Uitspraken
-
10-2319 def CRvT
Eindbeslissing na getuigenverhoor. Bieding gedaan of niet? Verkoop voor familielid kan makelaar kwetsbaar maken. Vervolg op beslissing CR 10/2319 d.d. 18 juni 2010. De Centrale Raad is van oordeel dat de mededeling van de makelaar van de gegadigde dat het bod dat deze deed op het buurhuis van klager welk bod was afgewezen, moest worden ‘overgebracht’ op het huis van klager, door beklaagde kennelijk niet is begrepen als een concreet bod. Makelaar-koper is er bij beklaagde ook niet op teruggekomen, zelfs niet toen met beklaagde werd dooronderhandeld over het buurhuis. Koper verklaarde bovendien dat de voorkeur uitging naar het buurhuis. De klacht is ongegrond. De Centrale Raad overweegt ten overvloede dat de makelaar door een opdracht te aanvaarden van een familielid van een medewerker terwijl het kantoor al is belast met de verkoop van het buurhuis, zich in een kwetsbare positie heeft gebracht. Juist dan moet de schijn worden vermeden dat het familielid wordt bevoordeeld. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2319 tussenvonnis
Lees meer -
10-2336 CRvT
Taxatie. Onzorgvuldigheden bij redigeren rapport. Meerdere vergelijkbare klachten. Klaagster koopt in juni 2006 een woning voor € 295.000. Makelaar waardeert in augustus 2006 het pand op hetzelfde bedrag. In februari 2008 komt een andere makelaar tot een waardering op dat moment van € 220.000 en op €225.000 anno 2006. In september 2009 wordt de woning verkocht voor € 215.000. Nu het goed vergelijkbare buurpand door een andere makelaar in augustus 2005 is gewaardeerd op € 270.000 en de WOZ-waarde van het door klaagster gekochte pand per 1 januari 2007 werd gesteld op € 285.000 en die van het buurpand op € 294.000, bestaat onvoldoende aanwijzing dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen.Tuchtrechtelijk laakbaar is dat de makelaar niet als feitelijke opdrachtgever tot taxatie vermeldde de verkoper van het object, maar de koopster/klaagster. Ten onrechte heeft de makelaar niet vermeld dat het object deel uitmaakt van een beschermd stadsgezicht. Ook de vermelde maatvoering van het pand is onjuist vermeld. De Centrale Raad houdt bij de bepaling van de strafmaat rekening met de op deze zelfde dag gegeven beslissingen in vergelijkbare klachtzaken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2335 CRvT
Taxatie. Niet in redelijkheid tot stand gekomen waardering. Meerdere vergelijkbare klachten. Onzorgvuldigheden bij redigeren rapport. Klaagster koopt november 2005 een woning voor € 258.000. De makelaar taxeert deze voor de financiering en komt op een verkoopwaarde van € 260.000. In januari 2007 bepaalt een andere makelaar de verkoopwaarde per die datum op € 207.000 en in december 2007 stelt weer een andere makelaar dat de verkoopwaarde in februari 2006 € 225.000 bedroeg. De woning is in 2004 tevergeefs te koop aangeboden voor € 269.000. Ook nadat de prijs medio 2005 stapsgewijs werd verlaagd naar € 209.000 werd het object niet verkocht. In januari 2006 werd de woning verkocht voor € 214.000. Tegen de achtergrond van deze verkoophistorie is niet goed begrijpelijk dat de makelaar in zijn taxatie de verwachting uitspreekt dat het pand in 3 tot 6 manden verkocht zou kunnen worden voor € 260.000. De Centrale Raad houdt bij de bepaling van de strafmaat rekening met de op deze zelfde dag gegeven beslissingen in vergelijkbare klachtzaken. Tuchtrechtelijk laakbaar is dat de makelaar niet als feitelijke opdrachtgever tot taxatie vermeldde de verkoper van het object, maar de koopster/klaagster. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2327 CRvT
Taxatie. In redelijkheid tot waardering kunnen komen. Onjuiste opdrachtgever vermeld. Meerdere vergelijkbare klachten. Nu de makelaar het pand waardeerde op een verkoopwaarde van € 139.000 en vergelijkbare naburige panden € 134.000, € 170.000 en € 152.000 opbrachten en nu verder de veel lagere taxatie door een andere makelaar twee jaren later verricht werd in welke tussenliggende periode het pand nogal verwaarloosd was en als drugspand bekend stond, kan niet worden gesteld dat de makelaar redelijkerwijs niet tot zijn waardering kon komen. Tuchtrechtelijk laakbaar is dat de makelaar niet als feitelijke opdrachtgever tot taxatie vermeldde de verkoper van het object, maar de koopster/klaagster. De Centrale Raad houdt bij de bepaling van de strafmaat rekening met de op deze zelfde dag gegeven beslissingen in vergelijkbare klachtzaken. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
