Uitspraken
-
14-2515 CRvT
Koopovereenkomst met ongebruikelijke ontbindende voorwaarde. Geen schriftelijke bevestiging van verlenging financieringstermijn. Klaagster is als executeur-testamentair belast met de verkoop van het woonhuis van haar overleden vader. Beklaagde heeft de verkoop in handen. In vijf jaar tijd meldt zich slechts één belangstellende. Met deze wordt een koopovereenkomst gesloten. Omdat koper voor de financiering geld nodig heeft dat uit een uitkering uit Nieuw-Zeeland moet komen, wordt terzake een ontbindende voorwaarde opgenomen. Omdat binnen de daartoe gestelde termijn geen zekerheid is gekomen dat er geld uit Nieuw-Zeeland komt, wordt de financieringstermijn met 3 maanden verlengd. Ook daarna komt er maar geen zekerheid. Volgens de makelaar heeft klaagster telefonisch ingestemd met een verdere verlenging, maar hij heeft verzuimd zulks aan partijen schriftelijk te bevestigen. Dit wrijft de Centrale Raad hem aan. Klaagster was zich bewust van het risico met betrekking tot de uitkering uit het buitenland, maar waar koper in vijf jaar tijd de enige gegadigde was, stemde zij met de voorwaarde in. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 13-56 RvT Amsterdam
Lees meer -
14-2523 CRvT
Oncollegiaal gedrag. Als adviseur van koopster geen contact opgenomen met makelaar-verkoper. Iemand heeft belangstelling voor een appartement dat bij een makelaar (klager) te koop staat. Er wordt overeenstemming bereikt over de koopsom, maar vervolgens ontstaan geschilpunten tussen partijen, reden waarom de koopster haar opdracht aan haar makelaar intrekt en partijen uiteengaan. Vervolgens schakelt zij een andere makelaar (beklaagde) in en deelt makelaar-verkoper mee dat deze contact met hem zal opnemen. Makelaar-verkoper reageert met de mededeling dat zijn opdrachtgever niet meer aan haar wil verkopen. Daarop neemt deze rechtstreeks contact op met verkoper. Er volgt een gesprek tussen partijen waarbij beklaagde aanwezig is. Vervolgens komt alsnog een koopovereenkomst tot stand. Op verzoek van verkoper redigeert beklaagde een koopakte. Beklaagde licht niet zijn collega makelaar-verkoper over dit alles in. Hij vertrouwt erop dat verkoper zijn toezegging dat hij zijn makelaar op de hoogte zal brengen, nakomt, maar verifieert dit niet. Verkoper licht zijn makelaar niet in. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad het gedrag van beklaagde laakbaar. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-65 RvT Eindhoven/Maastricht
Lees meer -
14-2527 CRvT
Taxatie in verband met verdeling gemeenschappelijke eigendom. Taxatieopdracht van een der partijen, maar wel in beider belang. Aanvullende opdracht van niet-opdrachtgever geweigerd. In verband met de verbreking van de relatie tussen klager en zijn levenspartner moet hun gezamenlijke eigendom waaronder een woning met naastgelegen kantoor worden verdeeld. Omdat partijen geen overeenstemming bereiken over die verdeling komt de rechter er aan te pas. Uit diens vonnis vloeit voort dat beklaagde een taxatie zal uitvoeren. De opdracht daartoe wordt door de advocaat van de vrouw verstrekt. Nadat beklaagde zijn uitvoerige rapport heeft uitgebracht stellen beide partijen daarover vragen naar aanleiding waarvan beklaagde een aanvulling maakt. Daarop stelt klager nieuwe vragen. De taxateur is bereid om die vragen te beantwoorden mits de vrouw daarmee instemt. Dat laatste geschiedt niet en de taxateur weigert het verzoek van klager. Deze beklaagt zich daarover en ook over diverse andere aspecten van de taxatie. De Centrale Raad is van oordeel dat klager weliswaar niet de opdrachtgever tot de taxatie was, maar daar wel een belang bij heeft zodat hij in zijn klacht kan worden ontvangen. Dat de taxateur onder voorwaarde bereid was om een tweede aanvulling op zijn rapport te maken, is correct nu klager geen opdrachtgever was. Dat de taxatie niet juist zou zijn, is niet gebleken. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 13-66 RvT Amsterdam
