Uitspraken
-
12-2383 CRvT
Overtreding regel 6 Erecode (eigen belang). Opdrachtgever niet ingelicht over wijziging plannen om eenheden niet zelf te gebruiken. Schijn gewekt eigen belang te stellen boven dat van opdrachtgever. Een makelaar heeft opdracht van een derde om een aantal te bouwen eenheden te verhuren. De makelaar verkrijgt zelf een optie tot koop van een aantal eenheden omdat zijn makelaarskantoor met ruimtegebrek kampt. De beheervennootschap van de makelaar gaat een tijd later tot aankoop over en er volgt ook levering. Enige maanden voordien toont een bank belangstelling om de betreffende units te huren. De makelaar informeert zijn opdrachtgever daarover niet. Als de makelaar enige tijd later zijn opdrachtgever meedeelt dat hij de door hem verworven eenheden heeft verhuurd aan de bank, is de laatste ontstemd en dient een klacht in. Als klager zelf had kunnen verhuren, was dat voor hem voordelig geweest dan verkoop. De Centrale Raad is van mening dat de makelaar zijn opdrachtgever ten onrechte niet op de hoogte stelde van het feit dat hij de eenheden niet meer zelf in gebruik zou nemen, maar deze had verhuurd. Toen de makelaar belangstelling toonde voor de units voor gebruik door zijn kantoor, had hij een geoorloofd eigen belang. Toen hij dat niet meer wilde, kwam hij in ongeoorloofd eigen belang terecht. Hij heeft de schijn gewekt dat hij het belang van opdrachtgever achterstelde bij zijn eigen belang. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2415 CRvT
Niet-ontvankelijkheid klager. Al eerder over feiten geoordeeld. Tijdsverloop van acht jaar. In 2003 bemiddelt een medewerker van een makelaarskantoor bij de verkoop van een huis. Naar aanleiding daarvan ontstaan problemen en werden worden civiele procedures gevoerd. In dat kader heeft klager die belangstelling had voor de woning, een klacht tegen die medewerker ingediend. In 2004 heeft de raad van toezicht de klacht ongegrond verklaard welke beslissing in 2005 door de Centrale Raad is bekrachtigd. In 2011 wendt klager zich opnieuw tot de raad van toezicht. Daarin verwijt klager de leidinggevende dat deze onvoldoende toezicht hield op de zijn medewerker die naderhand geen lid-NVM bleek te zijn. De raad [een andere dan die in 2004 besliste; Red] verklaarde de klacht ongegrond. De Centrale Raad constateert dat al in 2004 en 2005 een oordeel is gegeven over de uitvoering van de opdracht. Toen was de klacht en de uitspraak gericht op de medewerker, thans is de leidinggevende NVM-makelaar beklaagde. Dan telt dat het een zaak betreft van 8 jaar geleden. In het algemeen geldt dat iemand er geen rekening mee kan houden dat na zo lange periode alsnog over hem wordt geklaagd. Bovendien wordt het verweer voeren tegen de klacht na zo lange tijd moeilijk. Er doen zich geen bijzondere omstandigheden voor die desondanks een nieuwe tuchtprocedure mogelijk of wenselijk maken. Dat de makelaar volstond met een kort briefje op de brief van klager uit 2011 is verklaarbaar nu klager allerlei rechterlijke procedures voert. Klager kan niet in zijn klacht worden ontvangen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2414 CRvT
Naleving meetinstructie. Geen opzettelijk niet-naleven. Bereidheid om alsnog bestand na te lopen. Boete wegens niet-naleving niet in redelijkheid opgelegd. De NVM constateert bij een steekproef dat een aanzienlijk deel van het woningbestand van de makelaar niet volgens de geldende meetinstructie is aangemeld en op Funda staat. De makelaar verweert zich met de stelling dat het door hem gebruikte softwareprogramma geen verplichte invulvelden m.b.t. de gebouwgebonden buitenruimtes, externe bergruimtes en overige inpandige ruimtes bevat. Nadat de NVM de makelaar meermaals heeft aangeschreven en een boete in het vooruitzicht had gesteld bij blijvende niet-naleving, legt zij een boete van € 1500 op als zij nog altijd gebreken constateert. De makelaar doet een beroep op de Centrale Raad. De Raad stelt vast dat de makelaar weliswaar de meetinstructie niet naleefde, maar dat hij dat niet bewust deed. Hij voegt bij zijn aanmeldingen plattegronden bij zodat een belangstellende een indruk van de oppervlaktes krijgt. Hij verklaart zich verder bereid om alsnog alle aangemelde objecten opnieuw op te meten en de meetinstructie na te leven. Onder deze omstandigheden had het voor de hand gelegen dat de NVM de makelaar een voorwaardelijke boete had opgelegd. Een onvoorwaardelijke boete was in dit geval niet redelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2390 CRvT
Onjuiste voorlichting in verhuurdocumentatie bedrijfspand.In zijn verhuurdocumentatie biedt de makelaar een horecaruimte aan. Daarin wordt vermeld dat de bedrijfsruimte voldoet aan de Drank- en Horecawet. Tevens wordt vermeld dat er voorheen een restaurant was gevestigd en dat aannemelijk is dat er vrijstelling is gegeven op het van toepassing zijnde bestemmingsplan. Ook wordt vermeld dat de huurder zelf voor de benodigde horecavergunningen dient te zorgen. Nadat klager/huurder een huurcontract heeft gesloten blijkt hem dat de gemeente hem geen horecavergunningen verleent. Hij mag er wel voorlopig wel een bedrijfskantine ten behoeve van andere in het gebouw gevestigde ondernemingen exploiteren. Later wordt die omgezet in een vergunning voor een grand café. Het verwijt van klager dat de makelaar een horecaruimte aanbood die feitelijk helemaal niet bestond, acht de Centrale Raad terecht. De verhuurdocumentatie is zodanig opgesteld dat een gegadigde niet de indruk krijgt dat het bestemmingsplan de uitoefening van een horecabedrijf in de weg staat. Volgt bekrachtiging van de beslissing van de raad van toezicht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2408 CRvT
Onvoldoende inzicht in gedachtegang bij taxatie. Bezwaar tegen kostenveroordeling bij gegrondbevinding van de klacht. Onafhankelijkheid taxateur.De makelaar kreeg van klager en diens echtgenote de opdracht om hun woonhuis c.a. te taxeren in verband met een echtscheiding waarbij het bedoeling was dat de man in het huis zou blijven wonen. De makelaar komt tot een onderhandse verkoopwaarde van € 500.000 en executiewaarde van € 425.000. Een andere door klager ingeschakelde makelaar komt op € 437.500 resp.€ 360.000. Anderhalf jaar eerder was een derde makelaar op een verkoopwaarde van € 385.000 gekomen. Waar de raad van toezicht niet tot het oordeel kwam dat de taxatie te hoog was maar slechts dat het rapport niet overal even inzichtelijk was, acht de makelaar een volledige kostenveroordeling te hoog. De Centrale Raad is van oordeel dat war de makelaar niet opkwam tegen de veroordeling wegens te weinig inzichtelijkheid, de kostenveroordeling terecht is. Nu het incidenteel beroep van klager op de punten van verkeerde maatvoering en niet onafhankelijkheid van de taxateur - deze was bij de taxatie gelijktijdig gearriveerd met de ex-echtgenote van klager – niet gegrond Zijn, acht de Centrale Raad geen termen aanwezig om de makelaar te belasten met de kosten van het hoger beroep. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2405 CRvT
Beweerdelijk onjuiste informatie aan verzekeraar. Klager diende eerder een klacht in tegen de makelaar omdat die in strijd met zijn toezegging, klager niet informeerde toen een aanvankelijk te huur aangeboden bedrijfspand te koop kwam. De raad van achtte die klacht in mei 2010 gegrond. Vervolgens vorderde klager schadevergoeding van de makelaar. De beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de makelaar wees die claim af volgens klager omdat de makelaar zijn verzekeraar onjuist inlichtte over zijn belangstelling om het pand aan te kopen. Het staat volgens de Centrale Raad vast dat de makelaar bij zijn opdrachtgever niet expliciet de naam van klager als belangstellende heeft genoemd. In de brief van de verzekeraar wordt wel gezegd dat de makelaar melding aan de eigenaar maakte van interesse van gegadigden. Daar kan klager onder begrepen zijn. De brief van verzekeraar waar de makelaar vooraf mee instemde, hoeft dus niet onjuist te zijn. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Zwolle 11-518
Lees meer -
11-2394 CRvT
Meetinstructie. Onjuiste voorlichting over status meetinstructie aan consument. In de verkoopbrochure van het appartement dat beide makelaarskantoren in verkoop hebben staat dat het woonoppervlak 190 m² en dat het terras 75 m² groot is. Klager bereikt overeenstemming met eender verkopende makelaars over de koopsom. In het kader van een bouwkundige keuring komt aan het licht dat de woonoppervlakte maar 122 m² bedraagt en het terras maar 44 m². Klager ziet vervolgens af van de aankoop. Hij verwijt de makelaars onjuiste voorlichting over de maatvoering. Tevens verwijt hij de makelaar met wie hij contact had dat deze hem vertelde dat de NVM nog bezig was met het opstellen vaneen meetinstructie en dat de koopprijs niet alleen door de maatvoering wordt bepaald. De Centrale Raad constateert dat de maatvoering niet klopt. Gebleken is verder dat ten tijde van de onderhandelingen de NVM reeds een meetinstructie had aangenomen maar dat de NVM nog geen actief vervolgingsbeleid hanteerde. Inzoverre was de voorlichting aan klager onjuist. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2403 CRvT
Taxatie in verband met planschade. In redelijkheid kunnen komen tot advies in verband met wijziging bestemmingsplan. De eigenaar van een monumentale kantoorvilla met aanhorigheden is het niet eens met een hem door de gemeente in verband met bestemmingsplanwijziging toegekende planschadevergoeding. Hij begint een procedure bij de rechtbank. Deze schakelt de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak in. De stichting legt aan de makelaar de vraag voor aan welke combinatie van bebouwings- en gebruiksmogelijkheden onder drie verschillende planologische regimes, inclusief bestaande bestaande bebouwing en gebruik, het perceel zijn hoogste waarde ontleent. De makelaar is van oordeel dat dat het geval is bij handhaving van de villa met toevoeging van kantoorbebouwing op het achterterrein. De rechtbank spreekt uit dat klager niet te kort is gedaan bij de planschadetoekenning. De Raad van State bevestigt die beslissing. In het kader van de procedure voor de rechtbank brengt in opdracht van klager een andere makelaar een taxatie uit die tot een veel hogere vergoeding zou leiden. Klager meent dat de makelaar zijn advies onvoldoende onderbouwt. De stichting heeft het advies van de makelaar getoetst aan haar eigen uitgebreide ervaring. Ook in de gevoerde bestuurlijke procedures is niet komen vast te staan dat het advies niet juist zou zijn. De makelaar kon in redelijkheid tot zijn oordeel komen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2385 CRvT
Klacht tegen onderneming. Raad van Toezicht straft makelaar. Terugverwijzing naar andere raad van toezicht.De NVM diende een klacht in tegen de makelaarsonderneming. De Raad van Toezicht legde een straf op aan de makelaar/directeur van de onderneming. De Centrale Raad verwijst de klacht terug naar een andere raad dan die in eerste instantie besliste. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2379 CRvT
Verschillen in geadviseerde vraagprijzen. In het kader van een echtscheidingsprocedure beslist de rechtbank dat de man (klager/appellant) beklaagde zou benaderen over een vraagprijs van de echtelijke woning en de vrouw makelaar N. Deze laatste adviseert een vraagprijs van € 785.000, terwijl beklaagde een vraagprijs van € 850.000 voorstelt. Klager/appellant besluit ruim een half jaar later een derde makelaar (H) te benaderen. Die denkt dat het pand € 650.000 opbrengt. Klager meent dat beklaagde een veel te hoge waarde bepaalde. Beklaagde heeft onderbouwd dat het huis ca € 790.000 zou kunnen opbrengen en in dat kader kwam hij tot een vraagprijs van € 850.000. Het verschil met het advies van makelaar N is weliswaar € 65.000 maar is gezien de argumenten van beklaagde niet buitensporig. Dat makelaar H (die geen beklaagde is) tot een aanzienlijk lagere opbrengst kwam, moet gezien worden in het licht van het tijdsverloop tussen de adviezen en de verslechterende huizenmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-02
Lees meer