Uitspraken

  • 19-38 CRvT

    19-38 CRvT CR 18/2675a DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Minder waarde gehecht aan hogere waardering vanwege ontbreken validatie en modelmatige rapporten. Uitbreiding klacht in hoger beroep toegestaan. Commentaar van beklaagde op taxatie van derde. Tuchtprocedure geen strategisch instrument in civiele zaak. Geen rekening gehouden met na mondelinge behandeling binnengekomen informatie. Klacht deels gegrond maar geen straf. Klager is in een echtscheiding verwikkeld. Zijn ex-echtgenote laat beklaagde een taxatie van de gezamenlijke woning verrichten. Deze komt in een gevalideerd rapport uit op een waarde ten behoeve van de financiering van € 850.000. Klager laat kort daarop een andere taxateur een rapportage uitbrengen. Deze taxateur kan de woning niet van binnen bezichtigen en schat dat de woning zeker € 925.000 kan opbrengen. Een jaar later brengt op verzoek van beide partijen een derde makelaar rapport uit; hij komt op een marktwaarde van € 975.000. Klager meent dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Verder verwijt hij beklaagde dat deze het taxatierapport van € 975000 ten behoeve van zijn ex-echtgenote gecommentarieerde waarmee beoogd werd de rechtbank te beïnvloeden. Deze actie van beklaagde acht de Centrale Raad onjuist, zeker waar haar brief enige onjuistheden c.q. inconsequenties bevat. Geruime tijd na de mondelinge behandeling deelt klager mede dat de woning voor € 1.015.000 is ver-kocht. Nu deze informatie na de zitting is binnengekomen en de klacht een taxatie van bijna 2 jaar terug omvat, houdt de Centrale Raad met deze informatie geen rekening. De taxatie van beklaagde kan de toets der kritiek doorstaan. Beklaagde heeft een uitvoerige waardering opgesteld die voldoet aan alle daaraan te stellen eisen; het rapport is bovendien gevalideerd in tegenstelling tot de beide andere rapportages. Het rapport dat op € 975.000 uitkomt ontbeert modelmatige rapporten. Dat de rechtbank de waarde van de woning op € 975.000 bepaalde, lag aan de omstandigheid dat de ex-echtgenote daar niet tijdig verweer tegen voerde. De taxatie die op € 975.000 uitkwam, is een jaar na de taxatie waarover geklaagd wordt, uitgebracht. In een jaar tijd zijn de prijzen ter plaatse met ca 10 % gestegen en dat makt het verschil tussen beide taxaties een stuk kleiner. De Centrale Raad merkt verder op dat de taxatie van beklaagde in verband stond met financiering en dat wil nog wel eens tot een conservatievere waardering leiden dan de bepaling van een marktwaarde. Klager had verzocht om spoedige behandeling van zijn klacht omdat de in zijn ogen te lage taxatie mogelijk een rol zou spelen in de echtscheidingsprocedure. De Centrale Raad merkt daarover op dat een tuchtprocedure niet is bedoeld als strategisch instrument om het civiele belang van een partij in een geschil met derden te dienen. De Centrale Raad geeft uitvoerig aan waarom het geen maatregel oplegt hoewel de klacht deels ge-grond is.

    Lees meer
  • 19-37 CRvT

    19-37 CRvT CR 18/2684 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Klacht NVM-makelaar tegen collega. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Geen kostenveroordeling van behandeling in hoger beroep. Klager krijgt opdracht tot verkoop van een woning die gelegen is naast het kantoor en woonhuis van beklaagde. Als klager zijn collega hierover informeert, schrikt deze en brengt een bezoek aan zijn buurman omdat hij wil weten of er een speciale reden is dat deze een andere makelaar in de arm nam dan hem zijn buurman. Ook is beklaagde bevreesd dat het feit dat hij als buurman niet de verkoopopdracht krijgt, tot verhalen in zijn omgeving zal leiden. Na het gesprek met zijn buren besluit de verkoper beklaagde alsnog de verkoopopdracht te gunnen en die aan klager in te trekken. Klager heeft hierover gesprekken met beklaagde maar leidt niet tot een bevredigende oplossing waarop klager een klacht tegen zijn collega indient. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad de klacht gegrond. Weliswaar heeft beklaagde zijn buren erop gewezen dat zij bepalen aan wie de opdracht wordt gegeven, hij heeft door zijn bezoek aan de buren deze in een lastig parket gebracht en zo deze betrokken in een collegiaal conflict. Nu het een conflict tussen twee NVM-makelaars betreft en ook lager heeft bijgedragen aan escalatie van het conflict, veroordeelt de Centrale Raad beklaagde niet in de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep.

