Uitspraken
-
13-84 RvT Haarlem
Informatie aan niet-opdrachtgever. Ontbindende voorwaarde. Contractsbepalingen. Zelfstandig oordeel van de Raad van Toezicht t.o.v. arrest van het Gerechtshof.Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de voorlopige koopovereenkomst werd een ontbindende voorwaarde voor de financiering opgenomen. Hierbij was aangegeven dat een beroep op deze voorwaarde schriftelijk, binnen een bepaalde termijn diende te geschieden. Nog vóór het aflopen van deze termijn, werd door de verkoper een tweede koopovereenkomst ondertekend waarin naast klaagster ook haar dochter als koper werd genoemd. Kopers hebben deze laatste overeenkomst niet getekend. Klaagster stelt m.b.t. de eerste koopovereenkomst dat deze door een beroep op de ontbindende voorwaarde is ontbonden. Zij verwijt beklaagde dat hij geweigerd heeft om met de ontbinding van deze koopovereenkomst akkoord te gaan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de tweede koopovereenkomst onjuist heeft gedateerd en daarin ten onrechte de ontbindende voorwaarde voor de financiering heeft doorgehaald. Hoewel het Gerechtshof inmiddels heeft geoordeeld dat de (eerste) koopovereenkomst rechtsgeldig door klaagster is ontbonden, zal de Raad zich een eigen tuchtrechtelijk oordeel moeten vormen over de handelwijze van beklaagde. De Raad stelt vast dat beklaagde door de financieringsinstelling van klaagster telefonisch is medegedeeld dat een beroep op de ontbindende voorwaarde voor de financiering werd gedaan. Gelet op de bepalingen in het voorlopig koopcontract heeft beklaagde er toen terecht op gewezen dat deze mededeling schriftelijk diende te geschieden. Klaagster had daar op dat moment ook nog voldoende tijd voor. Dat beklaagde m.b.t. het inroepen van de ontbindende voorwaarde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het verwijt m.b.t. het tweede koopcontract is wel gegrond. Beklaagde had erop moeten toezien dat het tweede contract juist werd gedateerd en dat daarin de normale ontbindende voorwaarde m.b.t. de financiering werd opgenomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-83 RvT Haarlem
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Zelfstandig oordeel van de Raad t.o.v. oordeel civiele rechter. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar woning veel te laag gewaardeerd heeft. Klaagster wijst daarbij op de taxaties van twee andere makelaars die op aanzienlijk hogere bedragen uitkwamen. Hoewel de civiele rechter heeft overwogen dat de taxatie van beklaagde ongeloofwaardig is, zal de Raad tot een eigen zelfstandig oordeel moeten komen of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde zijn taxatie voldoende gemotiveerd en onderbouwd. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatiewaarde heeft kunnen komen is niet gebleken. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-86 RvT Haarlem
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Zoekraken sleutels. Intrekkingskosten. Ongepast optreden.Klager heeft zijn verkoopopdracht aan beklaagde ingetrokken en verwijt beklaagde dat hij zich aan verschillende tuchtrechtelijk laakbare handelingen heeft schuldig gemaakt. Klager wijst er hierbij op dat zijn sleutels op het makelaarskantoor zijn zoekgeraakt, dat beklaagde na de intrekking van de opdracht kosten in rekening heeft gebracht en dat beklaagde gedreigd heeft om klager in de toekomst dwars te zitten.De Raad acht het verwijt m.b.t. de sleutels terecht. Het is de verantwoordelijkheid van de makelaar om ervoor te zorgen dat sleutels op zijn kantoor niet zoekraken en om – indien dat onverhoopt toch gebeurt – de verkoper daarvoor te compenseren. Dat de sleutels op het kantoor van beklaagde onder code werden bewaard, doet hier niet aan af. Nu klager de opdracht heeft ingetrokken had beklaagde de bevoegdheid om daarvoor een rekening te sturen. Of deze rekening correct is, dient door de Geschillencommissie Makelaardij te worden beoordeeld. De door klager gestelde bedreiging is niet komen vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-85 RvT Haarlem
