Uitspraken

  • 21-4 CRvT

    CR 20/2708 Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klaagster en haar echtgenoot willen hun huis verkopen. Zij schakelen hiervoor beklaagde sub 1 als makelaar in. Op enig moment wordt mondeling overeenstemming bereikt met een koper. Deze koper wordt bijgestaan door een aankoopmakelaar. Voordat de koopovereenkomst is getekend meldt zich een andere geïnteresseerde voor de woning bij de verkopend makelaar met het verzoek de woning te willen bezichtigen. Hierover wordt klaagster als verkoper niet geïnformeerd. Pas nadat de koopovereenkomst is getekend raakt zij hiermee bekend. Klaagster is van mening dat zij hiermee in haar belangen is geschaad, nu de geïnteresseerde mogelijk een hogere prijs wilde betalen voor de woning. Klaagster dient een klacht in tegen zowel haar eigen makelaar als de aankoopmakelaar van de koper. Ook wordt er een procedure gevoerd bij de Geschillencommissie Makelaardij. De vraag waarover de Centrale Raad zich in deze procedure moet buigen is of de makelaar van Klaagster verwijtbaar heeft gehandeld door klaagster niet te informeren over de belangstelling van de geïnteresseerde partij. De Centrale Raad oordeelt dat er geen sprake is van verwijtbaar handelen. Het stond de makelaar volgens de Centrale Raad op zichzelf vrij klaagster over de belangstelling van de geïnteresseerde partij te informeren en met haar af te stemmen op welke wijze hij met die belangstelling zou omgaan. De makelaar heeft dat niet gedaan. Dat op zichzelf brengt volgens de Centrale Raad niet met zich mee dat de makelaar niet het belang van klaagster heeft behartigd. De klacht wordt ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • CRvT 00-884

    CR 00/884 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM   Belang bij indienen van klacht., Invloed van bouwvergunning op getaxeerde waarde. Feitelijke indeling anders dan splitsingsakte. Kamerverhuurbedrijf zonder toestemming. Geen volledig rapport maar wel mondelinge toelichting.   Klager is van mening dat beide beklaagden een te lage waardering van zijn panden hebben uitgebracht. Het gaat in casu om twee aaneengesloten monumentale objecten waarvoor in 1990 een bouw-en een splitsingsvergunning waren aangevraagd ten behoeve van de realisering van 18 appartementen.. De vergunningen worden in augustus respectievelijk in oktober 1993 verleend. In maart 1997 taxeert beklaagde 1 op verzoek van de bank de panden en komt op een waarde in ver-huurde staat van f 1 miljoen. In de in slechte staat verkerende panden worden kamers verhuurd. In juni 1997 worden de panden geveild en brengen zij f 1,5 miljoen op. In december 1997 brengt beklaagde 2 een taxatie uit op verzoek van de rechtbank, zulks in verband met strafzaken tegen met klager gelieerde personen. Hij stelt de waarde in verhuurde staat in de periode 1933/1994 vast op f 1.280.000 en in 1997 op f 1.710.000. Ook hij constateert dat de panden in matige tot slechte staat verkeren en dat het in feite om een casco gaat en om een kamerverhuurbedrijf zonder vergunning. Het verweer van beklaagde 2 dat de tegen hem gerichte klacht niet-ontvankelijk moet worden ver-klaard gaat niet op. In de tegen klager uitgebrachte dagvaarding is sprake van taxaties en die zouden in de civiele procedure een rol kunnen spelen. Klager heeft dus een belang bij zijn klacht. Het verwijt aan makelaar 1 dat hij getaxeerd heeft zonder over een splitsingstekening en bouwvergunning te beschikken en dus te laag uitkwam is niet terecht. Uit de gegevens van de splitsingsakte en uit een tweetal bezichtigingen waaruit bleek dat de feitelijke situatie aanzienlijk  verschilde van de splitsingsakte, kon makelaar 1 op goede gronden een waardevaststelling maken. Ook makelaar 2 heeft voldoende informatie ingewonnen om tot een waardering te kunnen komen. Onder meer uit de veilingvoorwaarden waren gegevens te halen. En verder heeft hij ten overstaan van zijn opdrachtgever, de rechtbank, en de Centrale Raad een afdoende mondelinge toelichting gegeven,.  

    Lees meer
  • 20-92 CRvT

    CR 20/2709   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Uitvoerige overwegingen over tuchtklachttermijn. Klachttermijn bij NRVT. Indienen van stukken vóór de mondelinge behandeling. Verslaglegging of geluidsopname van zittingen. Klager of klacht niet-ontvankelijk?   Klagers dienen in maart 2019 een klacht in over een taxatie die in 2007 heeft plaatsgevonden, Zij stellen dat zij pas in 2018 kennis van die taxatie hebben gekregen. De raad van toezicht verklaarde klagers niet-ontvankelijk vanwege langdurig tijdsverloop en achtte het onwaarschijnlijk dat klagers niet eerder op de hoogte waren van de taxatie. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de termijn waarop een klacht moet worden ingediend. Het nadeel dat een makelaar ondervindt nu deze na 12 jaar met een zaak wordt geconfronteerd waardoor hij in zijn verweer wordt geschaad, weegt in dit geval zwaarder dan  het maatschappelijk belang van het beoordelen van een taxatie. Het college haakt aan bij een klachttermijn van 3 jaar die het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) hanteert waarbij ook NVM-makelaars zijn aangesloten. Er bestaat geen verplichting voor de tuchtcolleges om verslagen of geluidsopnames van de zittingen te maken.   Nu de tucht klachttermijn is overschreden is niet de klacht niet-ontvankelijk, maar zijn klagers dat.  

    Lees meer
  • 20-91 CRvT

    CR 20/2701   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Ernstige gebreken aan het gekochte. Rooskleurige advertentie. Bouwkundig rapport Vereniging Eigen Huis. Relatie makelaar en VEH. Juridische hoedanigheid beklaagde. Zich wenden tot werkgever van klager.   Klager koopt een oud monumentaal pand dat door beklaagde wordt aangeboden. Bij de verkoopdocumentatie zit een bouwkundig rapport van de Vereniging Eigen Huis dat in opdracht van de verkoper is opgemaakt. Daarin staat dat er hier en daar wel iets aan het pand gedaan moet worden, maar er worden geen ernstige gebreken geconstateerd. Wel maakt de bouwkundige een enkel voorbehoud met betrekking tot het dak en de gevels. Nadat klager het pand in eigendom heeft gekregen laat hij werkzaamheden uitvoeren en daarbij komen ernstige gebreken met name aan het dak aan het licht die hoge herstelkosten met zich meebrengen. Klager is van mening dat de advertentie waarin de woning werd aangeprezen, een veel te rooskleurig beeld schetst. De Centrale Raad is dat op zich met klager eens, maar is van oordeel dat geen notoir onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. Klager is verder van mening dat de Vereniging Eigen Huis en de makelaar onder één hoedje speelden en dat sprake is van door de NVM verboden samenwerking. De uitvoerige reactie van de VEH tot wie klager zich wendde, geeft een duidelijk beeld van de werkwijze van de vereniging en de bouwkundige adviseurs en daaruit blijkt geen grond voor de stelling van klager. Dat de makelaar een onjuist beeld van het pand heeft gegeven en de gebreken had dienen op te merken, is niet het geval. Zonder zaken weg te breken waren de gebreken niet te ontdekken. Deze laatste zijn pas aan het licht getreden toen de aannemer aan het werk ging. Dat de makelaar zich tot de werkgever van klager wendde met een klacht over deze en een aangifte tegen klager deed wegens smaad, vindt zijn oorzaak in het feit dat klager zich met naam, titulatuur en functie tot oud-opdrachtgevers van de makelaar richtte en diens goede naam in diskrediet trachtte te brengen. Onder normale omstandigheden zou deze stap van de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar zijn, maar in deze situatie acht de Centrale Raad deze actie van de makelaar begrijpelijk. Dat de makelaar niet tijdig bij de NVM melding maakte van de wijziging van de juridische hoedanigheid van zijn onderneming  - van eenmanszaak naar BV -  is op zich in strijd met de regelgeving van de NVM maar betekent niet, anders dan klager veronderstelt, dat er (tijdelijk) geen relatie met de NVM meer bestond. Als de NVM van een omissie als deze kennis neemt, neemt zij contact op betrokkene en stelt deze in de gelegenheid alsnog de gewenste informatie te verstrekken. Pas als dat niet gebeurt, kan de NVM maatregelen treffen. De makelaar heeft in dit geval direct gehoor aan het verzoek van de NVM gegeven. Klager heeft geen nadeel van de omissie ondervonden.

    Lees meer
  • 20-90 CRvT

    CR 20/2699   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Uitvoerige overwegingen over karakter van door verkoper ingevulde vragenlijst. Rooskleurige advertentie.   Klager koopt een woning die door beklaagde wordt aangeboden. Bij de verkoopdocumentatie zit een door de verkoper ingevulde vragenlijst. Na de eigendomsoverdracht constateert klager dat een aantal zaken niet kloppen met de door verkoper gegeven antwoorden in de vragenlijst. Zo functioneren een oven en magnetron niet naar behoren, werkt een kraan niet enz.. De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan het karakter van een vragenlijst en stelt dat het niet tot de taak van een makelaar behoort om elk door de verkoper gegeven antwoord in de vragenlijst op juistheid te controleren en na te gaan of apparatuur of kranen wel werken. Dat kan anders liggen als een makelaar met zijn kennis en kunde moet constateren dat een vraag onjuist is beantwoord. Daartoe dient hij die vragenlijst wel door te nemen. Het college is van oordeel dat de verkoopadvertentie een rooskleurig beeld van de woning schetst, maar geen aanprijzingen bevat die naar de makelaar wist, aantoonbaar onjuist waren. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad de klacht ongegrond.  

    Lees meer
  • 20-89 CRvT

    CR 20/2698   DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Meetinstructie niet gevolgd. Afgaan op door verkoper ingevulde vragenlijst. Optreden makelaar na verwijt.   Klagers kopen een woning die door beklaagde te koop wordt aangeboden. In de verkoopdocumentatie staat dat de woonoppervlakte 225 m² bedraagt. Na ondertekening van de koopakte krijgen klagers bouwtekeningen in handen waaruit afwijkende maten voorkomen. De makelaar laat daarop een officiële inmeting verrichten die een gebruiksoppervlak wonen van 190 m ² en overige inpandige ruimte van 13 m² te zien geven, zulks in overeenstemming met de uitgewerkte bouwtekeningen. Beklaagde heeft niet de NVM meetinstructie gevolgd waardoor verkeerde informatie in de verkoopdocumentatie is terechtgekomen. Dit is tuchtrechtelijk laakbaar. Anders dan klagers veronderstellen betekent een kleiner woonoppervlak niet per definitie dat de verkoper gehouden is met een lagere koopprijs in te stemmen. Van de makelaar mag wel actie, ook in de richting van de verkoper, worden verwacht. Zijn actie door na de klacht van klagers zelf een inmeting te laten uitvo0eren en deze ter kennis van klagers te brengen, is correct. De makelaar mocht afgaan op door de verkoper in de vragenlijst gedane mededelingen over dubbelglas en bouwjaar van de keuken.

    Lees meer
  • CR 16/2614 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Opzegging lidmaatschap en aansluiting. Wanbetaling is opzeggingsgrond, heimelijke opname gesprekken niet. Ontvankelijkheid beroep.   De NVM heeft het lidmaatschap van een makelaarsonderneming opgezegd vanwege grote en langdurige betalingsachterstand. De stelling van de NVM dat het beroep tegen de opzeggingen niet op de formeel niet juiste wijze is geschied, gaat niet op. Bij een zo zware beslissing als een opzegging moeten niet te zware eisen aan de inhoud van het beroepsschrift worden gesteld. Het beroep is dus ontvankelijk. Het verweer dat de NVM een deel van de schuld zou hebben kwijtgescholden, dat geen lidmaatschapsgelden verschuldigd zijn gedurende een drooglegging, dat het maximale bedrag aan schuld niet is overschreden of dat de NVM gehouden zou zijn om een betalingsregeling te treffen, faalt. Nu de opzegging van de aansluiting louter is gebaseerd op het feit dast de makelaar heimelijk een opname heeft gemaakt van een zitting van de voorzitter van de Centrale Raad, kan weliswaar gezegd worden dat dit hoogst onfatsoenlijk is, maar is niet voldoende om een opzegging van de aansluiting te rechtvaardigen.    

    Lees meer
  • CR 15/2586 CRvT

    DE VOORZITTER VAN DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM   Beroep tegen drooglegging te laat ingesteld. Besluit tot weigering om drooglegging op te heffen in redelijkheid genomen. Facturen van aan de NVM gelieerde ondernemingen. Niet-opeisbare tegenvorderingen. Bij voortduring stukken ook na de gestelde termijnen indienen en e-mails en telefoons plegen. Advies om zich over NVM-lidmaatschap te beraden vanwege ontbrekend vertrouwen in de vereniging.   De NVM heeft wegens langdurige wanbetaling een makelaarskantoor droog gelegd (uitgesloten van levering van goederen diensten en de uitwisseling). Het kantoor is aanzienlijk te laat tegen dit besluit opgekomen. De makelaar stelt brieven, zowel aangetekend als per gewone post nimmer te hebben ontvangen. Nu een bericht dat er tevergeefs een aangetekend stuk bezorgd is, op het kantooradres is achtergelaten en op het postkantoor 3 weken ter afhaling heeft gelegen, komt dit voor rekening van het kantoor. Het beroep tegen de maatregel is niet-ontvankelijk. De inhoudelijke beoordeling van het droogleggingsbesluit komt hierdoor niet meer aan de orde. De voorzitter van de Centrale Raad beoordeelt nog wel of de NVM in redelijkheid kon weigeren de drooglegging op te heffen. Dit is het geval. Er is sprake van een aanzienlijke schuld, waaronder facturen van aan de NVM verbonden ondernemingen zoals het SOM. I.t.t. wat de makelaar stelt, zijn deze te beschouwen als vorderingen van de NVM. Dat geldt ook voor veroordelingen in proceskosten na tuchtzaken. De door de makelaar bij de NVM ingediende tegenvorderingen zijn niet-opeisbaar. De NVM bestrijdt deze. Het oordeel daarover is aan de gewone rechter. De voorzitter merkt ten overvloede op dat het kantoor c.q. de makelaar bij voortduring stukken indient, ook na de gestelde termijnen, e-mails verstuurt en telefoontjes pleegt waarin zij nogal dwingend optreedt en een fors beslag op de tijd en aandacht van het secretariaat legt. Ook geeft de makelaar aan geen vertrouwen in de NVM en de tuchtrechtspraak te hebben. Hij geeft haar in overweging het NVM-lidmaatschap en aansluiting zelf op te zeggen.  

    Lees meer
  • CR 14/2550 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Intrekken van opdracht en afmelden object. Niet duidelijk of opdracht is ingetrokken. Aankondiging door raad van toezicht van hogere straf bij nieuwe klacht.   Een makelaarskantoor krijgt in 2008 samen met twee andere kantoren opdracht om een aantal appartementen te verkopen. In februari 2012 deelt de opdrachtgever de makelaar mee dat al in 2010 in overleg is besloten de opdracht in te trekken. Naar aanleiding van in december 2012 door de makelaar verzonden betalingsherinneringen deelt de verkoper mee dat er van een verkoopopdracht geen sprake is en verzoekt hij de objecten van Funda te halen. De makelaar voldoet hieraan niet. In oktober 2013 doet de nieuwe eigenaar van de objecten hetzelfde verzoek. De makelaar deelt hierop mede op welke formele wijze de opdracht kan worden ingetrokken. Als de makelaar ook dan de panden niet afmeldt, doet de NVM dit ambtshalve en dient een klacht in. De raad van toezicht acht deze gegrond en kondigt aan dat bij een hernieuwde gegrond bevonden klacht niet meer volstaan kan worden met de lichtste straf. De Centrale Raad kan bij ontkenning van de makelaar dat zij kennis nam van de intrekking van de opdracht in februari 2013 niet vaststellen of deze daadwerkelijk is gedaan nu deze per e-mail is verzonden. Bovendien is er ook na die datum nog contact tussen makelaar en opdrachtgever geweest. Dat de makelaar in oktober 2013 aan de nieuwe eigenaar van de objecten meedeelde hoe op de formeel juiste wijze de opdracht moet worden ingetrokken zou alleen dan verwijtbaar zijn als de makelaar had moeten begrijpen dat van een opdracht geen sprake (meer) was, hetgeen niet vaststaat. Voor de waarschuwing die de raad van toezicht gaf bij een nieuwe klacht is geen plaats. Een tuchtrechter kan niet op voorhand een zwaardere straf in het vooruitzicht stellen als passend is voor de klacht.  

    Lees meer
  • CR 14/2251 CRvT

    DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM.   Met vertraging nakomen bindend advies. Doen escaleren van een geschil. Verwijderen van promotiefilm van YouTube.   Een makelaar krijgt van klager de opdracht tot verkoop van zijn woning. Afgesproken wordt dat geen courtage verschuldigd zal zijn als de verkoper na 12 maanden zijn opdracht intrekt. Als deze dat na ruim 16 maanden doet, zendt de makelaar een nota voor intrekkingskosten. Klager legt het hierover ontstane geschil voor aan de Geschillencommissie Makelaardij die hem in  het gelijk stelt. De makelaar dient ook het door klager betaalde klachtgeld aan klager te vergoeden. Dit weigert zij aanvankelijk met het argument dat zij haar advocaat wil raadplegen om het bindend advies eventueel aan te tasten. Pas nadat de Geschillencommissie en de NVM zich ermee bemoeien, betaalt de makelaar het klachtgeld alsnog. Net als de raad van toezicht is de Centrale Raad van oordeel dat de makelaar het geschil over een op zich futiel bedrag heeft laten escaleren. Als zij het bindend advies had willen aantasten had zij dat met voortvarendheid moeten doen. Het verweer van de makelaar dat zij het promotiefilmpje van klagers woning niet van YouTube kan verwijderen omdat zij het wachtwoord kwijt is, gaat niet op. Als een professioneel dienstverlener van zo’n medium gebruik maakt, dient hij er voor te zorgen dat hij de zaken die hij erop zet, er ook weer van kan verwijderen.

    Lees meer