Uitspraken

  • 19-17 CRvT

      DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.       Verschoning lid van de Centrale Raad van Toezicht.       Een makelaarslid van de Centrale Raad bemerkt tijdens de voorbereiding op de komende zitting van het college dat hij eerder als makelaarslid van een raad van toezicht mee heeft beslist op een klacht die verband houdt met de zaak waarop hij zich thans voorbereidt. Deze zaak betreft een klacht tegen een makelaar over een beweerdelijk te lage taxatie van een echtelijke woning. De eerdere zaak was een klacht tegen een andere makelaar vanwege een taxatie van datzelfde pand.   De voorzitter van de Centrale Raad maakt ter zitting bij klager en beklaagde melding van de situatie. Klager heeft bezwaar tegen deelname van het makelaarslid aan de behandeling door de Centrale Raad, beklaagde niet. Het makelaarslid geeft daarop te kennen zich te willen verschonen. De voorzitter van het college honoreert dit verzoek en bepaalt een nieuwe zittingsdatum waarop het makelaarslid niet zal verschijnen.  

    Lees meer
  • 18-137 CRvT

    18-137 CRvT 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onvoldoende belangenbehartiging. Belangenverstrengeling. Onenigheid tussen erfgenamen over verkoop. Klager/appellant is één van de erfgenamen van de woning van zijn moeder. Beklaagde is via de rechtbank gevraagd de verkoop van de woning ter hand te nemen. Volgens het vonnis van de rechtbank dienen alle erfgenamen medewerking aan de verkoop via beklaagde te verlenen. Klager heeft zelf op de woning geboden maar werd overboden door een derde. Met uitzondering van klager zijn alle erfgenamen met de verkoop aan deze derde akkoord gegaan. Uiteindelijk is klager via de rechter gedwongen om ook medewerking te verlenen. Klager heeft beklaagde verschillende verwijten gemaakt over de wijze waarop hij gehandeld heeft. De Raad van Toezicht verklaarde de klacht in alle onderdelen ongegrond. Klager verwijt beklaagde in de onderhavige procedure met name dat hij jegens klager onzorgvuldig heeft gehandeld doordat hij geen rekening heeft gehouden met het belang van klager om de door hem bewoonde voormalige ouderlijke woning toebedeeld te krijgen.  De Centrale Raad van Toezicht komt tot de conclusie dat beklaagde op juiste en zorgvuldige wijze uitvoering aan zijn opdracht heeft gegeven. Het beroep van klager wordt ongegrond verklaard en de beslissing van de Raad van toezicht wordt bekrachtigd.

    Lees meer
  • 18-136 CRvT

    18-136 CRvT 202 TAXATIE Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Taxatie t.b.v. financiering. Boedeltaxatie. Referentie-objecten. Meewegen van een transactie die hogere waarde verdedigbaar maakt. Klaagster/appellante verwijt de makelaar die haar voormalige echtelijke woning heeft getaxeerd, dat hij de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster wijst daarbij op een taxatie van een andere makelaar en op een transactie m.b.t. een vergelijkbare woning die meer heeft opgebracht dan de door beklaagde vastgestelde waarde.  De Centrale Raad stelt voorop dat het taxatierapport ten onrechte vermeldt dat beklaagde de woning op 2 augustus 2017 heeft geïnspecteerd. De Raad van Toezicht heeft terecht geoordeeld dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar is. De Centrale Raad komt verder tot de conclusie dat beklaagde zijn taxatie op zorgvuldige wijze heeft opgesteld en op deugdelijke wijze heeft onderbouwd. Beklaagde heeft in redelijkheid tot de door hem getaxeerde waarde kunnen komen. Op zichzelf heeft klaagster er terecht op gewezen dat een recente transactie een hogere dan de door beklaagde getaxeerde waarde verdedigbaar maakt. Een makelaar heeft echter niet op één recente transactie af te gaan, maar dient die transactie mee te wegen bij overige relevante referentiepanden. Dat heeft de makelaar gedaan. Het door klaagster ingebrachte taxatierapport van een collega-makelaar had een ander doel (waardering in het kader van boedelscheiding) dan het rapport van beklaagde (hypothecaire financiering). Dit laatst genoemde doel kan meebrengen dat bij de waardering van de voor de taxatie relevante gegevens, waaronder de door klaagster genoemde transactie, beklaagde conservatiever is geweest dan zijn collega. Het beroep tegen de afwijzing van de klacht dat beklaagde de marktwaarde van de woning te laag heeft getaxeerd wordt verworpen en de Centrale Raad bekrachtigt onder verbetering van gronden de beslissing van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-125 CRvT

    18-125 CRvT 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.  Feitelijke situatie wijkt af van kadastrale gegevens. Mededelings- en onderzoeksplicht. Klagers hebben een woning gekocht. Na de aankoop constateerden klagers door de verkopend makelaar (beklaagde/appellant) onjuist c.q.onvoldoende geïnformeerd te zijn. De door de makelaar genoemde woonoppervlakte bleek onjuist en de feitelijke perceelgrens bleek af te wijken van de kadastrale grens waardoor het perceel in werkelijkheid kleiner was dan door de makelaar was aangeboden. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar geen appel heeft ingesteld tegen het oordeel van de Raad van Toezicht dat op Funda onjuiste oppervlaktematen zijn vermeld. Daarmee is dat onderdeel van de beslissing van de Raad van Toezicht onherroepelijk geworden. Wat betreft het tweede onderdeel van de klacht wordt overwogen dat er geen richtlijn of voorschrift is op grond waarvan een makelaar bij verkoop van een woning op een perceel de oppervlakte van het perceel heeft na te meten en heeft na te gaan of de feitelijke grens overeenstemt met de kadastrale grens. Bijzondere feiten en omstandigheden kunnen evenwel tot een dergelijk onderzoek nopen. In dit geval is niet gebleken dat er bijzondere feiten en omstandigheden aanwezig waren die meebrengen dat beklaagde had moeten nagaan of de feitelijke grens met de kadastrale grens overeen kwam en of de grootte van het perceel wel in overeenstemming was met de kadastrale opgave. De Raad van Toezicht heeft ten onrechte aangenomen dat de makelaar de afwijking van de feitelijke erfafscheiding ten opzichte van de kadastrale afscheiding had moeten opmerken en het tweede onderdeel van de klacht wordt alsnog ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-124 CRvT

    18-124 CRvT 202 TAXATIE Informatie aan derden. Overleggen van in het taxatierapport genoemde documentatie. Opleggen van verplichting tot het overleggen van stukken. Een makelaar (beklaagde) heeft voor een opdrachtgever een dienstwoning getaxeerd. De opdrachtgever was een procedure begonnen tegen zijn juridisch adviseurs (klagers/appellanten) en in dat kader waren de conclusies van beklaagde over de waarde van de woning van belang. De makelaar heeft in zijn rapport opgenomen dat de betrokken gemeente het voornemen had om niet handhavend op te treden tegen het gebruik als burgerwoning. Klagers verwijten de makelaar dat hij de documentatie waaruit dit handhavingsbeleid blijkt niet als bijlage aan zijn rapport heeft toegevoegd. Voorts stellen zij dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten die documentatie aan klagers toe te zenden toen zij daarom vroegen. De Centrale Raad stelt vast dat de makelaar zorgvuldig heeft gehandeld door te vermelden dat zijn bevinding over het niet handhavend optreden van de gemeente is gebaseerd op aan hem ter beschikking gestelde documentatie. De makelaar was niet verplicht deze documentatie als bijlage aan zijn rapport toe te voegen maar dient die documentatie wel beschikbaar te houden. De makelaar heeft verklaard dat hij nog steeds over die documentatie beschikt en dat hij, voor zover op hem een wettelijke verplichting komt te rusten om die documentatie te verschaffen, daartoe in staat is. Een makelaar hoeft in het algemeen aan derden geen informatie over de door hem uitgevoerde taxatieopdrachten te verstrekken. Het belang van klagers is onvoldoende om op dat uitgangspunt een uitzondering te rechtvaardigen. Voor zover wordt verzocht om de makelaar te verplichten om bepaalde stukken te verstrekken kan hier door de tuchtrechter niet aan worden voldaan. De klacht is door de Raad van Toezicht terecht ongegrond verklaard en de Centrale Raad bekrachtigt de uitspraak van de Raad van Toezicht.

    Lees meer
  • 18-120 CRvT

    18-120 CRvT CR 18/2671a DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Ander tuchtcollege op verzoek van klager. Wraking secretaris Centrale Raad. Intrekking hoger beroep. Klager is buitengewoon ontevreden over zijn makelaar-verkoper. Hij dient een klacht in en verzoekt deze te laten behandelen door een andere raad van toezicht dan waaronder de makelaar ressorteert. De Stichting Tuchtrechtspraak wijst daarop een ander tuchtcollege aan. Dit verklaart de klacht ongegrond. Klager gaat in hoger beroep. Klager wraakt de secretaris van de Centrale Raad welk verzoek door de voorzitter van het college wordt afgewezen. Hij merkt daarbij op dat klager zodanige verwensingen aan het adres van de secretaris en haar kantoor uit dat het erop lijkt dat hij alle vertrouwen in behandeling van zijn appèl heeft verloren en acht het daarom denkbaar dat hij dit intrekt en zijn klachtgeld terugkrijgt. Klager maakt van die gelegenheid gebruik.

    Lees meer
  • 18-119 CRvT

    18-119 CRvT CR 18/2677 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Onteigeningswaarde en marktwaarde. Onafhankelijkheid taxateur. Overgangsrecht wijziging bestemming. Onzorgvuldigheden in taxatierapport. Datum uitspraak en datum verzendingsbrief. Klager is eigenaar van een woning op het bijbehorende terrein waarvan hij zijn bedrijf uitoefent. Het perceel is gelegen in een industriegebied. De regionale ontwikkelingsmaatschappij waarin ook de gemeente participeert,wenst het perceel te verwerven om dit bij het industriegebied te voegen. In 2013 wordt daartoe van het perceel van klager de bestemming gewijzigd in bedrijfsterrein. Voorafgaand daaraan onderhandelt klager met de gemeente over verkoop. In 2012 en 2013 worden taxatierapporten op basis van onteigening uitgebracht die uitkomen op waardes van € 902.150, € 934.000 en € 816.000. In maart 2014 brengt beklaagde in opdracht van de hypotheekhouder een uitgebreide taxatie uit. Hij komt op een marktwaarde van € 475.000 en een executiewaarde tussen € 290.000 en € 315.000. In mei 2014 wordt het perceel met woning executoriaal geveild en brengt € 300.000 op. In 2017 geeft weer een andere makelaar op verzoek van klager een second opinion over de taxatie van beklaagde. Deze uit flinke kritiek en komt op een marktwaarde van € 918.000. Klager is van mening dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Hij heeft het perceel ten onrechte als woonruimte met grond getaxeerd terwijl er een bedrijfsbestemming op ligt. Hij denkt verder dat beklaagde zich heeft laten beïnvloeden door de gemeente toen hij daar om inlichtingen vroeg en dus niet onafhankelijk opereerde. De Centrale Raad acht deze klacht ongegrond. Het getuigt juist van nauwkeurigheid als een makelaar informatie inwint bij de autoriteiten. Het college merkt verder op dat de uitgangspunten bij een taxatie op basis van onteigening verschillen van die bij de vaststelling van de marktwaarde. Dat wordt met name bij de second opinion miskend. Het taxatierapport van beklaagde bevat wel diverse onzorgvuldigheden die echter geen invloed hebben op de waardering. Zo gebruikt de taxateur de begrippen woning en bedrijfswoning door elkaar zodat onduidelijk is of nu een woning met grond is gewaardeerd of een bedrijfswoning met bedrijfsperceel Verder is onduidelijk hoeveel grond nu eigenlijk is meegenomen bij de taxatie. Tenslotte ontbreekt een kanttekening in het rapport over het overgangsrecht in verband met de bestemmingswijziging. Ambtshalve overweegt de Centrale Raad het volgende. De datum van de uitspraak van de Raad van Toezicht is 31 januari 2018. De brief waarmee de uitspraak is verzonden is gedateerd 19 februari 2018. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat een uitspraak binnen 2 weken na bepaling daarvan moet worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting nog is beraadslaagd over de exacte tekst van de uitspraak. Het ware dus juister als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu partijen geen nadeel van een en ander hebben ondervonden laat het college het bij deze ambtshalve constatering.

    Lees meer
  • 18-118 CRvT

    18-118 CRvT CR 18/2682 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Klachtgeld voor hoger beroep niet voldaan, klager niet-ontvankelijk. Klager heeft een klacht ingediend die door de raad van toezicht ongegrond wordt verklaard. Klager gaat in hoger beroep maar dient geen nader beroepschrift in en voldoet evenmin het klachtgeld voor hoger beroep ondanks een herinnering daartoe. De Centrale Raad verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn appèl.

    Lees meer
  • 18-117 CRvT

    18-117 CRvT CR 18/2673 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Aankoop en verkoop door partners van makelaar-verkoper. Betrokkenheid bij handel. Koper niet gewezen op indirecte betrokkenheid. Datum uitspraak en datum beslissing. Een onderneming biedt in oktober 2013 via een makelaarskantoor een perceel grond aan. De richtprijs is € 82.500. Er komen biedingen op maar de eigenaar gunt niet. Twee dagen later besluit de eigenaar te verkopen aan de levenspartners van de makelaars die samen eigenaar zijn van het makelaarskantoor. De koopsom bedraagt € 87.920; de overdracht vindt plaats op 3 april 2014. Klager die een der bieders was, houdt belangstelling voor het perceel en in 2016 voert hij daartoe gesprekken met de beide makelaars die optreden namens hun partners. Dit leidt in juni 2016 tot een koopovereenkomst voor de som van € 150.000; de levering vindt plaats op 5 september. Klager/koper verwijt de makelaars en hun onderneming dat zij niet kenbaar maakten dat de verkopers de levenspartners van de verkopende makelaars zijn en dat zij in 2,5 jaar tijd een flinke winst behaalden. De Centrale Raad acht, net als de raad van toezicht, de klachten gegrond. Het verweer dat aan de koopakte de legitimatie van een der verkoopsters was gehecht waarop stond dat zij de echtgenote van een der makelaars is, gaat niet op. Ten eerste ontkent klager dat dit het geval was maar sowieso geldt dat de makelaar heeft te waken tegen onjuiste beeldvorming over personen en belangen en dat zijn positie met zich meebrengt dat hij duidelijkheid schept. Waar de verkoopsters de partners zijn van de makelaars staat hun indirecte betrokkenheid bij de transactie vast. Het verweer dat de aankoop was bedoeld als pensioenvoorziening en dat de eigenaressen het bod van klager gezien de hoogte daarvan niet konden wegeren, helpt niet. Uit niets blijkt dat de aankoop voor pensioendoeleinden was. Ambtshalve overweegt de Centrale Raad het volgende. De datum van de uitspraak van de Raad van Toezicht is 31 januari 2018. De brief waarmee de uitspraak is verzonden is gedateerd 19 februari 2018. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat een uitspraak binnen 2 weken na bepaling daarvan moet worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting nog is beraadslaagd over de exacte tekst van de uitspraak. Het ware dus juister als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu partijen geen nadeel van een en ander hebben ondervonden laat het college het bij deze ambtshalve constatering.

    Lees meer
  • 18-116 CRvT

    Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer.  Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Vormfouten raad van toezicht zonder gevolg. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’  waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij is tevens van mening dat het makelaarskantoor ten onrechte zonder toestemming van de VvE een foto van de binnentuin van het complex heeft gebruikt. Wat dit laatste betreft verklaart de Centrale Raad appellant niet ontvankelijk – hij is door de foto niet persoonlijk in zijn belang geraakt; het is aan de VvE om eventueel hierover te klagen. Net als de raad van toezicht kan ook de Centrale Raad in de tekst van de flyer niets onjuists ontdekken.  De raad van toezicht heeft weliswaar onjuist gehandeld door de beslissing niet per aangetekende brief aan klager te verzenden en verkeerde informatie heeft verstrekt met betrekking tot het instellen van hoger beroep, maar nu vaststaat dat klager/appellant tijdig hoger beroep heeft ingesteld is hij niet in zijn belangen geschaad en kan het verzuim niet tot vernietiging van de beslissing van de raad van toezicht leiden.

    Lees meer