Lees meer -
14-2525 CRvT
Controle door de makelaar op storting waarborgsom. Een makelaar verkoopt voor klager diens woning. In de koopakte wordt geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Koper verbindt zich om uiterlijk op 12 november 10 % van de koopsom te storten. Aan die verplichting voldoet koper niet. Hij neemt contact op met de makelaar en deelt mede dat hij op 4 december de koopsom in één keer zal betalen. Van deze feiten stelt de makelaar zijn opdrachtgever niet in kennis. De notaris constateert op 4 december dat de koper niet aan zijn verplichting heeft voldaan. De koopovereenkomst wordt uiteindelijk ontbonden. Klager verwijt zijn makelaar dat hij niet verifieerde of de koper aan zijn verplichtingen voldeed. De makelaar stelt dat die plicht niet op hem maar op de notaris rust. De Centrale Raad is van oordeel dat de dienstverlening van de makelaar inhoudt dat deze erop toeziet dat de koper zijn verplichtingen nakomt. De makelaar had zijn opdrachtgever van de ontwikkelingen op de hoogte moeten brengen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT 's-Gravenhage. 13-71 RvT 's-Gravenhage
Lees meer -
14-2522 CRvT
Beweerdelijk te lage taxatie. Verschil van 10 % tussen verschillende taxatie niet onaanvaardbaar. In het kader van het uit elkaar gaan van klager en zijn partner moet de gemeenschappelijke woning getaxeerd worden. Beklaagde komt op een onderhandse verkoopwaarde per augustus 2008 van € 875.000. In januari 2010 komt een andere makelaar in opdracht van de ex-partner van klager tot een waardering van € 1.050.000. De door de rechtbank benoemde deskundige komt per augustus 2008 op een waarde van € 970.000. De Centrale Raad is van oordeel dat de taxatie van beklaagde weliswaar aan de lager kant is geweest, maar niet zodanig dat gezegd kan worden dat de taxateur in redelijkheid nimmer tot zijn waardering had kunnen komen. Tussen de beide per augustus 2008 gedane taxaties zit een verschil van circa 10 % en dat acht het college niet onaanvaardbaar. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Amsterdam, 13-61 RvT Amsterdam
Lees meer -
14-2486 CRvT
Beweerdelijke benadeling schuldeisers. Achterlating lege vennootschappen. Te laat ingediend verweerschrift? (Zie ook 14-2514 CRvT) Klager meent dat beklaagden meegewerkt hebben aan een plan om een heimelijke en goedkope doorstart te maken van een gefailleerd makelaarskantoor waardoor crediteuren zijn benadeeld. Naar het oordeel van de Centrale Raad draagt klager daartoe te weinig aan. Beklaagden/verweerders hebben hun verweer weliswaar later ingediend dan de bedoeling was, maar het Reglement Tuchtrechtspraak is niet geschonden waar het reglement de secretaris van het college enige mogelijkheid tot souplesse biedt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Raad van Toezicht Arnhem, 13-02 RvT Arnhem
Lees meer -
14-2516 CRvT
Gebreken aan het gekochte. Onvoldoende informatieverstrekking door verkopend makelaar. Klaagster koopt een woning zonder gebruik te maken van een eigen makelaar. De door verkoper ingevulde vragenlijst met betrekking tot de woning bevat voor een koper van belang zijnde informatie over bouwkundige en onderhoudszaken die niet of niet direct tijdens een bezichtiging aan het licht zouden treden. De makelaar had deze lijst of tijdens de bezichtiging aan klaagster moeten overhandigen of deze aan de concept-koopakte dienen te hechten. Daardoor waren misverstanden e.d. vermeden en was ook een kort geding tussen koopster en verkoper voorkomen. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-60 RvT Eindhoven/Maastricht
Lees meer -
14-2514 CRvT
Beweerdelijke orkestratie van faillissement van makelaarskantoor en faillissementsfraude. Verschillende samenstelling tuchtcollege bij tussen- en eindbeslissing. Niet gespecificeerde wraking. (Zie ook 14-2486 CRvT) Klager voerde de administratie van enkele aan elkaar gelieerde bedrijven waaronder een makelaarskantoor. In maart 2012 neemt dat kantoor een ander makelaarskantoor over en wijzigt de naam. In juli 2012 wordt die onderneming op eigen verzoek failliet verklaard. In augustus 2012 neemt een andere gelieerde makelaarsonderneming de orderportefeuille over waarvoor de rechter-commissaris toestemming verleent. Voor de stelling van klager dat een en ander is georkestreerd, dat crediteuren zijn benadeeld en dat de orderportefeuille veel groter was dan op papier is overgedragen waardoor er te weinig voor is betaald, draagt klager te weinig aan. Dat de samenstelling van de raad van toezicht bij de eindbelissing anders was dan bij de eerder genomen tussenbeslissing vindt zijn oorzaak in het feit dat in de tussentijd twee leden van het college vanwege hun bereikte leeftijd zijn afgetreden. Nu van de zitting voorafgaand aan de tussenbeslissing uitvoerig proces-verbaal is opgemaakt waarvan de nieuwe leden kennis hebben kunnen nemen, is de verschillende samenstelling van het tuchtcollege niet bezwaarlijk. Klager heeft niet aangegeven welk lid van het tuchtcollege hij wenste te wraken. Download uitspraak (pdf) Tussenbeslissing RvT Arnhem, 13-52 RvT Arnhem Uitspraak RvT Arnhem, 13-53 RvT Arnhem
Lees meer -
14-2503 CRvT
Onvoldoende onderbouwing van taxatie. Geen gelegenheid bieden aan partijen tot commentaar op eigen onderzoek en waardering van de raad van toezicht naar waardering is onjuist. Klager beklaagt zich over de in 2007 door beklaagde uitgevoerde taxatie van een door hem ingeruilde woning. Beklaagde waardeerde de onderhandse verkoopwaarde op € 288.000 en de executiewaarde op € 259.000. Op basis van de geschatte verkoopwaarde wordt met de verkoop begonnen. Na 5 jaar wordt de woning uiteindelijk verkocht voor € 192.500. Twee kort daarop uitgevoerde taxaties bevestigen de juistheid van deze opbrengst. De Centrale Raad stelt dat uit het enkele feit dat de woning in 2012 aanzienlijk minder opbrengt dan in 2007 was geschat, niet kan worden opgemaakt dat die laatste waardering onjuist was. Uit de uitvoerige gegevens die klager aanlevert, kan voorshands worden afgeleid dat beklaagde destijds niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen. De reactie hierop van beklaagde is onvoldoende; met name de door hem in 2007 gevolgde gedachtengang is onduidelijk. De Centrale Raad acht het niet juist dat de raad van toezicht eigen onderzoek naar de taxatie heeft verricht en tot een bepaalde waardering is gekomen zonder partijen de gelegenheid te bieden zich daarover uit te laten. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Groningen, 13-41 RvT Groningen
Lees meer -
15-2560 CRvT
Vraag wie opdrachtgever tot taxatie was. Taxatie rekening houdend met voorgenomen verbouwing. Beweerdelijk onjuiste waardering. Beklaagde brengt in 2005 een taxatie uit van de woning van klaagster. Een aantal jaren later, als grote problemen ontstaan tussen klaagster en koper (haar kleinzoon) ontkent klaagster dat zij opdracht tot taxatie gaf. De makelaar verklaart onweersproken dat weliswaar de kleinzoon telefonisch opdracht tot taxatie gaf, maar dat hem ten tijde van de taxatie door betrokkenen is verzocht klaagster als opdrachtgeefster te vermelden. Beklaagde waardeert de woning in oktober 2005 op een onderhandse verkoopwaarde van € 230.000. In november 2005 verkoopt klaagster haar huis aan haar kleinzoon voor € 143.750. In januari 2006 geeft de makelaar een aanvulling op zijn rapport van oktober en komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 315.000, rekening houdend met een voorgenomen uitvoerige verbouwing. Vervolgens ontstaan grote problemen tussen klaagster en haar kleinzoon, die tot allerlei rechtszaken leiden tot ontbinding van de verkoop, beslaglegging en executoriale verkoop aan toe waarbij de taxaties van beklaagde een rol spelen. De Centrale Raad komt tot het oordeel dat niet gezegd kan worden dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen. Uitspraak RvT Arnhem, 14-61 RvT Arnhem Download uitspraak (pdf)
Lees meer