Uitspraken
-
13-2517 CRvT
Beweerdelijke bagatellisering van veroordelende uitspraak raad van toezicht. Beweerdelijke onjuiste informatie aan advocaat. Klager/appellant heeft klachten ingediend tegen drie makelaars. Die klachten zijn deels gegrond verklaard. Klager stelt dat beklaagden zich tegenover een advocaat die betrokken was bij een zaak die verband houdt met de feiten waarover klager klaagde, de veroordelende beslissing van de raad van toezicht bagatelliseerden en deze ook overigens onjuiste informatie verstrekten. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagden tegen de uitspraak van de raad van toezicht hoger beroep hadden ingesteld en dat het hen in dat licht bezien vrijstond de beslissing van de raad te becommentariëren. Van onjuiste mededelingen aan de advocaat is niet gebleken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-09 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in veilingbrochure. Meetinstructie bij aankoop op veiling.Beklaagde heeft in opdracht van de hypotheekhouder de veiling van een appartement begeleid. Klager heeft het appartement op de veiling gekocht. Hij verwijt beklaagde dat hij in de veilingbrochure had vermeld dat de woning een vloer oppervlak van 80 m2 had. Na de aankoop bleek dit slechts 64 m2 te zijn. Beklaagde heeft er op gewezen dat hij de oppervlakte niet heeft kunnen nameten omdat hem door de bewoner de toegang tot de woning geweigerd werd.De Raad gaat er op basis van de feiten van uit dat in de oppervlakteberekening van beklaagde niet op basis van de geldende meetinstructie tot stand is gekomen. Beklaagde heeft een onjuiste oppervlakte vermeld met een dusdanige afwijking dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht waarop ook een koper op de veiling aanspraak kan maken. Weliswaar is in de meetinstructie niet vermeld dat deze ook voor objecten geldt die op de veiling worden aangeboden, maar hieruit vloeit niet voort dat die instructie niet van toepassing zou zijn op die objecten. De omstandigheid dat beklaagde het appartement niet heeft kunnen nameten omdat hij de woning niet kon of mocht betreden maakt dit niet anders. Beklaagde heeft immers in zijn brochure van die omstandigheid geen melding gemaakt en heeft door desondanks de vermelding van de oppervlakte te handhaven, de gerechtvaardigde verwachting van de veilingkopers miskend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-63 RvT Amsterdam
Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft diverse biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat deze biedingen waren afgewezen heeft klaagster een eindbod gedaan. Nog tijdens de looptijd van dit eindvoorstel liet beklaagde aan klaagster weten dat zijn opdrachtgeefster had besloten om de woning aan een ander te verkopen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met meerdere gegadigden tegelijk heeft onderhandeld en de vertrouwelijkheid van haar bod heeft geschonden. De Raad overweegt allereerst dat beklaagde klaagster niet had toegezegd een transactie met een andere gegadigde niet te zullen bevorderen. Het stond beklaagde derhalve in beginsel vrij om bezichtigingen van andere gegadigden te bewerkstelligen, ondanks het bod van klaagster. Voorts staat vast dat beklaagde bij de 2e bezichtiging van de uiteindelijke koper niet aanwezig was en dat zijn opdrachtgeefster nog op de dag van die 2e bezichtiging het bod van de koper heeft aanvaard. Dat in de aanloop naar die 2e bezichtiging reeds onderhandelingen met de koper gaande waren en/of biedingen over en weer waren gedaan tussen de koper en beklaagde, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de vertrouwelijkheid van klaagsters bod heeft geschonden of dat klaagster door beklaagde tegen de koper is “uitgespeeld”. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-11 RvT Zwolle
Eigen belang: makelaar brengt vlak vóór executieveiling bod uit en wordt koper. Geen misbruik van omstandigheden en moeilijke positie verkoper. Optreden van makelaar als privé persoon. Klager ziet zich vanwege zijn financiële situatie gedwongen zijn woning te verkopen. De verkoopprijs wordt eind 2011 bepaald op € 875.000. Ondanks prijsverlagingen wordt het huis niet verkocht. Begin 2013 wil de bank tot veiling overgaan, maar gaat hiertoe niet over omdat in april een open huis wordt georganiseerd. Op die dag komt beklaagde met vrouw en kinderen kijken. Hij maakt zich daarbij als makelaar bekend en zegt als privé persoon voor zichzelf en zijn gezin te komen. De makelaar neemt vervolgens contact op