Uitspraken

  • 18-120 CRvT

    18-120 CRvT CR 18/2671a DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Ander tuchtcollege op verzoek van klager. Wraking secretaris Centrale Raad. Intrekking hoger beroep. Klager is buitengewoon ontevreden over zijn makelaar-verkoper. Hij dient een klacht in en verzoekt deze te laten behandelen door een andere raad van toezicht dan waaronder de makelaar ressorteert. De Stichting Tuchtrechtspraak wijst daarop een ander tuchtcollege aan. Dit verklaart de klacht ongegrond. Klager gaat in hoger beroep. Klager wraakt de secretaris van de Centrale Raad welk verzoek door de voorzitter van het college wordt afgewezen. Hij merkt daarbij op dat klager zodanige verwensingen aan het adres van de secretaris en haar kantoor uit dat het erop lijkt dat hij alle vertrouwen in behandeling van zijn appèl heeft verloren en acht het daarom denkbaar dat hij dit intrekt en zijn klachtgeld terugkrijgt. Klager maakt van die gelegenheid gebruik.

    Lees meer
  • 18-119 CRvT

    18-119 CRvT CR 18/2677 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Beweerdelijk te lage taxatie. Onteigeningswaarde en marktwaarde. Onafhankelijkheid taxateur. Overgangsrecht wijziging bestemming. Onzorgvuldigheden in taxatierapport. Datum uitspraak en datum verzendingsbrief. Klager is eigenaar van een woning op het bijbehorende terrein waarvan hij zijn bedrijf uitoefent. Het perceel is gelegen in een industriegebied. De regionale ontwikkelingsmaatschappij waarin ook de gemeente participeert,wenst het perceel te verwerven om dit bij het industriegebied te voegen. In 2013 wordt daartoe van het perceel van klager de bestemming gewijzigd in bedrijfsterrein. Voorafgaand daaraan onderhandelt klager met de gemeente over verkoop. In 2012 en 2013 worden taxatierapporten op basis van onteigening uitgebracht die uitkomen op waardes van € 902.150, € 934.000 en € 816.000. In maart 2014 brengt beklaagde in opdracht van de hypotheekhouder een uitgebreide taxatie uit. Hij komt op een marktwaarde van € 475.000 en een executiewaarde tussen € 290.000 en € 315.000. In mei 2014 wordt het perceel met woning executoriaal geveild en brengt € 300.000 op. In 2017 geeft weer een andere makelaar op verzoek van klager een second opinion over de taxatie van beklaagde. Deze uit flinke kritiek en komt op een marktwaarde van € 918.000. Klager is van mening dat beklaagde een veel te lage waardering uitbracht. Hij heeft het perceel ten onrechte als woonruimte met grond getaxeerd terwijl er een bedrijfsbestemming op ligt. Hij denkt verder dat beklaagde zich heeft laten beïnvloeden door de gemeente toen hij daar om inlichtingen vroeg en dus niet onafhankelijk opereerde. De Centrale Raad acht deze klacht ongegrond. Het getuigt juist van nauwkeurigheid als een makelaar informatie inwint bij de autoriteiten. Het college merkt verder op dat de uitgangspunten bij een taxatie op basis van onteigening verschillen van die bij de vaststelling van de marktwaarde. Dat wordt met name bij de second opinion miskend. Het taxatierapport van beklaagde bevat wel diverse onzorgvuldigheden die echter geen invloed hebben op de waardering. Zo gebruikt de taxateur de begrippen woning en bedrijfswoning door elkaar zodat onduidelijk is of nu een woning met grond is gewaardeerd of een bedrijfswoning met bedrijfsperceel Verder is onduidelijk hoeveel grond nu eigenlijk is meegenomen bij de taxatie. Tenslotte ontbreekt een kanttekening in het rapport over het overgangsrecht in verband met de bestemmingswijziging. Ambtshalve overweegt de Centrale Raad het volgende. De datum van de uitspraak van de Raad van Toezicht is 31 januari 2018. De brief waarmee de uitspraak is verzonden is gedateerd 19 februari 2018. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat een uitspraak binnen 2 weken na bepaling daarvan moet worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting nog is beraadslaagd over de exacte tekst van de uitspraak. Het ware dus juister als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu partijen geen nadeel van een en ander hebben ondervonden laat het college het bij deze ambtshalve constatering.

    Lees meer
  • 18-118 CRvT

    18-118 CRvT CR 18/2682 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Klachtgeld voor hoger beroep niet voldaan, klager niet-ontvankelijk. Klager heeft een klacht ingediend die door de raad van toezicht ongegrond wordt verklaard. Klager gaat in hoger beroep maar dient geen nader beroepschrift in en voldoet evenmin het klachtgeld voor hoger beroep ondanks een herinnering daartoe. De Centrale Raad verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn appèl.

    Lees meer
  • 18-117 CRvT

    18-117 CRvT CR 18/2673 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Aankoop en verkoop door partners van makelaar-verkoper. Betrokkenheid bij handel. Koper niet gewezen op indirecte betrokkenheid. Datum uitspraak en datum beslissing. Een onderneming biedt in oktober 2013 via een makelaarskantoor een perceel grond aan. De richtprijs is € 82.500. Er komen biedingen op maar de eigenaar gunt niet. Twee dagen later besluit de eigenaar te verkopen aan de levenspartners van de makelaars die samen eigenaar zijn van het makelaarskantoor. De koopsom bedraagt € 87.920; de overdracht vindt plaats op 3 april 2014. Klager die een der bieders was, houdt belangstelling voor het perceel en in 2016 voert hij daartoe gesprekken met de beide makelaars die optreden namens hun partners. Dit leidt in juni 2016 tot een koopovereenkomst voor de som van € 150.000; de levering vindt plaats op 5 september. Klager/koper verwijt de makelaars en hun onderneming dat zij niet kenbaar maakten dat de verkopers de levenspartners van de verkopende makelaars zijn en dat zij in 2,5 jaar tijd een flinke winst behaalden. De Centrale Raad acht, net als de raad van toezicht, de klachten gegrond. Het verweer dat aan de koopakte de legitimatie van een der verkoopsters was gehecht waarop stond dat zij de echtgenote van een der makelaars is, gaat niet op. Ten eerste ontkent klager dat dit het geval was maar sowieso geldt dat de makelaar heeft te waken tegen onjuiste beeldvorming over personen en belangen en dat zijn positie met zich meebrengt dat hij duidelijkheid schept. Waar de verkoopsters de partners zijn van de makelaars staat hun indirecte betrokkenheid bij de transactie vast. Het verweer dat de aankoop was bedoeld als pensioenvoorziening en dat de eigenaressen het bod van klager gezien de hoogte daarvan niet konden wegeren, helpt niet. Uit niets blijkt dat de aankoop voor pensioendoeleinden was. Ambtshalve overweegt de Centrale Raad het volgende. De datum van de uitspraak van de Raad van Toezicht is 31 januari 2018. De brief waarmee de uitspraak is verzonden is gedateerd 19 februari 2018. Dat is in strijd met het Reglement Tuchtrechtspraak waarin staat dat een uitspraak binnen 2 weken na bepaling daarvan moet worden verzonden. De Centrale Raad houdt het ervoor dat na de zitting nog is beraadslaagd over de exacte tekst van de uitspraak. Het ware dus juister als datum van de uitspraak wordt vermeld de dag waarop de definitieve tekst wordt vastgesteld. Nu partijen geen nadeel van een en ander hebben ondervonden laat het college het bij deze ambtshalve constatering.

    Lees meer
  • 18-116 CRvT

    Beweerdelijk agressieve en prijsopdrijvende flyer.  Foto binnentuin ten onrechte gebruikt? Vormfouten raad van toezicht zonder gevolg. Klager heeft een flyer van beklaagde in zijn brievenbus gekregen waaraan hij zich stoort. Hij is van mening dat deze de bewoners van het appartementencomplex waar hij woont, ertoe brengt te ‘cashen’  waardoor prijsopdrijving ontstaat. Hij is tevens van mening dat het makelaarskantoor ten onrechte zonder toestemming van de VvE een foto van de binnentuin van het complex heeft gebruikt. Wat dit laatste betreft verklaart de Centrale Raad appellant niet ontvankelijk – hij is door de foto niet persoonlijk in zijn belang geraakt; het is aan de VvE om eventueel hierover te klagen. Net als de raad van toezicht kan ook de Centrale Raad in de tekst van de flyer niets onjuists ontdekken.  De raad van toezicht heeft weliswaar onjuist gehandeld door de beslissing niet per aangetekende brief aan klager te verzenden en verkeerde informatie heeft verstrekt met betrekking tot het instellen van hoger beroep, maar nu vaststaat dat klager/appellant tijdig hoger beroep heeft ingesteld is hij niet in zijn belangen geschaad en kan het verzuim niet tot vernietiging van de beslissing van de raad van toezicht leiden.

    Lees meer
  • 18-114 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Geen plicht van de taxateur om te onderzoeken of de kredietopzegging door de bank terecht is. Beweerdelijk te lage waardering portefeuille. Planning veiling zonder overleg. Datum beslissing en datum ondertekening uitspraak. Klaagster bezit een aanzienlijke onroerend goedportefeuille die is verhypothekeerd. In 2009 zegt de bank de kredietovereenkomst op. In dat kader geeft de bank beklaagde om een executieveiling voor te bereiden. Daarvan doet beklaagde in februari 2011 mededeling aan klaagster. Kort daarop wordt klaagster onder curatele gesteld. In juni 201 geeft de bank aan een andere makelaar opdracht de onroerend goedportefeuille van klaagster te taxeren. Deze dient de taxatie te verrichten in overleg met beklaagde hetgeen geschiedt.  De bank zegt klaagster aan dat haar bezit op 11 juni 2012 geveild zal worden. De curator van klaagster weet dit via een kort geding te voorkomen. In september 2012 geeft de rechtbank toestemming om de portefeuille onderhands aan een derde te verkopen. Het verwijt van klaagster dat beklaagde de opdracht van de bank heeft aanvaard zonder te onderzoeken of de kredietopzegging terecht was, wordt verworpen. Een dergelijk onderzoek behoort niet tot de taak van een makelaar.  Beklaagde heeft de portefeuille niet getaxeerd. Dat heeft een andere makelaar gedaan. Met beklaagde is alleen overleg gevoerd. [De klacht tegen die andere makelaar is ook tuchtrechtelijk behandeld en ongegrond bevonden (CR 17/2645)].  Het verwijt dat de veiling is ingepland zonder overleg met klaagster en de bewoners is eveneens onterecht. Klaagster kende de datum van de veiling en heeft deze weten te voorkomen. Zij kan niet opkomen voor de bewoners van haar panden en is dus op dit punt niet-ontvankelijk. Het college constateert dat er 3 weken zit tussen de datum van het nemen van de beslissing door de raad van toezicht en de datum van ondertekening daarvan en de verzending, hetgeen in strijd is met het Reglement Tuchtrechtspraak. Het college houdt het ervoor dat de raad van toezicht na de zitting heeft beraadslaagd en dat ook nadien nog over de tekst van de uitspraak heeft gedaan en dat derhalve de definitieve beslissing pas is genomen op de dag der ondertekening. Nu noch klagers noch beklaagde daarvan nadeel heeft ondervonden, verbindt de Centrale Raad hieraan geen gevolgen.

    Lees meer
  • 18-112 CRvT

    18-112 CRvT 205 OVERIG Opzegging van lidmaatschap/aansluiting NVM. Verzoek aan de Voorzitter van de Centrale Raad om schorsing van de directe werking van de opzegging. Ontvankelijkheid. Onduidelijke doorberekening van kosten. Het Algemeen Bestuur van de NVM heeft het NVM-lidmaatschap van Makelaarskantoor X en de NVM-aansluitovereenkomst van makelaar Y opgezegd. Naar het oordeel van de NVM voert makelaarskantoor X een onvoldoende transparant beleid m.b.t. de door haar aan haar verkopende opdrachtgever in rekening te brengen kosten. Zowel X als Y verzoeken de Voorzitter van de Centrale Raad van Toezicht om de onmiddellijke werking van genoemde opzeggingen hangende het daartegen ingestelde beroep, te schorsen. Volgens verzoekers is de NVM niet duidelijk over haar bezwaren en wordt ten onrechte gesteld dat de werkwijze van verzoekers niet aan de NVM-eisen voldoet. De Voorzitter stelt vast dat het oordeel of het lid tijdig beroep heeft ingesteld en of de NVM terecht het lidmaatschap/de aansluiting heeft beëindigd, is voorbehouden aan de Centrale Raad van Toezicht. Hetgeen de Voorzitter overweegt houdt slechts een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen in. De Voorzitter besluit in het kader van deze voorlopige voorziening geen niet-ontvankelijkheid uit te spreken. Naar het voorlopig oordeel van de Voorzitter worden de door de NVM in haar erecode vastgelegde beginselen door verzoekers zodanig geschonden, dat de NVM bij afweging van de belangen geen gebruik heeft hoeven maken van haar bevoegdheid om in afwachting van de beslissing op een beroep, de werking van de gedane opzeggingen te schorsen. Naar het voorlopig oordeel van de Voorzitter hebben verzoekers onvoldoende duidelijkheid kunnen geven over hun werkwijze. De verzochte schorsing wordt afgewezen met veroordeling van verzoekers in de kosten van het geding.

    Lees meer
  • 18-99 CRvT

    18-99 CRvT CR 17/2641 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Taxatie beweerdelijk te hoog. Meetinstructie niet gevolgd. Onzorgvuldigheden in rapport en de getaxeerde waarde. Klager die in een echtscheiding is verwikkeld, is van mening dat de taxatie die door beklaagde op verzoek van zijn ex-partner is opgesteld te hoog is. De door hem ingeschakelde taxateur komt op € 345.000 terwijl beklaagde op € 380.000 komt. Met de raad is de Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen ondanks het feit dat het rapport enige onzorgvuldigheden bevat. Die hebben niet noodzakelijkerwijs tot gevolg dat de waardering niet juist zou zijn. Het college weegt daarbij mee dat de makelaar al sinds jaar en dag ter plaatse is gevestigd, dat het getaxeerde object heel dichtbij het makelaarskantoor ligt, dat het een courant pand betreft en dat het taxatierapport van de andere makelaar minder inzichtelijk is, Wel valt beklaagde te verwijten dat hij het woonoppervlak en de inhoud van de woning onjuist heeft vermeld en de meetinstructie niet heeft gevolgd. Ook is waardepeildatum onjuist in het rapport vermeld.

    Lees meer
  • 18-98 CRvT

    18-98 CRvT CR 18/2651 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Meetinstructie. Inmeting door derde op grond van plattegronden. Toetsing meetrapport door makelaar. Een makelaar krijgt de verkoopopdracht van een woning. Hij laat door een extern bureau waarvan hij regelmatig gebruik maakt, plattegronden met maatvoeringen maken. Daaruit komt een woonoppervlak van 146 m2 naar voren hetgeen de makelaar in zijn aanbieding opneemt. Twee jaar nadat klagers de woning hebben betrokken, komen zij tot de ontdekking dat het woonoppervlak niet kan kloppen. Een door hen ingeschakeld bureau komt op 129 m2. De Centrale Raad is van oordeel dat een makelaar voor inmetingen een als gerenommeerd bekend staan extern bureau mag inschakelen. Hij dient diens meetrapport wel marginaal te toetsen. Vaststaat dat in dit geval het extern bureau niet ter plaatse is geweest om inmetingen te verrichten. Reeds hierom had de makelaar niet zonder meer op diens rapport mogen afgaan en diens bevindingen in zijn aanbieding mogen opnemen. De makelaar had zelf de woning volgens de NEN-norm 2580 moeten opmeten.

    Lees meer
  • 18-97 CRvT

    18-97 CRvT CR 18/2660 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Gespannen situatie tussen verkoper en buurvrouw. Fysiek contact tussen makelaar en klaagster. Klacht gegrond maar geen straf en geen kostenveroordeling. De makelaar heeft een verkoopopdracht van iemand die in een gespannen situatie met haar buurvrouw leeft. Tijdens een bezichtiging staat de buurvrouw (klaagster) in de voortuin van het te verkopen pand te schreeuwen hetgeen voor de kijkers geen prettige ervaring is. Teneinde de zaak te de-escaleren dwingt de makelaar de buurvrouw met zachte drang - naar zijn zeggen zonder haar aan te raken - naar buiten. Klaagster beweert dat de makelaar haar met veel geweld naar buiten heeft gewerkt en deed daartoe aangifte bij de politie. Het OM seponeerde de klacht. De Centrale Raad constateert dat de feitelijke gang zaken niet is vast te stellen. Waar de makelaar erkent dat hij vlak vóór klaagster is gaan staan en langzaam naar voren is gelopen waardoor klaagster naar achteren moest, stelt het college vast dat ondanks zijn begrip voor de gespannen situatie de makelaar zich niet op die manier had moeten opstellen. De klacht blijft gegrond doch het college ziet geen aanleiding voor oplegging van een straf of voor een kostenveroordeling in hoger beroep.

    Lees meer