Uitspraken
-
14-88 RvT Arnhem
Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verhuur had. Klager wenste niet in te gaan op alle door de verhuurder gestelde voorwaarden en heeft via beklaagde een aanbod gedaan. Nadat de verhuurder dit aanbod had afgewezen heeft klager aan beklaagde een specificatie van de servicekosten gevraagd. Beklaagde heeft aan dit verzoek niet voldaan en de woning is vervolgens aan een derde verhuurd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning aan een ander verhuurd heeft terwijl de onderhandelingen met hem nog gaande waren. De Raad stelt vast dat klager – nadat zijn aanbod door de verhuurder was afgewezen – niet, althans niet voldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij alsnog op de voorwaarden van beklaagdes opdrachtgever wilde huren. Van onderhandelingen die bij klager het vertrouwen konden opwekken dat hij niet zonder voorafgaande waarschuwing zou worden geconfronteerd met verhuur aan een derde, is onvoldoende sprake. Als professioneel makelaar had beklaagde er wellicht verstandig aan gedaan klager te melden dat er een andere gegadigde was, althans dat hij voortging met het zoeken naar een andere huurder, maar door dit na te laten heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-89 RvT Arnhem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Bewust verstrekken van onjuiste / misleidende informatie. Gebruik dienstwoning na beëindiging arbeidsrelatie. Klager woonde in de dienstwoning die hoorde bij het bedrijf waar hij werkzaam was. Ook nadat klager zijn arbeidsrelatie beëindigd had, is klager in de dienstwoning blijven wonen. Beklaagde voerde voor de eigenaar/voormalig werkgever het beheer over de dienstwoning. In opdracht van de eigenaar heeft beklaagde over de woonsituatie van klager contact opgenomen met de gemeente. Beklaagde heeft de gemeente gewezen op het feit dat de bedrijfswoning door klager feitelijk op oneigenlijke wijze bewoond werd en heeft de gemeente gevraagd om (informatie over) handhavingsmaatregelen. Klager verwijt beklaagde dat hij hem op verschillende punten onjuiste informatie heeft verstrekt over zijn contact met de gemeente. De Raad stelt vast dat de bewering van beklaagde dat de gemeente onderzoek had gedaan naar met het bestemmingsplan strijdig gebruik van de dienstwoning door klager, niet juist was. Dat geldt ook voor de mededeling dat de gemeente de eigenaar had aangeschreven om het gebruik van de dienstwoning door klager te doen staken. Door bewust een onjuiste voorstelling van zaken te geven heeft beklaagde getracht klager te bewegen om uit eigener beweging de woning te verlaten en te ontruimen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-90 RvT Arnhem
Informatie niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Perceelsoppervlakte. De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij bij de berekening van de woonoppervlakte niet de methode NEN 2580 heeft toegepast. Beklaagde vermeldde in de verkoopdocumentatie een woonoppervlakte van 110 m2 terwijl de woonoppervlakte volgens de berekeningsmethode NEN 2580 slechts 97,4 m2 bedroeg. De Raad overweegt dat er in dit geval sprake is van een zo aanzienlijke afwijking dat moet worden geoordeeld dat beklaagde de verkoopbrochure onzorgvuldig heeft samengesteld. Deze onzorgvuldigheid kan aan belaagde worden toegerekend. Toen beklaagde niet over de exacte maatvoering beschikte was hij verplicht om de voorschriften van de NVM meetinstructie te volgen. Vertrouwen op gegevens van collega-makelaars m.b.t. vergelijkbare woningen is onvoldoende. Wat er ook zij van klagers onderzoeksplicht, deze doet niet af aan beklaagdes eigen verplichting om in zijn verkoopbrochure voor de juiste feitelijke informatie zorg te dragen. Deze mededelingsplicht van beklaagde gaat voor de onderzoeksplicht van klager. Beklaagde kan zich in tuchtrechtelijke zin niet disculperen d.m.v. een exoneratieclausule, waar beklaagde zelf de NVM-meetinstructie niet heeft nageleefd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-87 RvT Breda
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.Klager heeft in 2012 aan makelaarskantoor A gevraagd om, i.v.m. zijn echtscheiding, zijn woning te taxeren. Medewerker B van het makelaarskantoor taxeerde de waarde van de woning vervolgens op EUR 400.000,--. Twee jaar later besloot klager de woning te koop aan te bieden. Klager heeft toen bij het makelaarskantoor om een prijsadvies gevraagd. De heer A van het makelaarskantoor adviseerde klager een vraagprijs van EUR 298.000,--. Klager vindt dit advies niet te rijmen met de taxatie die in 2012 door medewerker B was afgegeven. De Raad stelt vast dat bij de taxatie in 2012 door medewerker B op verschillende punten onzorgvuldig gehandeld is. Naar het oordeel van de Raad is het grote verschil tussen de in 2012 afgegeven taxatiewaarde en het in 2014 afgegeven prijsadvies door beklaagde onvoldoende verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-85 RvT Rotterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie over woonoppervlakte en afmeting tuin. Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat zij onjuiste informatie over de woonoppervlakte en de afmetingen van de tuin van de woning heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat zij niet op juiste wijze met de klachten van klager is omgegaan. De Raad overweegt dat het tot de taak van de verkopend makelaar behoort om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden onjuiste verwachtingen worden gewekt. Dat geldt in het bijzonder voor de in de documentatie opgenomen gebruiksoppervlakte omdat gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing. Beklaagde heeft in dit geval m.b.t. de meting van de tuin niet zorgvuldig gehandeld door na te laten de splitsingsakte te raadplegen. Voorts heeft beklaagde erkend dat op Funda een onjuiste woonoppervlakte werd vermeld. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook verder nog tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-86 RvT Rotterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid wederpartij. Onvoldoende belangenbehartiging. Klagers hebben beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. De woning werd verkocht aan mevrouw S maar zij verzocht korte tijd later de koopovereenkomst te ontbinden omdat er problemen waren met de financiering. Kort daarna werd de woning opnieuw verkocht, ditmaal aan de onderneming van de heer H, de echtgenoot van mw S. Toen bleek dat ook deze tweede koper zijn betalingsverplichtingen niet nakwam zijn er voor klagers problemen ontstaan. Klagers hadden inmiddels zelf al een nieuwe woning gekocht. Zij konden deze nieuwe woning niet afnemen en hebben uiteindelijk aan de verkoper van de nieuwe woning (mw B) een boete moeten betalen. Klagers verwijten beklaagde dat hij m.b.t. de onderhavige gang van zaken op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde ernstig is tekortgeschoten. Hierbij wordt onder meer overwogen dat beklaagde nader onderzoek naar de gegoedheid van de tweede koper van de woning van klagers had moeten doen. Voorts had beklaagde klagers schriftelijk dienen te informeren over de risico’s die aan de tweede verkoop van hun woning verbonden waren. De Raad stelt verder vast dat beklaagde geen dan wel onvoldoende actie voor klagers heeft ondernomen om de met de kopers overeengekomen boetes te innen. Beklaagde heeft ook nagelaten om de kopers in gebreke te stellen. Daarnaast heeft beklaagde onduidelijkheid laten bestaan over zijn positie als al dan niet aankopend makelaar voor klagers. Onder de gegeven omstandigheden had beklaagde de concept-koopovereenkomst van de nieuwe woning van klagers dienen te controleren en had hij klagers moeten waarschuwen voor de risico’s bij die aankoop. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-2537 CRvT
Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Op 13 januari 2001 taxeert een makelaar een woonhuis op een onderhandse verkoopwaarde van fl 2,9 miljoen en een executiewaarde van fl. 2,5 miljoen. Op 6 december 2004 leent klager aan de eigenaar van het woonhuis, een maatschappij naar Zwitsers recht, € 7 ton; tot zekerheid wordt klager het recht van eerste hypotheek op het huis verleend. Op 20 juni 2006 brengt de makelaar in opdracht van de eigenaar opnieuw een taxatie van het huis uit. Hij komt dan op een onderhandse verkoopwaarde van € 3.400.000 en een executiewaarde van € 2.850.000. Op 18 september verleent een bank een hypothecaire lening aan de eigenaar van €1.150.000 met het recht van eerste hypotheek. Klager stemt in met rangwisseling. Op 16 juli 2008 stelt de bank aan de eigenaar € 150.000 ter beschikking met het recht van tweede hypotheek; wederom stemt klager in met rangwisseling. Op 14 februari 2013 stelt klager de eigenaar in gebreke vanwege ernstige betalingsachterstanden. In opdracht van de eigenaar taxeren twee makelaars het woonhuis. Zij komen per peildatum maart 2013 tot een verkoopwaarde van €1.140.000 en een executiewaarde van € 1.100.000. In opdracht van beklaagde brengt een derde makelaar in april 2014 een waardering uit per 20 juni 2006 en komt op € 2.735.000. Op 5 juni 2014 komt een vierde makelaar in opdracht van klager per 20 juni 2006 op € 2.000.000 uit. Klager vecht met name de taxatie van 20 juni 2006 aan omdat hij op grond daarvan tot tweemaal toe instemde met rangwisseling van hypotheek. De Centrale Raad verwerpt het verweer van beklaagde dat hij door het tijdsverloop van ruim 6 jaar in zijn verdediging wordt geschaad. Klager had anno 2006 geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie. Het moet voor een taxateur in beginsel mogelijk zijn te reageren op een taxatie van 6 jaar terug. Op basis van de andere taxatierapporten komt de Centrale Raad tot het oordeel dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie van juni 2006 had kunnen komen. Bij dat oordeel speelt een rol dat beklaagde geen inzicht heeft kunnen geven over de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen. Download uitspraak(pdf) Uitspraak RvT Breda, 14-04 RvT Breda
Lees meer -
14-82 RvT Haarlem
Optie en bod. Afwijken van het biedsysteem. Biedsysteem A.Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat al met klagers overeenstemming over de koopprijs was bereikt, meldde zich een derde die bereid bleek om een hogere koopprijs te betalen dan met klagers was overeengekomen. Klagers verwijten beklaagde dat hij zich vervolgens niet aan het biedsysteem heeft gehouden, waardoor klagers zich genoodzaakt zagen om alsnog akkoord te gaan met een verhoging van de koopprijs.De Raad overweegt dat in de verhouding tussen beklaagde als verkopend makelaar, die biedsysteem A hanteert, en de verkoper, die niet aan dat biedsysteem gebonden is, op beklaagde een eigen verantwoordelijkheid rust. Het was niet aan beklaagde om de verkoper te adviseren af te wijken van het biedsysteem aangezien daardoor het door beklaagde gehanteerde biedsysteem wordt ondergraven en daarmee illusoir wordt gemaakt. Hoewel beklaagde de verkoper niet kan beletten een nieuw voorstel te accepteren, dient hij de verkoper bij het doorgeven van het tweede uiterste bod te wijzen op de bereikte wilsovereenstemming en bij gebreke van een oplossing zelfs de mogelijkheid te overwegen de verkoopopdracht terug te geven. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2568 CRvT
Lees meer -
14-83 RvT ‘s-Gravenhage
Gebondenheid aan mondelinge koopovereenkomst. Makelaar houdt koopovereenkomst onder zich. Klagers kopen een woning. Als ontbindende voorwaarde worden opgenomen de financiering van de aankoop en de verkoop van de eigen woning van klagers. Met de verkoper (opdrachtgever van de makelaar) spreekt de makelaar af dat ondanks de bereikte overeenstemming de bezichtigingen doorgaan. Na zo’n bezichtiging doet een andere belangstellende een hoger bod dan met klagers mondeling overeen was gekomen. Klagers voelen zich daardoor genoodzaakt alsnog een hogere koopsom te betalen dan aanvankelijk was overeengekomen. Zij verwijten de makelaar dat het zo ver heeft moeten komen. De Raad van toezicht verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 9 december 2011 dat inhoudt dat zowel verkoper als koper er zich op mogen beroepen dat aan een mondelinge overeenkomst geen rechtsgevolg gegeven wordt. De raad concludeert dat de makelaar zeer wel de stelling kon innemen dat zijn opdrachtgever niet aan klagers gebonden was. Daarbij komt dat hij het belang van verkoper had te behartigen en dat bereiken van een zo hoog mogelijke koopprijs daarvan deel uitmaakt. De klacht is derhalve ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-79 RvT Utrecht
Als makelaar-verkoper vergoeding van koper bedongen. Registratie van andere koopsom dan de werkelijke. Een makelaar krijgt een verkoopopdracht van een woning waarvan de opbrengst ver onder de hypothecaire schuld ligt. Omdat de standaardvergoeding van de bank aanzienlijk ligt onder de kosten die de makelaar zal maken, wordt met de bank afgesproken dat van de opbrengst een bedrag van € 2500 zal worden afgesplitst ten behoeve van de makelaar. Er komt een koper die volgens de koopakte koopt voor € 110.000. Als aanvullende overeenkomst wordt een stuk opgemaakt waarbij de koper zich bereid verklaart € 2500 aan de makelaar te betalen. Koper (klager) beklaagt zich erover dat de makelaar van beide partijen een bemiddelingsopdracht heeft gehad. De raad van toezicht is van oordeel dat dit niet het geval was. De raad is wel van mening dat een NVM-makelaar zich niet van de onderhavige constructie had moeten bedienen. Hierdoor is namelijk een andere koopsom geregistreerd dan de werkelijke Het ware beter geweest om de opdracht te weigeren als de vergoeding van de bank te laag wordt gevonden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer