Uitspraken
-
14-2542 CRvT
Klacht over onduidelijke positie van de makelaar. Klaagster bezit enige winkelpanden in een winkelcentrum dat gesloopt en herontwikkeld wordt. Klaagster onderhandelt over inruil van haar winkels middels haar vader met de makelaar die bij de herontwikkeling betrokken is. De makelaar had in het verleden geregeld contact met de vader van klaagster over vastgoedzaken. Klaagster stelt dat zij de indruk had dat de makelaar voor haar optrad en dat zij moest constateren dat deze ook de belangen van verkoper behartigde. Uit de verklaringen van verkoper en uit het feit dat de makelaar alleen aan verkoper courtage in rekening bracht blijkt dat de makelaar uitsluitend makelaar van verkoper was. Het is niet aannemelijk dat klaagster redelijkerwijs de indruk heeft kunnen krijgen dat de makelaar voor haar optrad. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 14-25- RvT Groningen
Lees meer -
14-2551 CRvT
Met grote vertraging nakomen van bindend advies. Na intrekking van opdracht reclamefilmpje waarin het te koop staande pand voorkomt, niet verwijderd. Geschil laten escaleren. De voormalige opdrachtgever van de makelaar kaart een geschil aan bij de Geschillencommissie Makelaardij. Deze beslist te zijnen gunste. De commissie bepaalt tevens dat de makelaar aan de consument een bepaald bedrag moet betalen. Dat laatste doet de makelaar pas nadat de commissie en de NVM zich tot de makelaar hebben gewend. De consument ontdekt dat er nadat hij de opdracht heeft ingetrokken een reclamefilmpje op YouTube staat waarin zijn huis als zijnde te koop voorkomt. Het duurt buitengewoon lang voordat de makelaar het filmpje heeft verwijderd. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar het geschil nodeloos heeft laten escaleren. Uitspraak RvT Groningen, 14-38 RvT Groningen
Lees meer -
15-08 RvT Haarlem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Kadastrale recherche. Optie en bod. Biedsysteem A. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De woning bleek gesplitst te zijn in twee appartementsrechten. Om de plannen van klager te kunnen realiseren was het noodzakelijk dat die splitsing ongedaan werd gemaakt. Klager verwijt beklaagde dat hij in de verkoopbrochure onjuiste en misleidende informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij, buiten medeweten van klager, onderhandelingen met een derde is gestart. Het pand is uiteindelijk aan deze derde verkocht.Door in de verkoopbrochure geen informatie over de Vereniging van Eigenaren op te nemen, heeft beklaagde misleidende, althans onvolledige informatie verstrekt. In dit geval kan beklaagde daarvan echter geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De deskundige van klager had bij kadastrale recherche, althans na kennisname van de in de verkoopbrochure opgenomen kadastrale nummering moeten constateren dat het als eengezinswoning aangeboden object uit twee appartementsrechten bestond. Voorts stond het beklaagde o.g.v. het geldende biedsysteem A vrij om eenmalig een uiterste bod van een derde door te geven, dat klager dan zou moeten evenaren. Toen bleek dat klager hiertoe niet bereid was, stond het de verkoper vrij om aan die derde te verkopen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2552 CRvT
Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging van huurder. Geen sprake van belangenverstrengeling nu het om verschillende objecten gaat. Onduidelijkheid wie opdrachtgever van de makelaar was. Klaagster is huurster van een tweetal winkelpanden. Vanwege teruglopende bedrijfsresultaten verzoekt zij beklaagde opvolgende huurders te vinden. Deze slaagt daarin. De stelling van klaagster dat de makelaar onvoldoende oog had voor haar belangen is ongegrond. De makelaar heeft zelfs weten te bereiken dat klaagster in de bovenwoning boven de winkelpanden kon blijven wonen. Wel is ongelukkig dat door een e-mail van de makelaar bij klaagster de indruk is gewekt dat hij voor de eigenaar van de panden optrad, maar dat is niet voldoende om de klacht gegrond te verklaren nu de makelaar verklaart dat een en ander op een vergissing berust. Het feit dat de makelaar voor de eigenaar bemiddelde ten aanzien van twee andere panden ter plaatse, speelt geen rol. Het gaat hier om totaal andere panden waar klaagster niets mee te maken heeft. Dat de makelaar in privé één van de in de panden te ontwikkelen appartementen heeft gekocht maakt dit niet anders. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-43 RvT 's-Gravenhage
Lees meer -
14-2548 CRvT
Beweerdelijk onjuiste taxatie. Topsegment van de woningmarkt. Belang bij klacht.In maart 2010 wordt de (voormalige) echtelijke woning van klaagster in opdracht van de vennootschap van de ex-echtgenoot van klaagster door een kantoorgenoot van beklaagde getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde wordt bepaald op € 4 miljoen en de executiewaarde op € 3.4 miljoen. In januari 2014 waardeert beklaagde de woning in opdracht van de ex-echtgenoot op een onderhandse verkoopwaarde per 1 juli 2008 van € 3 miljoen en een executiewaarde van € 2,2 miljoen. De ex-echtgenoot van klaagster heeft zich op deze laatste taxatie beroepen bij de financiële afwikkeling van de echtscheiding. Klaagster stelt dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot deze waardering heeft kunnen komen. Het oordeel van de raad van toezicht dat klaagster geen enkel belang meer had bij haar klacht nu de taxatie geen enkele rol meer speelt in de tussen partijen gevoerde civiele procedure, maakt de Centrale Raad niet tot de hare. Ten tijde van het indienen van de klacht was dat belang er nog wel. Dat tijdens de behandeling van de klacht een rechterlijke uitspraak is gedaan waarin de taxatie geen rol speelde, maakt dit oordeel niet anders. Bovendien heeft klaagster derden aansprakelijk gesteld voor door haar geleden schade waarbij de beoordeling waarvan de taxatie een rol kan spelen. De makelaar heeft zijn waardering voldoende onderbouwd en uitvoerig gemotiveerd. Dat een andere makelaar op basis van hem overhandigde foto’s e.d. tot het oordeel komt dat de taxatie van beklaagde waarschijnlijk te laag is, is onvoldoende om de klacht gegrond te verklaren. Verder overweegt de Centrale Raad dat het hier gaat om een zeer bijzonder object en de ontwikkeling van de waarde van een dergelijk pand kan afwijken van de gemiddelde tendens op de woningmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Rotterdam, 14-34 RvT Rotterdam
Lees meer -
15-09 RvT Hilversum
Meetinstructie. Aannemelijke oorzaak van verschil in gemeten woonoppervlak. Kleine slordigheidjes in presentatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Beklaagde taxeert in opdracht van klaagster een appartement. Hij meet dit in het bijzijn van klaagster in en komt op een woonoppervlak van 150 m². De waarde van het appartement wordt inclusief garage geschat op € 335.000. Een gespecialiseerd bureau stelt later vast dat het woonoppervlak 140 m² bedraagt. Meerdere makelaars trachten tevergeefs het appartement te verkopen waarbij de vraagprijs niet noemenswaardig wordt aangepast. Na ruim een jaar wordt het object verkocht voor € 285.000 inclusief garage. De verklaring die de makelaar geeft voor het verschil in woonoppervlak - het gaat hier om twee samengevoegde appartementen - acht de raad plausibel. Dat de presentatie van het object enige slordigheidjes bevat - foutieve foto en een geringe afwijking in de servicekosten - acht het college onvoldoende om van klachtwaardig gedrag te kunnen spreken. Bij de taxatiewaarde is de makelaar niet enkel uitgegaan van het woonoppervlak, maar heeft hij diverse referentieobjecten meegenomen. De lange verkooptijd is een gevolg van een te geringe aanpassing aan de marktomstandigheden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-84 RvT Groningen
Oncollegiaal gedrag. Negatieve uitlatingen over collega. Klacht gegrond, geen straf. Een makelaar wiens kantoor failliet is verklaard, treedt zonder schriftelijke vastlegging daarvan in dienst van het makelaarskantoor dat het failliete kantoor overneemt. De mondeling gesloten arbeidsovereenkomst wordt niet omgezet in een definitieve arbeidsrelatie. De makelaar treedt vervolgens in dienst bij een ander kantoor. Hij wordt vervolgens door diverse voormalige opdrachtgevers van hem benaderd met klachten over het kantoor dat zijn bedrijf overnam. Daarop stuurt hij een e-mail aan diverse (oud-)relaties waarin hij deze de mogelijkheid biedt de opdracht bij het overnemende kantoor in te trekken en met hem verder te gaan. Als de NVM hiervan kennis krijgt, dient zij een klacht in tegen de makelaar. Het overnemende kantoor wordt de mogelijkheid geboden als medeklager op te treden of zelfstandig een klacht in te dienen. Van deze mogelijkheid wordt geen gebruik gemaakt. De Raad van toezicht acht het gedrag van de makelaar niet passend voor een NVM-make-laar. De motieven waarom hij zo handelde heeft de makelaar voldoende verklaard. De raad weegt mee dat het overnemende kantoor geen klacht heeft ingediend. Klacht gegrond maar geen straf opgelegd. De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-12 RvT Haarlem
Vermelding van onjuiste woonoppervlakte.Klagers hebben in 2011 een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar optrad. Toen klagers in 2014 besloten om de woning te verkopen ontdekten zij dat de woonoppervlakte geen 85 m2 maar 74 m2 bedroeg. Klagers verwijten beklaagde dat hij in 2011 onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt en de oppervlakte niet volgens de toen al voorgeschreven methode NEN 2580 heeft vastgesteld.Beklaagde heeft aangegeven dat hij in 2009 ook al een opdracht m.b.t. de onderhavige woning had ontvangen. Beklaagde had in 2009 de oppervlakte van de woning bepaald op 85 m2. Toen beklaagde de woning in 2011 opnieuw in verkoop kreeg, heeft hij zich niet gerealiseerd dat de woonoppervlakte in het kader van de sinds 2010 voorgeschreven berekeningsmethode, opnieuw diende te worden berekend. De Raad stelt vast dat beklaagde in 2011 onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt. De klacht is gegrond maar de Raad ziet geen aanleiding tot het opleggen van een straf. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-11 RvT Zwolle
Klacht tegen makelaar als lid van de Bedrijfshuuradviescommissie. Niet-ontvankelijkheid klacht. Klager is eigenaar van een horecapand. Huurder en verhuurder worden het niet eens over een verzoek van huurder om verlaging van de huurprijs waarna de Bedrijfshuur-adviescommissie wordt ingeschakeld. De makelaar (beklaagde) is een van de drie leden van deze commissie. Klager meent dat de BHAC een onjuiste procedure heeft gevolgd en van onjuiste informatie is uitgegaan zodat het advies zijns inziens onjuist is. De Raad stelt vast dat de makelaar is opgetreden als lid van de BHAC en niet in zijn hoedanigheid als NVM-makelaar. Daarom is er voor de tuchtrechter maar een beperkte taak weggelegd. De verwijten van klager betreffen voornamelijk het oordeel van de BHAC en dat heeft een collectieve verantwoordelijkheid voor haar adviezen. De klacht is niet-ontvankelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
15-10 RvT Zwolle
Grondverschil. Deel van het verkochte perceel eigendom van de gemeente. Klacht ongegrond, toch kostenveroordeling. Klagers kopen met inschakeling van een eigen makelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Nadat de koop tot stand is gekomen blijkt hen dat 110 m² van het perceel eigendom van de gemeente is. Optisch was dit niet waarneembaar. Klagers ontdekken verder dat ik de koopakte waarbij hun wederpartij destijds koper van de woning werd, een vermelding van de werkelijke situatie was opgenomen. Verkoper en diens makelaar (beklaagde) waren dus op de hoogte. Ook de eigen makelaar van klagers had op de hoogte kunnen zijn, zeker nu deze destijds betrokken was bij de transactie waarbij de huidige verkopers kopers werden. Die eigen makelaar heeft een regeling met klagers getroffen. De Raad constateert dat het grootste verwijt de aankopend makelaar betreft, maar die is geen beklaagde. De verkopend makelaar treft wel enig verwijt maar niet zodanig dat daar een straf op moet volgen. Wél rekent de raad het beklaagde aan dat deze de zaak heeft gebagatelliseerd en zich afhoudend heeft opgesteld zodat klagers zich genoodzaakt zagen om de tuchtrechter in te schakelen. Om die reden dient beklaagde de kosten van behandeling van de klacht te dragen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer