Uitspraken
-
12-2379 CRvT
Verschillen in geadviseerde vraagprijzen. In het kader van een echtscheidingsprocedure beslist de rechtbank dat de man (klager/appellant) beklaagde zou benaderen over een vraagprijs van de echtelijke woning en de vrouw makelaar N. Deze laatste adviseert een vraagprijs van € 785.000, terwijl beklaagde een vraagprijs van € 850.000 voorstelt. Klager/appellant besluit ruim een half jaar later een derde makelaar (H) te benaderen. Die denkt dat het pand € 650.000 opbrengt. Klager meent dat beklaagde een veel te hoge waarde bepaalde. Beklaagde heeft onderbouwd dat het huis ca € 790.000 zou kunnen opbrengen en in dat kader kwam hij tot een vraagprijs van € 850.000. Het verschil met het advies van makelaar N is weliswaar € 65.000 maar is gezien de argumenten van beklaagde niet buitensporig. Dat makelaar H (die geen beklaagde is) tot een aanzienlijk lagere opbrengst kwam, moet gezien worden in het licht van het tijdsverloop tussen de adviezen en de verslechterende huizenmarkt. Download uitspraak (pdf) Uitspraak RvT Utrecht 11-02
Lees meer -
11-2382 CRvT
Taxatie. Taxatieverschillen. In redelijkheid tot waardering kunnen komen. De makelaar is door de rechtbank benoemd tot taxateur van enkele percelen grond, zulks in verband met de verdeling van een onverdeeldheid. Aan zijn beschikking heeft de rechtbank een schets gehecht hoe de herverkaveling er volgens partijen uit zou moeten zien. Beklaagde kende aan de ene nieuw te vormen kavel een waarde toe van € 156.025 en aan de andere een waarde van € 104.800. In opdracht van klager taxeerden twee andere makelaars de nu in 3 kavels te verdelen percelen op een waarde van € 60.000, € 55.000 en € 17.500. Deze komen op m²-prijzen van € 66 tot € 74, terwijl beklaagde op prijzen van € 95 tot € 110 en voor één deel zelfs op € 150 komt. Klager acht de door beklaagde afgegeven waardes veel te hoog. Beklaagde heeft een aantal referentieobjecten genoemd waarbij m²-prijzen van € 72 en € 127 zijn gerealiseerd. De € 150 per m² voor een deel van de grond acht de Centrale Raad aan de hoge kant, maar vast is komen te staan dat dit deel gebruikt zal worden voor de toegangsweg en parkeervoorziening voor de na herverkaveling ontstane twee percelen en die verklaring acht de Centrale Raad plausibel. Aan de taxatie van de beide andere taxateurs wordt voorbijgegaan omdat daarbij geen rekening is gehouden met de op de percelen aanwezige opstallen en omdat gebleken is dat de taxateurs niet op de hoogte waren van de beschikking van de rechtbank en de daaraan gehechte schets van de toekomstige herverkaveling. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2374 CRvT
Onvoldoende inspanning bij verkoopopdracht? Advies om tot verkoop aan gemeente over te gaan nadelig voor klager? Klager was eigenaar van enkele percelen grond met kassen waarop de Wet Voorkeursrecht Gemeenten rustte. Nadat eerst een andere makelaar voor klager optrad bij onderhandelingen met de gemeente over verkoop, doet klager zelf verkooppogingen. Daarna schakelt hij beklaagde in. In de koopovereenkomst wordt op voorstel van de makelaar een bepaling opgenomen dat de gemeente ook een af te scheiden stuk zal kopen dat klager voor zichzelf wil behouden teneinde daarop een woonhuis te bouwen, zodra blijkt dat die bouw planologisch niet mogelijk is. Klager is van mening dat de makelaar hem verkeerd adviseerde en onder druk zette om het bod van de gemeente te aanvaarden. Voor naastgelegen percelen betaalde de gemeente meer. Nu klager zijn eigen accountant bij de verkoop betrok en hij zelf goed zicht had op zijn belangen en eerder zelf onderhandelde en daarbij zijn eisen goed onder woorden bracht, is de klacht over de makelaar ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2339 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Taxatie. Taxatie vóór of na verbouwing? In redelijkheid niet tot waardering hebben kunnen komen. De makelaar taxeert een woonstudio op een verkoopwaarde na verbouwing van € 145.000. Hij vermeldt daarbij dat het om een te splitsen pand gaat waarin meerdere woonstudio’s worden gecreëerd. Hij vermeldt verder dat hij ervan uitgaat dat de woonstudio in overeenstemming is met de geldende gemeentelijke regelgeving. In een nadere verklaring aan zijn opdrachtgever zegt de makelaar dat zijn waardering de situatie op dat moment betrof met inachtneming van wat reeds aan verbouwing was gerealiseerd. Op basis van de taxatie wordt aan koper een hypothecaire geldlening verstrekt. De geldgever/klager laat de studio twee maanden later opnieuw taxeren door een andere makelaar. Deze komt tot de slotsom dat de woonruimte slechts als berging gebruikt kan worden en kent daaraan een waarde toe van € 20.000. De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college een opname doen waarvan het resultaat overeenstemt met de bevindingen van de tweede taxateur. De Centrale raad is van oordeel dat beklaagde in strijd met de werkelijkheid een beeld van het getaxeerde heeft geschetst dat na uitvoering van de verbouwing de studio een verkoopwaarde heeft van € 145.000. De makelaar heeft geen inzicht kunnen geven in de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen. Dit levert een ernstige miskenning op van de hoge eisen die aan taxatierapporten mogen worden gesteld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2381 CRvT
Biedingsproblematiek. Extreem korte termijn geboden voor uiterste bod. Makelaar-koper (klager) en makelaar-verkoper (beklaagde) waren al een aantal dagen aan het onderhandelen over de aankoop van een appartement. Op 7 juli deelt makelaar-koper zijn collega mede dat hij naar aanleiding van een hem door beklaagde toegezonden offerte over renovatiekosten, beraad moest houden met zijn opdrachtgever en dat hij op 9 juli op de zaak terug zou komen. Op 9 juli krijgt makelaar-koper van zijn collega-makelaar de mededeling dat zich een derde-gegadigde heeft gemeld en dat in verband met een door deze gestelde tijdslimiet, de opdrachtgever van makelaar-koper nog 25 minuten de tijd krijgt om een uiterste bod te doen. Als makelaar-verkoper daarop, ondanks pogingen om zijn collega telefonisch te bereiken, nis hoort, wordt het appartement aan die derde verkocht. De Centrale Raad is van oordeel dat het tegen de achtergrond van de gevoerde onderhandelingen niet zorgvuldig van beklaagde was om zijn collega zo kort de tijd te geven om zijn cliënt een uiterste bod te laten doen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2395 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onvoldoende belangenbehartiging bij huur van bedrijfsruimte. Beweerdelijk te hoge huurprijs. Onderzoek naar eigendomssituatie, serre en precariorechten. Privé garantstelling door huurder. De makelaar begeleidt klager bij de huur van een bedrijfsruimte. Klager verwijt zijn makelaar dat de huurprijs veel te hoog is. Hij verwijt de makelaar ook dat deze in het huurcontract over het hoofd zag dat de huurder naast zijn BV ook zelf privé garant staat voor de huurverplichtingen. De makelaar zou onvoldoende onderzoek hebben gedaan naar de eigendomssituatie, de serre en de precariorechten. De verwijten van klager zijn terecht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2420 CRvT
Verscherpt incassobeleid bij betalingsachterstanden. Kenbaarheid van beleid voor de leden. Maatregel van ‘drooglegging’ terecht toegepast. Delegatie bevoegdheden algemeen bestuur aan Commissie Lidmaatschapszaken.De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM heeft een makelaarskantoor de zogeheten ‘drooglegging’ opgelegd [Die maatregel houdt met name in dat kantoor geen uitwisselingsdata meer ontvangt en dat de objecten van Funda worden verwijderd; Red). Het makelaarskantoor stelt onder meer dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet tot het nemen van genoemde maatregel bevoegd is. Zij stelt verder dat de getroffen maatregel onevenredig zwaar is. Bovendien heeft het kantoor geen aanmaningen ontvangen. De Centrale Raad constateert dat reeds in 1984 door het toenmalige hoofdbestuur een algemene delegatie in alle lidmaatschapsaangelegenheden is gegeven aan de toenmalige Landelijke Ball;otage Commissie, de voorganger van de Commissie Lidmaatschapszaken. Die delegatie is nog altijd van kracht. Het verscherpte incassobeleid waartoe door de ledenraad in 2010 is opgeroepen, is op duidelijke wijze aan de leden kenbaar gemaakt. Het makelaarskantoor heeft voldoende tijd gehad om met de NVM een regeling te treffen. Het heeft niet onderbouwd dat het in betalingsonmacht verkeerde. De droogleggingsmaatregel is terecht door de NVM genomen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
12-2439 CRvT
Te hoge vraagprijs geadviseerd. Optimistische inschatting van opbrengst, maar niet zodanig dat geen redelijk handelend makelaar hier ooit toe zou kunnen komen. Klager/appellant is een vastgoedbedrijf dat zich bezighoudt met de aankoop, renovatie en verkopen van panden. Klager koopt in 2010 een woonhuis voor € 318.000 met de bedoeling dit op te knappen en te verkopen. De door hem geraadpleegde makelaar zegt in februari 2011 dat na renovatie een vraagprijs van € 649.000 reëel is en dat een opbrengst van € 600.000 haalbaar moet zijn. Hij refereert daarbij aan de in 2008 gehanteerde vraagprijs van € 630.000. In juni 2011 adviseert de makelaar een vraagprijs van € 585.000. In november 2011 adviseert hij die op € 549.000 te stellen. In mei 2012 stelt een andere makelaar op verzoek van klager dat de opbrengst iets boven de € 480.000 zal liggen. De Centrale Raad is van oordeel dat bij een koopsom van € 318.000 en een investering in het pand van € 120.000 de makelaar in een verslechterende markt nimmer een vraagprijs van € 649.00 had mogen adviseren. Gezien opbrengsten van referentiepanden was een nader advies om een vraagprijs van € 585.000 te hanteren weliswaar optimistisch en aan de hoge kant, maar niet totaal onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
11-2378 CRvT
Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Onduidelijkheid over de vraag voor wie de makelaar optrad. De makelaar bemiddelt voor klager in 2005/6 bij de aankoop van enkele bedrijfspanden. Eind 2008 deelt de makelaar aan zijn vaste relatie ene D mee dat klager van de panden af wil. D geeft de makelaar vervolgens opdracht tot aankoop van die panden. Er komt geen koopovereenkomst tot stand. In mei 2009 bemiddelt de makelaar in opdracht van klager zonder succes bij de verkoop van een van deze panden aan de huurder. In juli 2009 ontstaat opnieuw contact tussen de makelaar en D over de panden. De makelaar meldt dit aan klager maar deelt deze niet mede dat hij nu voor D optreedt. Dat de makelaar dit had moeten doen lag te meer op zijn weg nu de makelaar kort daarvoor nog namens klager optrad bij de mogelijke verkoop aan een huurder. Volgt berisping. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, herzieningsverzoek, 12-2446 CRvT herziening
Lees meer -
11-2362 CRvT
Tijdig beroep op ontbindende voorwaarde?Klager/koper deed op de dag dat het financieringsbeding afliep daarop bij de makelaars verkoper (beklaagde) een beroep via een telefax van zijn tussenpersoon. Deze gebruikte daarbij een foutief faxnummer. In een kort daarop volgend telefoongesprek tussen klager en makelaar zou laatstgenoemde niet gezegd hebben dat het telefaxbericht niet was ontvangen. De makelaar zegt dat hij tegen klager zei dat hij niet de juiste informatie had ontvangen. Uit door de makelaar ingebrachte getuigenverklaringen staat voor de Centrale Raad vast dat de makelaar wel degelijk aan klager heeft meegedeeld dat het telefaxbericht niet door hem was ontvangen. [Gevolg van een en ander was dat klager tot tweemaal toe door de rechter werd veroordeeld om de contractuele boete wegens niet-nakoming moest betalen]. Download uitspraak (pdf)
Lees meer