Uitspraken
-
15-26 RvT Rotterdam
Collegialiteit. Oncollegiaal optreden bij (financierings)taxatie. Zie ook 15-27 RvT Rotterdam. Klager heeft als verkopend makelaar een woning verkocht voor EUR 237.500,--. Beklaagde heeft in het kader van deze transactie voor de koper een financieringstaxatie verricht waarbij hij de waarde van de woning op EURO 235.000,-- heeft vastgesteld. Klager verwijt beklaagde dat hij mondeling aan de koper een veel lagere taxatiewaarde heeft afgegeven (EUR 220.000,--) en tegen de koper heeft gezegd dat hij de woning veel te duur had gekocht. Beklaagde ontkent dergelijke mededelingen aan de koper te hebben gedaan. Dat beklaagde mondeling een lagere dan de in het taxatierapport vermelde taxatiewaarde aan koper heeft afgegeven kan niet worden vastgesteld. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde oncollegiaal heeft gehandeld. Daarbij komt dat klager er zelf voor heeft gekozen om niet bij de taxatie aanwezig te zijn, zodat door zijn toedoen eventuele vragen en onduidelijkheden op dat moment niet konden worden beantwoord dan wel opgehelderd. Het had op de weg van klager gelegen om in onderling overleg het door klager als oncollegiaal ervaren gedrag van beklaagde aan de orde te stellen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2549 CRvT
Taxatie in opdracht van de rechtbank. Andere taxaties met andere uitkomsten. De voormalige echtgenote van klager verkoopt haar woning, waarvan klager een deel van de opbrengst krijgt, in februari 2012 in huurkoop voor € 599.000. In maart 2012 komt een door klager ingeschakelde makelaar op een waarde van € 770.000. In mei 2013 taxeert beklaagde het pand per april 2012 in opdracht van de rechtbank op € 545.000; de makelaar gaat daarbij uit van een bedrag van € 809.000 en past daarop verminderingen toe vanwege verouderingen, de ligging in het buitengebied en de incourantheid. Twee door klager ingeschakelde taxateurs komen op waardes van € 791.600 en € 767.000. Beide laatste taxateurs komen later op een gezamenlijke waardering van € 783.000 uit. Klager acht de taxatie van beklaagde onbegrijpelijk en onjuist. De Centrale Raad is dit niet met klager eens. Beklaagde heeft een goede onderbouwing van zijn waardering gegeven. Het feit dat het pand dat aanvankelijk bijna € 1miljoen moest opbrengen en na prijsverlagingen werd verkocht voor € 599.000 duidt erop dat de waardering van beklaagde niet onjuist was. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 14-41 RvT Eindhoven/Maastricht
Lees meer -
14-2555 CRvT
Tijdsverloop voor indienen klacht. Verkoopopdracht uit periode vóór meetinstructie. Woonoppervlak onzorgvuldig bepaald. Bekendheid met werking technische installaties. Informatieverstrekking van makelaar aan zijn opdrachtgever in verband met civiele procedure tussen klager en verkoper. Klager koopt in maart 2010 een penthouse dat bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopbrochure is een woonoppervlak vermeld van 390 m². Klager ontdekt dat dit slechts 255 m² bedraagt. Klager verwijt de makelaar verder dat hij onbekend was met de werking van enige technische installaties. Hoewel er geruime tijd (ca 4 jaar) is verstreken voor klager zijn klacht indiende, achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad klager ontvankelijk. De stukken uit 2010 zijn nog voorhanden en beide partijen beroepen zich daarop. De Centrale Raad is van mening dat een makelaar niet de werking van elk denkbaar technisch apparaat in een woning behoeft te kennen. Het college constateert dat de verkoopopdracht dateert van vóór de meetinstructie van juni 2010. Niettemin gold ook voordien al dat een makelaar zorgvuldig diende te zijn in zijn informatie en daaraan heeft het in casu ontbroken met betrekking tot het woonoppervlak. Niet valt in te zien waarom beklaagde in het kader van de tussen klager en verkoper lopende procedure niet de verklaring aan zijn opdrachtgever mocht verstrekken welke hij gaf. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Arnhem, 14-46 RvT Arnhem
Lees meer -
15-16 RvT Utrecht
Beweerdelijk optreden voor meerdere partijen tegelijk. Gebreken aan het gekochte bij doorverkoop. Klaagster tracht haar woning via beklaagde te verkopen. Omdat zij haast heeft doet haar makelaar de suggestie het huis aan een hem bekende particuliere belegger te verkopen. Dat lukt vlot. Kort daarop meldt zich een particulier bij de makelaar en via deze wordt de woning doorverkocht voor € 35.000 meer dan klaagster ontving. Het verwijt van klaagster dat de makelaar voor meerdere partrijen tegelijkertijd is opgetreden is onterecht: de makelaar is de makelaar van klaagster geweest en verkoopmakelaar van de belegger, niet van de uiteindelijke koopster. Vóór de overdracht aan de uiteindelijke koopster worden diverse gebreken aan de woning ontdekt. Een van die gebreken wordt door de belegger opgelost, voor een ander gebrek waarvan de makelaar denkt dat klaagster daarvan heeft afgeweten, spreekt hij herhaaldelijk klaagster aan. Deze stelt dat zij buiten de transactie belegger/koopster staat. De raad acht het niet juist dat de makelaar klaagster bleef bestoken met verzoeken bij te dragen in de herstelkosten. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2543 CRvT Tussenbeslissing
Tussenbeslissing Na mondelinge overeenstemming met een andere gegadigde in onderhandeling getreden en tot een accoord gekomen. Uitvoerige overwegingen Centrale Raad over de positie van de makelaar het schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst en de jurisprudentie. Nadere informatie aan verkopend makelaar gevraagd. Een makelaar bereikt met klager mondeling overeenstemming over de aankoop van een woonhuis. Nadat een hypotheekgesprek en een bouwkundige keuring zijn afgesproken bericht de makelaar klager dat een andere gegadigde een hoger bod heeft gedaan en dat dit door verkoper is aanvaard. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de positie van de NVM-makelaar in dergelijke situaties in verband met het schriftelijkheidsvereiste van de koopakte en de jurisprudentie van de Hoge Raad. Ook hecht het college belang aan de mededelingen van de NVM over deze materie aan haar leden. Het college stelt beklaagde nadere vragen en houdt zijn beslissing aan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 14-2543 CRvT, Eindbeslissing Uitspraak RvT Breda, 14-91 RvT Breda
Lees meer -
15-18 RvT Amsterdam
Eigen Belang/handel. Makelaar koopt via rechtspersoon. Klagers waren geïnteresseerd in een woning die de hypotheekhouder (de bank), wenste te verkopen. Nadat de verkoop aan klagers voor EURO 730.000,-- in een onderhandse akte was vastgelegd, heeft de bank bij de rechtbank toestemming gevraagd om het pand onderhands aan klagers te mogen verkopen. Dit verzoek is door de rechter afgewezen onder de gelijktijdige bepaling dat de verkoop onderhands diende te geschieden aan beleggingsmaatschappij X B.V. voor EURO 770.000,--. Beklaagde is als makelaar voor makelaarskantoor Y werkzaam en is daarnaast ook (indirect) bestuurder en aandeelhouder van beleggingsmaatschappij X B.V. Nadat klagers bij beklaagde tegen de aankoop door X B.V. hadden geprotesteerd heeft beklaagde de verkoop aan X B.V. geen doorgang laten vinden en is de woning aan een andere B.V. verkocht. Beklaagde stelt met deze laatste B.V. geen (financiële) banden te hebben. Het pand is daarna door makelaarskantoor Y te koop aangeboden voor EURO 925.000,-- en uiteindelijk voor EURO 895.000,-- aan een derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de rechtbank een onjuist beeld heeft geschetst door te verklaren belegger te zijn en niet aan te geven dat hij makelaar is. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij als makelaar voor eigen rekening heeft gehandeld in onroerend goed. De Raad onderschrijft het verweer van beklaagde dat hij niet gehouden was om op de zitting van de rechtbank zijn beroep van makelaar kenbaar te maken. Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond maar het tweede onderdeel wordt wel gegrond geacht. De Raad concludeert dat beklaagde bewust de Erecode heeft overtreden d.m.v. verboden handel in onroerend goed. De Raad acht de laakbare handelwijze zeer ernstig en legt hem naast een boete van EURO 10.000,-- ook een schorsing als lid op voor de duur van 1 maand. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577 CRvT Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577a CRvT
Lees meer -
15-17 RvT Amsterdam
Beheer. Schriftelijke vastlegging van de opdracht. Bevoegdheid tot indienen van bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen. Beklaagde heeft eerst voor klagers vader en later voor klager zelf het beheer over twee panden gevoerd. De opdracht werd nooit schriftelijk vastgelegd. Klager acht het laakbaar dat dit nooit is gebeurd. Daarnaast wordt beklaagde door klager verweten dat hij zonder zijn toestemming bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen heeft ingediend en daarvoor aanvullende vergoedingen in rekening heeft gebracht die hoger waren dan het profijt dat die bezwaarschriften voor klager hebben opgeleverd. De Raad overweegt dat het veruit de voorkeur verdient om een opdracht tot beheer schriftelijk vast te leggen maar er is geen regel die de makelaar verbiedt om een dergelijke opdracht zonder schriftelijke vastlegging te aanvaarden. De Raad stelt vast dat de bezwaarschriften in overwegende mate niet zonder gevolgen in het voordeel van klager zijn geweest. Voorts staat vast dat het beheer door beklaagde over langere tijd heeft plaatsgevonden en dat de opdrachtgever van beklaagde in het buitenland woonde. Ook de WOZ-beschikkingen en verdere gegevens van de gemeenten bereikten beklaagde via het adres van klager in het buitenland. Tegen die achtergrond kan het indienen van de bezwaarschriften zonder expliciete toestemming van klager niet als klachtwaardig worden gezien. Hierbij wordt opgemerkt dat klager geen bezwaren heeft ingediend tegen de hoogte van de aanvullende vergoedingen op zich. Beklaagde is gekwalificeerd te achten om dit soort bezwaarschriften in te dienen. Dit klemt te meer nu beklaagde met name zijn onderzoek naar de waarde van de door de gemeente genoemde vergelijkingspanden aan zijn bezwaarschriften ten grondslag heeft gelegd. Bij uitstek een makelaar mag met dergelijk onderzoek vertrouwd worden geacht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2578 CRvT
Lees meer -
14-2557 CRvT
Kwaaitaalvloer. Foutieve geboortedatum in akte. Verlenging ontbindingstermijn. Advies om mee te werken aan ontbinding koopakte. Klagers geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning. Bij de intake komt eventuele betonrot als gevolg van zogeheten kwaaitaalvloeren ter sprake. Klagers stellen dat een onderzoek van een aantal jaren terug geen betonrot aan het licht bracht. Zij negeren het advies van de makelaar om opnieuw onderzoek te laten instellen. Nog voor het transport treedt aan het licht dat wel degelijk sprake is van een kwaaitaalvloer. Klagers verklaren zich bereid de herstelkosten voor hun rekening te nemen. Zij zijn het niet eens met het standpunt van hun makelaar dat zij onjuiste informatie hebben verstrekt. Zij zijn van mening dat hun makelaar zich meer achter de koper opstelde dan achter hen. Dat blijkt volgens hen ook uit het advies van de makelaar om mee te werken aan ontbinding van de koopovereenkomst. Zij achten het verder laakbaar dat in de koopakte een onjuiste geboortedatum was opgenomen. De Centrale Raad acht dit laatste weliswaar slordig maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. Ook overigens had de makelaar wat nauwgezetter te werk hebben kunnen gaan, maar zijn optreden en adviezen waren begrijpelijk. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Rotterdam, 14-51 RvT Rotterdam
Lees meer -
14-2558 CRvT
Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Makelaar had wat nauwkeuriger te werk kunnen gaan, maar er is geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag. Verkoper verwijt zijn makelaar talloze tekortkomingen die de makelaar allemaal pareert. Wel had de makelaar hier en daar iets nauwkeuriger kunnen optreden. Download (uitspraak pdf) Uitspraak RvT Rotterdam, 14-52 RvT Rotterdam
Lees meer -
15-13 RvT Arnhem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in verkoopdocumentatie. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de verkoopdocumentatie van beklaagde werd vermeld dat de woning een oppervlakte van 185 m2 had. Na de aankoop ontdekte klager dat de oppervlakte in werkelijkheid slechts 145 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste verkoopinformatie heeft verstrekt. Daarnaast vindt klager het klachtwaardig dat beklaagde het standpunt heeft ingenomen dat klager heeft verzaakt de woning zelf op te meten. De Raad overweegt dat voldoende aannemelijk is geworden dat beklaagde de oppervlakte van de woning volgens NEN 2580 heeft opgemeten, maar vaststaat ook dat hij deze oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld. Of de onjuiste vermelding door een typefout of door een rekenfout is veroorzaakt kan in het midden blijven. In beide gevallen komt de onjuiste vermelding voor risico van beklaagde en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde meende klager erop te moeten wijzen dat klager ook zelf heeft verzuimd om de woning na te meten is wellicht ongelukkig maar niet van dien aard dat daarvan in tuchtrechtelijke zin een verwijt kan worden gemaakt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer