Uitspraken

  • 18-131 RvT Oost

    18-131 RVT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Makelaar verkoopt woning van opdrachtgever aan een medewerker. Belangenverstrengeling. Teruggave opdracht bij interesse van medewerker van de verkopend makelaar. Rol van de verkopend makelaar bij het oplossen van problemen die na de verkoop door lekkage zijn ontstaan. Klagers hebben hun woning via hun makelaar (beklaagde) aan een medewerkster van beklaagde verkocht. Na de verkoop constateerde de medewerkster (koper) lekkage in de douche. Klagers verwijten beklaagde als verkopend makelaar te zijn opgetreden terwijl haar medewerkster interesse had.  De Raad overweegt dat vanaf het moment waarop de verkoopinspanningen waren gericht op de totstandkoming van de overeenkomst met de medewerkster, beklaagde niet langer als verkopend makelaar kon blijven optreden. Door dit wel te doen zijn zowel beklaagde als haar medewerkers betrokken geraakt in een verstrengeling van belangen die voorkomen had moeten worden. De betrokken makelaar van beklaagde heeft ook erkend zij er beter aan had gedaan om de opdracht terug te geven. Voorts dient een NVM Makelaar ook als er na de verkoop problemen ontstaan tussen de opdrachtgever en de koper, naar vermogen een bemiddelende en adviserende rol te spelen. Beklaagde heeft dit onvoldoende gedaan en de klacht wordt geheel gegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-128 RvT West

    18-128 RvT West 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Klacht te laat ingediend. Geschil over hoogte/verschuldigd zijn van courtage. Gezamenlijke opdracht. Voortzetten van de uitvoering van de opdracht na verzoek om terugtrekking door één van de opdrachtgevers. Klager en zijn (ex-)partner hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woonboerderij verstrekt. De boerderij is uiteindelijk voor een bedrag onder de vraagprijs via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn opdracht heeft voortgezet ook nadat klager hem had gevraagd om zich terug te trekken. Daarnaast stelt klager dat hij door beklaagde onder druk is gezet om akkoord te gaan met de verkoop, dat beklaagde zich onvoldoende voor een goede verkoop heeft ingespannen en dat beklaagde geen recht heeft op de (volledige) courtage.    De Raad verwerpt het beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid. Gelet op de in dit geschil relevante termijnen en omstandigheden heeft klager zijn rechten niet verwerkt omdat hij niet binnen bekwame tijd zou hebben geklaagd. De Raad ziet niet in waarom een termijn van enkele maanden tussen het moment van tekenen van de koopovereenkomst en het moment van indiening van zijn klacht bij de Stichting Tuchtrechtspraak NVM in het onderhavige geval zou gelden als een overschrijding van de termijn van ''binnen bekwame tijd'' in de zin van artikel 6:89 van het Burgerlijk Wetboek. De Raad oordeelt niet over geschillen betreffende al dan niet verschuldigde courtage. Dat er sprake was van een onvoorwaardelijke (gezamenlijke) intrekking van de opdracht is niet komen vast te staan en beklaagde heeft op goede gronden zijn dienstverlening voortgezet. Omdat ook overigens niet is gebleken dat beklaagde op tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld of door zijn handelen schade aan klager heeft toegebracht, wordt de klacht ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-126 RvT Zuid

    18-126 RvT Zuid 203 ERECODE Makelaar koopt woning voor privé-gebruik. Eigen belang. Belangenverstrengeling. Onvoldoende transparante handelwijze. Beklaagde heeft de woning van de ouders van klager gekocht om daar zelf met zijn gezin te gaan wonen. Klager treedt op als de vertegenwoordiger van zijn ouders. De (ver)koop van de woning geschiedde onderhands en er waren verder geen makelaars bij betrokken. Klager verwijt beklaagde dat hij bij deze transactie onbetrouwbaar, onprofessioneel en niet transparant gehandeld heeft. Volgens klager verliep de afwikkeling van de (ver)koop niet correct, met name doordat het notarieel transport door beklaagde maandenlang vertraagd werd.  De Raad verwerpt de stelling van beklaagde dat de klacht enkel omdat deze gericht is op een privé-transactie, niet-ontvankelijk zou zijn. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde de koopovereenkomst zelf heeft opgesteld. De overeenkomst is opgesteld volgens het NVM-model  en  voorzien van het NVM-logo. Bovendien is alle correspondentie met klager gevoerd via de zakelijke e-mail van beklaagde. Door aldus en zonder enig voorbehoud dat het een privé-kwestie betrof te handelen, heeft beklaagde minstgenomen de schijn gewekt zich (ook) beroepsmatig met de verkoop te hebben bezig gehouden. Voorts heeft beklaagde nagelaten er voor zorg te dragen dat alle relevante data duidelijk en ondubbelzinning in de definitieve koopovereenkomst werden opgenomen. Van beklaagde als NVM-makelaar had mogen worden verwacht dat hij ter vermijding van iedere schijn van belangenverstrengeling de koopovereenkomst door een – bij voorkeur in overleg met klager aangewezen -  derde had laten opstellen én dat hij die derde de transactie ook verder had laten begeleiden. Beklaagde had dit in élk geval móeten doen vanaf het moment dat met klager discussie over de inhoud van de concept koopovereenkomst was ontstaan. Beklaagde heeft door zijn handelwijze zichzelf en ook de reputatie van de beroepsgroep in diskrediet gebracht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-125 CRvT

    18-125 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.  Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Mededelings- en onderzoeksplicht. Klagers hebben een woning gekocht. Na de aankoop constateerden klagers door de verkopend makelaar (beklaagde/appellant) onjuist c.q.onvoldoende geïnformeerd te zijn. De door de makelaar genoemde woonoppervlakte bleek onjuist en de feitelijke perceelgrens bleek af te wijken van de kadastrale grens waardoor het perceel in werkelijkheid kleiner was dan door de makelaar was aangeboden. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar geen appel heeft ingesteld tegen het oordeel van de Raad van Toezicht dat op Funda onjuiste oppervlaktematen zijn vermeld. Daarmee is dat onderdeel van de beslissing van de Raad van Toezicht onherroepelijk geworden. Wat betreft het tweede onderdeel van de klacht wordt overwogen dat er geen richtlijn of voorschrift is op grond waarvan een makelaar bij verkoop van een woning op een perceel de oppervlakte van het perceel heeft na te meten en heeft na te gaan of de feitelijke grens overeenstemt met de kadastrale grens. Bijzondere feiten en omstandigheden kunnen evenwel tot een dergelijk onderzoek nopen. In dit geval is niet gebleken dat er bijzondere feiten en omstandigheden aanwezig waren die meebrengen dat beklaagde had moeten nagaan of de feitelijke grens met de kadastrale grens overeen kwam en of de grootte van het perceel wel in overeenstemming was met de kadastrale opgave. De Raad van Toezicht heeft ten onrechte aangenomen dat de makelaar de afwijking van de feitelijke erfafscheiding ten opzichte van de kadastrale afscheiding had moeten opmerken en het tweede onderdeel van de klacht wordt alsnog ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-124 CRvT

    18-124 CRvT 202 TAXATIE Informatie aan derden. Overleggen van in het taxatierapport genoemde documentatie. Opleggen van verplichting tot het overleggen van stukken. Een makelaar (beklaagde) heeft voor een opdrachtgever een dienstwoning getaxeerd. De opdrachtgever was een procedure begonnen tegen zijn juridisch adviseurs (klagers/appellanten) en in dat kader waren de conclusies van beklaagde over de waarde van de woning van belang. De makelaar heeft in zijn rapport opgenomen dat de betrokken gemeente het voornemen had om niet handhavend op te treden tegen het gebruik als burgerwoning. Klagers verwijten de makelaar dat hij de documentatie waaruit dit handhavingsbeleid blijkt niet als bijlage aan zijn rapport heeft toegevoegd. Voorts stellen zij dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten die documentatie aan klagers toe te zenden toen zij daarom vroegen. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld door te vermelden dat zijn bevinding over het niet handhavend optreden van de gemeente is gebaseerd op aan hem ter beschikking gestelde documentatie. De makelaar was niet verplicht deze documentatie als bijlage aan zijn rapport toe te voegen maar dient die documentatie wel beschikbaar te houden. De makelaar heeft verklaard dat hij nog steeds over die documentatie beschikt en dat hij, voor zover op hem een wettelijke verplichting komt te rusten om die documentatie te verschaffen, daartoe in staat is. Een makelaar hoeft in het algemeen aan derden geen informatie over de door hem uitgevoerde taxatieopdrachten te verstrekken. Het belang van klagers is onvoldoende om op dat uitgangspunt een uitzondering te rechtvaardigen. Voor zover wordt verzocht om de makelaar te verplichten om bepaalde stukken te verstrekken kan hier door de tuchtrechter niet aan worden voldaan. De klacht is door de Raad van Toezicht terecht ongegrond verklaard en de Centrale Raad bekrachtigt de uitspraak van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-123 RvT Oost

    18-123 RvT Oost 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Civielrechtelijke schikking staat tuchtrechtelijke beoordeling niet in de weg. Mededelingsplicht. Verkopend makelaar verzuimt aan te geven dat het verkochte object een bedrijfswoning betreft. Klager heeft zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn er problemen ontstaan omdat de woning een bedrijfswoning is en de koper daarvan niet op de hoogte was. Uiteindelijk is met de kopers een schikking getroffen en is de verkoop alsnog doorgegaan. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft nagelaten om aan te geven dat de woning een bedrijfswoning is.    De Raad acht de klacht gegrond. Beklaagde heeft nagelaten om in de verkoopbrochure en in de koopakte op te nemen dat de woning slechts als bedrijfswoning kan worden gebruikt. Dit is een ernstige fout. Het feit dat een civielrechtelijke procedure in een schikking is geëindigd, doet niet af aan het feit dat tuchtrechtelijk laakbaar is gehandeld. Klager heeft er belang bij dat dat door de Raad als tuchtrechter wordt vastgesteld en is daarom ontvankelijk in zijn klacht.

    Lees meer
  • 18-122 Rvt West

    18-122 RvT west Ref: 27/131.258 RAAD VAN TOEZICHT WEST Beweerdelijke druk om hoger bod te doen. Klager beklaagt zich erover dat makelaar-verkoper hem onder druk zette om een hoger bod te doen nadat er prijsovereenstemming was bereikt. Uit een e-mail van de makelaar aan klager blijkt duidelijk dat de makelaar het voorbehoud maakte dat de bank moest instemmen met de koopsom. Dat deed deze niet waarop klager zijn bod iets verhoogde waarmee de bank accoord ging. Van enige druk van de kant van de makelaar blijkt niets.

    Lees meer
  • 18-121 RvT Oost

    18-121 RvT Oost RAAD VAN TOEZICHT OOST Beslissing van 18 juni 2018 Echtscheidingssituatie. Geen contact met een der verkopende partijen. Informatieplicht geschonden? Druk op klaagster uitgeoefend. Schade geen zaak voor tuchtrechter. In het kader van een echtscheiding is in 2013 een verkoopopdracht aan de makelaar verstrekt. Er is toen ook een bouwtechnisch rapport opgemaakt. In 2015 is de verkoop gestaakt maar in 2017 is deze op verzoek van de ex-echtgenoot van klaagster hervat. Deze deelde de makelaar mede dat klaagster en hij waren overeengekomen dat hij de makelaar instructies zou geven. Op verzoek van de makelaar is het bouwtechnisch rapport uit 2013 geactualiseerd. Klaagster stelde dat een lijst met eventuele gebreken aan de koopakte moest worden gehecht opdat de koper zou weten waar hij aan toe was. Op zeker moment deelt de advocaat van de ex-echtgenoot van klaagster de makelaar mee dat hij geen rechtstreeks contact met klaagster mocht onderhouden. Als er een concept-koopovereenkomst op tafel ligt mist klaagster daarin bepalingen omtrent eventuele gebreken. De makelaar oefent enige druk op klaagster uit om alsnog tot ondertekening over te gaan. Nadat de door haar gewenste aanpassingen zijn aangebracht gaat klaagster hiertoe over. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar heeft voldaan aan zijn informatieplicht. Op zijn verzoek is het bouwtechnisch rapport uit 2013 in 2017 geactualiseerd en zijn beide rapporten aan de koopakte gehecht. De makelaar had niet zonder meer de mededeling van de advocaat van de ex-echtgenot van klaagster dat hij geen contact met klaagster mocht onderhouden, in de praktijk mogen brengen. Klaagster was immers mede-eigenaar van de woning en uit dien hoofde mede-aansprakelijk voor eventuele gebreken. Inzoverre is de klacht gegrond. Een oordeel over schade is aan de civiele rechter.

    Lees meer
  • 18-110 RvT Noord

    18-110 RvT Noord 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Medelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste c.q. onvoldoende informatie over ontsluiting van de achtertuin. Klager heeft een nieuwbouwwoning gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. De achtertuin van de woning was alleen via de aangebouwde garage bereikbaar. Klager verwijt beklaagde dat hij ten onrechte de indruk heeft gewekt dat via het perceel van de achterburen ook nog een toegang aan de achterzijde gerealiseerd zou kunnen worden. Klager vermoedt dat beklaagde al vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist dat de buren medewerking weigerden en stellen dat beklaagde dit feit opzettelijk heeft verzwegen. De Raad stelt vast dat niet is komen vast te staan dat beklaagde reeds vóór de ondertekening van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat de buren hun medewerking aan de ontsluiting van de tuin van klager zouden weigeren. Dat beklaagde klager van onjuiste informatie heeft voorzien of hem bewust belangrijke informatie heeft onthouden, is niet voldoende onderbouwd. Dat de buren hun medewerking hebben geweigerd is beklaagde niet te verwijten en de klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-109 RvT Noord

    18-109 RvT Noord 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Ontvankelijkheid. Te late betaling klachtgeld. Onvoldoende belangenbehartiging. Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Eigenaar voert zelf beheer. Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van haar woning verstrekt. Omdat de verkoop niet vlotte is de woning uiteindelijk via beklaagde voor onbepaalde tijd verhuurd. Toen klaagster de woning later alsnog wilde verkopen vormde de huurovereenkomst een complicerende factor. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zowel bij de verkoop als bij de totstandkoming van de verhuurovereenkomst haar belangen onvoldoende behartigd heeft. De Raad stelt vast dat de feiten waarop de klacht betrekking heeft (deels) eind 2016/begin 2017 plaatsvonden. De klacht werd medio 2017 ingediend. Beklaagde is over het verloop van de behandeling van de klacht door de NVM op de hoogte gehouden. Beklaagde wist dat er een procedure op handen was en klaagster is ontvankelijk in haar klacht. Dat zij het klachtgeld pas na 10 maanden heeft voldaan doet daaraan niet af. Dat klaagster als voorwaarde heeft gesteld dat er sprake zou zijn van verhuur voor bepaalde tijd, is niet komen vast te staan. Klaagster heeft de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd destijds bewust geaccepteerd. Dat de huurster zich niet aan de gemaakte afspraken heeft gehouden en de woning niet goed heeft bewoond, is beklaagde niet te verwijten nu klaagster zelf het beheer over de woning voerde.

    Lees meer