege het feit dat beklaagde tijdens de afwikkeling in 2021 ontkend heeft een fout te hebben gemaakt. De Raad verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 21-86 RvT Noord

    21-86 RvT Noord   NVM Noord 096                             DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM.   Huurovereenkomst tot stand gebracht of niet. Recht van eerste koop besproken of niet.   Klager is huurder van een bedrijfsruimte. Als het naastgelegen pand te huur komt via beklaagde informeert klager daarnaar omdat hij daar zijn praktijk wil uitoefenen. Omdat aanpassing van die ruimte een grote investering vergt, vraagt hij de makelaar of het pand ook te koop is. Dan deelt deze hem mede dat hij zelf al enige tijd een eerste recht van koop heeft. Vervolgens wordt een huurovereenkomst opgemaakt waarin voor klager een tweede recht van koop wordt opgenomen. Daarop deelt klager mede dat hij een ander pand voor zijn praktijk heeft gevonden en afziet van de huur. De eigenaar spant een procedure tegen klager aan die hij verliest. Klager gaat in hoger beroep en in die procedure komen partijen tot een schikking. Het verwijt van klager dat de makelaar zich achter het standpunt van de eigenaar opstelde dat sprake was van een huurovereenkomst is niet terecht. De stelling dat van een overeenkomst sprake was, is zeer wel verdedigbaar en waar de makelaar in de eerste plaats voor het belang van zijn opdrachtgever moet opkomen, heeft de makelaar juist gehandeld. Evenmin terecht is het verwijt dat de makelaar hem niet tijdig meldde dat hij zelf een recht van eerste koop had.

    Lees meer