Uitspraken

  • CR 11-2365 herziening CRvT

    CR 11/2365 Herziening     DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Verzoek tot herziening van uitspraak alleen aan klager of beklaagde.   Verzoeker is de ex-echtgenoot van klaagster die een klacht indiende tegen een makelaar vanwege een door deze verrichte taxatie van de voormalige echtelijke woning c.a.. De makelaar is hiervoor in 2011 door de Centrale Raad tuchtrechtelijk veroordeeld. Verzoeker is van mening dat hij door de tuchtcolleges destijds op de hoogte had moeten worden gebracht van het indienen van de klacht waar hij belanghebbende was. Hij meent verder dat de Centrale Raad destijds steken heeft laten vallen en omdat de kans bestaat dat na 10 jaar opnieuw over de waardes zal worden getwist, is het voor hem van belang dat de beslissing van de Centrale Raad uit 2011 wordt herzien. De Centrale Raad wijst het verzoek tot herziening af. De geldende reglementen kennen herziening alleen toe aan klager en/of beklaagde in de tuchtrechtelijke procedures. Evenmin kennen die reglementen een verplichting om derden van het indienen van een klacht op de hoogte te stellen.

    Lees meer
  • 21-13 CRvT

    CR 21/2718   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Tegen wie is klacht gericht? Beweerdelijke onjuistheden in verkoopinformatie. Inmeting door derde-deskundige. Geen bouwkundige keuring bij in verkoopname. Taak van makelaar daarbij.   Een makelaarskantoor is door de erven belast met de verkoop van een woning. Het laat door een extern bureau de woning opmeten. De betreffende gegevens worden in de verkoopdocumentatie opgenomen. Klaagster koopt de woning. In de koopovereenkomst wordt met haar instemming opgenomen dat zij geen bouwkeuring wil en dat de verkopers niet veel van het pand afweten omdat zij er nimmer hebben gewoond. Kort voor de eindinspectie in verband met het transport wenst klaagster alsnog een bouwkundige keuring hetgeen de verkopers weigeren. Het verwijt aan de makelaar op dit punt is niet terecht. Dat geldt ook voor de door klaagster gestelde onjuistheden in de verkoopdocumentatie, o.a. de maatvoering, waarvoor klaagster geen argumenten aandraagt. De Centrale Raad wijdt een overweging aan het inschakelen van een extern bureau bij een inmeting. Anders dan klaagster kennelijk veronderstelt bestaat er geen regel die voorschrijft dat een makelaar bij een in verkoopname een bouwkundige keuring moet laten uitvoeren. De Centrale Raad merkt op wat een makelaar geacht wordt te doen als hij een pand in verkoop neemt. Het was van stond af aan duidelijk dat klaagster haar klacht zowel indiende tegen de makelaar in persoon als tegen diens kantoor. In zo verre is de uitspraak van de Raad van Toezicht  onjuist waar deze uitsluitend de makelaar betrof.

    Lees meer
  • 20-106 CRvT

    CR 20/2725 Eindbeslissing   Reglement Lidmaatschap & Aansluiting. Taxatie door niet NVM-Makelaar of NVM-Taxateur. Drooglegging. Bij appellante als makelaarskantoor is een van de partners werkzaam als taxateur. Op enig moment schrijft deze taxateur zich in voor een cursus van de NVM en wordt gevraagd om zijn praktijkdiploma. Daarbij komt aan het licht dat hij niet voldoet aan de eisen om als makelaar of taxateur bij de NVM te zijn aangesloten. Dit wordt onder de aandacht van de Commissie Lidmaatschapszaken gebracht. Deze legt op enig moment aan een aan het makelaarskantoor gelieerde onderneming een zogenaamde drooglegging op. Tegen dit besluit gaat het makelaarskantoor in beroep. De Centrale Raad besluit gemotiveerd dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot het opleggen van de drooglegging. De Centrale Raad verklaard het beroep gegrond.

    Lees meer
  • 21-5 CRvT

    CR 20/2710 Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klaagster in eerste aanleg heeft ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering beklaagde opdracht gegeven haar woning te taxeren. Het taxatierapport bevat volgens klaagster meerdere onjuistheden. Hierover wordt contact opgenomen, waarna door beklaagde en de financieel adviseur van klaagster wordt aangegeven dat aanpassing van het rapport voor vertraging bij het verkrijgen van de hypothecaire financiering kan zorgen. In de mailwisseling die hierover ontstaat dreigt beklaagde om zijn rapport te ontkoppelen in het systeem van het NWWI indien zijn nota niet binnen een dag betaald wordt door klaagster. Klaagster heeft hierover een klacht ingediend. In eerste aanleg is deze klacht gehonoreerd. In dit hoger beroep bekrachtigd de Centrale Raad de uitspraak in eerste aanleg. Naar het oordeel van de Centrale Raad heeft beklaagde in zijn communicatie met klaagster niet de zorgvuldigheid betracht die van hem op grond van regel 1 van de Erecode mocht worden verwacht. Bovendien heeft beklaagde volgens de Centrale Raad ten onrechte in afwijking van de contractuele afspraken aangedrongen op betaling op dezelfde dag dat de factuur met vermelding van de contractuele termijn van 14 dagen werd verzonden. De opgelegde straf van een berisping blijft gehandhaafd.

    Lees meer
  • 21-4 CRvT

    CR 20/2708 Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klaagster en haar echtgenoot willen hun huis verkopen. Zij schakelen hiervoor beklaagde sub 1 als makelaar in. Op enig moment wordt mondeling overeenstemming bereikt met een koper. Deze koper wordt bijgestaan door een aankoopmakelaar. Voordat de koopovereenkomst is getekend meldt zich een andere geïnteresseerde voor de woning bij de verkopend makelaar met het verzoek de woning te willen bezichtigen. Hierover wordt klaagster als verkoper niet geïnformeerd. Pas nadat de koopovereenkomst is getekend raakt zij hiermee bekend. Klaagster is van mening dat zij hiermee in haar belangen is geschaad, nu de geïnteresseerde mogelijk een hogere prijs wilde betalen voor de woning. Klaagster dient een klacht in tegen zowel haar eigen makelaar als de aankoopmakelaar van de koper. Ook wordt er een procedure gevoerd bij de Geschillencommissie Makelaardij. De vraag waarover de Centrale Raad zich in deze procedure moet buigen is of de makelaar van Klaagster verwijtbaar heeft gehandeld door klaagster niet te informeren over de belangstelling van de geïnteresseerde partij. De Centrale Raad oordeelt dat er geen sprake is van verwijtbaar handelen. Het stond de makelaar volgens de Centrale Raad op zichzelf vrij klaagster over de belangstelling van de geïnteresseerde partij te informeren en met haar af te stemmen op welke wijze hij met die belangstelling zou omgaan. De makelaar heeft dat niet gedaan. Dat op zichzelf brengt volgens de Centrale Raad niet met zich mee dat de makelaar niet het belang van klaagster heeft behartigd. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • CRvT 00-884

    CR 00/884 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Belang bij indienen van klacht., Invloed van bouwvergunning op getaxeerde waarde. Feitelijke indeling anders dan splitsingsakte. Kamerverhuurbedrijf zonder toestemming. Geen volledig rapport maar wel mondelinge toelichting.   Klager is van mening dat beide beklaagden een te lage waardering van zijn panden hebben uitgebracht. Het gaat in casu om twee aaneengesloten monumentale objecten waarvoor in 1990 een bouw-en een splitsingsvergunning waren aangevraagd ten behoeve van de realisering van 18 appartementen.. De vergunningen worden in augustus respectievelijk in oktober 1993 verleend. In maart 1997 taxeert beklaagde 1 op verzoek van de bank de panden en komt op een waarde in ver-huurde staat van f 1 miljoen. In de in slechte staat verkerende panden worden kamers verhuurd. In juni 1997 worden de panden geveild en brengen zij f 1,5 miljoen op. In december 1997 brengt beklaagde 2 een taxatie uit op verzoek van de rechtbank, zulks in verband met strafzaken tegen met klager gelieerde personen. Hij stelt de waarde in verhuurde staat in de periode 1933/1994 vast op f 1.280.000 en in 1997 op f 1.710.000. Ook hij constateert dat de panden in matige tot slechte staat verkeren en dat het in feite om een casco gaat en om een kamerverhuurbedrijf zonder vergunning. Het verweer van beklaagde 2 dat de tegen hem gerichte klacht niet-ontvankelijk moet worden ver-klaard gaat niet op. In de tegen klager uitgebrachte dagvaarding is sprake van taxaties en die zouden in de civiele procedure een rol kunnen spelen. Klager heeft dus een belang bij zijn klacht. Het verwijt aan makelaar 1 dat hij getaxeerd heeft zonder over een splitsingstekening en bouwvergunning te beschikken en dus te laag uitkwam is niet terecht. Uit de gegevens van de splitsingsakte en uit een tweetal bezichtigingen waaruit bleek dat de feitelijke situatie aanzienlijk  verschilde van de splitsingsakte, kon makelaar 1 op goede gronden een waardevaststelling maken. Ook makelaar 2 heeft voldoende informatie ingewonnen om tot een waardering te kunnen komen. Onder meer uit de veilingvoorwaarden waren gegevens te halen. En verder heeft hij ten overstaan van zijn opdrachtgever, de rechtbank, en de Centrale Raad een afdoende mondelinge toelichting gegeven,.  

    Lees meer
  • 20-92 CRvT

    CR 20/2709   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Uitvoerige overwegingen over tuchtklachttermijn. Klachttermijn bij NRVT. Indienen van stukken vóór de mondelinge behandeling. Verslaglegging of geluidsopname van zittingen. Klager of klacht niet-ontvankelijk?   Klagers dienen in maart 2019 een klacht in over een taxatie die in 2007 heeft plaatsgevonden, Zij stellen dat zij pas in 2018 kennis van die taxatie hebben gekregen. De raad van toezicht verklaarde klagers niet-ontvankelijk vanwege langdurig tijdsverloop en achtte het onwaarschijnlijk dat klagers niet eerder op de hoogte waren van de taxatie. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de termijn waarop een klacht moet worden ingediend. Het nadeel dat een makelaar ondervindt nu deze na 12 jaar met een zaak wordt geconfronteerd waardoor hij in zijn verweer wordt geschaad, weegt in dit geval zwaarder dan  het maatschappelijk belang van het beoordelen van een taxatie. Het college haakt aan bij een klachttermijn van 3 jaar die het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) hanteert waarbij ook NVM-makelaars zijn aangesloten. Er bestaat geen verplichting voor de tuchtcolleges om verslagen of geluidsopnames van de zittingen te maken.   Nu de tucht klachttermijn is overschreden is niet de klacht niet-ontvankelijk, maar zijn klagers dat.  

    Lees meer
  • 20-91 CRvT

    CR 20/2701   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ernstige gebreken aan het gekochte. Rooskleurige advertentie. Bouwkundig rapport Vereniging Eigen Huis. Relatie makelaar en VEH. Juridische hoedanigheid beklaagde. Zich wenden tot werkgever van klager.   Klager koopt een oud monumentaal pand dat door beklaagde wordt aangeboden. Bij de verkoopdocumentatie zit een bouwkundig rapport van de Vereniging Eigen Huis dat in opdracht van de verkoper is opgemaakt. Daarin staat dat er hier en daar wel iets aan het pand gedaan moet worden, maar er worden geen ernstige gebreken geconstateerd. Wel maakt de bouwkundige een enkel voorbehoud met betrekking tot het dak en de gevels. Nadat klager het pand in eigendom heeft gekregen laat hij werkzaamheden uitvoeren en daarbij komen ernstige gebreken met name aan het dak aan het licht die hoge herstelkosten met zich meebrengen. Klager is van mening dat de advertentie waarin de woning werd aangeprezen, een veel te rooskleurig beeld schetst. De Centrale Raad is dat op zich met klager eens, maar is van oordeel dat geen notoir onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. Klager is verder van mening dat de Vereniging Eigen Huis en de makelaar onder één hoedje speelden en dat sprake is van door de NVM verboden samenwerking. De uitvoerige reactie van de VEH tot wie klager zich wendde, geeft een duidelijk beeld van de werkwijze van de vereniging en de bouwkundige adviseurs en daaruit blijkt geen grond voor de stelling van klager. Dat de makelaar een onjuist beeld van het pand heeft gegeven en de gebreken had dienen op te merken, is niet het geval. Zonder zaken weg te breken waren de gebreken niet te ontdekken. Deze laatste zijn pas aan het licht getreden toen de aannemer aan het werk ging. Dat de makelaar zich tot de werkgever van klager wendde met een klacht over deze en een aangifte tegen klager deed wegens smaad, vindt zijn oorzaak in het feit dat klager zich met naam, titulatuur en functie tot oud-opdrachtgevers van de makelaar richtte en diens goede naam in diskrediet trachtte te brengen. Onder normale omstandigheden zou deze stap van de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar zijn, maar in deze situatie acht de Centrale Raad deze actie van de makelaar begrijpelijk. Dat de makelaar niet tijdig bij de NVM melding maakte van de wijziging van de juridische hoedanigheid van zijn onderneming  - van eenmanszaak naar BV -  is op zich in strijd met de regelgeving van de NVM maar betekent niet, anders dan klager veronderstelt, dat er (tijdelijk) geen relatie met de NVM meer bestond. Als de NVM van een omissie als deze kennis neemt, neemt zij contact op betrokkene en stelt deze in de gelegenheid alsnog de gewenste informatie te verstrekken. Pas als dat niet gebeurt, kan de NVM maatregelen treffen. De makelaar heeft in dit geval direct gehoor aan het verzoek van de NVM gegeven. Klager heeft geen nadeel van de omissie ondervonden.

    Lees meer
  • 20-90 CRvT

    CR 20/2699   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Uitvoerige overwegingen over karakter van door verkoper ingevulde vragenlijst. Rooskleurige advertentie.   Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden. Bij de verkoopdocumentatie zit een door de verkoper ingevulde vragenlijst. Na de eigendomsoverdracht constateert klager dat een aantal zaken niet kloppen met de door verkoper gegeven antwoorden in de vragenlijst. Zo functioneren een oven en magnetron niet naar behoren, werkt een kraan niet enz.. De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan het karakter van een vragenlijst en stelt dat het niet tot de taak van een makelaar behoort om elk door de verkoper gegeven antwoord in de vragenlijst op juistheid te controleren en na te gaan of apparatuur of kranen wel werken. Dat kan anders liggen als een makelaar met zijn kennis en kunde moet constateren dat een vraag onjuist is beantwoord. Daartoe dient hij die vragenlijst wel door te nemen. Het college is van oordeel dat de verkoopadvertentie een rooskleurig beeld van de woning schetst, maar geen aanprijzingen bevat die naar de makelaar wist, aantoonbaar onjuist waren. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad de klacht ongegrond.  

    Lees meer
  • 20-89 CRvT

    CR 20/2698   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie niet gevolgd. Afgaan op door verkoper ingevulde vragenlijst. Optreden makelaar na verwijt.   Klagers kopen een woning die door beklaagde te koop wordt aangeboden. In de verkoopdocumentatie staat dat de woonoppervlakte 225 m² bedraagt. Na ondertekening van de koopakte krijgen klagers bouwtekeningen in handen waaruit afwijkende maten voorkomen. De makelaar laat daarop een officiële inmeting verrichten die een gebruiksoppervlak wonen van 190 m ² en overige inpandige ruimte van 13 m² te zien geven, zulks in overeenstemming met de uitgewerkte bouwtekeningen. Beklaagde heeft niet de NVM meetinstructie gevolgd waardoor verkeerde informatie in de verkoopdocumentatie is terechtgekomen. Dit is tuchtrechtelijk laakbaar. Anders dan klagers veronderstellen betekent een kleiner woonoppervlak niet per definitie dat de verkoper gehouden is met een lagere koopprijs in te stemmen. Van de makelaar mag wel actie, ook in de richting van de verkoper, worden verwacht. Zijn actie door na de klacht van klagers zelf een inmeting te laten uitvo0eren en deze ter kennis van klagers te brengen, is correct. De makelaar mocht afgaan op door de verkoper in de vragenlijst gedane mededelingen over dubbelglas en bouwjaar van de keuken.

    Lees meer