makelaar-verkoper maar tot onderhandelingen komt het niet. Later in 2013 wordt de vraagprijs in het zicht van een executieveiling verlaagd naar € 645.000. De notaris die met de organisatie van de veiling was belast, ontvangt vervolgens van beklaagde een bod van € 415.000. Dit bod blijkt het hoogste te zijn en daarop wordt een koopovereenkomst opgesteld. Daarin wordt onder meer een ontbindende voorwaarde opgenomen dat, mocht voordat de voorzieningenrechter zijn goedkeuring heeft gegeven, door een derde een hoger bod wordt uitgebracht, dit laatste bod zal voorgaan. Zodanig bod wordt niet gedaan waarna de verkoop aan de makelaar definitief is. Klager verwijt de makelaar misbruik van omstandigheden o.a. door met zijn bod te wachten tot het moment van de veiling nagenoeg daar was; klager denkt dat er ten koste van hem een spel is gespeeld. Vaststaat dat de makelaar in privé is opgetreden maar zijn handelwijze is niettemin tuchtrechtelijk toetsbaar als die handelwijze zodanig ingrijpend is dat die van invloed is op de reputatie van de beroepsgroep. In zoverre is het college van oordeel dat het op-treden van de makelaar door haar getoetst kan worden. De Raad van toezicht kan niet anders dan constateren dat door de makelaar volstrekt transparant is gehandeld. Net als ieder ander mag een makelaar voor zichzelf een woning kopen tegen een voor hem zo voordelig mogelijke prijs. Het feit dat iemand NVM-makerlaar is brengt niet met zich mee dat hij voor een hoger bedrag zou moeten kopen dan de waarde op grond van de marktomstandigheden. Verkoper heeft na de aankoop door de beklaagde nog 3 maanden de tijd gehad om tot verkoop voor een hogere prijs te geraken en dat is hem niet gelukt. Tenslotte is gebleken dat het bod van beklaagde € 50.000 hoger lag dan het daaropvolgende bod. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-07 RvT Eindhoven/Maastricht
Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. De verhuurster van een bedrijfspand (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij de borgstelling in de huurovereenkomst onvoldoende geregeld heeft. Klaagster had aangegeven dat zij wenste dat de huurder ook in privé aansprakelijk zou zijn voor de betaling van de huurpenningen. Na het faillissement van de huurder hoorde klaagster van haar advocaat dat de door haar beoogde aansprakelijkheidstelling zou afstuiten op onvolkomenheden in het huurcontract. De makelaar is het met de visie van de advocaat niet eens en meent dat de borgstelling wel correct geregeld is. Ter zitting is gebleken dat beklaagden zich hoofdzakelijk bezig houden met de woningmakelaardij en slechts in beperkte mate met verhuur van bedrijfspanden. De Raad merkt op dat het in het algemeen niet wenselijk is wanneer een makelaar zich begeeft op een terrein waarop hij niet specifiek deskundig is. De Raad overweegt voorts dat de klacht betrekking heeft op vragen over de aansprakelijkheidsstelling in het huurcontract, die op het terrein van de burgerlijke rechter liggen en die partijen betreffen die niet allemaal in deze klachtprocedure betrokken zijn. Het is voor de Raad bezwaarlijk om over dergelijke vragen stellige uitspraken te doen maar de Raad concludeert wel dat niet is komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-10 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaar (beklaagde) dat zij op verschillende punten in haar dienstverlening tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde zonder toestemming van klagers de termijn van het financieringsvoorbehoud hebben verlengd en wordt beklaagde verweten dat zij niet aanwezig was toen de onduidelijkheden die m.b.t. de koopovereenkomst waren ontstaan, bij de notaris werden besproken. De Raad acht alleen het laatste onderdeel van de klacht gegrond. Het had zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om bij de bespreking bij de notaris aanwezig te zijn. Door dit na te laten heeft beklaagde haar verantwoordelijkheid als makelaar miskend. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-06 RvT Eindhoven/Maastricht
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. De gegadigde voor een huurwoning (klager) verwijt de makelaar van de verhuurder dat door zijn ondeskundig optreden de huurovereenkomst uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. Klager voert hierbij aan dat fouten in de huurovereenkomst waren gemaakt en desondanks van hem verwacht werd EUR 3.750,-- vooruit te betalen. De Raad overweegt dat de makelaar primair de belangen van de verhuurder diende te behartigen. Door de wens van klager om de woning op uiterst korte termijn leeg opgeleverd te krijgen, heeft klager er ook zelf toe bijgedragen dat bij de voorbereiding van de huurovereenkomst meer geïmproviseerd moest worden dan algemeen gebruikelijk en wenselijk is. De makelaar heeft de huurovereenkomst wat betreft de huurprijs en de huurtermijn slordig opgesteld en heeft dit snel - binnen 1 uur en 12 minuten - tegenover klager schriftelijk erkend. Dit gebeurde in de vorm van een e-mailwisseling die, als men wil, voldoende kan zijn om als (vormvrij) blijk van de bereikte wilsovereenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst te gelden. Het is op zichzelf wel begrijpelijk dat de gang van zaken, en dan in het bijzonder het slordige contract, heeft geleid tot irritatie bij klager, maar dat neemt niet weg dat klager het ook aan zichzelf te wijten heeft dat de huurovereenkomst niet is doorgegaan doordat hij de door de verhuurder bedongen vooruitbetaling niet tijdig heeft voldaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-2472 CRvT
Onderzoek naar financiële mogelijkheden van koper. Beweerdelijk verkeerd advies bij nalatigheid van koper. Klagers verkopen via bemiddeling van een makelaar hun woning voor € 720.000. In de koopakte wordt een ontbindende voorwaarde terzake van de financiering opgenomen. Koper verklaart dat hem een aanzienlijke som gelds uit een nalatenschap zal toekomen. De makelaar neemt contact op met de financieel adviseur van koper. Die bevestigt het verhaal van koper. Op basis van het inkomen van koper op dat moment zou een hypothecaire financiering van € 150.000 mogelijk zijn. Koper komt vervolgens niet na en heeft ook geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld. De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van de overeengekomen boete. Klagers menen dat de bij de makelaar bekende financiële toestand van koper - deze genoot een uitkering - hem ertoe had moeten brengen om geen overeenkomst met koper te doen sluiten. Verkopers verwijten de makelaar bovendien dat deze hen verkeerd heeft geadviseerd voor het geval koper niet zou nakomen. De Centrale Raad kan dit laatste niet vaststellen. Het college is van oordeel dat een makelaar maar beperkte mogelijkheden heeft om de financiële gegoedheid van een koper te verifiëren. Het is wel van mening dat het op de weg van de makelaar had gelegen om de verkopers schriftelijk te wijzen op de risico’s die verbonden waren aan het sluiten van een huurovereenkomst voor een nieuwe woning nu niet vaststond of koper zou nakomen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 12-72 RvT Eindhoven/Maastricht
Lees meer -
14-21 RvT ‘s-Gravenhage
Geen uitbreiding klacht na indienen verweerschrift. Verkeerde parkeerplaats bij appartement aangewezen. Klager koopt een appartement via makelaar-verkoper. Bij de bezichtiging is hem een parkeerplaats aangewezen die volgens de makelaar bij het appartementsrecht hoort. Nog vóór het transport ontdekt klager dat hem de verkeerde parkeerplek is aangewezen. De plek die hij gekocht heeft, heeft het bezwaar dat deze deels in beslag wordt genomen door een betonnen paal waardoor die laats minder aantrekkelijk is. De makelaar heeft zich laten informeren door de huurder van het appartement en heeft diens mededeling niet geverifieerd. De makelaar erkent de fout en biedt zijn excuses aan. De makelaar heeft zich niet echt vriendelijk opgesteld toen het probleem aan het licht trad, maar daar staat tegenover dat klager zich ook niet onbetuigd liet. Klacht gegrond, maar geen straf opgelegd. Download uitspraak(pdf)
Lees meer -
13-2495 CRvT
Ernstige beschuldigingen tegen oud-compagnon. Vertrouwelijke e-mail in procedure ingebracht. Zie ook 13-2494 CRvT. Twee makelaars die jarenlang samenwerkten gaan uit elkaar. Dat leidt tot het faillissement van enige gezamenlijke vennootschappen. De ene makelaar beschuldigt de andere van oplichting, fraude en paulianeus handelen. Hij bericht daarover het algemeen bestuur van de NVM waarvan die andere makelaar sinds enige tijd deel uitmaakt. Noch de rechter noch de raad van toezicht noch de Centrale Raad achten gronden aanwezig voor de ernstige beschuldigingen. De beschuldigde makelaar brengt de vertrouwelijk aan het algemeen bestuur verzonden e-mail in in een kort geding dat hij tegen zijn oud-compagnon aanspant. Daardoor overtreedt hij het vertrouwelijke karakter van het bericht. De Centrale Raad acht dit verwijtbaar. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Breda, 13-19 RvT Breda
Lees meer