Uitspraken

  • 18-80 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Arbeidsconflict – civielrecht en/of tuchtrecht? Courtages ten onrechte door makelaar zelf geïncasseerd. Geen toegang tot Fundadesk voor werkgever. Tussen de makelaar en de werkgever is een conflict ontstaan hetgeen ertoe leidt dat de makelaar voordat de arbeidsrelatie formeel is beëindigd, op non-actief wordt gesteld. De makelaar vraagt daarop de NVM haar op haar privé-adres te registreren en haar nieuwe inloggegevens te verstrekken, hetgeen gebeurt. De makelaar wijzigt in Fundadesk het emailadres van haar werkgever hetgeen tot gevolg heeft dat deze enige tijd geen toegang meer heeft. Verder bericht zij de notarissen die belast zijn met het transport van de panden die zij heeft verkocht, dat de courtagenota’s op haar naam gesteld moeten worden en deze worden vervolgens aan haar overgemaakt. De (voormalige) werkgever van de makelaar dient een klacht in. De raad van toezicht acht de klacht gegrond. Net als de raad is de Centrale Raad van oordeel dat, hoewel aan de zaak ook een civielrechtelijke kant zit, het gedrag van de makelaar ook tuchtrechtelijke beoordeeld kan worden. De courtages zijn ontstaan in de tijd dat de makelaar nog voor klager werkzaam was en zij had deze niet zelf mogen innen. Ook de wijziging in de Fundadesk is laakbaar. Hierdoor is klager in zijn belangen geschaad.

    Lees meer
  • 18-78 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage waardering. Ondanks ontbreken uitvoerige toelichting in redelijkheid tot stand gekomen taxatie. Referentiepanden. Eindbeslissing. In een tussenbeslissing heeft de Centrale Raad de makelaar opgedragen met een nadere toelichting te komen. Met name werd daarbij gedoeld op door een andere makelaar aangedragen andere referentieobjecten en de grote afwijking van de modelwaarde. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de door de makelaar gekozen referentiepanden en de wijze waarop hij die in de waardering heeft betrokken, hebben geleid tot een waarde die aan de onderkant van die markt ligt. Het college tekent hierbij aan dat het op zichzelf goed verdedigbaar is om in een wisselende situatie van de markt als de onderhavige tot een conservatieve inschatting te komen, omdat bij de keuze voor een gemiddelde waarde in die sterk wisselende markt goed denkbaar is dat in het concrete geval bij verkoop blijkt dat voor dat pand die gemiddelde waarde te hoog is gebleken. Ondanks het feit dat de makelaar niet op alle punten van de tussenbeslissing is ingegaan, is het oordeel dat de makelaar in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

    Lees meer
  • 18-77 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Echtscheidingsgeval. Beweerdelijk te lage waardering. Geen inhoudelijke reactie op vragen over taxatie van niet-opdrachtgever behalve met toestemming van opdrachtgever. Wel inhoudelijke reactie ingeval van civiele danwel tuchtrechtelijke procedure. Nadere onderbouwing in tussenbeslissing gevraagd. Klager is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. In dat kader geeft de vrouw de makelaar opdracht een taxatie van de echtelijke woning uit te voeren. De woning is in 2011 voor € 290.000 aangekocht. De makelaar waardeert het huis op € 240.000. De taxatie is door het NWWI gevalideerd. Klager acht die waardering te laag en benadert de makelaar. Deze reageert dat hij niet gehouden is om aan een niet-opdrachtgever een verklaring af te geven zonder dat opdrachtgeefster daarmee instemt. En deze weigert dat. De Centrale Raad onderschrijft hetgeen de makelaar zegt, maar voegt daaraan toe dat die regel uitzondering lijdt als de makelaar in een civiele danwel tuchtrechtelijke procedure wordt betrokken. Het college is van oordeel dat de makelaar in onvoldoende mate op de argumenten van klager heeft gereageerd. De Centrale Raad formuleert zelf een aantal vragen. De makelaar krijgt in een tussenbeslissing de gelegenheid die vragen te beantwoorden.

    Lees meer
  • 18-76 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Inbreng stukken na zitting. Taxatie vastgoedportefeuille. Beweerdelijk te lage waarderingen en te hoge factuur. Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Tijdsverloop tussen opdracht en uitbrengen rapport. De bank van klager geeft aan een taxatiebureau opdracht de vastgoedportefeuille van klager te taxeren. De taxatie wordt feitelijk uitgevoerd door makelaars van een makelaarskantoor dat met andere kantoren samenwerkt in genoemd taxatiebureau. Klager heeft een groot aantal bezwaren tegen de gang van zaken rond de taxatie, de behandeling van zijn klachten door de Raad van Toezicht, tegen de taxaties zelf en de betreffende factuur. Klager acht het niet juist dat de pleitnota die hij na de zitting van de raad indiende door het college terzijde is geschoven. Hij diende deze in nadat hij bemerkte dat de advocaat van beklaagden wel een dergelijke nota ter zitting voorlas. De Centrale Raad acht wat de raad van toezicht deed juist: er kunnen geen stukken meer worden ingediend nadat de zitting is gesloten. Nu klager zijn nota aan zijn beroepsschrift toevoegde, maakt het deel uit van het dossier dat in hoger beroep wordt behandeld.. Het tijdsverloop tussen de opdracht tot taxatie en de uitvoering daarvan is lang geweest maar dat valt het makelaarskantoor niet te verwijten. Het heeft allereerst lang geduurd voor klager gelegenheid gaf de panden te bezichtigen en vervolgens kostte het fourneren van tekeningen van de panden door klager veel tijd. Het makelaarskantoor heeft zoveel mogelijk de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed gevolgd. Deze geeft aan dat afwijkingen van de NEN norm 2580 mogelijk zijn. Van die mogelijkheid heeft het makelaarskantoor in beperkte mate gebruik gemaakt. Klager heeft onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt dat het kantoor niet in redelijkheid tot zijn waarderingen heeft kunnen komen. Dat klager door die waarderingen bij zijn bank in de problemen kwam, valt het makelaarskantoor niet te verwijten. Overigens, de bank was de feitelijke opdrachtgever en die sprak haar waardering uit over de taxaties. Klager heeft zich tevoren accoord verklaard met het bedrag dat met de taxaties gemoeid was.

    Lees meer
  • 18-75 CRvT

    CR 18/2664 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Tegenstrijdige belangen? Optreden voor verkoper van object waarvoor verkoper-opdrachtgever van ander pand belangstelling heeft. Beroep op financieringsbeding. Klager heeft belangstelling voor een appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Hij verzoekt beklaagde zijn woning ook in verkoop te nemen. In zo’n geval dient een makelaar zeer zorgvuldig op te treden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar zulks deed. Klager had voor de financiering van zijn aankoop o.a. een lening van en vriend nodig. Toen die vriend onverwacht overleed kreeg klager problemen om de financiering rond te krijgen. De termijn waarbinnen klager een beroep kon doen op het financieringsbeding werd enige keren verlengd. Klager achtte uiteindelijk de alternatieve financieringslasten te hoog en riep de ontbinding van de koopovereenkomst in. De verkopers van het appartement accepteerden dit niet. Na ingewonnen juridisch advies betaalde klager de contractuele boete. Het verwijt van klager dat de makelaar hierin onjuist handelde, onderschrijft het college niet.

    Lees meer
  • 18-72 CRvT

    203 ERECODE Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf, samen met beleggingspartner. Tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor handelwijze van beleggingspartner/niet-makelaar. Schijn van handel in onroerend goed. Een makelaar (beklaagde) heeft, samen met een beleggingspartner, een drietal appartementsrechten gekocht voor EUR 350.000,--. Drie maanden later heeft beklaagde deze appartementsrechten voor EUR 475.000 doorverkocht. Beklaagde wordt door klaagster verweten dat hij gehandeld heeft in onroerend goed. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat de handelwijze van de makelaar binnen het bereik van regel 6 van de Erecode valt. Het is vervolgens aan de makelaar concrete feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen waaruit kan worden afgeleid dat sprake is van een van de in regel 6 opgenomen uitzonderingen. De makelaar is daar niet in geslaagd. Voor zover de makelaar betoogt dat zijn beleggingspartner de appartementen wilde verkopen, heeft te gelden dat, zoals de Centrale Raad van Toezicht in de zaak 17-2644 heeft overwogen, dit aan het NVM-lid of de aangesloten makelaar wordt toegerekend. Een NVM-lid of een aangesloten makelaar die samen met een derde (niet makelaar) een belang in onroerend goed verwerft, loopt daarmee het risico op een tuchtrechtelijk verwijt indien bijvoorbeeld ten gevolge van beslissingen van die derden het duurzaam karakter aan een investering komt te ontvallen. Het argument van de Cie Lidmaatschapszaken in hoger beroep is dat de Raad van Toezicht ten onrechte heeft geoordeeld dat (slechts) sprake is de schijn van handel. Volgens de Cie Lidmaatschapszaken is sprake van handel door de makelaar. De Centrale Raad is van oordeel dat het beroep van de Cie Lidmaatschapszaken slaagt: onder de genoemde omstandigheden is geen sprake van de schijn van handel, maar is sprake van handel op een wijze die in strijd is met regel 6 van de Erecode. De Raad van Toezicht heeft de klacht tegen de makelaar terecht gegrond verklaard, zij het op andere gronden. Anders dan de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat, gelet op de verweten gedraging, niet kan worden volstaan met een berisping. Mede gelet op het feit dat de makelaar persoonlijk voordeel heeft genoten door de verkoop van zijn appartementsrechten, acht de Centrale Raad van Toezicht een boete van € 20.000,-, waarvan € 12.500,- voorwaardelijk, passend en geboden.

    Lees meer
  • 17-2648 CRvT

    Onvoldoende belangenbehartiging. Geen toestemming tot prijsverlaging. Druk van hypotheekbank. In het kader van de beëindiging van hun relatie besluiten klager en zijn ex-partner tot verkoop van hun woning over te gaan. De makelaar krijgt daartoe opdracht waarbij klager als eerste aanspreekpunt zal optreden. De vraagprijs wordt aanvankelijk bepaald op € 539.000. Een half jaar later wordt deze na overleg met de bank omdat de hypo-theeklasten niet meer worden betaald, verlaagd naar € 519.000. Als zich bijna een jaar later nog geen gegadigde heeft aangediend wordt de prijs wederom verlaagd naar een bod vanaf € 400.000. Vier maanden later wordt prijsovereenstemming met een koper bereikt voor € 407.500. Klager verwijt zijn makelaar dat deze zonder zijn toestemming de prijs van de woning heeft verlaagd. Hij acht de opbrengst te laag, maar voelt zich door de makelaar gedwongen alsnog aan verkoop mee te werken. De makelaar van zijn kant stelt dat de communicatie met lager uiterst moeizaam verliep. Klager is piloot en vertoeft veel in het buitenland. Omdat de hypotheeklasten niet meer werden voldaan oefende de bank steeds meer druk uit en dreigde zelfs met executoriale verkoop. Zo’n verkoop zou een nog lagere opbrengst hebben opgeleverd dan thans. De Centrale Raad acht net als de raad van toezicht acht dit verweer niet afdoende. Te allen tijde bepaalt de eigenaar of de vraagprijs wordt aangepast en voor welke prijs wordt verkocht. Uit het veelvuldige mailverkeer met klager blijkt nergens dat deze instemde met de laatste prijsaanpassing. Dat klager zich door de makelaar gedwongen voelde om met de verkoopprijs accoord te gaan, onderschrijft het college niet. Klager heeft voldoende tijd gehad om zich te bera-den en raadpleegde zelfs een advocaat.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-130 RvT Noord  

    Lees meer
  • 17-2661 CRvT

    Beweerdelijk te lage waardering van percelen grond in verband met bouwplan. Zeer lang tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Prijsgeven van niet-ontvankelijkheidsverweer. Ten overvloede oordeel over klacht. In mei 2000 geeft de moeder van klager aan beklaagde opdracht tot taxatie van haar woning met het oog op een mogelijke verkoop. Klager is eigenaar van enige aangrenzende percelen en verzoekt beklaagde een aanvulling op de taxatie in die zin dat zijn percelen bij een verkoop worden betrokken. De makelaar voldoet aan dit verzoek. Vervolgens worden alle percelen aan dezelfde koper verkocht die op het terrein een nieuw huis wil laten bouwen. Klager is (achteraf) van mening dat zijn percelen te laag zijn gewaardeerd nu die in een bouwplan zijn opgenomen. Een door de rechtbank ingeschakelde deskundige stelt de waarde door een bouwplan waarvoor een bestemmingswijziging nodig is, niet wordt verhoogd. Klager dient in 2002 een klacht tegen beklaagde in maar niet duidelijk is wat daarmee is gebeurd. Er is in elk geval geen tuchtrechtelijke beslissing gevolgd. Klager dient in 2017 opnieuw een klacht tegen de makelaar in. Bij de behandeling ter zitting van de raad van toezicht komt die eerdere klachtzaak aan de orde. De makelaar verklaart geen bezwaar te hebben tegen inhoudelijke behandeling. Tegen de ongegrondbevinding van de klacht gaat klager in beroep. Bij de Centrale Raad doet de makelaar beroep op niet-ontvankelijkheid van de klacht. Klager stelt dat de makelaar dit verweer bij de raad van toezicht heeft prijsgegeven. De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde dit alleen deed voor wat betreft de behandeling door de raad van toezicht. Klager heeft geen verklaring gegeven voor het extreem lange tijdsverloop tussen de taxatie en de(hernieuwde) klacht. Vanwege de uitzonderlijke situatie - onduidelijkheid over de klachtbehandeling uit 2002 en het feit dat de makelaar geen bezwaar had tegen inhoudelijke behandeling door de raad van toezicht - besluit de Centrale Raad de klacht ten overvloede te behandelen. Het college verklaart de klacht ongegrond.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-128 Rvt Zuid