Ontvankelijkheid. Risicodragende projectontwikkeling. Eigen belang.Beklaagde trad op als verkopend makelaar van een bouwproject. Klager heeft een koop- aannemingsovereenkomst gesloten m.b.t. een 50% aandeel in dit bouwproject voor een koopsom van EUR 5000.000,--. Na het sluiten van de koop- aannemingsovereenkomst is beklaagde, althans zijn medewerker, via een BV aandeelhouder van de projectontwikkelaar geworden. Klager maakt beklaagde de volgende verwijten:1. Beklaagde heeft klager € 1.500.000,00 op zijn derdenrekening laten betalen, zonder dat de grond is aangekocht. 2. Beklaagde heeft klager ten onrechte in de waan gelaten als aankopend makelaar op te treden. 3. Klager heeft beklaagde geen toestemming verleend tot het aangaan van een aanvullende overeenkomst op 26 oktober 2009. 4. Beklaagde heeft zijn persoonlijk belang bij de transacties verborgen gehouden door niet mee te delen dat hij aandeelhouder was van de betrokken B.V. De Raad acht klager in het eerste onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Klager was reeds in 2009 op de hoogte van de feitelijke situatie waarop dit onderdeel van de klacht betrekking heeft. Klager heeft dit eerste onderdeel van de klacht niet binnen redelijke termijn ingediend. Het tweede onderdeel van de klacht is niet komen vast te staan en daarom ongegrond. Voor het overige wordt de klacht gegrond verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-82 RvT Amsterdam
Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Verkoop aan medewerker. Optie en bod. Klager heeft verschillende biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk herhaalde beklaagde op 6.12.2012 namens zijn opdrachtgever het laatste voorstel van EUR 180.000,-- k.k. maar klager hield vast aan zijn eindvoorstel van EUR 154.000,-- v.o.n. met een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Enige tijd later ontdekte klager dat de woning op 7.12.2012 aan een medewerkster van beklaagde was verkocht voor EUR 140.000 k.k. Klager verwijt beklaagde dat hij geen eerlijke kans heeft gekregen om de woning te kopen. Beklaagde heeft onder meer aangegeven dat de verkoper de woning vóór 1.1.2013 wenste te verkopen en te leveren en dat zijn medewerkster aan die wens kon voldoen. De Raad stelt vast dat beklaagde klager niet heeft geïnformeerd over de wens van de verkoper om de woning vóór 1.1.2013 te verkopen en te leveren. Beklaagde heeft klager niet de gelegenheid geboden om die wens in te willigen en heeft klager een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Door een dag na het gesprek met klager voor een beduidend lager bedrag de verkoop aan een medewerkster tot stand te brengen, heeft beklaagde de schijn van belangenverstrengeling gewekt. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-80 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Waardestijging na verbouwing. De kopers van een woning verwijten de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft uitgebracht. De kopers waren voornemens de woning te gaan verbouwen en de makelaar ( beklaagde) zou bij zijn taxatie aan die verbouwing een te lage waardestijging hebben gekoppeld. Volgens beklaagde zou de waardestijging circa 50 % van de verbouwingskosten bedragen. De kopers achten circa 100% van de kosten reëel omdat de verbouwing grotendeels in eigen beheer zou worden uitgevoerd. Gezien zijn jarenlange ervaring als taxateur acht de Raad het – alle omstandigheden in aanmerking nemend – niet onlogisch of onzorgvuldig dat beklaagde voorzichtig is geweest bij de schatting van de waardestijging en deze op circa 50% van het door de kopers te investeren bedrag heeft vastgesteld. Dat een andere makelaar (makelaar X), uitgaande van uitgebreidere verbouwingswerkzaamheden dan in eerste instantie aan beklaagde is doorgegeven, op een hoger percentage is uitgekomen, leidt evenmin tot het oordeel dat beklaagde onzorgvuldig is geweest of onjuist heeft getaxeerd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
13-89 RvT Utrecht
Adviseur en tegelijkertijd koper van pand van cliënt. Misbruik van omstandigheden. Zeer ernstige schending van Erecode. Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT en 12-2416 eind CRvT. Een makelaar, toen nog niet aangesloten bij de NVM, wordt door een bejaard echtpaar gevraagd hen behulpzaam te zijn bij hun mogelijke problemen met de hypotheekhouder. De makelaar biedt aan dat hij het huis van het echtpaar koopt. Dat gebeurt tegen een lage koopsom waarbij wordt vastgelegd dat het echtpaar in het huis mag blijven wonen. Naderhand ontstaat bij het echtpaar twijfel over de transactie en spant het een rechtszaak aan. De rechtbank stelt misbruik van omstandigheden vast en acht de zaak geschikt voor vernietiging. Vervolgens wordt tussen partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. De ingediende klacht wordt ingetrokken doch de raad van toezicht zet de behandeling van de klacht vanwege de ernst van het gebeurde voort en veroordeelt de makelaar.In hoger beroep verklaart de Centrale Raad van Toezicht de klacht alsnog niet-ontvankelijk omdat de makelaar ten tijde van het gebeurde, nog geen NVM-makelaar was. De NVM dient vervolgens een nieuwe klacht in tegen de onderneming waaraan de makelaar verbonden was en nog altijd is. De Raad van Toezicht stelt vast dat de feitelijk betrokken makelaar zijn eigen belang heeft laten prevaleren boven dat van het echtpaar en acht het gebeurde bijzonder ernstig. De raad . neemt in zijn overwegingen mee dat de feitelijk betrokken makelaar en ook de destijds verantwoordelijke makelaar spijt hebben betuigd en in te zien dat er volstrekt onjuist is gehandeld. Tevens wordt meegewogen dat sinds het gebeurde geruime tijd is verstreken en dat klaagster (de NVM) verklaard heeft niet uit te zijn op sluiting van de makelaarsonderneming. Er kan echter geen lagere straf volgen dan een schorsing. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-07 RvT Utrecht Uitpsraak CRvT, 12-2426 CRvT
Lees meer -
13-2429 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Slechte collegiale verhoudingen. Zie ook 13-2429 II CRvT. Klacht ingediend ten tijde van het oude Reglement Tuchtrechtspraak maar behandeld ten tijde van het nieuwe reglement en met samenstelling van de raad conform nieuw reglement. Om die reden uitspraak formeel vernietigd. De verhoudingen tussen beide makelaars zijn al jaren gespannen. Een poging om deze te verbeteren en de klacht te doen intrekken onder leiding van een oud-NVM-voorzitter hebben geen succes. Als appellant/beklaagde van zijn buurman verneemt dat deze zijn huis gaat verkopen via zijn collega, biedt hij ook zijn diensten aan. Verkoper gaat daar niet op in. Kort daarop vraagt de dochter van appellant/medebeklaagde aan de verkoper of zij met klanten mag komen kijken. Klager/makelaar-verkoper is op dat moment met vakantie. Vervolgens voert de verkoper zelf onderhandelingen die klager na terugkeer mag afronden. De Centrale Raad acht het gedrag van appellanten onder deze omstandigheden niet tuchtrechtelijk laakbaar.In het andere geval verwijt klager dat zijn collega’s het huis dat hij in verkoop had, buiten hem om met hun cliënten hebben bezichtigd. Gebleken is dat klager hiervan tevoren op de hoogte was. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-09 RvT Utrecht
Lees meer -
13-2429 CRvT II
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Slechte collegiale verhoudingen. Rechtstreeks contact met opdrachtgevers van collega. Zie ook 13-2429 CRvT. Klacht ingediend ten tijde van het oude Reglement Tuchtrechtspraak maar behandeld ten tijde van het nieuwe reglement en met samenstelling van de raad conform nieuw reglement. Om die reden uitspraak formeel vernietigd. De verhoudingen tussen beide makelaars zijn al jaren gespannen. Een poging om deze te verbeteren en de klacht te doen intrekken onder leiding van een oud-NVM-voorzitter hebben geen succes. In die gevallen waarin de ene makelaar rechtstreeks contact had met de opdrachtgevers van de andere makelaar, is dat verklaarbaar. De overige talloze verwijten van klager aan het adres van beklaagde over slechte communicatie, informatie of ongepast gedrag, zijn niet terecht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht, 12-09 RvT Utrecht
Lees meer -
13-78 RvT Rotterdam
Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Bevoegdheid. In het kader van de afhandeling van een nalatenschap heeft beklaagde op verzoek van de executeur een woning met bedrijfsgebouw en (agrarische) gronden getaxeerd. De executeur was een oud-medewerkster van beklaagde en was de dochter van één van de erfgenamen. Deze erfgename (klaagster) verwijt beklaagde dat hij in eerste instantie mondeling een veel hogere waarde-indicatie heeft opgegeven dan de waarde die uiteindelijk werd vastgesteld. Voorts zou beklaagde als senior NVM makelaar niet gerechtigd zijn geweest om als NVM taxateur op te treden en had hij de erven daarover moeten informeren. De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de door klaagster gestelde mondelinge waarde-indicatie heeft afgegeven. Beklaagde heeft onbetwist gesteld dat zijn opdrachtgeefster op de hoogte was van het feit dat hij op het moment van afgeven van de uiteindelijke waardeverklaring, senior NVM makelaar was. Beklaagde heeft zijn activiteiten uitgevoerd onder de vlag van X Makelaardij. In zoverre moet worden aangenomen dat het afgeven van de waardebepaling een activiteit als NVM makelaar is geweest. Daartoe was beklaagde niet bevoegd en in zoverre is de klacht gegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer