Uitspraken

  • 21-27 CRvT

    CR 20/2714   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Stukkenwisseling zeer kort  vóór de zitting. Toetsing van de vraagprijs. Garage terecht als zodanig in meetrapport aangemerkt. Belangenverstrengeling nu makelaar ook optrad bij de verkoop van de oude woning van koper?   Klager geeft in 2017 aan beklaagde opdracht om zijn woning te verkopen. De vraagprijs wordt in overleg bepaald op € 595.000. Spoedig daarna komt een koopovereenkomst tot stand voor € 590.000. Niet lang daarna vraagt het makelaarskantoor of verkoper ermee instemt dat het ook optreedt als verkoper voor de woning van koper. Klager stemt daarmee in. Later dat jaar benadert klager het kantoor omdat hij achteraf onvrede heeft met de verkoop. Hij heeft vernomen dat de makelaar en de koper al vóór zijn verkoopopdracht contact hadden over een mogelijke verkoopopdracht. Hij heeft het gevoel dat beklaagde de belangen van de koper heeft laten prevaleren boven de zijne. In dat kader ziet hij een verklaring voor een te klein woonoppervlak – de garage is z.i. ten onrechte niet als woonruimte meegenomen waardoor de vraagprijs lager kon worden gesteld teneinde de koper te dienen. De Centrale Raad wijdt allereerst enige overwegingen aan het feit dat zeer kort v  de zitting door beide partijen stukken zijn ingediend. Nu de inhoud van die stukken grotendeels al uit eerdere producties is gebleken en partijen de gelegenheid kregen om ook na de zitting daarop te reageren is aan het beginsel van hoor en wederhoor voldaan. Het makelaarskantoor is zorgvuldig te werk gegaan bij het bepalen van de vraagprijs, zo blijkt uit toetsing door het college. Het kantoor mocht afgaan op de bevinding van het meetbureau dat de garage niet als woonruimte kan worden aangemerkt. Van belangenverstrengeling nu beklaagde ook de verkoop van de oude woning van de koper ter hand nam, is geen sprake. Klager stemde in met die verkoop en  gebleken is dat klager ermee bekend was dat de makelaar en de koper elkaar kenden. De beslissing van de raad van toezicht wordt bevestigd.

    Lees meer
  • 21-26 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Klachten over niet correct te woord staan of niet-geven van informatie ongegrond.   Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het verdient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. De klachten van klaagster dat zij telefonisch onheus is bejegend door het makelaarskantoor en dat haar ten onrechte de toegezegde informatie niet is verstrekt zijn ongegrond. Niet onbegrijpelijk is dat het kantoor, bekend met het feit dat klaagster lijdt aan waanideeën, haar duidelijk te verstaan heeft gegeven dat zij niet wordt geholpen.

    Lees meer
  • 21-25 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of de NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Niet-ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding. Ne bis in idem geldt ook in het NVM-tuchtrecht. Geen klacht maar een verzoek.   Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruimde tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het ver dient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. De klacht is ingediend 15 jaar na het gebeurde waarover geklaagd wordt. Daarmee is een redelijke termijn voor het indienen van een klacht overschreden. Afgezien daarvan is hetgeen klaagster onder meer wil een verzoek en dat is geen klacht. Tenslotte geldt dat de raad van toezicht al eerder een definitief geworden beslissing heeft genomen op de klacht van klaagster zodat het ne-bis-in-idem-beginsel opgaat.

    Lees meer
  • 21-24 CRvT

    CR 20/2728   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verschil in gevolgen niet-betaling klachtgeld bij klachten in eerste aanleg en in hoger beroep. Vraag of een onder curatele gestelde een tuchtklacht kan indienen. Zeer uitvoerige overwegingen hierover, o.a. aan de hand van regelingen bij andere beroepsgroepen. Overweging of de NVM een beperking in deze zin zou moeten opnemen. Niet-ontvankelijkheid wegens termijnoverschrijding.     Ten onrechte heeft de Stichting Tuchtrechtspraak NVM aan klaagster meegedeeld dat haar hoger beroep slechts wordt behandeld als het klachtgeld is ontvangen. Anders dan de regeling bij klachten in eerste aanleg leidt niet-betaling tot niet-ontvankelijkheid van het appèl en het vaststellen daarvan is aan de Centrale Raad. Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld wegens gebreken aan haar geestelijke vermogen. Zij heeft de afgelopen jaren zonder succes talloze klachten tegen makelaars ingediend en is telkens eveneens zonder succes in hoger beroep gekomen. Ook heeft zij zonder resultaat talloze klachten ingediend tegen personen en organisaties in de geestelijke gezondheidszorg en tegen een notaris. Waar het makelaarskantoor opmerkt het absurd te vinden dat de klacht en het hoger beroep worden behandeld, roept dat de vraag op of een onder curatele gestelde persoon wel een tuchtklacht kan indienen. De Centrale Raad wijdt aan deze vraag zeer uitvoerige overwegingen waarbij het college regelingen van andere beroepsorganisaties betrekt. Geen enkel tuchtreglement kent een regeling over het indienen van een klacht door een curandus. De NVM zou op zich een beperking in dit opzicht kunnen aanbrengen via een wijziging van het Reglement Tuchtrechtspraak. Het verdient dan de voorkeur dat de curandus een tuchtklacht indient na toestemming van de curator. Klaagster dient in 2018 een klacht in over de aankoop van een appartement in 2001 dat volgens haar bij beklaagde in verkoop was. Deze heeft daaraan geen enkele herinnering. Klaagster stelt dat beklaagde haar niet op de hoogte heeft gesteld van een moord die in het appartement zou hebben plaatsgevonden en dat inbrekers regelmatig het gebouw bezoeken en in haar appartement binnentreden. Afgezien van de waanideeën waaraan klaagster lijdt (daarom is zij onder curatele gesteld) is de aankoop inmiddels 17 jaar geleden en is daarmee een redelijke termijn voor het indienen van een klacht overschreden. Ten overvloede merkt de Centrale Raad op dat sinds 2021 het Reglement Tuchtrechtspraak een indieningstermijn van maximaal 7 jaar kent.

    Lees meer
  • 21-23 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Ontvankelijkheid. Onduidelijke klacht. De moeder van klaagster was geïnteresseerd in een nieuwbouwwoning. Zij heeft zich gemeld bij beklaagde die als verkopend makelaar betrokken was bij het nieuwbouwproject. Toen bleek dat de moeder van klaagster onder curatele stond, heeft beklaagde laten weten dat inschrijving niet zinvol zou zijn. Hierop zou zijn voorgesteld om de inschrijving op naam van klaagster als dochter te zetten. Dit is echter nooit gebeurd. De dochter dient in deze zaak de klacht in. Dit gebeurt blijkens de uitspraak op een rommelige en onduidelijke wijze. Voorts oordeelt de Raad dat de klacht van klaagster ongegrond is. De Raad acht de handelwijze van beklaagde begrijpelijk.   RvT 20/20

    Lees meer
  • 21-22 RvT Amsterdam

    Financieringstaxatie. Ontbrekende informatie in taxatierapport. Klager heeft een koopovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning. Ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering heeft klager beklaagde opdracht gegeven zijn woning te taxeren. Nadat beklaagde haar taxatierapport heeft afgerond, stelt klager dat het rapport onjuiste informatie bevat, vooral ten aanzien van het in opdracht van klager uitgevoerde funderingsonderzoek. Klager verzoekt beklaagde de uitkomsten van dit onderzoek alsnog toe te voegen en het rapport aan te passen. Beklaagde weigert dit en geeft aan niet op de hoogte te zijn geweest van het funderingsonderzoek. Bovendien zou het volgens beklaagde in dit stadium niet meer mogelijk zijn het rapport aan te passen. Klager dient een tweetal klachten in. Klager verwijt beklaagde het funderingsonderzoek niet te hebben betrokken in het rapport en verwijt beklaagde dat deze klager onjuiste informatie heeft verstrekt over de mogelijkheden om het rapport alsnog aan te passen. De Raad verklaart beide klachten ongegrond. Volgens de Raad staat niet vast dat beklaagde op de hoogte was van het feit dat klager het funderingsonderzoek liet uitvoeren. Zonder deze kennis kan beklaagde ook niet verweten worden dat zij dit onderzoek niet heeft betrokken in haar rapport. Over de mogelijkheden het rapport later nog aan te passen had beklaagde volgens de Raad duidelijker kunnen communiceren met klager, maar dit levert volgens de Raad geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen op.

    Lees meer
  • 21-21 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager schakelt beklaagde in voor de verkoop van zijn woning. Uiteindelijk wordt de woning echter niet via een kijkdag georganiseerd door beklaagde verkocht, maar ontvangt klager een bod van een derde. Na afronding van de verkoop geeft klager aan dat hij niet tevreden is over de dienstverlening van beklaagde bij verkoop van zijn woning. Volgens klager heeft beklaagde weinig initiatief getoond bij de verkoop van de woning en was de communicatie tussen klager en beklaagde tijdens het gehele verkoopproces moeizaam. Klager wil om die reden niet de volledige courtage betalen. Uiteindelijk worden door klager acht klachten ingediend. De Raad verklaart alle klachten ongegrond. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • CR 11-2365 herziening CRvT

    CR 11/2365 Herziening     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verzoek tot herziening van uitspraak alleen aan klager of beklaagde.   Verzoeker is de ex-echtgenoot van klaagster die een klacht indiende tegen een makelaar vanwege een door deze verrichte taxatie van de voormalige echtelijke woning c.a.. De makelaar is hiervoor in 2011 door de Centrale Raad tuchtrechtelijk veroordeeld. Verzoeker is van mening dat hij door de tuchtcolleges destijds op de hoogte had moeten worden gebracht van het indienen van de klacht waar hij belanghebbende was. Hij meent verder dat de Centrale Raad destijds steken heeft laten vallen en omdat de kans bestaat dat na 10 jaar opnieuw over de waardes zal worden getwist, is het voor hem van belang dat de beslissing van de Centrale Raad uit 2011 wordt herzien. De Centrale Raad wijst het verzoek tot herziening af. De geldende reglementen kennen herziening alleen toe aan klager en/of beklaagde in de tuchtrechtelijke procedures. Evenmin kennen die reglementen een verplichting om derden van het indienen van een klacht op de hoogte te stellen.

    Lees meer
  • 21-20 RvT West

    Verplichtingen vanuit VvE na de verkoop.             Klagers verkopen via een eigen makelaar op 4 juni 2020 een appartement dat op 3 augustus zal worden geleverd. In juli 2020 besluit de VvE dat de eigenaren een eenmalige bijdrage van € 4500 moeten betalen. Klagers leiden dit besluit door naar de kopers. Kort voor de overdracht deelt de makelaar van kopers (beklaagde) mede dat zijn cliënten de koopsom met € 4500 wensen te verlagen en anders niet mee te zullen werken aan het transport. Na overleg met hun makelaar gaan klagers alsnog accoord. Het verwijt van klagers dat beklaagde een onjuist standpunt innam ten aanzien van de extra kosten is niet terecht: beklaagde bracht slechts het standpunt van zijn opdrachtgevers over.

    Lees meer
  • 21-19 RvT West

    Geen schriftelijkheidsvereiste bij verkoop aan ondernemer.             Een makelaarskantoor biedt een appartement te koop aan. Op 17 augustus wordt met een koper die handelt uit beroep of bedrijf mondeling een koopovereenkomst gesloten. De makelaar weet dit, maar beseft niet dat het schriftelijkheidsvereiste van de overeenkomst in zo’n geval niet geldt. Een paar dagen later wordt met klager, eveneens een onderneming, mondeling een koopovereenkomst bereikt. Kort daarop deelt het kantoor aan klager mede dat de verkoper de voorkeur aan de eerdere koper geeft, mede omdat dat een particulier zou zijn. De raad is van oordeel dat het beklaagde valt aan te rekenen dat men zich niet bewust was dat bij verkoop aan een ondernemer het schriftelijkheidsvereiste niet geldt. Het verweer dat de verkoper de voorkeur gaf aan verkoop aan een particulier lijkt moeilijk te rijmen met het feit dat degene aan wie uiteindelijk verkocht en geleverd is, ook een ondernemer is.

    Lees meer