    Lees meer
  • 19-36 CRvT

    19-36 CRvT CR 18/2686 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Meetinstructies gebruiksoppervlakte woningen en bruto inhoud. Gebruikmaking van extern deskundige. Vestiging makelaar(skantoor) en bevoegd tuchtcollege. Tenaamstelling kantoor. Datum uitspraak en datum verzending. Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In de verkoopbrochure wordt als bruto inhoud vermeld 430 m3. Die maatvoering is opgesteld door een deskundig extern bureau. Omdat beklaagde denkt dat die maatvoering te groot is, bevraagt hij het extern bureau. Dit bevestigt zijn eerdere bevindingen. Na de overdracht ontstaat tussen koper en verkoper discussie over de inhoud van de woning. Een door klager ingeschakelde architect komt lager uit – 362 m3 en nog een andere derde komt op 367 m3. Klager verwijt de makelaar onjuiste informatie. Tevens meent hij dat de makelaar verwarring zaait over de tenaamstelling van de onderneming. De Centrale Raad constateert dat de makelaar de Meetinstructie bruto inhoud heeft gehanteerd. Deze is in samenwerking tussen makelaarsorganisaties, de VNG en de waarderingskamer opgesteld als praktische handleiding voor metingen volgens de NEN-norm 2580 en wijkt daarvan op enkele punten iets af. Deze bruto inhoudinstructie is door de NVM, in tegenstelling tot die inzake gebruisoppervlaktes, niet verplicht gesteld, maar is wel een breed gedragen norm voor het uniform vaststellen van de inhoud van een woning. Waar een makelaar in beginsel mag vertrouwen op de metingen van een extern deskundig bureau en vaststaat dat het onderhavige bureau deskundig is, mocht de makelaar afgaan op diens metingen. Het makelaarskantoor maakt deel uit van een organisatie met meerder vestigingen in het land en maakt daarbij gebruik van diverse handelsnamen. Niet gebleken is dat er onduidelijkheid bestaat over de rechtspersoonlijkheid van de vestiging(en) en dat beklaagde heeft bijgedragen aan onjuiste beeldvorming over zijn onderneming. Bij een onderneming met meerdere vestigingen die onder verschillende raden van toezicht vallen, is zowel de raad bevoegd waar de hoofdvestiging onder valt, als die waar de nevenvestiging onder valt. Als locale kennis vereist is, zoals bijvoorbeeld bij taxaties, kan het de voorkeur verdienen dat de klacht wordt beoordeeld door de raad waaronder vestiging ressorteert waar het gedrag waarover geklaagd wordt, plaatsvond. De Centrale Raad merkt tenslotte op dat als datum van de uitspraak wordt vermeld de datum van de hoorzitting. Dit kan niet juist zijn waar na de zitting een concept-uitspraak wordt opgesteld die na eventueel commentaar van de leden wordt aangepast en na accoordbevinding wordt ondertekend en verzonden. Het is juister, want in overeenstemming met de gang van zaken, als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu klager daarvan geen nadeel ondervond, verbindt de Centrale Raad hieraan geen gevolgen.