    Lees meer
  • 17-2657 CRvT

    Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Onduidelijk geformuleerde klacht. Rechtstreeks contact tussen verkoper en gegadigde. Klager heeft beklaagde de opdracht gegeven zijn woning te verkopen. Er meldt zich spoedig een gegadigde die een bod doet dat voor verkoper te laag is. De onderhandelingen worden uitermate gecompliceerd als klager rechtstreeks contact opneemt met de gegadigde en daarin allerlei voorstellen doet. Klager vindt onder meer dat de makelaar het bouwkundig rapport dat de koper laat uitbrengen, niet voldoende weerspreekt en is verder van mening dat beklaagde veel meer de zijde kiest van de koper dan van hem. Net als de Raad van Toezicht heeft de Centrale Raad moeite om uit de veelheid van tekst van klager te destilleren wat nu exact klagers bezwaren zijn. De Centrale Raad bevestigt de beslissing van de Raad van Toezicht die de klachten ongegrond achtte.  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak 17-129 RvT Amsterdam

    Lees meer
  • 17-2659 CRvT

    Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Niet deskundig op agrarisch gebied. Ernstige benadeling eigenaar. Onderscheid tussen straf opgelegd aan aangesloten NVM-makelaar en makelaarskantoor lid NVM. Klaagster is aanvankelijk mantelzorgster, later bewindvoerder van een bejaarde heer die eigenaar is van een aantal garageboxen en agrarische percelen. Na diens overlijden is klaagster diens erfgenaam. Zodra zij bewindvoerder is geworden geeft zij een VBO-makelaar opdracht om genoemde eigendommen te taxeren. Deze schakelt daartoe vervolgens beklaagde in. Deze taxeert de garageboxen op een waarde van € 80.000 en de agrarische percelen op € 136.000. Klaagster verzoekt de VBO-makelaar de verkoop van de boxen ter hand te nemen. Vervolgens worden deze voor € 88.000 verkocht aan een BV waarvan de VBO-makelaar bestuurder en enig aandeelhouder is. Op grond van de taxatie van beklaagde geeft de kantonrechter toestemming voor deze transactie. Binnen 6 maanden zijn 5 van de 8 garageboxen verkocht voor een bedrag dat tweemaal zo hoog is als beklaagde per box vaststelde. Een derde NVM-makelaar komt op een waardering van € 160.000. Klaagster schakelt de VBO-makelaar ook in voor de verkoop van de agrarische percelen. Deze laatste vertelt klaagster niet dat hij van een collega-makelaar al een prijsindicatie van ruim 6 ton had ontvangen. De agrarisch percelen worden verkocht aan een vennootschap voor € 185.000. Ook hiervoor geeft de kantonrechter toestemming op grond van de taxatie van beklaagde, mede omdat deze een stuk hoger ligt dan de waardering van beklaagde. De vennootschap realiseert kort na de eigendomsoverdracht via een inschrijfprocedure een opbrengst van ruim 8 ton. De instrumenterende notaris weigert zijn ministerie vanwege het enorme prijsverschil en seint klaagster in. Na een kort geding wordt de verkoop aan de vennootschap teruggedraaid. Zowel de Raad van Toezicht als de Centrale Raad constateren dat de taxaties van beklaagde op een groot aantal punten niet voldoen aan de aan een taxatie te stellen eisen. Daar komt bij dat beklaagde in het geheel niet thuis is op agrarisch gebied. Beklaagde is in vergaande mate te kort geschoten en daardoor zijn zowel klaagster als ook de kantonrechter totaal onjuist geïnformeerd hetgeen grote gevolgen heeft gehad. Het is slechts aan de oplettendheid van de notaris te danken dat de transactie van de agrarisch percelen is teruggedraaid. Niet is gebleken dat de makelaar opzettelijk onjuist heeft gewaardeerd of dat hij zichzelf heeft willen bevoordelen ten koste van zijn opdrachtgeefster. Ook is niet gebleken dat de makelaar wist dat er een hoog bod op de agrarische percelen lag. Verder is van belang dat beklaagde nimmer eerder voor de tuchtrechter is verschenen. In dit licht bezien is de straf van verwijdering uit de NVM, welke maatregel de Raad van Toezicht oplegde, te zwaar. De aansluiting van de makelaar wordt voor één jaar geschorst. Waar het makelaarskantoor zelf al zijn lidmaatschap opzegde, wordt bepaald dat dit direct eveneens voor één jaar wordt geschorst zodra het zich binnen 4 jaar weer aanmeldt als lid. De NVM voerde terecht aan dat de Raad van Toezicht in zijn dictum van de straf geen onderscheid maakte tussen een aangesloten makelaar en het lid-onderneming. [De VBO-makelaar is op grond van zijn optreden door zijn vereniging geroyeerd].  Download uitspraak (pdf)  Uitspraak RvT West, 17-122 RvT West  

    Lees meer