09-2280 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Verleggen van bemiddelingskosten naar de andere partij. Kernvraag is of de regelgeving van de NVM of een eventueel binnen de vereniging bestaand gebruik of bestaande gewoonte er aan in de weg staan dat een makelaar die optreedt voor een verhurende partij in overleg met zijn opdrachtgever de aan zijn bemiddeling verbonden kosten verlegt naar de hurende partij. Deze vraag wordt ontkennend beantwoord. In art. 21 van de algemeen consumentenvoorwaarden van de NVM (die overigens niet van toepassing zijn op de verhouding tussen makelaar en klager) opent uitdrukkelijk de mogelijkheid tot afwijkingen van die voorwaarden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2337 CRvT
Taxatie – verschil in waardesUitgangspunt bij taxaties is dat over de hoogte van de taxatie in beginsel slechts kan worden geklaagd indien de makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Dat de makelaar in het ene geval van een hogere m²-prijs uitging dan bij vergelijkbare objec-ten, valt te verklaren uit het feit dat in het pand was geïnvesteerd, dat de prijzen ter plaatse de laatste jaren zijn gestegen en dat het een grotere woning is dan de meeste panden in hetzelfde blok. In het andere geval is sprake van een modernisering met gebruikmaking van luxe materialen waardoor de waarde € 20.000 kon afwijken van de meeste op dat moment te koop staande objecten. Klachten zijn ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2299 CRvT
Verkoopopdracht aanvaard van niet-rechthebbende? Taxatiewaarde en vraagprijs. Onverkoopbaarheid gesuggereerd?Niet is gebleken dat de eigenaar niet wist en er niet mee instemde dat zijn dochter de verkoopopdracht tekende. De makelaar heeft bovendien slechts een stille verkoop gepleegd. Het stellen van een vraagprijs en een taxatie in het kader van een minnelijke waardering bij een boedelscheiding is niet hetzelfde waardoor verschillende bedragen kunnen ontstaan. De makelaar heeft in zijn taxatierapport de matige staat van de panden en de moeilijke bereikbaarheid van de garage genoemd. De tweede makelaar kwam tot een vergelijkbare conclusie. Daarmee kan niet gezegd worden dat beklaagde een beeld van onverkoopbaarheid heeft geschetst. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2340 CRvT
Toezegging gedaan? – huur keukenuitrustingDat door het makelaarskantoor de toezegging zou zijn gedaan dat huurder geen vergoeding verschuldigd is voor het gebruik van de keukenuitrusting vindt geen steun in de huurovereenkomst en wordt ook bestreden door de betreffende medewerkster. De andersluidende verklaringen van huurders echtgenote en dochter moeten met omzichtigheid worden gehanteerd gezien de nauwe band met klager/appellant. Toezegging komt niet vast te staan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2333 CRvT
Mededeling- en onderzoeksplicht. Gebreken aan het gekochte – verrotte balklaag, funderingsgebrek, lekkages, c.v. ketelaansluiting. Reactie op klacht. Gegeven het feit dat verbouwings- en renovatiewerkzaamheden waren uitgevoerd en er geen aanwijzingen waren voor bouwkundige gebreken, kon de makelaar zeggen dat het huis met vakmanschap was verbouwd en gerenoveerd en was de makelaar niet gehouden een nadere inspectie uit te voeren. Klager is correct te woord gestaan en de verwijzing voor de klachten naar de verkoper was niet onjuist. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2276 I CRvT
Onjuiste taxatiewaarde? Deskundigenbericht gelast. De vereniging van eigenaren van een appartementencomplex geeft opdracht tot taxatie aan een makelaar in verband met het voornemen om het gehele complex te verkopen aan een stichting. De makelaar waardeert het appartementsecht van klaagster op € 100.000. Voor dat bedrag verkoopt zijn aan de stichting. Nadien krijgt zij bericht dat de WOZ-waarde van haar flatwoning is vastgesteld op € 138.000. Van de stichting ontvangt zij op haar vragen informatie over de geschatte waardes van de andere appartementen. Een daarop door haar ingeschakelde andere makelaar komt op een waarde van € 110.400. Klaagster meent dat beklaagde heft toegerekend nar een zodanig bedrag dat dit paste in de totale koopsom die de stichting voor het complex over had. De Centrale Raad concludeert dat er enige twijfel is over het taxatierapport van beklaagde en besluit tot het uitbrengen van een deskundigenbericht. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2276 II
Lees meer