Uitspraken

  • 10-2298 CRvT

    Samenstelling raad van toezicht ter plaatse in afwijking van het reglement. Wraking lid van de raad. Declaratie voor werkzaamheden ten laste van klager door bank laten betalen. Onredelijk veilingtarief? In het Reglement Tuchtrechtspraak staat weliswaar dat een raad van toezicht uit 3 leden bestaat, maar krachtens de NVM-statuten worden de raden van toezicht door het algemeen bestuur ingesteld en in het geval van Amsterdam is besloten dat het Amsterdams college uit 5 leden bestaat. Daarom kan niet gezegd worden dat behandeling door de raad van toezicht alsnog moet plaatsvinden.Nu appellanten pas in hoger beroep als bezwaar hebben opgeworpen dat een der leden van de raad van toezicht een oud-kantoorgenoot is van de advocaat van beklaagde, gaat de Cen-trale Raad, daargelaten of genoemd bezwaar grondslag kan zijn voor een wrakingsactie, aan het bezwaar voorbij. Met de executerende bank is door de makelaar een tarief van 1 % afgesproken voor zijn bemoeienissen met de executieveiling. Dat is geen ongebruikelijk percentage. Nu de veiling geen doorgang vond, is een percentage van 0,4 % niet onredelijk. De makelaar heeft een afdoende verklaring gegeven voor het feit dat hij zijn declaratie op naam van klager zette en niet op naam van de bank.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2311 CRvT

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuist woonoppervlak. Door verkoper verwijderde traplift. Concept-koopakte in overeenstemming met afspraken? Het in de verkoopdocumentatie vermelde woonoppervlak is weliswaar onjuist maar de makelaar heeft klager tijdens de tweede bezichtiging van de juiste maatvoering op de hoogte gesteld en klager heeft daarop zijn bod kunnen afstemmen.De makelaar heeft geen invloed kunnen uitoefenen op het optreden van verkopers die zonder waarschuwing de traplift verwijderden. Dat de makelaar niet zonder meer akkoord ging met de door koper naderhand gestelde vér-gaande in de koopakte op te nemen voorwaarden is niet onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2322 CRvT

    Reclame-uiting op pand. Handhavingsbeleid gemeente. Niet-reageren op e-mails. Vaststaat dat de opdrachtgever van de makelaar geen vergunning bij de gemeente vroeg voor het aanbrengen van een spanframe met huuraanbod en gegevens van het makelaarskantoor. Aannemelijk is dat door de gemeente een zeker gedoogbeleid wordt gevoerd. De makelaar leverde een bijdrage aan het verwijderen van het spanframe toen zijn opdrachtgever daartoe door de gemeente werd aangeschreven. Dat de makelaar niet reageerde op door klager aan zijn kantoor gerichte e-mails over het door deze verfoeide spanframe omdat zijn kantoor en ook de gemeente door klager werden bestookt met e-mails over reclame-uitingen, is niet tuchtrechtelijk laakbaar nu de makelaar het onjuiste hiervan inziet, zijn beleid op dit punt heeft aangepast en eraan bijdroeg dat het spanframe werd verwijderd. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2292 CRvT

    Taxatie. Te hoge waardering. Verantwoordelijkheid voor inhoud taxatierapport. Geen verifiëring mededeling over huuropbrengst. Uitgangspunt bij de beoordeling van een taxatie is dat over de hoogte daarvan in beginsel slechts kan worden geklaagd als de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een makelaar moet er zich rekenschap van geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vérstrekkende beslissingen nemen. Daarom mogen aan taxaties hoge eisen worden gesteld. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierap-porten kunnen afgaan. Het verweer van de makelaar dat hij over zijn taxatie slechts verantwoording verschuldigd is ten opzichte van zijn opdrachtgever, gaat ook daarom niet op omdat de makelaar wist dat zijn rapport gericht was op het verkrijgen van herfinanciering en omdat de makelaar specifieke vragen over zijn waardering aan de bank heeft beantwoord. Het feit dat in het rapport ver-meld is dat dit uitsluitend gebruikt mag worden door de opdrachtgever (en dat is niet klaag-ster) en dat door de makelaar geen verantwoordelijkheid bij gebruik door derden wordt aanvaard, doet daaraan niet af. De mededeling in het rapport dat het pand langdurig verhuurd was, was niet juist. De make-laar heeft de mondelinge mededeling hierover van de eigenaar niet geverifieerd. Een onder-bouwing dat een jaarhuur van € 120.000 per jaar reëel is, is niet gegeven. Voor het verschil in uitkomsten van zijn taxatie en de gerealiseerde veel lagere opbrengst heeft de makelaar geen verklaring kunnen geven. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2312 CRvT

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebrek aan het gekochte – ondeugdelijk onderdeel van elektrische installatie. Onvoldoende bijdrage aan regeling tussen partijen? Als de koper na het sluiten van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht een gebrek aan de woning ervaart, heeft hij zich tot zijn wederpartij te wenden. Als de koper zich tot de verkopend makelaar richt, mag van deze worden verwacht dat hij met zijn opdrachtgever contact opneemt. Het past de makelaar om binnen zekere grenzen een bemiddelende rol tussen partijen te spelen. Die taak heeft de makelaar naar behoren vervuld. De makelaar was niet op de hoogte van de problemen met de aardlekschakelaar en de verkoper ervoer deze als normaal en deed om die reden daarover geen mededeling aan zijn makelaar. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 11-34 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Ontbreken schriftelijke opdracht. Intrekking opdracht. Belangenverstrengeling Klaagster heeft een huurovereenkomst m.b.t. een kantoorruimte gesloten. Zij meent haar makelaar (beklaagde) geen courtage verschuldigd te zijn. Klaagster voert hierbij aan dat zij een opdracht tot dienstverlening bij aankoop heeft verstrekt, niet voor huur. Voorts zou beklaagde de opdracht zelf hebben neergelegd en zou de huurovereenkomst meer ondanks dan dankzij beklaagde tot stand zijn gekomen. Tenslotte wijst klaagster er op dat beklaagde in het verleden aan het kantoor van de makelaar van de verhuurder verbonden is geweest en stelt zij dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad concludeert dat in ieder geval op enig moment een opdracht tot stand is gekomen die mede gericht was op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat niet schriftelijk is vastgelegd dat beklaagde voor zijn werkzaamheden courtage in rekening kon brengen betekent niet dat geen opdracht tot stand gekomen is. Dat beklaagde de opdracht eenzijdig heeft beëindigd is niet gebleken. Nu door beklaagde in het kader van zijn opdracht werkzaamheden zijn verricht kan beklaagde er geen tuchtrechtelijk verwijt van worden gemaakt dat hij courtage in rekening heeft gebracht. De hoogte van de factuur komt de Raad niet onredelijk voor en ook verder zijn er geen aanwijzingen dat de factuur in strijd is met de regels van de Vereniging. Dat beklaagde de voorgeschiedenis van zijn bedrijf aan klaagster heeft uiteengezet is niet, dan wel onvoldoende bestreden. Van belangenverstrengeling is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 09-14 RvT Groningen

    Oncollegiaal gedrag – opdrachtgevers van collega/oud-kantoorgenoot benaderd.  Beklaagde is werkzaam geweest bij klager. Nadat beklaagde een andere werkkring in dezelfde regio had gevonden, deed hij een brief uitgaan waarin hij zijn nieuwe kantoor aanprees. Die brief kwam ook terecht bij opdrachtgevers van zijn voormalige kantoor. De raad van toezicht meent dat het er alle schijn van heeft dat beklaagde gebruik heeft gemaakt van gegevens die hem uit zijn vorige werkkring bekend waren. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2283 CRvT

    Courtagegeschil. Tweezijdig optreden/belangenverstrengeling. Gelijktijdige betrokkenheid bij tuchtprocedure en ander procedures. Horen van getuigen.Geen steun is in de regelgeving van de NVM te vinden dat een NVM-makelaar niet tegelijker-tijd voor één en hetzelfde handelen of nalaten kan worden betrokken in zowel een tuchtrechte-lijke procedure als in andere procedures.Door wel een getuige namens klagers te horen en niet de door beklaagde aangebrachte getui-ge heeft de raad van toezicht niet het beginsel van hoor en wederhoor geschonden nu het standpunt van laatstgenoemde getuige door diens schriftelijke verklaring bekend was. De namens klagers/kopers gedane mededeling dat zij bereid waren om aan beklaagde een bedrag te betalen kan niet als een opdrachtbevestiging worden gezien. De bewoordingen van de namens klagers optredende makelaar duiden erop dat beklaagde namens verkopers op-trad. Door makelaar-koper te infomeren dat intussen een bod van een andere gegadigde was binnengekomen en te adviseren een hoger bod uit te brengen, heeft beklaagde zich ook de belangen van kopers aangetrokken. Daardoor is onduidelijkheid ontstaan over zijn positie en heeft hij de schijn van belangenverstrengeling in het leven geroepen. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2294 CRvT

    Tweezijdig courtage berekend. Belangenverstrengeling. Eigen belang verworven.Door zowel aan de verkoop- als aan de aankoopzijde betrokken te zijn bij de woning en door zowel van verkoper als van koper een vergoeding te vragen en te ontvangen heeft de makelaar in strijd met de regelgeving van de NVM gehandeld. Door als makelaar van verkoper te bemiddelen bij de verkoop aan een met zijn onderneming gelieerde partij, kon de makelaar niet onafhankelijk optreden en raakte hij betrokken in een verstrengeling van belangen.Tijdens de uitvoering van de verkoopopdracht verwierf de makelaar direct bij belang bij de woning door daarvan de onverdeelde helft te kopen. Ten onrechte informeerde hij de ver-koper hier niet over. Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 10-2329 CRvT

    Overgangsrecht Reglement Tuchtrechtspraak en NVM-statuten. Taxatie. Te hoge waardering. Nu de klacht is ingediend vóór de inwerkingtreding van de wijzigingen van het Reglement Tuchtrechtspraak en art. 92 van de NVM-statuten inhouden dat op de i januari 2009 aan-hangige zaken volgens het oude reglement moet worden afgehandeld, moet dit laatste gebeu-ren.Een makelaar moet er zich rekenschap van geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vérstrekkende beslissingen nemen. Daarom mogen aan taxaties hoge eisen worden gesteld. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierapporten kunnen afgaan. De makelaar heeft in twee instanties erkend dat zijn taxatie aanzienlijk te hoog is geweest. Dat de fout is veroorzaakt door een typefout is ongeloofwaardig nu de makelaar het bedrag zowel in cijfers als in letters vermeldde. Dat de makelaar zijn dossier inmiddels heeft ge-schoond en dat hij daardoor niet meer over aantekeningen e.d. beschikt, komt voor zijn risico. Nu de wijzigingen per 1 januari 2009 inhouden dat niet langer de makelaar lid van de NVM is, kunnen de makelaar niet meer de oude tuchtrechtelijke straffen worden opgelegd. Hieraan is geen overgangsbepaling gewijd. Alles overwegende creëert de Centrale Raad de overgangsregel dat de aansluiting van de makelaar als NVM-makelaar voor een jaar wordt geschorst.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer