Uitspraken

  • 22-16 CRvT

    22-16 CRvT   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beperkte aankoopopdracht. Taakverdeling tussen koper en aankoopmakelaar. Mogelijk probleem in kruipruimte. Klacht en betalingsgeschil. Gedreigd om derden over conflict te informeren.   Klager heeft belangstelling voor een appartement. Als hij op zijn bod een finaal tegenbod krijgt, schakelt hij voor de laatste fase van de onderhandeling beklaagde in waarvoor een vast (lager) tarief wordt afgesproken. Nog vóór het transport krijgt klager van een door de VvE ingeschakelde aannemer het verzoek de kruipruimte van het gekochte te mogen inspecteren. Klager vraagt aan beklaagde of deze de achtergrond van dat verzoek bij de verkoopmakelaar wil nagaan. Deze reageert dat het verzoek verband houdt met het mogelijk doortrekken van leidingen van het buurpand. Tegelijkertijd krijgt klager van de VvE informatie dat het verzoek als reden heeft mogelijk te vochtige kruipruimtes onder de percelen. Die laatste informatie blijkt juist te zijn. Vervolgens stelt klager zijn makelaar nadere vragen die zij waar mogelijk beantwoordt. Klager is ontevreden over de wijze waarop zijn makelaar de problematiek aanpakt. Hij trekt de aankoopopdracht in. Hij vindt de afgesproken honorering te hoog en legt dit voor aan de geschillencommissie. Deze stelt klager in het ongelijk. De eveneens ingeschakelde raad van toezicht beslist dienovereenkomstig. De Centrale Raad constateert dat sprake was van een beperkte opdracht. In feite was deze ten einde toen er een overeenkomst was gesloten. Omdat de makelaar ook nadien op verzoeken van klager inging, valt ook dat handelen onder het tuchtrecht. Het college constateert dat beklaagde correct heeft gehandeld mede in het licht van de taakverdeling tussen makelaar en klager, die op zeker moment rechtstreeks met de verkoper contact opnam. Nu het oordeel van het college niet afwijkt van dat van de geschillencommissie hoeft het niet te motiveren waar om het tot een ander oordeel komt. Het voornemen van beklaagde om derden, waaronder de werkkring van klager, op de hoogte te stellen van het conflict, is niet tot uitvoering gekomen. Beklaagde uitte dit voornemen in een impulsieve reactie op het door haar als bedreigend ervaren telefoongesprek met klager waarin deze de opdracht introk. Beklaagde excuseerde zich hierover. In het licht van de gang van zaken is dit niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 22-11 CRvT

    22-11 CRvT   CR 22/2743     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klaagster en gemachtigde van klaagster. Restitutie klachtgeld. Klacht ingediend door onder curatele gestelde. Weigering om aan curandus te verkopen. Beweerdelijke samenspanning met gemeente. Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop. Stukken kort voor zitting ingediend.   Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld vanwege een stoornis van haar geestelijke gesteldheid. Zij heeft al jarenlang een groot aantal klachten bij de raad van toezicht ingediend en is vrijwel altijd in hoger beroep gekomen. Alle klachten zijn of ongegrond verklaard of klaagster is niet-ontvankelijk verklaard. Klaagster toont in 2018 belangstelling voor een nieuwbouwproject. Aanvankelijk heeft makelaar-verkoper hierover contact met klaagster totdat hij ontdekt dat klaagster onder curatele staat. Hij stelt dat klaagster alleen dan kan kopen als de curator daarvoor toestemming geeft. Die toestemming wordt niet verleend. Klaagster dient hierover een klacht in. Tevens stelt zij dat de makelaar er in samenspanning met de gemeente voor heeft gezorgd dat aan haar dwangsommen zijn opgelegd. De voorzitter van de raad van toezicht, die ruime ervaring met klaagster heeft, raadt klaagster haar klacht af omdat deze hem voorshands ongegrond voorkomt c.q. dat klaagster niet ontvankelijk is. Klaagster zet haar klacht door en betaalt het aanvullend klachtgeld (klacht I). Tevens dient de dochter van klaagster als gemachtigde van haar moeder nagenoeg dezelfde klacht in (klacht II) waarvoor de raad klachtgeld in rekening brengt welk bedrag betaald wordt. In klacht I wordt klaagster niet ontvankelijk verklaard. Klacht II is ongegrond. Klaagster gaat in beide zaken in hoger beroep. De Centrale Raad oordeelt als volgt. Door de verklaring van de dochter dat zij klacht II indiende vanwege de niet-ontvankelijkheid van haar moeder, heeft de raad van toezicht ten onrechte de dochter in klacht II als klaagster aangemerkt; in feite was de moeder klaagster. Derhalve zijn de klachten I en  dezelfde zaak met dezelfde klaagster. Het klachtgeld voor klacht II dient te worden gerestitueerd. Het college is verder van oordeel dat de raad van toezicht klaagster ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het enkele feit dat een klager onder curatele staat, betekent niet dat deze geen klacht kan indienen. Het Reglement Tuchtrechtspraak zegt dat een ieder een klacht kan indienen. Een klacht is geen rechtshandeling waarvoor toestemming van de curator nodig is. Een beperking van het begrip ‘een ieder’ zou betekenen dat het tuchtcollege zou moeten beoordelen of iemand in staat is de gevolgen van zijn handelingen te overzien en daartoe zijn de colleges niet toegerust. Als kort v r de zitting nog stukken worden ingediend, beslist het college ter zitting na raadpleging van partijen of deze alsnog kunnen worden toegelaten. Het optreden van de makelaar jegens klaagster inzake het nieuwbouwproject was begrijpelijk en verstandig. Voor de beweerde samenspanning met de gemeente brengt klaagster geen bewijs in. Hoogstwaarschijnlijk is het gebeurde, als het al plaatsvond, zo lang geleden, dat een redelijke indieningstermijn is verstreken.

    Lees meer
  • 22-9 CRvT

    22-9 CRvT   CR 21/2740     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klacht tegen makelaar en makelaarskantoor. Bij strafoplegging apart rekening houden met het aandeel van elk. Niet vermelden dat pand bedrijfswoning is.   Klager koopt in 2015 een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In 2020 ontdekt hij dat op zijn huis de bestemming bedrijfswoning rust hetgeen tot beperkende gebruiks- en financieringsmogelijkheden kan leiden. De makelaar geeft aan dat hij onderzoek deed naar de bestemming en dat de conclusie was dat het pand gewoon bewoond mocht worden. Daarom zag hij geen aanleiding om te vermelden dat het formeel om een bedrijfswoning ging. De gemeente bevestigt later dat krachtens het overgangsrecht de woning regulier bewoond mag worden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar niettemin had moeten melden dat het hier een bedrijfswoning betreft. Er zijn wel naast reguliere bewoning wel meer aspecten die een rol kunnen spelen bij het bewonen van een bedrijfswoning, zoals financiering of de nabijheid van een bedrijventerrein. Waar de klacht gericht was tegen zowel de makelaar als diens onderneming, had de raad van toezicht moeten bepalen welk aandeel elk der beklaagden bij het gebeurde had en had daarmee bij de strafoplegging rekening moeten houden. De Centrale Raad herstelt dit verzuim.  

    Lees meer
  • 22-8 CRvT

    22-8 CRvT   CR 21/2742   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Beweerdelijk niet meedelen dat object op Funda geplaatst zal worden. Onderdeel van klacht gegrond, geen straf.   Klaagster heeft belangstelling voor een pand dat door het makelaarskantoor namens erven te koop wordt aangeboden. Zij doet biedingen en krijgt op zeker moment van de makelaar te horen dat de erven accoord zijn. Als klaagster verzoekt om een koopakte op te maken reageert de makelaar dat nog geen sprake is van gebondenheid van partijen vanwege het zogeheten schriftelijkheidsvereiste, De erven behouden zich het recht voor om met andere zaken te doen. Klaagster stelt dat in een daarop volgend gesprek met de makelaar door deze niet is gezegd dat de erven besloten hadden  het object voor een hogere prijs aan te bieden. De makelaar stelt dat hij dat wel degelijk gezegd heeft. Gelet op de betwisting door partijen op dit punt kan de Centrale Raad niet uitmaken wie hier gelijk heeft. De klacht wordt derhalve ongegrond bevonden. De raad van toezicht heeft een onderdeel, maar niet de kern van de klacht, gegrond bevonden. Daarom legde het college terecht geen straf op,.

    Lees meer
  • 22-7 CRvT

    22-7 CRvT   CR 21/2739   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ten onrechte niet meegedeeld dat huur was opgezegd.   Klaagster heeft belangstelling voor een horeca-onderneming die door beklaagde wordt aangeboden. Zij komt met de verkoper tot overeenstemming. In de koopakte wordt als ontbindende voorwaarde opgenomen dat klaagster geen indeplaatsstelling c.q. nieuwe huurovereenkomst krijgt. Pas na het sluiten van de koopovereenkomst komt klaagster te weten dat de verkoper zijn huur met ingang van enkele maanden later had opgezegd. Klaagster komt er met de pandeigenaar niet uit om een nieuwe huurovereenkomst te sluiten. Een indeplaatsstelling had geen zin omdat dan de huur nog maar kort zou lopen. Als de verkoper er niet in slaagt om een andere koper te vinden, spreekt hij klaagster aan voor nakoming van de koop. Klaagster koopt dit vervolgens af. De Centrale Raad acht het volstrekt onjuist dat de makelaar klaagster niet meedeelde dat de verkoper zijn huur had opgezegd, terwijl hij hiervan wel op de hoogte was.. Klaagster is hierdoor in een nadelige positie gebracht. Immers, als de onderhandelingen met de pandeigenaar niet zouden slagen, had klaagster nog een beroep op de indeplaatsstelling kunnen doen. Maar dat zou tamelijk zinloos zijn geweest nu de huur dan nog maar kort zou lopen hetgeen klaagster niet wist toen zij de onderneming kocht.

    Lees meer
  • 22-6 CRvT

    22-6 CRvT   CR 21/2733   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Onvoldoende begeleiding bij verkoopproces. Onvoldoende juridisch advies ingewonnen. Onvoldoende dossiervorming.   Een makelaar krijgt van klagers de verkoopopdracht van een woning met een vraagprijs van € 1.315.000. Er is dadelijk veel belangstelling. Eén gegadigde bezichtigt maar laat niets meer horen. Een tweede gegadigde komt tweemaal kijken. Bij die tweede bezichtiging kan de makelaar noch iemand van zijn kantoor niet aanwezig zijn. Tijdens die bezichtiging laten klagers weten dat hun bodemprijs € 1.250.000 is. Twee dagen later deelt de tweede gegadigde de makelaar mee dat zij accoord gaat met dat bedrag. Als de makelaar dit aan de verkopers doorgeeft, verzoeken deze de makelaar om contact op te nemen met de eerste gegadigde. Die komt wederom kijken en biedt de volgende dag  € 1.250.000. Daarop laat de makelaar beide partijen weten dat zij eenmalig een uiterste bod mogen doen. De tweede gegadigde is erg teleurgesteld en accepteert de mededeling van de makelaar niet dat er nog geen perfecte koopovereenkomst was omdat er nog geen getekende koopakte is. Zij wint juridisch advies in en komt vervolgens met de mededeling dat niet zij in persoon koopt maar haar BV en dan geldt het schriftelijkheidsvereiste niet. De makelaar raadpleegt vervolgens een notaris die dit slim vindt maar zich wel afvraagt of dit in dit stadium nog wel te berde kan komen. Klagers hebben geen prettig gevoel bij de gang van zaken en weigeren een koopakte te tekenen. Uiteindelijk spant de tweede gegadigde een procedure aan. De rechter bepaalt dat tussen klagers en de tweede gegadigde een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Klagers worden veroordeeld tot boete en kosten. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar te kort is geschoten in zijn begeleiding bij de verkoop. Hij had de mededeling dat de bodemprijs werd geaccepteerd moeten terugkoppelen met de verkopers,  Ook won hij onvoldoende juridisch advies in. Hij raadpleegde weliswaar een notaris over het schriftelijkheidsvereiste, maar ging er daarbij van uit dat reeds een onaantastbare koopovereenkomst tot stand was gekomen terwijl daarover nog wel discussie mogelijk was. Weliswaar heeft de makelaar een dossier aangelegd van e-mailwisselingen maar heeft hij geen telefoonnotities gemaakt, althans die niet overgelegd, terwijl juist deze een goed beeld hadden kunnen geven wat er precies tussen betrokkenen besproken is.

    Lees meer
  • 22-5 CRvT

    22-5 CRvT CR 21/2731  DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klager niet-ontvankelijk verklaard: niet binnen redelijke termijn klacht ingediend.   Klager dient 14 jaar na dato een klacht in tegen de makelaar. Hij zegt dat hij niet eerder op de hoogte was van het feit dat de makelaar het bedrijfspand dat eigendom was van hem en zijn vader, destijds heeft verkocht aan een zakelijke relatie van de makelaar. Klager geeft geen nadere onderbouwing van zijn stelling. De Centrale Raad weegt de belangen van klager en beklaagde af en komt tot de slotsom dat na zo lange tijd die afweging ten gunste van de makerlaar uitvalt. Daarbij spelen factoren als het niet meer raadpleegbaar zijn van het verkoopdossier, het feit dat de vader van klager (destijds de feitelijke opdrachtgever) inmiddels is overleden en het feit dat klager en diens vader nog jarenlang met de makelaar hebben samengewerkt, een rol.

    Lees meer
  • 21-92 CRvT

    CR 21/2734   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Opdracht ingetrokken of opgeschort. Courtage of intrekkingskosten. Afspraak tussen partners buiten makelaar om. Beweerdelijk met slechts één partner communiceren. Verhouding tussen tuchtprocedure en rechterlijke uitspraken. Geen tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor incassogemachtigde.   Klaagster en haar ex-partner geven in november 2018 opdracht aan de makelaar om hun woning, waarin zij nog woont, te verkopen. Zij willen daarvoor tenminste € 300.000 ontvangen. In april 2019 is er serieuze belangstelling maar de gegadigde aarzelt vanwege achterstallig onderhoud. Daarop reageert klaagster dat de woning van Funda moet worden gehaald. De makelaar adviseert daarop het huis tijdelijk ‘off line’ te zetten en het na een opknapbeurt met nieuwe foto’s opnieuw aan te melden. Begin mei komt er een bod van € 290.000 dat niet wordt geaccepteerd. Klaagster laat weten dat het pand tijdelijk van Funda gehaald moet worden en dat zij en haar ex-partner denken dat € 315.000 na een opknapbeurt haalbaar moet zijn. De makelaar voldoet aan dit verzoek. Vervolgens komen klaagster en haar ex overeen dat zij het pand overneemt voor € 290.000 van welke afspraak de makelaar niet op de hoogte wordt gesteld. Kort daarop deelt de makelaar mede dat met de gegadigde een mondelinge koopovereenkomst van € 310.000 is bereikt. Klaagster gaat accoord met een bouwkundige keuring. Als de makelaar de opdrachtgevers een concept- koopovereenkomst toezendt, reageert klaagster dat zij zich overvallen voelt omdat zij dacht dat het pand uit de verkoop was gehaald. Zij wil de bouwkundige keuring in elk geval afwachten. Enige dagen later  deelt de makelaar mee dat de keuring geen bijzonderheden oplevert en nodigt hij klaagster en haar ex uit voor ondertekening van de koopakte. Daarop deelt klaagster mee dat zij niet meer kan verkopen omdat zij geen contractverlenging van haar werkgever krijgt waarop de ex-partner een kort geding tegen klaagster aanspant tot nakoming van de koop met de gegadigde. Klaagster stelt de tegeneis dat de woning aan  haar wordt toegescheiden voor € 290.000 waartoe de rechter beslist. De klacht van klaagster dat zij onder druk is gezet door de makelaar en dat deze haar belang ondergeschikt maakte aan dat van haar ex en dat eenzijdig met haar ex werd gecommuniceerd, is in alle onderdelen ongegrond. Ook de klacht dat de makelaar is doorgegaan met gegadigden nadat de opdracht was ingetrokken is ongegrond. De makelaar is juist zorgvuldig en duidelijk opgetreden. De vraag of de opdracht is ingetrokken of niet speelt een rol bij de kwestie over de courtage. De kantonrechter is van oordeel dat de slechts de kosten wegens einde van de opdracht verschuldigd zijn terwijl de Centrale Raad stelt dat de makelaar courtage verschuldigd is. Het verschil tussen beide oordelen zit in het verschillend karakter van beide procedures. In een dergelijk geval dient de tuchtrechter zijn beslissing zodanig te motiveren dat de afwijkende beslissing begrijpelijk is. De beweerdelijke onjuistheden in de dagvaarding inzake de courtage zijn voor rekening van de incassogemachtigde en vallen niet onder de tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid van de makelaar.

    Lees meer
  • 21-91 CRvT

    CR 21/2738   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onvoldoende voorlichting door makelaar-verkoper. Niet gelegaliseerde appartementen. Eventuele eigen schuld van klager. Een makelaar biedt een beleggingsobject aan bestaande uit een leegstaande winkel en drie daarboven gelegen appartementen. Daarbij wordt de mogelijkheid aangegeven het pand uit te breiden met drie nog te bouwen appartementen. Klager koopt het object en schakelt een architect in om dat laatste te realiseren en deze neemt contact op met de gemeente. Daarop komt het bericht dat de bestaande appartementen nimmer zijn gelegaliseerd. De makelaar weet te bereiken dat de gemeente aangeeft dat die legalisering onder bepaalde voorwaarden wellicht mogelijk is. In het vervolgtraject komen partijen er niet uit en wordt de koopovereenkomst ontbonden. De Centrale Raad acht de klacht dat de makelaar te kort schoot in zijn mededelingen terecht. De mededeling in de aanbieding dat de appartementen niet gesplitst waren en dat de appartementen geen eigen huisnummers hebben, is niet voldoende om het verwijt aan de makelaar weg te nemen. De eventuele eigen schuld van klager die wel vaker onroerend goed koopt en dus zelf alert had moeten zijn, speel in een tuchtprocedure geen rol.

    Lees meer
  • 21-74 CRvT

    21-74 CRvT CR 21/2736 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Klachttermijn en ontvankelijkheid. Na belangenafweging klaagster alsnog ontvankelijk. Vragenlijst verkoper na 6 jaar niet geactualiseerd. Slaap- en badkamer in kelder. Tijdelijk energielabel. Onderdeel van klacht gegrond, geen straf en gedeeltelijke kostenveroordeling.   Klaagster koopt in 2015 een woning die door een makelaarskantoor sinds 2009 te koop wordt aangeboden. Zij constateert na het transport o.a. dat de kelder die als slaap- en badkamer wordt gebruikt, lekkage vertoont en dient een klacht in tegen de makelaar. De raad van toezicht verklaart klaagster niet-ontvankelijk vanwege tijdsverloop. De Centrale Raad verklaart klaagster alsnog ontvankelijk in haar klacht: de raad van toezicht heeft een onjuiste belangenafweging gemaakt. Omdat een bouwkundig rapport in 2018 zegt dat een eerdere keuring waarschijnlijk geen gebreken aan de kelderruimte aan het licht had gebracht, kan de makelaar wat dit betreft niets worden verweten. Wel terecht is het verwijt dat de makelaar de datering van de vragenlijst had weggelakt om te voorkomen dat een belangstellende zou zien dat de lijst al van 2009 dateert. De makelaar had de verkoper moeten vragen de vragenlijst na 6 jaar te actualiseren. Het is overigens de vraag of de verkoper dan andere antwoorden zou hebben gegeven. Het verwijt dat de kelder niet gebruikt mag worden als bad- en slaapkamer is niet terecht. Die ruimtes waren als zodanig in gebruik en ook klaagster gebruikte de ruimtes. Uit niets blijkt dat dat gebruik van overheidswege niet zou zijn toegestaan. De klacht dat de makelaar klaagster ten onrechte een tijdelijk energielabel heeft voorgehouden is evenmin terecht. In de verkoopbrochure staat er niets over opgemerkt. Dat de verkoper mogelijk heeft verzuimd om het tijdelijke label om te zetten in een definitief, raakt de makelaar niet. Alles bij elkaar genomen acht het college reden om geen straf op te leggen en slechts de helft van de kosten bij de makelaar in rekening te brengen.  

    Lees meer