Uitspraken
-
22502
22502 CRvT CR 22/2755 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Vraag wie in feite de opdrachtgever van de makelaar was. Geen vertrouwelijke informatie aan derden verstrekken. Klager is sinds 2007 eigenaar van een groot kantoorcomplex. Als de huurder in 2019 vertrekt, informeert een belegger/ontwikkelaar (I) de makelaar over de mogelijke verkoop en suggereert een zakenrelatie van hem - belegger/ontwikkelaar II - te benaderen omdat hij denkt dat de eigenaar niet aan hem wil verkopen. De makelaar doet dat en belegger II en de makelaar sluiten een aankoopopdracht. Vervolgens koopt belegger II. Als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen het definitief verlenen van een omgevingsvergunning. Enige tijd later verneemt klager dat kort voordat hij aan belegger II verkocht, er een koopovereenkomst met nagenoeg dezelfde inhoud was gesloten tussen de beleggers II en I. Belegger I maakt vervolgens bezwaar tegen de aanvraag omgevingsvergunning zodat hij meer tijd krijgt voor de financiering. Die stap wordt hem door de rechter op verzoek van klager ontzegd. Als de omgevingsvergunning definitief is moet belegger II afnemen van klager en vervolgens I van II. De financieringen komen niet rond en het complex wordt aan een ander verkocht. De klacht van klager dat de makelaar niet voor belegger II optrad maar in werkelijkheid voor belegger I is niet bewezen en is derhalve ongegrond. De makelaar heeft terecht geen informatie verstrekt aan klager over de betrokkenheid van belegger I bij de onderhandelingen. Zijn opdrachtgever was immers belegger II.
Lees meer -
22503
22503 CRvT CR 22/2756 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Ongenoegen tussen NVM-makelaar en VBO-taxateur. Panden te duur verkocht of te laag getaxeerd? Beweerdelijk misleidende informatie. Oncollegiaal gedrag. Onderling contact tussen partijen geen vereiste voor ontvankelijkheid van klacht. Onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de tuchtcolleges. Taak en rol van verkopende makelaar en taxateur. Klacht deels gegrond, toch geen straf. Tussen klager, een VBO-taxateur, en beklaagde, NVM-makelaar, bestaat al enige tijd een moeizame verstandhouding. Dat blijkt ook weer als door de NVM-makelaar verkochte woningen door de VBO-taxateur veel lager worden gewaardeerd of waarin klager geen taxatie wil uitbrengen waardoor de koop niet doorgaat. De woningen worden daarna alsnog verkocht en niet steeds voor een lagere koopsom. Als een koper klager als taxateur inschakelt, verzoekt de makelaar deze om een andere taxateur te nemen omdat hij klager niet meer in door hem verkochte woningen toelaat. Deze reactie achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad oncollegiaal en klachtwaardig. De klacht dat de NVM-makelaar woningen te duur verkoopt, is ongegrond. In een overspannen markt kan het voorkomen dat de prijs die een koper wil betalen, hoger ligt dan de reële waarde. De Centrale Raad wijdt overwegingen aan de verschillende rollen die een verkopend makelaar en een taxateur hebben. Het college zegt ook het een ander over de onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de NVM-tuchtcolleges, dit naar aanleiding van het verwijt van klager dat hij een vraag van de raad van toezicht onheus acht. Op de stelling van de makelaar dat de klacht niet ontvankelijk is omdat klager elk contact met hem uit de weg gaat, is niet juist. Zulk contact is geen vereiste voor de ontvankelijkheid van een klacht. Een verkoopbrochure heeft een wervend karakter maar mag geen aperte onjuistheden bevatten. Daarvan is in casu ook niet gebleken. Wel had het de makelaar moeten opvallen dat de verkoper in de vragenlijst tegenstrijdige mededelingen deed. Die onduidelijkheid is echter tijdig opgehelderd. Ondanks de gedeeltelijke gegrondbevinding van de klacht legt, net als de raad van toezicht, de Centrale Raad geen straf op. Daarbij speelt een belangrijke rol dat de klacht vooral voortvloeit uit de moeizame verstandhouding tussen partijen waaraan ook klager bijdraagt.
Lees meer -
22007
22007 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen toestemming voor destructief onderzoek. Eigendom van en toegang tot electrakast aan buitengevel. Ondertekening inspectierapport. Smaad en laster. Klaagster heeft belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. Het gaat om een voormalige huurwoning die deel uitmaakt van een complex dat eigendom is van een stichting. Tijdens een bezichtiging vraagt klaagster of het laminaat verwijderd mag worden om na te gaan of daaronder asbesthoudend zeil ligt. De makelaar geeft daarvoor geen toestemming. Aan de buitengevel bevindt zich naast de voordeur een afgesloten kast waarvan de makelaar geen sleutel heeft. Het makelaarskantoor vraagt de verkopende stichting iemand te sturen die een sleutel heeft. Klaagster wordt meegedeeld dat alleen de netbeheerder toegang tot de kast heeft en dat zij geen sleutel krijgt. Kort na het transport breekt de vader van klaagster de kast open waarin zich een electrische installatie bevindt van de netbeheerder. Beklaagde stelt zowel de verkoper als de notaris van de openbreek-actie in kennis. Klaagster stelt dat de makelaar onduidelijkheid heeft laten ontstaan over de eigendom van de kast. Klaagster stelt pas bij het transport een eindinspectierapport te hebben ontvangen. De raad van toezicht acht het normaal dat vóór het tekenen van een koopacte geen toestemming wordt gegeven voor destructief onderzoek zoals het verwijderen van laminaat. De onduidelijkheid over de eigendom van de buitenkast had de makelaar tot nader onderzoek moeten brengen. Uiteindelijk blijkt de kast bij de gekochte woning te horen, maar slechts de netbeheerder heeft toegang. De bewoordingen van beklaagde waarin zij de verkoper en de notaris op de hoogte stelde van het openbreken van de kast, had gematigder gekund, maar de makelaar was wel gehouden de verkoper en de notaris te informeren. De inhoud van het inspectierapport is met klaagster telefonisch besproken.
Lees meer -
22003
22003 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Niet in redelijkheid tot taxatie hebben kunnen komen. Klager is eigenaar van een bedrijfspand dat hij verhuurd heeft. De huurster wil op zeker moment het gehuurde kopen. Ter financiering van de aankoop laat zij beklaagde een taxatierapport opstellen. De marktwaarde wordt gesteld op € 300.000. Als klager hiermee geconfronteerd wordt, laat hij een door een ander een taxatierapport opmaken. Dit komt uit op een marktwaarde van € 640.000. Vervolgens treedt klager in overleg met beklaagde. Naar aanleiding hiervan past beklaagde tot tweemaal toe zijn rapport aan: zijn opdrachtgeefster beschikte niet over informatie die hij van klager kreeg. Uiteindelijk wordt de marktwaarde in verhuurde staat door beklaagde gesteld op € 390.000 waarvoor huurster koopt. De klacht dat beklaagde een onjuiste taxatie verrichtte, wordt door de raad vertaald in de vraag of de makelaar in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Die vraag wordt negatief beantwoord. De makelaar heeft tot tweemaal toe zijn taxatie aangepast. Hij heeft bovendien niet zijn eerdere taxaties ingetrokken en een geheel nieuw rapport opgesteld waardoor zijn rapportage een rommelige en niet goed inzichtelijke indruk maakt.
Lees meer -
22002
22002 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ 20220090 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Informatie over nieuwbouwproject. Geen meerwerk meer mogelijk. Klagers kopen een in aanbouw zijnde woning in een project dat beklaagden in verkoop hebben. Zij leiden uit de verstrekte informatie af dat zij, nadat zij de koop-/aannemingsovereenkomst hebben getekend, nog enkele woonwensen kunnen indienen. Omdat de bouw al in volle gang is blijkt dit niet meer mogelijk. Klagers achten zich misleid. De raad constateert dat de standaardtekst die klagers kregen, niet op de actualiteit is aangepast waardoor bij klagers een misverstand kon rijzen. Deze onzorgvuldigheid is echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar, mede omdat klagers zelf hebben kunnen constateren dat de bouw al behoorlijk gevorderd was.
Lees meer -
21076
21076 RvT Noord NVM Noord 100 DE RAAD VAN TOEZICHT NOORD VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM. Door verkoper niet geheel juist vragenformulier ingevuld. Beweerdelijk niet tijdig reageren door makelaar. Klagers kopen met behulp van een eigen aankoopmakelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Op het vragenformulier heeft de verkoper in gevuld dat er sprake is van volledige dakisolatie. Na het transport ontdekken klagers dat een klein deel van het dak niet geïsoleerd is. Zij nemen contact op met hun eigen makelaar die op zijn beurt beklaagde benadert. Deze zegt toe de verkoper in te lichten. Nog voor dit gebeurt komen klagers met een aansprakelijk-stelling. De klacht dat beklaagde niet correct of te laat reageerde is ongegrond. Dat de verkoper het vragenformulier niet geheel correct invulde, valt de makelaar niet te verwijten. Hij hoefde er niet op bedacht te zijn dat de verkoper een vraag onjuist beantwoord-de. Het gebrek was voor niemand zichtbaar.
Lees meer -
21064
21064 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onjuist woonoppervlak bij nieuwbouwappartement. Klager koopt een appartement in een bestaand pand dat nog officieel gesplitst moet worden. Volgens beklaagde had dit een oppervlakte van 89 m². Naar aanleiding van de klager toegezonden concept-splitsingsakte met maatvoering rijzen bij klager twijfels over de ware oppervlakte. In de door een extern bureau opgesteld meetrapport was ook het trappenhuis meegenomen waardoor het werkelijke woonoppervlak maar 80 m² bedraagt. Volgens de makelaar is deze vergissing veroorzaakt door een onjuiste instructie aan het extern bureau. De klacht over de onjuiste oppervlaktevermelding acht de raad van toezicht terecht. Het college kan geen uitspraak doen over de vraag of de claim van klager op een lagere koopsom terecht is. Of dat gebeurt is aan de verkoper, niet aan diens makelaar.
Lees meer -
22005
22005 RvT West Mededelingsplicht. Informatie aan niet-opdrachtgever Klagers hebben een villa gekocht. Beklaagde trad op als verkopend makelaar. In de villa lag middenin de woonkamer een groot vloerkleed. Klagers waren in de veronderstelling dat onder dit vloerkleed eenzelfde vloer (plavuizen) lag als in de rest van de woonkamer. Dit bleek niet het geval. Klagers verwijten beklaagde dat deze hen niet op een juiste manier hierover heeft geïnformeerd. De Raad komt tot de conclusie dat de klacht ongegrond is. Volgens de Raad was er geen aanleiding voor beklaagde om klagers hierover specifiek te informeren. Er zou genoeg aanleiding voor klagers zijn geweest hierover vragen te stellen of zelf nader onderzoek te doen. Stichting Tuchtrechtspraak NVM Uitspraak d.d. 17 juni 2022
Lees meer -
21070
21070 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ 20210087 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Mededelingsplicht geschonden met betrekking tot gebruik als tweede woning. Gebrekkige communicatie. Klagers kopen een monumentale woning die door beklaagden te koop wordt aangeboden. Zij wensen deze woning als tweede woning te gebruiken, hetgeen ten tijde van de verkoop ook was toegestaan. Echter, een half jaar nadien wijzigt de gemeente de huisvestingsverordening in die zin dat verkoop als tweede woning niet meer mogelijk is. Klagers voelen zich misleid en gedupeerd. Het verweer van beklaagden dat zij niet van de aanstaande wijziging op de hoogte waren, verwerpt de raad. Het makelaarskantoor is werkzaam in dezelfde gemeente als waarin het verkochte pand staat. Het is bovendien algemeen bekend dat in zogeheten toeristische plaatsen het gebruik van tweede woningen veelal beperkt is of binnenkort zal worden. Een oordeel over eventuele schade is aan de gewone rechter. Dat niet steeds voortvarend is gereageerd op berichten van klagers komt mede doordat klagers al snel over aansprakelijkheid spraken en dan is de makelaar verplicht zijn verzekeraar in te schakelen. Diens weinig voortvarend reageren kan de makelaar niet worden verweten
Lees meer -
21068
21068 RvT Zuid Zaaknummer: RvTZ 20210089 DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Klacht tegen makelaar en niet tegen zijn (voormalige) kantoor. Klacht tegen niet-NVM-makelaar. Schadeclaim. Onjuist geplaatste perceelsafscheiding. Civiele en tuchtrechtelijke procedure. Klagers kopen via een aankoopmakelaar een vrijstaande woning met rondom tuin die bij beklaagde in verkoop is. De perceelsoppervlakte bedraagt volgens de verkoopbrochure 1760 m². Omdat niet overal een duidelijke perceelsafscheiding te zien is, vragen klagers beklaagde tijdens de bezichtiging waar het terrein precies ophoudt. De makelaar geeft daarop een aanduiding. Na de eigendomsoverdracht ontdekken klagers dat een deel van de erfscheiding niet op de juiste plek staat. Zij spannen met succes een civiele procedure tegen de verkopers aan. Zij concluderen uit dit vonnis dat de verkoopmakelaar een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven en dienen een claim in. Tevens klagen zij hun aankoopmakelaar aan. De raad acht de klacht tegen deze laatste niet-ontvankelijk - deze is geen NVM-makelaar. De raad kan geen oordeel vellen over schadeclaims. Het verweer van de makelaar dat ten onrechte hij is aangeklaagd en niet zijn voormalige kantoor, is onjuist. Beklaagde is al sinds jaar en dag NVM-makelaar en bovendien was hij namens de verkopers de onderhandelaar en was zijn voormalig kantoor slechts op de achtergrond ondersteunend paraat. Vaststaat dat de makelaar een juiste perceelsoppervlakte heeft genoemd. Dat de verkopende ex-echtgenoot op de verkoopopdracht heeft aangetekend dat alleen perceel 1737 en niet het aanpalende 1362 mocht worden verkocht, betekent niet dat beklaagde fout zat. De ex-echtgenoot heeft niet gezegd dat de erfscheiding niet op de juiste plaats stond. Er was voor de makelaar geen enkele aanleiding om twijfel op dat punt te hebben. Ook de aankoopmakelaar merkte niets bijzonders op. In de aanbieding, in de koopacte en in de transportacte zijn het juiste kadastraal perceel (B 1737) en de juiste oppervlakte (1760 m²) genoemd.
Lees meer