Uitspraken
-
22510
22510 CRvT CR 22/2766 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Geen melding gemaakt van mogelijke constructiefout. Vochtdoorslag. Algemene bekendheid van vochtproblemen in de omgeving. Een makelaar bemiddelt in 2017 bij de verkoop van een woning op nr 25D. In 2019 krijgt dezelfde makelaar opdracht tot verkoop van het naastgelegen nr 25E..De eigenaar maakt melding van vochtproblemen in het souterrain en zegt dat deze verholpen zijn. In de loop van 2020 beginnen de nieuwe eigenaasr van nr 25D een procedure tegen de verkopers van destijds wegens vochtproblemen. In het kader van die procedure geeft de makelaar op verzoek van zijn voormalige opdrachtgevers een verklaring af waarin hij zegt dat destijds tussen partijen is afgesproken dat de verkoper de directe lekkage zal verhelpen, maar de lekkageschade niet omdat de koper toch gaat verbouwen. Dat wordt als zodanig in de koopakte opgenomen. Ook de eigenaar van nr 25E heeft vochtproblemen gehad, maar die waren verholpen. Klager koopt vervolgens nr 25E. Vlak vóór het transport neemt klager contact op met de makelaar en verwijt hem dat hij hem niet op de hoogte stelde van de vochtproblemen. Hij voegt daar een rapport uit 2018 bij waaruit blijkt dat er sprake is van bouwkundige problemen met de woningen 52D en E. De schade wordt geschat op € 60 á € 80.000. Klager verwijt de makelaar dat hij hem onvoldoende informeerde en stelt dat de makelaar van de problemen wist uit hoofde van de eerdere verkoop van nr 25D, de lopende procedure tussen verkopers en kopers van die woning in welk kader hij een verklaring aflegde, en omdat in andere woningen aan hetzelfde hofje vergelijkbare problemen zijn. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart de klacht ongegrond. De Centrale Raad bevestigt deze beslissing. De makelaar wist niet dat de procedure tussen verkopers en kopers van nr 25D ook over de oorzaak van de lekkage ging. Hij kon denken dat die kwestie gezien de betreffende bepaling in de koopovereenkomst geregeld was. De deskundigenberichten waarnaar klager verwijst kende de makelaar niet. Dat geldt ook voor de stelling van klager dat er in de directe omgeving eenzelfde soort problemen zouden zijn.
Lees meer -
22502
22502 CRvT CR 22/2755 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Vraag wie in feite de opdrachtgever van de makelaar was. Geen vertrouwelijke informatie aan derden verstrekken. Klager is sinds 2007 eigenaar van een groot kantoorcomplex. Als de huurder in 2019 vertrekt, informeert een belegger/ontwikkelaar (I) de makelaar over de mogelijke verkoop en suggereert een zakenrelatie van hem - belegger/ontwikkelaar II - te benaderen omdat hij denkt dat de eigenaar niet aan hem wil verkopen. De makelaar doet dat en belegger II en de makelaar sluiten een aankoopopdracht. Vervolgens koopt belegger II. Als ontbindende voorwaarde wordt opgenomen het definitief verlenen van een omgevingsvergunning. Enige tijd later verneemt klager dat kort voordat hij aan belegger II verkocht, er een koopovereenkomst met nagenoeg dezelfde inhoud was gesloten tussen de beleggers II en I. Belegger I maakt vervolgens bezwaar tegen de aanvraag omgevingsvergunning zodat hij meer tijd krijgt voor de financiering. Die stap wordt hem door de rechter op verzoek van klager ontzegd. Als de omgevingsvergunning definitief is moet belegger II afnemen van klager en vervolgens I van II. De financieringen komen niet rond en het complex wordt aan een ander verkocht. De klacht van klager dat de makelaar niet voor belegger II optrad maar in werkelijkheid voor belegger I is niet bewezen en is derhalve ongegrond. De makelaar heeft terecht geen informatie verstrekt aan klager over de betrokkenheid van belegger I bij de onderhandelingen. Zijn opdrachtgever was immers belegger II.
Lees meer -
22503
22503 CRvT CR 22/2756 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Ongenoegen tussen NVM-makelaar en VBO-taxateur. Panden te duur verkocht of te laag getaxeerd? Beweerdelijk misleidende informatie. Oncollegiaal gedrag. Onderling contact tussen partijen geen vereiste voor ontvankelijkheid van klacht. Onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de tuchtcolleges. Taak en rol van verkopende makelaar en taxateur. Klacht deels gegrond, toch geen straf. Tussen klager, een VBO-taxateur, en beklaagde, NVM-makelaar, bestaat al enige tijd een moeizame verstandhouding. Dat blijkt ook weer als door de NVM-makelaar verkochte woningen door de VBO-taxateur veel lager worden gewaardeerd of waarin klager geen taxatie wil uitbrengen waardoor de koop niet doorgaat. De woningen worden daarna alsnog verkocht en niet steeds voor een lagere koopsom. Als een koper klager als taxateur inschakelt, verzoekt de makelaar deze om een andere taxateur te nemen omdat hij klager niet meer in door hem verkochte woningen toelaat. Deze reactie achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad oncollegiaal en klachtwaardig. De klacht dat de NVM-makelaar woningen te duur verkoopt, is ongegrond. In een overspannen markt kan het voorkomen dat de prijs die een koper wil betalen, hoger ligt dan de reële waarde. De Centrale Raad wijdt overwegingen aan de verschillende rollen die een verkopend makelaar en een taxateur hebben. Het college zegt ook het een ander over de onafhankelijke en onpartijdige behandeling door de NVM-tuchtcolleges, dit naar aanleiding van het verwijt van klager dat hij een vraag van de raad van toezicht onheus acht. Op de stelling van de makelaar dat de klacht niet ontvankelijk is omdat klager elk contact met hem uit de weg gaat, is niet juist. Zulk contact is geen vereiste voor de ontvankelijkheid van een klacht. Een verkoopbrochure heeft een wervend karakter maar mag geen aperte onjuistheden bevatten. Daarvan is in casu ook niet gebleken. Wel had het de makelaar moeten opvallen dat de verkoper in de vragenlijst tegenstrijdige mededelingen deed. Die onduidelijkheid is echter tijdig opgehelderd. Ondanks de gedeeltelijke gegrondbevinding van de klacht legt, net als de raad van toezicht, de Centrale Raad geen straf op. Daarbij speelt een belangrijke rol dat de klacht vooral voortvloeit uit de moeizame verstandhouding tussen partijen waaraan ook klager bijdraagt.
Lees meer -
22-28 CRvT
22-28 CRvT Klacht niet opdrachtgever. Staat van gehuurde bij oplevering. De Makelaar is ingeschakeld door een huurder om voor een deel van het door die huurder gehuurde bedrijfspand een nieuwe (onder)huurder te vinden. Klaagster meldt zich als geïnteresseerde. Daarbij komt ter sprake dat Klaagster het gehele pand wel zou willen huren. Hiertoe dienen afspraken te worden met gemaakt met de eigenaar/verhuurder en een zittende onderhuurder. Uiteindelijk komt de huurovereenkomst met Klaagster tot stand. Na ingebruikname blijkt het pand niet geschikt voor het door Klaagster beoogde gebruikt. Er zijn verbouwingswerkzaamheden nodig. In deze procedure dient Klaagster twee klachten in jegens de Makelaar. De Makelaar wordt verweten dat hij niet duidelijk is geweest over voor wie hij werkte. Daarnaast wordt de Makelaar verweten dat hij selectief informatie gedeeld heeft met Klaagster. De Centrale Raad komt tot de conclusie dat voldoende duidelijk is geweest dat de Makelaar alleen voor de voormalige huurder heeft opgetreden. De klacht worden ongegrond verklaard. Ook de klacht omtrent het selectief verstrekken van informatie wordt ongegrond verklaard. CR 22/2751
Lees meer -
22-27 CRvT
22-27 CRvT Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Informatie aan niet-opdrachtgever. Verlenging termijn financieringsvoorbehoud. Klaagster in eerste aanleg is een Stichting. Zij had een pand in de verkoop bij beklaagde in eerste aanleg. Op enig moment waren er twee gegadigden. Het Makelaarskantoor heeft de Stichting geadviseerd het bod van de eerste gegadigde te accepteren. De verwachting was dat de overdracht aan deze gegadigde sneller kon plaatsvinden. Uiteindelijk wordt een koopovereenkomst gesloten. Op enig moment wordt de termijn van het financieringsvoorbehoud verlengd. Ondertussen blijft bij de Stichting ook de tweede gegadigde in beeld. Omdat de verkoop aan de eerste gegadigde langer duurt vindt de Stichting dat onderzocht had moeten worden op de tweede gegadigde niet alsnog het pand kan kopen. Volgens de Stichting heeft de tweede gegadigde ook contact gezocht met het Makelaarskantoor. Het Makelaarskantoor ontkent dit. In dit hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat het Makelaarskantoor niet verwijtbaar heeft gehandeld. De Stichting is voldoende geinformeerd over de keuzes die gemaakt zijn in het verkoopproces. De klacht wordt ongegrond verklaard. CR 22/2754
Lees meer -
22-26 CRvT
22-26 CRvT Lidmaatschapszaak. Eigen belang. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. De Makelaar is betrokken bij de herontwikkeling van een gebied. Namens een aantal eigenaren voert hij overleg met de betrokken gemeente. Eén van de eigenaren vraagt de Makelaar hem ook persoonlijk te adviseren. Uiteindelijk leidt dit ertoe dat de Makelaar via een door hem opgerichte vennootschap het perceel van de betreffende eigenaar koopt. Het doel is om op dit perceel 10 nieuwbouwwoningen te realiseren. Daarvoor schakelt de Makelaar een projectontwikkelaar in. De betreffende eigenaar kan één van de betrokken kavels terugkopen. Voordat de kans zich voordoet een kavel terug te kopen, overlijdt de betreffende eigenaar. De Erven eisen vervolgens dat de verkoop wordt teruggedraaid. Uiteindelijk verkoopt de vennootschap van De Makelaar het perceel weer geheel terug aan de Erven. In deze zaak gaat het om de vraag of de Makelaar op deze wijze had mogen handelen. De Centrale Raad komt tot de conclusie dat er sprake is van een schending van regel 6 van de Erecode nu is komen vast te staan dat de Makelaar een ontoelaatbaar belang bij onroerend goed heeft gehad. Ook wordt schending van regel 1 van de Erecode aangenomen. De Centrale Raad legt aan de Makelaar een voorwaardelijke schorsing en een geldboete op. CR 22/2748
Lees meer -
22-25 CRvT
22-25 CRvT Informatie aan opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Beklaagde treedt op als aankoopmakelaar voor klager. Tijdens het aankoopproces komt beklaagde tot de conclusie dat de opgegeven oppervlakte van de beoogde woning niet klopt. Beklaagde bespreekt dit met de verkoopmakelaar en met klager. Uiteindelijk wordt na onderhandeling de woning alsnog gekocht. Een paar jaar later wil klager de woning weer verkopen. Er wordt opnieuw gemeten. Uit deze meting komt een lager oppervlakte. De woning wordt lager getaxeerd en klager verkoopt de woning met verlies. Hierop spreekt hij beklaagde aan. Volgens klager heeft beklaagde hem onjuist en onvoldoende geadviseerd. De Centrale Raad wijst deze klachten af. Volgens de Centrale Raad is klager voldoende geïnformeerd en heeft hij zelf het risico genomen door een hoge prijs voor de woning te betalen. Een separate klacht over het verstrekken van vertrouwelijke informatie aan een betrokken taxateur wordt wel gegrond verklaard. Beklaagde krijgt als straf een berisping. CR 22/2744
Lees meer -
22-16 CRvT
22-16 CRvT DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beperkte aankoopopdracht. Taakverdeling tussen koper en aankoopmakelaar. Mogelijk probleem in kruipruimte. Klacht en betalingsgeschil. Gedreigd om derden over conflict te informeren. Klager heeft belangstelling voor een appartement. Als hij op zijn bod een finaal tegenbod krijgt, schakelt hij voor de laatste fase van de onderhandeling beklaagde in waarvoor een vast (lager) tarief wordt afgesproken. Nog vóór het transport krijgt klager van een door de VvE ingeschakelde aannemer het verzoek de kruipruimte van het gekochte te mogen inspecteren. Klager vraagt aan beklaagde of deze de achtergrond van dat verzoek bij de verkoopmakelaar wil nagaan. Deze reageert dat het verzoek verband houdt met het mogelijk doortrekken van leidingen van het buurpand. Tegelijkertijd krijgt klager van de VvE informatie dat het verzoek als reden heeft mogelijk te vochtige kruipruimtes onder de percelen. Die laatste informatie blijkt juist te zijn. Vervolgens stelt klager zijn makelaar nadere vragen die zij waar mogelijk beantwoordt. Klager is ontevreden over de wijze waarop zijn makelaar de problematiek aanpakt. Hij trekt de aankoopopdracht in. Hij vindt de afgesproken honorering te hoog en legt dit voor aan de geschillencommissie. Deze stelt klager in het ongelijk. De eveneens ingeschakelde raad van toezicht beslist dienovereenkomstig. De Centrale Raad constateert dat sprake was van een beperkte opdracht. In feite was deze ten einde toen er een overeenkomst was gesloten. Omdat de makelaar ook nadien op verzoeken van klager inging, valt ook dat handelen onder het tuchtrecht. Het college constateert dat beklaagde correct heeft gehandeld mede in het licht van de taakverdeling tussen makelaar en klager, die op zeker moment rechtstreeks met de verkoper contact opnam. Nu het oordeel van het college niet afwijkt van dat van de geschillencommissie hoeft het niet te motiveren waar om het tot een ander oordeel komt. Het voornemen van beklaagde om derden, waaronder de werkkring van klager, op de hoogte te stellen van het conflict, is niet tot uitvoering gekomen. Beklaagde uitte dit voornemen in een impulsieve reactie op het door haar als bedreigend ervaren telefoongesprek met klager waarin deze de opdracht introk. Beklaagde excuseerde zich hierover. In het licht van de gang van zaken is dit niet tuchtrechtelijk laakbaar.
Lees meer -
22-11 CRvT
22-11 CRvT CR 22/2743 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Klaagster en gemachtigde van klaagster. Restitutie klachtgeld. Klacht ingediend door onder curatele gestelde. Weigering om aan curandus te verkopen. Beweerdelijke samenspanning met gemeente. Niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop. Stukken kort voor zitting ingediend. Klaagster is al geruime tijd onder curatele gesteld vanwege een stoornis van haar geestelijke gesteldheid. Zij heeft al jarenlang een groot aantal klachten bij de raad van toezicht ingediend en is vrijwel altijd in hoger beroep gekomen. Alle klachten zijn of ongegrond verklaard of klaagster is niet-ontvankelijk verklaard. Klaagster toont in 2018 belangstelling voor een nieuwbouwproject. Aanvankelijk heeft makelaar-verkoper hierover contact met klaagster totdat hij ontdekt dat klaagster onder curatele staat. Hij stelt dat klaagster alleen dan kan kopen als de curator daarvoor toestemming geeft. Die toestemming wordt niet verleend. Klaagster dient hierover een klacht in. Tevens stelt zij dat de makelaar er in samenspanning met de gemeente voor heeft gezorgd dat aan haar dwangsommen zijn opgelegd. De voorzitter van de raad van toezicht, die ruime ervaring met klaagster heeft, raadt klaagster haar klacht af omdat deze hem voorshands ongegrond voorkomt c.q. dat klaagster niet ontvankelijk is. Klaagster zet haar klacht door en betaalt het aanvullend klachtgeld (klacht I). Tevens dient de dochter van klaagster als gemachtigde van haar moeder nagenoeg dezelfde klacht in (klacht II) waarvoor de raad klachtgeld in rekening brengt welk bedrag betaald wordt. In klacht I wordt klaagster niet ontvankelijk verklaard. Klacht II is ongegrond. Klaagster gaat in beide zaken in hoger beroep. De Centrale Raad oordeelt als volgt. Door de verklaring van de dochter dat zij klacht II indiende vanwege de niet-ontvankelijkheid van haar moeder, heeft de raad van toezicht ten onrechte de dochter in klacht II als klaagster aangemerkt; in feite was de moeder klaagster. Derhalve zijn de klachten I en dezelfde zaak met dezelfde klaagster. Het klachtgeld voor klacht II dient te worden gerestitueerd. Het college is verder van oordeel dat de raad van toezicht klaagster ten onrechte niet-ontvankelijk heeft verklaard. Het enkele feit dat een klager onder curatele staat, betekent niet dat deze geen klacht kan indienen. Het Reglement Tuchtrechtspraak zegt dat een ieder een klacht kan indienen. Een klacht is geen rechtshandeling waarvoor toestemming van de curator nodig is. Een beperking van het begrip ‘een ieder’ zou betekenen dat het tuchtcollege zou moeten beoordelen of iemand in staat is de gevolgen van zijn handelingen te overzien en daartoe zijn de colleges niet toegerust. Als kort v r de zitting nog stukken worden ingediend, beslist het college ter zitting na raadpleging van partijen of deze alsnog kunnen worden toegelaten. Het optreden van de makelaar jegens klaagster inzake het nieuwbouwproject was begrijpelijk en verstandig. Voor de beweerde samenspanning met de gemeente brengt klaagster geen bewijs in. Hoogstwaarschijnlijk is het gebeurde, als het al plaatsvond, zo lang geleden, dat een redelijke indieningstermijn is verstreken.
Lees meer -
22-9 CRvT
22-9 CRvT CR 21/2740 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Klacht tegen makelaar en makelaarskantoor. Bij strafoplegging apart rekening houden met het aandeel van elk. Niet vermelden dat pand bedrijfswoning is. Klager koopt in 2015 een woning die door beklaagde wordt aangeboden. In 2020 ontdekt hij dat op zijn huis de bestemming bedrijfswoning rust hetgeen tot beperkende gebruiks- en financieringsmogelijkheden kan leiden. De makelaar geeft aan dat hij onderzoek deed naar de bestemming en dat de conclusie was dat het pand gewoon bewoond mocht worden. Daarom zag hij geen aanleiding om te vermelden dat het formeel om een bedrijfswoning ging. De gemeente bevestigt later dat krachtens het overgangsrecht de woning regulier bewoond mag worden. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar niettemin had moeten melden dat het hier een bedrijfswoning betreft. Er zijn wel naast reguliere bewoning wel meer aspecten die een rol kunnen spelen bij het bewonen van een bedrijfswoning, zoals financiering of de nabijheid van een bedrijventerrein. Waar de klacht gericht was tegen zowel de makelaar als diens onderneming, had de raad van toezicht moeten bepalen welk aandeel elk der beklaagden bij het gebeurde had en had daarmee bij de strafoplegging rekening moeten houden. De Centrale Raad herstelt dit verzuim.
Lees meer