    Lees meer
  • 19-35 CRvT

    19-35 CRvT CR 18/2685 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Makelaarskantoor en zzp-er. Reikwijdte beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Onduidelijke kantoorbezetting. Onjuiste handelingen makelaarskantoor na beëindiging relatie. Hoger beroep bij verkeerde instantie ingediend. Klaagster, NVM-makelaar, sluit in maart 2014 een samenwerkingsovereenkomst met een makelaars-kantoor, lid NVM. Na diverse gerezen problemen zegt klaagster het samenwerkingsverband op tegen 1 september 2016. Daarop stelt beklaagde haar per 8 juli op non-actief. Het kantoor gunt klaagster wel die cliënten die zij heeft ingebracht, maar sluit klaagster zonder overleg af van haar e-mailaccount bij het kantoor en verwijdert de panden van die cliënten van Funda. Daardoor is klaagster geschaad in haar communicatie met deze opdrachtgevers en zijn ook de belangen van deze geschaad. Dit acht de Centrale Raad, net als de raad van toezicht, tuchtrechtelijk laakbaar. In de klacht dat beklaagde niet tijdig zorg heeft gedragen dat klaagster onder de beroepsaansprakelijk-heidsverzekering van beklaagde viel, is klaagster niet-ontvankelijk. Of iets of iemand onder een verzekering valt is een kwestie van civielrechtelijke aard. De NVM-bepaling dat elk lid verplicht is verzekerd te zijn voor beroeps-en bedrijfsaansprakelijkheid, betekent niet dat het NVM-lid ervoor moet zorgen dat de zzp-er die werkzaamheden voor dat lid verricht, is meeverzekerd.. In haar klacht dat de vestigingen van beklaagde niet onder bevoegde leiding stonden, dat niet-gekwalificeerde personen makelaarswerkzaamheden verrichten en dat personen op de website vermeld werden die daar niet tot nauwelijks werkzaam waren, is klaagster niet-ontvankelijk. Deze klacht is ontstaat nadat tussen klaagster en beklaagde een conflict was ontstaan. Kennelijk is het indienen van een klacht over naleving van interne NVM-regels onderdeel van het conflict geworden. De controle op de naleving van de regels over kantoorbezetting is aan de Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM. Bovendien moet er rekening mee gehouden worden dat onjuiste kantoorsituaties ook wel eens onder de verantwoordelijkheid van klaagster zouden kunnen vallen. Tenslotte heeft beklaagde naar aanleiding van de uitspraak van de raad van toezicht haar lidmaatschap van de NVM per 1 juli 2018 beëindigd zodat een eventuele onjuiste situatie thans van geen belang meer is. Beklaagde heeft haar beroepsschrift ten onrechte aan het NVM-bureau gericht. Dat dient sinds enige tijd te geschieden bij de Stichting Tuchtrechtspraak; de uitspraak van de raad van toezicht bevat wat dit betreft een onjuistheid. Waar het beroepsschrift nog wel binnen de appèltermijn bij de NVM binnenkwam, is beklaagde ontvankelijk in haar beroep.

    Lees meer
  • 19-34 CRvT

    19-34 CRvT CR 18/2680 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM Waardebepaling en bodemverontreiniging. Tussen klagers (erven van een koper) is een geschil ontstaan met de erven van de toenmalige eigenaar over de (ver)koop in 2008 van een perceel met opstallen. De rechtbank verklaart in 2016 voor recht dat de erven van verkoper gehouden zijn de overeenkomst na te komen. De rechtbank geeft daarbij in overweging dat, teneinde het geschil op te lossen, partijen een makelaar kunnen inschakelen die de actuele waarde van het perceel als bouwgrond moet bepalen waarna klagers moeten besluiten of zij het perceel tegen die prijs willen verwerven. Vervolgens komen partijen na een kort geding overeen dat elk van hen een makelaar in de arm neemt die gezamenlijk de waarde als bouwgrond moeten vaststellen. Klagers schakelen beklaagde in, de wederpartij een collega-makelaar. Gezamenlijk komen beide makelaars, rekening houdend met enige asbestverontreiniging en sloopkosten, tot een waarde als bouwgrond van € 575.000. Klagers zijn van mening dat beklaagde onvoldoende onderzoek naar de verontreiniging heeft gedaan en de mate van verontreiniging niet goed heeft onderkend. Bij de vraag of een waardebepaling deugdelijk is verricht, vindt door de tuchtrechter immer marginale toetsing plaats. Net als de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat de makelaar in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Hij heeft voldoende informatie ingewonnen en was op de hoogte van enige asbestaanwezigheid. De geoffreerde sloop-en saneringskosten komen vrijwel overeen met het door de makelaars daarvoor geschatte bedrag.

    Lees meer
  • 19-17 CRvT

      DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.       Verschoning lid van de Centrale Raad van Toezicht.       Een makelaarslid van de Centrale Raad bemerkt tijdens de voorbereiding op de komende zitting van het college dat hij eerder als makelaarslid van een raad van toezicht mee heeft beslist op een klacht die verband houdt met de zaak waarop hij zich thans voorbereidt. Deze zaak betreft een klacht tegen een makelaar over een beweerdelijk te lage taxatie van een echtelijke woning. De eerdere zaak was een klacht tegen een andere makelaar vanwege een taxatie van datzelfde pand.   De voorzitter van de Centrale Raad maakt ter zitting bij klager en beklaagde melding van de situatie. Klager heeft bezwaar tegen deelname van het makelaarslid aan de behandeling door de Centrale Raad, beklaagde niet. Het makelaarslid geeft daarop te kennen zich te willen verschonen. De voorzitter van het college honoreert dit verzoek en bepaalt een nieuwe zittingsdatum waarop het makelaarslid niet zal verschijnen.  

    Lees meer
  • 18-137 CRvT

    18-137 CRvT 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager/appellant is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager heeft beklaagde verschillende verwijten gemaakt over de wijze waarop hij gehandeld heeft. De Raad van Toezicht verklaarde de klacht in alle onderdelen ongegrond. Klager verwijt beklaagde in de onderhavige procedure met name dat hij jegens klager onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met het belang van klager om de door hem bewoonde voormalige ouderlijke woning toebedeeld te krijgen.  De Centrale Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat beklaagde op juiste en zorgvuldige wijze uitvoering aan zijn opdracht heeft gegeven. Het beroep van klager wordt ongegrond verklaard en de beslissing van de Raad van toezicht wordt bekrachtigd.

    Lees meer
  • 18-136 CRvT

    18-136 CRvT 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Taxatie t.b.v. financiering. Boedeltaxatie. Referentie-objecten. Meewegen van een transactie die hogere waarde verdedigbaar maakt. Klaagster/appellante verwijt de makelaar die haar voormalige echtelijke woning heeft getaxeerd, dat hij de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster wijst daarbij op een taxatie van een andere makelaar en op een transactie m.b.t. een vergelijkbare woning die meer heeft opgebracht dan de door beklaagde vastgestelde waarde.  De Centrale Raad stelt voorop dat het taxatierapport ten onrechte vermeldt dat beklaagde de woning op 2 augustus 2017 heeft geïnspecteerd. De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De Centrale Raad komt verder tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatie op zorgvuldige wijze heeft opgesteld en op deugdelijke wijze heeft onderbouwd. Beklaagde heeft in redelijkheid tot de door hem getaxeerde waarde kunnen komen. Op zichzelf heeft klaagster er terecht op gewezen dat een recente transactie een hogere dan de door beklaagde getaxeerde waarde verdedigbaar maakt. Een makelaar heeft echter niet op één recente transactie af te gaan, maar dient die transactie mee te wegen bij overige relevante referentiepanden. Dat heeft de makelaar gedaan. Het door klaagster ingebrachte taxatierapport van een collega-makelaar had een ander doel (waardering in het kader van boedelscheiding) dan het rapport van beklaagde (hypothecaire financiering). Dit laatst genoemde doel kan meebrengen dat bij de waardering van de voor de taxatie relevante gegevens, waaronder de door klaagster genoemde transactie, beklaagde conservatiever is geweest dan zijn collega. Het beroep tegen de afwijzing van de klacht dat beklaagde de marktwaarde van de woning te laag heeft getaxeerd wordt verworpen en de Centrale Raad bekrachtigt onder verbetering van gronden de beslissing van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-125 CRvT

    18-125 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.  Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Mededelings- en onderzoeksplicht. Klagers hebben een woning gekocht. Na de aankoop constateerden klagers door de verkopend makelaar (beklaagde/appellant) onjuist c.q.onvoldoende geïnformeerd te zijn. De door de makelaar genoemde woonoppervlakte bleek onjuist en de feitelijke perceelgrens bleek af te wijken van de kadastrale grens waardoor het perceel in werkelijkheid kleiner was dan door de makelaar was aangeboden. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar geen appel heeft ingesteld tegen het oordeel van de Raad van Toezicht dat op Funda onjuiste oppervlaktematen zijn vermeld. Daarmee is dat onderdeel van de beslissing van de Raad van Toezicht onherroepelijk geworden. Wat betreft het tweede onderdeel van de klacht wordt overwogen dat er geen richtlijn of voorschrift is op grond waarvan een makelaar bij verkoop van een woning op een perceel de oppervlakte van het perceel heeft na te meten en heeft na te gaan of de feitelijke grens overeenstemt met de kadastrale grens. Bijzondere feiten en omstandigheden kunnen evenwel tot een dergelijk onderzoek nopen. In dit geval is niet gebleken dat er bijzondere feiten en omstandigheden aanwezig waren die meebrengen dat beklaagde had moeten nagaan of de feitelijke grens met de kadastrale grens overeen kwam en of de grootte van het perceel wel in overeenstemming was met de kadastrale opgave. De Raad van Toezicht heeft ten onrechte aangenomen dat de makelaar de afwijking van de feitelijke erfafscheiding ten opzichte van de kadastrale afscheiding had moeten opmerken en het tweede onderdeel van de klacht wordt alsnog ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-124 CRvT

    18-124 CRvT 202 TAXATIE Informatie aan derden. Overleggen van in het taxatierapport genoemde documentatie. Opleggen van verplichting tot het overleggen van stukken. Een makelaar (beklaagde) heeft voor een opdrachtgever een dienstwoning getaxeerd. De opdrachtgever was een procedure begonnen tegen zijn juridisch adviseurs (klagers/appellanten) en in dat kader waren de conclusies van beklaagde over de waarde van de woning van belang. De makelaar heeft in zijn rapport opgenomen dat de betrokken gemeente het voornemen had om niet handhavend op te treden tegen het gebruik als burgerwoning. Klagers verwijten de makelaar dat hij de documentatie waaruit dit handhavingsbeleid blijkt niet als bijlage aan zijn rapport heeft toegevoegd. Voorts stellen zij dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten die documentatie aan klagers toe te zenden toen zij daarom vroegen. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld door te vermelden dat zijn bevinding over het niet handhavend optreden van de gemeente is gebaseerd op aan hem ter beschikking gestelde documentatie. De makelaar was niet verplicht deze documentatie als bijlage aan zijn rapport toe te voegen maar dient die documentatie wel beschikbaar te houden. De makelaar heeft verklaard dat hij nog steeds over die documentatie beschikt en dat hij, voor zover op hem een wettelijke verplichting komt te rusten om die documentatie te verschaffen, daartoe in staat is. Een makelaar hoeft in het algemeen aan derden geen informatie over de door hem uitgevoerde taxatieopdrachten te verstrekken. Het belang van klagers is onvoldoende om op dat uitgangspunt een uitzondering te rechtvaardigen. Voor zover wordt verzocht om de makelaar te verplichten om bepaalde stukken te verstrekken kan hier door de tuchtrechter niet aan worden voldaan. De klacht is door de Raad van Toezicht terecht ongegrond verklaard en de Centrale Raad bekrachtigt de uitspraak van de Raad van Toezicht.

    Lees meer