Uitspraken

  • 11-2374 CRvT

    Onvoldoende inspanning bij verkoopopdracht? Advies om tot verkoop aan gemeente over te gaan nadelig voor klager? Klager was eigenaar van enkele percelen grond met kassen waarop de Wet Voorkeursrecht Gemeenten rustte. Nadat eerst een andere makelaar voor klager optrad bij onderhandelingen met de gemeente over verkoop, doet klager zelf verkooppogingen. Daarna schakelt hij beklaagde in. In de koopovereenkomst wordt op voorstel van de makelaar een bepaling opgenomen dat de gemeente ook een af te scheiden stuk zal kopen dat klager voor zichzelf wil behouden teneinde daarop een woonhuis te bouwen, zodra blijkt dat die bouw planologisch niet mogelijk is. Klager is van mening dat de makelaar hem verkeerd adviseerde en onder druk zette om het bod van de gemeente te aanvaarden. Voor naastgelegen percelen betaalde de gemeente meer. Nu klager zijn eigen accountant bij de verkoop betrok en hij zelf goed zicht had op zijn belangen en eerder zelf onderhandelde en daarbij zijn eisen goed onder woorden bracht, is de klacht over de makelaar ongegrond. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2384 CRvT

    Taxatierapport ondertekend zonder pand te hebben opgenomen. Een makelaar voelt zich als werknemer onder druk gezet om een taxatierapport te tekenen terwijl hij het pand niet zelf had opgenomen. Hij veronderstelde dat zijn werkgever, tevens NVM-makelaar, dit de vorige dag had gedaan. Het taxatierapport had haast en zijn werkgever was onverwacht ziek geworden. De Centrale Raad stelt dat aan taxatierapporten hoge eisen mogen worden gesteld. De makelaar heeft die eisen ernstig miskend. De omstandigheden waarin hij verkeerde, rechtvaardigen zijn handelwijze niet. Aan het feit dat de makelaar in opdracht van zijn werkgever handelde, komt betekenis toe. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-2379 CRvT

    Verschillen in geadviseerde vraagprijzen. In het kader van een echtscheidingsprocedure beslist de rechtbank dat de man (klager/appellant) beklaagde zou benaderen over een vraagprijs van de echtelijke woning en de vrouw makelaar N. Deze laatste adviseert een vraagprijs van € 785.000, terwijl beklaagde een vraagprijs van € 850.000 voorstelt. Klager/appellant besluit ruim een half jaar later een derde makelaar (H) te benaderen. Die denkt dat het pand € 650.000 opbrengt. Klager meent dat beklaagde een veel te hoge waarde bepaalde. Beklaagde heeft onderbouwd dat het huis ca € 790.000 zou kunnen opbrengen en in dat kader kwam hij tot een vraagprijs van € 850.000. Het verschil met het advies van makelaar N is weliswaar € 65.000 maar is gezien de argumenten van beklaagde niet buitensporig. Dat makelaar H (die geen beklaagde is) tot een aanzienlijk lagere opbrengst kwam, moet gezien worden in het licht van het tijdsverloop tussen de adviezen en de verslechterende huizenmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-02

    Lees meer
  • 11-2382 CRvT

    Taxatie. Taxatieverschillen. In redelijkheid tot waardering kunnen komen. De makelaar is door de rechtbank benoemd tot taxateur van enkele percelen grond, zulks in verband met de verdeling van een onverdeeldheid. Aan zijn beschikking heeft de rechtbank een schets gehecht hoe de herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien. Beklaagde kende aan de ene nieuw te vormen kavel een waarde toe van € 156.025 en aan de andere een waarde van € 104.800. In opdracht van klager taxeerden twee andere makelaars de nu in 3 kavels te verdelen percelen op een waarde van € 60.000, € 55.000 en € 17.500. Deze komen op m²-prijzen van € 66 tot € 74, terwijl beklaagde op prijzen van € 95 tot € 110 en voor één deel zelfs op € 150 komt. Klager acht de door beklaagde afgegeven waardes veel te hoog. Beklaagde heeft een aantal referentieobjecten genoemd waarbij m²-prijzen van € 72 en € 127 zijn gerealiseerd. De € 150 per m² voor een deel van de grond acht de Centrale Raad aan de hoge kant, maar vast is komen te staan dat dit deel gebruikt zal worden voor de toegangsweg en parkeervoorziening voor de na herverkaveling ontstane twee percelen en die verklaring acht de Centrale Raad plausibel. Aan de taxatie van de beide andere taxateurs wordt voorbijgegaan omdat daarbij geen rekening is gehouden met de op de percelen aanwezige opstallen en omdat gebleken is dat de taxateurs niet op de hoogte waren van de beschikking van de rechtbank en de daaraan gehechte schets van de toekomstige herverkaveling. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2339 CRvT

    Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Taxatie. Taxatie vóór of na verbouwing? In redelijkheid niet tot waardering hebben kunnen komen. De makelaar taxeert een woonstudio op een verkoopwaarde na verbouwing van € 145.000. Hij vermeldt daarbij dat het om een te splitsen pand gaat waarin meerdere woonstudio’s worden gecreëerd. Hij vermeldt verder dat hij ervan uitgaat dat de woonstudio in overeenstemming is met de geldende gemeentelijke regelgeving. In een nadere verklaring aan zijn opdrachtgever zegt de makelaar dat zijn waardering de situatie op dat moment betrof met inachtneming van wat reeds aan verbouwing was gerealiseerd. Op basis van de taxatie wordt aan koper een hypothecaire geldlening verstrekt. De geldgever/klager laat de studio twee maanden later opnieuw taxeren door een andere makelaar. Deze komt tot de slotsom dat de woonruimte slechts als berging gebruikt kan worden en kent daaraan een waarde toe van € 20.000. De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college een opname doen waarvan het resultaat overeenstemt met de bevindingen van de tweede taxateur. De Centrale raad is van oordeel dat beklaagde in strijd met de werkelijkheid een beeld van het getaxeerde heeft geschetst dat na uitvoering van de verbouwing de studio een verkoopwaarde heeft van  € 145.000. De makelaar heeft geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen. Dit levert een ernstige miskenning op van de hoge eisen die aan taxatierapporten mogen worden gesteld. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2381 CRvT

    Biedingsproblematiek. Extreem korte termijn geboden voor uiterste bod. Makelaar-koper (klager) en makelaar-verkoper (beklaagde) waren al een aantal dagen aan het onderhandelen over de aankoop van een appartement. Op 7 juli deelt makelaar-koper zijn collega mede dat hij naar aanleiding van een hem door beklaagde toegezonden offerte over renovatiekosten, beraad moest houden met zijn opdrachtgever en dat hij op 9 juli op de zaak terug zou komen. Op 9 juli krijgt makelaar-koper van zijn collega-makelaar de mededeling dat zich een derde-gegadigde heeft gemeld en dat in verband met een door deze gestelde tijdslimiet, de opdrachtgever van makelaar-koper nog 25 minuten de tijd krijgt om een uiterste bod te doen. Als makelaar-verkoper daarop, ondanks pogingen om zijn collega telefonisch te bereiken, nis hoort, wordt het appartement aan die derde verkocht. De Centrale Raad is van oordeel dat het tegen de achtergrond van de gevoerde onderhandelingen niet zorgvuldig van beklaagde was om zijn collega zo kort de tijd te geven om zijn cliënt een uiterste bod te laten doen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-2395 CRvT

    Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onvoldoende belangenbehartiging bij huur van bedrijfsruimte. Beweerdelijk te hoge huurprijs. Onderzoek naar eigendomssituatie, serre en precariorechten. Privé garantstelling door huurder. De makelaar begeleidt klager bij de huur van een bedrijfsruimte. Klager verwijt zijn makelaar dat de huurprijs veel te hoog is. Hij verwijt de makelaar ook dat deze in het huurcontract over het hoofd zag dat de huurder naast zijn BV ook zelf privé garant staat voor de huurverplichtingen. De makelaar zou onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de eigendomssituatie, de serre en de precariorechten. De verwijten van klager zijn terecht. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-2420 CRvT

    Verscherpt incassobeleid bij betalingsachterstanden. Kenbaarheid van beleid voor de leden. Maatregel van ‘drooglegging’ terecht toegepast. Delegatie bevoegdheden algemeen bestuur aan Commissie Lidmaatschapszaken.De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM heeft een makelaarskantoor de zogeheten ‘drooglegging’ opgelegd [Die maatregel houdt met name in dat kantoor geen uitwisselingsdata meer ontvangt en dat de objecten van Funda worden verwijderd; Red). Het makelaarskantoor stelt onder meer dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet tot het nemen van genoemde maatregel bevoegd is. Zij stelt verder dat de getroffen maatregel onevenredig zwaar is. Bovendien heeft het kantoor geen aanmaningen ontvangen. De Centrale Raad constateert dat reeds in 1984 door het toenmalige hoofdbestuur een algemene delegatie in alle lidmaatschapsaangelegenheden is gegeven aan de toenmalige Landelijke Ball;otage Commissie, de voorganger van de Commissie Lidmaatschapszaken. Die delegatie is nog altijd van kracht. Het verscherpte incassobeleid waartoe door de ledenraad in 2010 is opgeroepen, is op duidelijke wijze aan de leden kenbaar gemaakt. Het makelaarskantoor heeft voldoende tijd gehad om met de NVM een regeling te treffen. Het heeft niet onderbouwd dat het in betalingsonmacht verkeerde. De droogleggingsmaatregel is terecht door de NVM genomen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-13 RvT Amsterdam

    Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid. In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is. De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 12-12 RvT Amsterdam

    Ontvankelijkheid. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.In het kader van mogelijke aankoop door de gemeente, heeft beklaagde, in opdracht van de gemeente, de woning van klagers getaxeerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hun woning veel te laag heeft gewaardeerd.De Raad stelt allereerst vast dat klagers belang hadden bij hun klacht en derhalve in hun klacht ontvankelijk zijn. Vervolgens wordt geconcludeerd dat beklaagde zijn taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid tot stand heeft gebracht. Beklaagde heeft niet kunnen aangeven hoeveel en welke vergelijkingsobjecten hij bij zijn taxatie betrokken heeft. Voorts is komen vast te staan dat het souterrain groter was dan door beklaagde in zijn rapport is aangegeven. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer