Uitspraken
-
23004
23004 CRvT CR 23/2781 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Ingewikkelde verkoopconstructie: verkoop en sloop van woning en nieuwbouw aan kopers. Lastige opdracht voor de makelaar. Veel eigen inbreng verkopers. Klagers zijn eigenaar van een woning die zij enige jaren tevergeefs te koop hebben aangeboden. Zij komen in contact met de makelaar omdat deze speciale kennis van nieuwbouw heeft. Klagers wensen een minimale opbrengst van € 800.000. Omdat de makelaar dat via een reguliere verkoop niet kansrijk acht, stelt hij een constructie voor waarbij klagers hun woning aan derden verkopen die vervolgens de woning slopen en vervangen door een twee-onder-een-kap nieuwbouwwoning. De makelaar draagt een aannemer aan en in onderling overleg wordt een exploitatiebegroting opgesteld waarbij de kosten zo nauwkeurig mogelijk worden geraamd. Klagers willen op geen enkele wijze met nieuwbouw of projectontwikkeling in verband worden gebracht, bang als zij zijn om als ondernemer en dus BTW-plichtig te worden aangemerkt. De makelaar had een lastige opdracht waarin de eisen van klagers moeilijk met elkaar verenigbaar waren, waarbij nog kwam dat klagers zelf veel bemoeienissen met de zaak hadden. De makelaar heeft zich veel inspanningen getroost het traject zo goed mogelijk laten verlopen. Niettemin heeft hij enkele steken laten vallen. Zo had hij, toen zich problemen voordeden, met klagers moeten bespreken of zij op basis van de exploitatieovereenkomst de financiële risico’s wilden accepteren of dat de aannemer met wie klagers geen rechtstreekse relatie hadden, deze op zich wilde nemen en onder welke voorwaarden. Ook had de makelaar de kosten van de gemeente in verband met wijziging van het bestemmingsplan aan de orde moeten stellen.
Lees meer -
23001
23001 CRvT CR 23/2778 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Verkoop door makelaar van privé eigendom 2 jaar na verwerving. Fout in koopakte over NSW-rangschikking. Geen informatie over strijdigheid met inrichtingsplan. Geen verwijt aan de makelaar vanwege gedragingen van de oorspronkelijke eigenaar ook al is dat diens vader. Aard en karakter van tuchtprocedure. Klagers kopen een kavel in een landgoed dat door de vader van de makelaar is ontwikkeld. Die kavel is 2 jaar vóór de aankoop door klagers door de makelaar in privé gekocht van de BV van zijn vader. Nadat de koopakte is getekend, maar nog vóór het trensport rijzen bij klagers diverse vragen waarover nog op de transportdatum de gehele dag overleg wordt gevoerd. Het transport vindt plaats, maar ook daarna blijven jarenlang problemen spelen die uiteindelijk tot een tuchtklacht leiden. De Centrale Raad acht de aan-en verkoop door de makelaar in strijd met regel 6 van de Erecode. De aankoop is misschien wel bedoeld om er zelf te gaan wonen, maar zo ver is het niet gekomen. Ook van belegging is geen sprake. Het college acht het onjuist dat in de koopakte is gemeld dat de kavel deel uitmaakt van een langgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet, terwijl die rangschikking al 2 jaar niet meer het geval is. De makelaar heeft verder ten onrechte niet vermeld dat de inrichting van de kavel deels niet voldoet zaan het gemeentelijk inrichtingsplan. De Centrale Raad stelt vast dat een makelaar als zodanig mag optreden ten aanzien van zijn privé eigendom. Dat brengt dan wel extra verplichtingen met zich mee. Gedragingen van de eigenaar van het landgoed waarvan het door klagers gekochte perceel deel uitmaakt, kunnen de makelaar niet verweten worden, ook als de eigenaar van dat landgoed diens vader. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de aard en karakter van een tuchtprocedure.
Lees meer -
23005
23005 CRvT CR 23/2782 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gelegenheid tot mondelinge toelichting ter zitting. Vraag of te hoog bod is geadviseerd. Oververhitte woningmarkt. Eerdere betrokkenheid makelaar bij woning. Asbest. Klagers zijn al lange tijd dringend op zoek naar een grotere woning. Zij grijpen vele malen mis doordat zij overboden worden. Zij schakelen beklaagde in als aankoopmakelaar. Als in dezelfde straat waarin zij overboden werden, opnieuw een huis te koop komt met een vraagprijs van € 325.000 vragen zij hun makelaar hoe hoog hun bod moet zijn om zo zeker mogelijk te zijn dat ze dit keer succes hebben. De makelaar adviseert € 380.000 te bieden. Klagers kopen uiteindelijk voor € 390.000. Achteraf vinden zij dat zij te duur hebben gekocht. De gemiddelde verkoopprijzen in de buurt, die de makelaar ten onrechte niet noemde, liggen een stuk lager. De makelaar had hen moeten waarschuwen voor de financiële consequenties van zo’n hoge koopsom. Verder verwijten zij hun makelaar dat deze hen niet vertelde dat hij een paar jaar eerder bij de verkoop van de woning betrokken was en dat hij niet vermeldde dat in de gevelbeplating asbest is verwerkt. De makelaar hield ook geen rekening met de lager uitgevallen financieringstaxatie. De Centrale Raad bevestigt de beslissing van de raad van toezicht die de klacht ongegrond achtte. De makelaar was niet gehouden klagers op de hoogte te stellen van de verkoopprijzen in de buurt; wel had hij hiermee rekening te houden bij het bepalen van zijn advies. De gemiddelde verkoopprijzen die klagers noemen, dateren van enige tijd terug; sindsdien is de markt oververhit geraakt. De makelaar kon per definitie geen rekening houden met de financieringstaxatie omdat die van na de aankoop dateert. Deze ligt overigens niet ver van de door klagers betaalde koopsom. De makelaar vertelde - weliswaar terloops - dat hij betrokken was bij een eerdere verkoop van het pand. Hij maakte naar eigen zeggen melding van mogelijke asbest in de gevelbeplating. En dit staat ook in de koopakte en in de transportakte. Voor wat betreft de financiële consequenties - klagers hadden een eigen financieel adviseur. Zij hadden ruim de tijd om alsnog de koopovereenkomst te ontbinden. Het college wijdt enige overwegingen over de gang van zaken tijdens de zitting, zulks naar aanleiding van de klacht dat bij de raad van toezicht te weinig gelegenheid is geboden om de klacht toe te lichten.
Lees meer -
23009
23009 CRvT CR 23/2784 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Onduidelijke positie van zelfstandig vastgoeddeskundige. Onvoldoende gedaan om escalatie te voorkomen. Klaagster geeft een verkoopopdracht aan iemand die als zelfstandig vastgoeddeskundige werkzaam is. Deze is de oprichter en voormalig eigenaar van het makelaarskantoor dat deels zijn naam draagt. Hij is geen NVM-makelaar meer. Hij houdt kantoor in hetzelfde pand als zijn voormalige onderneming. Naar aanleiding van de door de opdrachthebber gesloten koopovereenkomst ontstaan problemen over de brandveiligheid van een plafond en de electra. Als klaagster zich daarover tot haar opdrachthebber wendt, reageert het makelaarskantoor. Echter in onvoldoende mate wat tot de klacht bij de raad van toezicht leidt. Dat college acht klaagster in haar klacht tegen de zelfstandig vastgoeddeskundige niet ontvankelijk hetgeen de Centrale Raad bevestigt; deze is geen aan het makelaarskantoor verbonden persoon. Dit laatste college verwijt het makelaarskantoor wel dat het onduidelijkheid heeft doen ontstaan over de positie van de zelfstandig vastgoeddeskundige en onvoldoende adequaat reageerde op de klachten van klaagster.
Lees meer -
23011
23011 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Makelaar of makelaarskantoor beklaagde of beide? Geen rechtsmiddel tegen definitieve beslissing op klacht. Klacht van onder curatele gestelde. Tijdig hoger beroep ingesteld. ‘Ne bis in idem’. Klaagster die wegens een geestelijke stoornis onder curatele is gesteld, heeft vanaf 2005 een groot aantal klachten tegen NVM makelaars(kantoren) ingediend die telkens, ook in hoger beroep, ongegrond zijn verklaard. Thans komt klaagster terug op een uitspraak van de Centrale Raad uit 2005. Zij is van mening dat het hoger beroep van beklaagde destijds te laat was ingediend en dat beklaagde dus niet-ontvankelijk had moeten worden verklaard. De Centrale Raad constateert dat zij destijds terecht heeft bepaald dat het appèl tijdig was ingediend. Tevens uit klaagster hetzelfde verwijt als waarover in 2005 definitief is beslist. De Centrale Raad stelt dat niet tweemaal over dezelfde klacht kan worden geoordeeld (ne bis in idem), zulks nog afgezien van het veel te lange tijdsverloop. Tegen een definitieve beslissing op een klacht staat geen rechtsmiddel open. Het college wijdt ook nog een overweging aan de vraag of een onder curatele gestelde een klacht kan indienen en bepaalt dat de raad ten onrechte alleen het makelaarskantoor als beklaagde aanmerkte.
Lees meer -
23003
23003 CRvT CR 23/2780 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gebreken aan het gekochte. Beweerdelijk misleidende informatie. Onvolledig ingevulde vragenlijst bij verkoop. Dochters van opdrachtgevers medeondertekenaars op grond van levenstestament. Geen verantwoordelijkheid van de makelaar voor toezeggingen van verkoper. Klagers kopen met bijstand van een aankoopmakelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Tijdens de bezichtiging constateren klagers o.a. een flinke lekkage die volgens beklaagde verholpen was. Na de aankoop en de levering schrijven klagers aan beklaagde dat diverse informatie die de makelaar verstrekte, zoals over vloerverwarming, niet blijkt te kloppen. Ook zouden bepaalde toezeggingen over herstel van gebreken die de verkoopster zou doen, niet zijn nagekomen. Klagers wisten niet dat de dochters van de verkopers mede-eigenaar waren. Gebleken is dat de dochters de koopovereenkomst ondertekenden op grond van het levenstestament van hun in een verzorgingshuis vertoevende vader. Net als de raad van toezicht constateert de Centrale Raad dat de bouwkundige keuring die klagers vóór de aankoop lieten verrichten, kennelijk geen aanleiding gaf om op-en/of aanmerkingen te maken c.q. de koopakte niet te tekenen. Blijkbaar maakte de aankoopmakelaar van klagers ook geen opmerkingen. De informatie op de vragenlijst over de vloerverwarming was onjuist. Dit had de makelaar kunnen weten. In zo verre is de klacht gegrond. De makelaar heeft diverse klachten van klagers met zijn opdrachtgeefster besproken en dat heeft geleid tot compensatie. Beklaagde was niet gehouden eventuele toezeggingen van de kant van de verkoopster na te komen of te doen uitvoeren.
Lees meer -
21510
21510 CRvT CR 21/2749 II Uitspraak Centrale Raad. Klacht over collega makelaar. Onbevoegde makelaar. Bij de verkoop van een perceel in landelijk gebied ontstaat discussie over de planologische mogelijkheden van het perceel. Er blijkt een agrarische bestemming op te rusten. Als gevolg hiervan gaat uiteindelijk de verkoop niet door. De aankoopmakelaar die bij deze transactie was betrokken namens de kopers wordt in deze procedure aangesproken door de betrokken verkoopmakelaar. Het verwijt is dat door de aankoopmakelaar een niet bevoegde makelaar is ingezet om de kopers te begeleiden. Ook wordt de aankoopmakelaar verweten geen nader onderzoek naar de planologische bestemming te hebben gedaan. De Centrale Raad oordeelt dat de klachten gegrond zijn en legt een boete op.
Lees meer -
22519
22519 CRvT Uitspraak Centrale Raad. Geluidsoverlast. Klacht van niet-opdrachtgever. Klager en zijn vrouw hebben een appartement gekocht. Beklaagde was hierbij verkopend makelaar namens de projectontwikkelaar. Tijdens het aankoopproces heeft klager volgens zijn verklaring nadrukkelijk gevraagd om garanties omtrent geluidsoverlast van andere appartementen. Nadat klager eenmaal in de woning woont ondervindt hij hinder door geluidsoverlast. Hij spreekt beklaagde aan op haar adviezen tijdens het aankoopproces. De Centrale Raad oordeelt, in navolging van de Raad van Toezicht, dat de klachten ongegrond zijn. Niet bewezen kan worden welke uitlatingen beklaagde tijdens het aankoopproces heeft gedaan. Bovendien kan beklaagde als makelaar niet verweten worden als er andere zaken in het bouwproces niet goed zijn gegaan. CR 23/2275
Lees meer -
22521
22521 CRvT Uitspraak Centrale Raad. Financieringsvoorbehoud. Informatie aan opdrachtgever. Klager heeft beklaagde ingeschakeld om diens woning op een vakantiepark te verkopen. Er wordt een koper gevonden, maar deze doet op het laatste moment een beroep op een financieringsvoorbehoud. De koop gaat niet door. Later verkoopt beklaagde de woning alsnog voor beklaagde. In de tuchtprocedure klaagt klager over het feit dat beklaagde hem onvoldoende geïnformeerd zou hebben omtrent het inroepen van het financieringsvoorbehoud door de eerste koper. Zo zou de e-mail waarin het voorbehoud wordt ingeroepen niet zijn doorgestuurd. De Centrale Raad oordeelt dat het inderdaad klachtwaardig is om deze informatie niet door te sturen. Omdat wel wordt aangenomen dat beklaagde klager wel telefonisch geïnformeerd heeft, wordt geen straf opgelegd. CR 23/2777
Lees meer -
22507
22507 CRvT CR 23/2761 Uitspraak Centrale Raad. Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Beklaagde is als verkopend makelaar bij deze zaak betrokken. Het kantoor van beklaagde heeft een samenwerkingsverband met een andere makelaar. De samenwerking houdt in dat woningen collegiaal worden verkocht. In dit geval heeft beklaagde in een eerder stadium kennis gekregen van het feit dat in de tuin van de te verkopen woning een pompput aanwezig is om rioolwater weg te pompen. Het samenwerkende kantoor stelt de verkoopinformatie op. Hierin wordt niets over de pompput gezegd. Ook in andere gespreken komt dit niet meer naar voren. Later leidt de aanwezigheid en het niet goed functioneren van deze pompput tot discussie. Beklaagde wordt verweten dat hij klager hierover niet geïnformeerd heeft. De Centrale Raad is van oordeel dat het beklaagde inderdaad had moeten opvallen dat een essentiële zaak als de pompput niet genoemd was in de verkoopdocumentatie. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.
Lees meer
- 1
- 2
- 3
- …
- 33
- Volgende »