Uitspraken
-
13-2494 CRvT
Beëindiging collegiale opdracht. Overname opdracht die beweerdelijk verkocht was aan collega. Pand afgemeld waardoor indruk is gewekt dat afmelder de transactie tot stand bracht. Zie ook 13-2495 CRvT. Twee makelaars die jarenlang samen de makelaarspraktijk uitoefenden gaan uit elkaar. De ene makelaar beschuldigt zijn oud-compagnon die voor zichzelf is begonnen, o.a. van paulianeus handelen en oplichting. Deze makelaar treedt toe tot een bestaand kantoor ter plaatse. De kantoren van beide oud-compagnons voeren enige opdrachten gezamenlijk uit. Vanwege de beschuldigingen aan zijn adres is deze makelaar niet langer bereid om de opdrachten collegiaal ten uitvoer te brengen en laat dit de opdrachtgevers weten. De raad van toezicht achtte dit laatste onjuist en beklaagde kwam tegen dit oordeel in hoger beroep niet op. De beweerdelijk door beklaagde overgenomen opdrachten blijken in werkelijkheid al eerder aan deze te zijn verstrekt. De afmelding door beklaagde van een pand dat in werkelijkheid door appellant was verhuurd, is onjuist. Hierdoor laat beklaagde een onjuiste beeldvorming ontstaan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Breda, 13-20 RvT Breda
Lees meer -
Meldpunt voor niet-integer handelen
Meldpunt voor niet-integer handelen Aanvullend op de klachtenprocedure heeft de NVM een meldpunt voor niet-integer handelen binnen de vastgoedbranche. Wanneer u van mening bent dat u met een niet niet-integere vastgoedtransactie te maken heeft, kunt u mits onderbouwd een e-mail sturen naar: meldpunt@nvm.nl. Uw melding naar dit meldpunt mag anoniem worden ingestuurd, een directe betrokkenheid bij…
Lees meer -
14-04 RvT Breda
Ontvankelijkheid van de klacht. Tijdsverloop. Onjuiste taxatiewaarde. Makelaar X heeft in 2001 de marktwaarde van een woning getaxeerd op FL 2.900.000,--. In 2006 taxeerde hij de woning opnieuw, ditmaal op EUR 3.400.000,--. Klager was sinds 2004 houder van een eerste hypotheek op het pand. Op basis van het taxatierapport uit 2006 heeft klager tot twee maal toe ingestemd met een rangwisseling van zijn hypothecaire inschrijving waardoor hij van eerste hypotheekhouder uiteindelijk derde in rang werd. Vervolgens heeft in 2013 makelaar Y, werkzaam bij hetzelfde kantoor als makelaar X, de marktwaarde van de woning vastgesteld op EUR 1.400.000,--. Klager verwijt de beide makelaars dat zij taxaties hebben verricht die niet met elkaar te rijmen zijn. De klacht richt zich in het bijzonder op de taxatie van makelaar X uit 2006 waardoor klager zich heeft laten (ver)leiden tot medewerking aan de voormelde rangwisseling. De Raad overweegt dat klager pas in maart 2013 werd geconfronteerd met een – in zijn ogen - buitensporig groot verschil in taxatiewaarden. Gelet op dat feit acht de Raad klager gerechtigd alsnog een klacht in te dienen. Makelaar X heeft geen goede verklaring of onderbouwing kunnen geven voor het feit, dat hij de waarde van het object in 2006 zo veel hoger taxeerde dan in 2001, terwijl die waarde 7 jaar later door onder meer makelaar Y, weer zoveel lager bleek te zijn geschat. De geconstateerde verschillen zijn beduidend groter dan de gemiddelde waardeschommelingen in die periode. Zonder een toereikende toelichting, die in casu ontbreekt, acht de Raad deze verschillen ongeloofwaardig. De Raad is van oordeel, dat makelaar X bij zijn taxatie van 2006 onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht en dat hij in redelijkheid niet tot die taxatie had kunnen komen. De klacht tegen makelaar Y is ongegrond. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2537 CRvT
Lees meer -
14-03 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Beheer. Bevoegdheid van de Raad t.o.v. de taak van de civiele rechter. Klager was huurder van een appartement. Beklaagde voerde vanaf oktober 2010 voor de (nieuwe) eigenaar het beheer over dit appartement. Klager verwijt beklaagde dat zij, ondanks diverse herinneringen, veel te laat is overgegaan tot de verrekening van de door klager over 2010 en 2011 als voorschot betaalde servicekosten. Daarnaast vraagt klager de Raad om een uitspraak te doen over de boete die de verhuurder in verband hiermee aan hem verschuldigd zou zijn. De Raad is niet bevoegd een oordeel te vellen over de vraag in hoeverre de verhuurder aan klager een boete verschuldigd is. Die taak is voorbehouden aan de civiele rechter. De Raad stelt vast dat beklaagde als beheerder verantwoordelijk was voor een tijdige afrekening van de servicekosten maar acht de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-05 RvT Eindhoven/Maastricht
Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand.De koper van een nieuw gebouwd appartement verwijt de verkopend makelaar dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd over de wijze waarop de afvoer van rookgassen geregeld was. De koper stelt dat hij niet tot aankoop van het appartement zou zijn overgegaan als hij geïnformeerd was over de wijze waarop de rookgassen werden afgevoerd en dat de makelaar onjuist en onzorgvuldig heeft gehandeld door belangrijke informatie achter te houden.De Raad stelt vast dat de makelaar de koper heeft geadviseerd om de koopovereenkomst niet te ondertekenen zolang er nog geen duidelijkheid over de afvoer van rookgassen was verkregen. De koper heeft dit advies niet opgevolgd. Dat de makelaar de koper onvoldoende informatie heeft gegeven dan wel informatie heeft achtergehouden is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-01 RvT ‘s-Gravenhage
Meetinstructie niet nageleefd. Gering verschil opgegeven en werkelijke woonoppervlak.Koper beklaagt zich erover dat het door hem gekochte appartement niet 105 m² groot is maar 100 m². De verkopende makelaar erkent het appartement niet volgens de meetinstructie te hebben opgemeten maar te zijn afgegaan op oude aanmeldingsgegevens. Klacht is gegrond, maar gezien erkenning van beklaagde en geringe afwijking geen straf, maar slechts kostenveroordeling. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2534 CRvT
Lees meer -
14-02 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klager is (bloot) eigenaar van een stuk grond waarop een opstal met recht van erfpacht was gevestigd. In het kader van de beëindiging van de erfpacht diende klager een vergoeding voor de waarde van de opstal aan de erfpachter te betalen. In verband daarmee hebben twee makelaars de waarde van de opstal excl. de grond getaxeerd. Zij kwamen – mede gezien de slechte staat van het pand – op nihil, resp. EUR. 68.000. Ook beklaagde heeft de opstal getaxeerd. Hij kwam tot de veel hogere waarde van EUR 495.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij een ondeugdelijke taxatie heeft uitgebracht. Beklaagde heeft daarop aangegeven dat de genoemde andere taxaties werden uitgebracht op basis van andere instructies en uitgangspunten. Beklaagde was niet bekend met de beëindiging van de erfpacht. Het doel van zijn taxatie was om de bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden van het pand in kaart te brengen. Beklaagde wijst ook nog op een hypotheekakte waarin het pand als zekerheid voor een lening van EUR 1.075.000,-- is opgenomen, derhalve een waarde die tweemaal hoger is dan zijn taxatie. De Raad overweegt dat beklaagde – onder verwijzing naar de reeds verleende bouwvergunning en herontwikkeling van het pand – tot een berekening is gekomen die op zich niet door klager is bestreden. Beklaagde heeft een voldoende duidelijke verklaring en onderbouwing van zijn taxatie gegeven. Dat hij in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 15-2535 CRvT, Tussenbeslissing Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 15-2535 CRvT, Eindbeslissing
Lees meer -
14-08 RvT Zwolle
Beweerdelijk onvoldoende informatie aan huurder. Woning te klein. Restitutie van aan verhuurder betaald bedrag. Klager is woonachting in Amerika en zoekt voor zijn terugkeer naar Nederland een huurwoning. Beklaagde heeft een woning in de verhuur waarvoor klager belangstelling heeft. Klager is niet in de gelegenheid naar Nederland te komen voor een bezichtiging. Hij gaat af op de hem toezonden plattegrond en fotomateriaal. Bij dit laatste ontbreken foto’s van de bovenverdieping omdat de huurder om privacy redenen niet wenste dat daar foto’s werden gemaakt. Als klager bij zijn terugkeer in Nederland de woning voor het eerst bezichtigt constateert hij dat deze veel te klein is. Met name zijn omvangrijke meubilair past niet op de bovenverdieping omdat het schuine dak reeds na de begane grond begint en er dus onvoldoende nuttig vloeroppervlak en stahoogte is. Hij ziet af van de huur en verlangt de door hem aan de eigenaar betaalde € 2000 terug. Hij verwijt de makelaar onvoldoende informatie.De Raad acht de klacht ongegrond. Vaststaat dat klager foto’s van de buitenzijde van het huis heeft gezien en dus heeft kunnen concluderen dat de bovenverdieping vermin-derde stahoogte heeft. Klager kan niet aantonen dat hij de makelaar gewezen heeft op zijn omvangrijke meubilair. Klager heeft krachtens de huurovereenkomst een bedrag aan de eigenaar betaald, waar de makelaar buiten staat. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-13 RvT Zwolle
Taxatie van complexe onroerende zaak: inwoongedeelte. Niet voldoende de complexiteit van de woning in rapport tot uitdrukking gebracht. De kopers van een woning geven de makelaar opdracht om een taxatierapport op te stellen van een door hen gewenst huis. Het gaat om een bedrijfswoning van een voormalig leghennenbedrijf welke woning geschikt was gemaakt voor zogeheten inwoning, een figuur die in die landstreek niet ongebruikelijk is. De makelaar stelt twee taxatierapporten op, een van het woonhuis zonder het inwoongedeelte en een van het inwoongedeelte. Kopers kopen het woonhuis en hun zoon koopt het inwoongedeelte. Op basis van de taxatierapporten verstrekt de bank (klager) twee hypothecaire geldlening-en, een aan de kopers (de ouders) van het woonhuis en een aan hun zoon die in het inwoondeel gaat wonen. Als een paar jaar later blijkt dat de ouders hun huis moeten verkopen, geeft de bank aan een andere makelaar opdracht om het geheel te taxeren. Deze makelaar concludeert dat beide woondelen in feite niet los van elkaar te verkopen zijn. Uiteindelijk koopt de zoon ook het deel van het huis waarin zijn ouders woonden. De bank lijdt fors verlies en dient een klacht tegen de eerste makelaar in. De Raad van toezicht wrijft deze aan dat hij door twee taxatierapporten op te maken de onjuiste indruk heeft gewekt dat het om twee aparte gebouwen gaat. Hij heeft de onder-linge verwevenheid van beide woongedeeltes onvoldoende benadrukt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
14-14 RvT Zwolle
Biedingsproblematiek. Duidelijk aangegeven dat eindbod verwacht werd of niet? Klagers zijn geïnteresseerd in een door beklaagde te koop aangeboden appartement. Via een eigen makelaar doen zijn verscheidene biedingen die telkens worden afgewezen via een tegenvoorstel van de kant van beklaagde. Op 19 september 2013 doen klagers een bod van € 320.000 welk bod onmiddellijk wordt afgewezen; de onderhandelingen worden door beklaagde beëindigd en het appartement wordt aan een derde verkocht. Klagers menen dat dit onjuist is. Cruciaal is of de makelaar-verkoper tegen zijn collega gezegd heeft dat klagers een eindbod zouden moeten uitbrengen. Beide makelaars spreken elkaar op dit punt tegen. De Raad kan niet vaststellen wie het gelijk aan zijn kant heeft en kan dan ook niet anders dan de klacht ongegrond verklaren. Download uitspraak (pdf)
Lees meer