Uitspraken
-
10-2305 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Vermelden van referentieobjecten.De stelling van de makelaar dat de Nationale Hypotheek Garantie slechts kan klagen over de vastgestelde executiewaarde nu slechts die voor haar van belang is, gaat niet op. De positie van NHG bij het verstrekken van hypotheken maakt haar tot een partij die op voet van art. 16 reglement tuchtrechtspraak een klacht kan indienen over een taxatierapport. Het vermelden van referentieobjecten was ten tijde van de taxatie ter plaatse nog niet de gewoonte zodat het niet-vermelden daarvan niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De door partijen overgelegde opbrengsten van vergelijkbare benedenwoningen geven geen reden te stellen dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen of onzorgvuldig is geweest. Het was niet onjuist om in dit geval de executiewaarde op 90 % van de onderhandse verkoopwaarde te stellen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2303 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Specifieke eigenschappen van pand.De door de makelaar gevolgde berekeningsmethodes met gebruikmaking van inhoud en woonoppervlak, rekening houdend met een recente uitbreiding én via de koopsom van 2 jaar eerder én rekening houdend met waardestijgingen, leiden niet tot de conclusie dat de taxatie onjuist is. De door klager ingebrachte vergelijkende marktanalyse die een lager bedrag laat zien dan het taxatierapport van beklaagde, gaat uit van algemene kenmerken van de tot een bepaald marktsegment behorend groot aantal woningen (waarin de getaxeerde woning valt), maar zegt niets over de specifieke eigenschappen van het bewuste huis. De taxatie geeft een waarde aan die in de top van de markt ligt, maar niet zodanig dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering kon komen en/of niet zorgvuldig is geweest. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2319 tus CRvT
Tussenbeslissing in hoger beroep. Getuigenverhoor gelast. Biedverloop. Het makelaarskantoor heeft het pand van klager in de verkoop en krijgt kort daarna het naastgelegen vergelijkbare pand in verkoop dat behoort aan een familielid van een kantoormedewerker. Deze wordt met de verkoop van beide woningen belast. Een gegadigde bezichtigt beide panden, maar brengt een bod uit op het buurhuis van klager. Onduidelijk is of de makelaar van die gegadigde tegen de kantoormedewerker heeft gezegd dat hij hetzelfde bod uitbracht op het huis van klager. De kantoormedewerker ontkent dit. De Centrale Raad gelast een getuigenverhoor. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2319 def
Lees meer -
10-2318 CRvT
Te hoge waarde-indicatie. Waarde-indicatie en taxatie. Echtscheidingssituatie. Uitgangspunt niet in rapport vermeld.De makelaar heeft op verzoek van een derde een waarde-indicatie van de woning van klager gegeven. Hij was zich bewust dat klager in een echtscheidingsprocedure was verwikkeld en dat in dat kader de waarde van het woonhuis een rol speelde. Waar dit zo is en de makelaar zijn oordeel heeft opgenomen in een door hem ondertekend formulier, moeten daaraan dezelfde eisen gesteld worden als aan een taxatierapport. De makelaar moet zich bewust zijn dat derden op basis van een taxatie belangrijke en vérstrekkende beslissingen nemen en daarom mogen aan een taxatie hoge eisen worden gesteld. De makelaar heeft zijn waardering niet kunnen onderbouwen. Dat hij uitging van herstel van ernstige gebreken, heeft de makelaar niet in zijn rapport vermeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2312 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Gebrek aan het gekochte – ondeugdelijk onderdeel van elektrische installatie. Onvoldoende bijdrage aan regeling tussen partijen? Als de koper na het sluiten van de koopovereenkomst en de eigendomsoverdracht een gebrek aan de woning ervaart, heeft hij zich tot zijn wederpartij te wenden. Als de koper zich tot de verkopend makelaar richt, mag van deze worden verwacht dat hij met zijn opdrachtgever contact opneemt. Het past de makelaar om binnen zekere grenzen een bemiddelende rol tussen partijen te spelen. Die taak heeft de makelaar naar behoren vervuld. De makelaar was niet op de hoogte van de problemen met de aardlekschakelaar en de verkoper ervoer deze als normaal en deed om die reden daarover geen mededeling aan zijn makelaar. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2290 CRvT
Beheerovereenkomst. Advies over renoveren pand in verband met liberalisering huurprijs. Geen maatregelen genomen tegen onrechtmatig gebruik van souterrainNu eigenaresse en de beherend makelaar elkaar tegenspreken welke investeringen in het pand zouden moeten worden gedaan om de huurprijs boven de liberalisatiegrens te doen uitkomen, is niet komen vast te staan dat de makelaar door middel van onjuiste advisering aan de eigenaresse de weg voor zijn medewerker heeft vrijgemaakt om de woning voor een betrekkelijk lage huurprijs te kunnen huren.Nu huurster en eigenaresse in onderhandeling waren over voortzetting van de huurovereenkomst inclusief souterrain, is niet onbegrijpelijk dat de makelaar niet tot ingebrekestelling of sommatie tot ontruiming vanwege onrechtmatig gebruik door de huurder is overgegaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2311 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuist woonoppervlak. Door verkoper verwijderde traplift. Concept-koopakte in overeenstemming met afspraken? Het in de verkoopdocumentatie vermelde woonoppervlak is weliswaar onjuist maar de makelaar heeft klager tijdens de tweede bezichtiging van de juiste maatvoering op de hoogte gesteld en klager heeft daarop zijn bod kunnen afstemmen.De makelaar heeft geen invloed kunnen uitoefenen op het optreden van verkopers die zonder waarschuwing de traplift verwijderden. Dat de makelaar niet zonder meer akkoord ging met de door koper naderhand gestelde vér-gaande in de koopakte op te nemen voorwaarden is niet onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2292 CRvT
Taxatie. Te hoge waardering. Verantwoordelijkheid voor inhoud taxatierapport. Geen verifiëring mededeling over huuropbrengst. Uitgangspunt bij de beoordeling van een taxatie is dat over de hoogte daarvan in beginsel slechts kan worden geklaagd als de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een makelaar moet er zich rekenschap van geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vérstrekkende beslissingen nemen. Daarom mogen aan taxaties hoge eisen worden gesteld. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierap-porten kunnen afgaan. Het verweer van de makelaar dat hij over zijn taxatie slechts verantwoording verschuldigd is ten opzichte van zijn opdrachtgever, gaat ook daarom niet op omdat de makelaar wist dat zijn rapport gericht was op het verkrijgen van herfinanciering en omdat de makelaar specifieke vragen over zijn waardering aan de bank heeft beantwoord. Het feit dat in het rapport ver-meld is dat dit uitsluitend gebruikt mag worden door de opdrachtgever (en dat is niet klaag-ster) en dat door de makelaar geen verantwoordelijkheid bij gebruik door derden wordt aanvaard, doet daaraan niet af. De mededeling in het rapport dat het pand langdurig verhuurd was, was niet juist. De make-laar heeft de mondelinge mededeling hierover van de eigenaar niet geverifieerd. Een onder-bouwing dat een jaarhuur van € 120.000 per jaar reëel is, is niet gegeven. Voor het verschil in uitkomsten van zijn taxatie en de gerealiseerde veel lagere opbrengst heeft de makelaar geen verklaring kunnen geven. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2322 CRvT
Reclame-uiting op pand. Handhavingsbeleid gemeente. Niet-reageren op e-mails. Vaststaat dat de opdrachtgever van de makelaar geen vergunning bij de gemeente vroeg voor het aanbrengen van een spanframe met huuraanbod en gegevens van het makelaarskantoor. Aannemelijk is dat door de gemeente een zeker gedoogbeleid wordt gevoerd. De makelaar leverde een bijdrage aan het verwijderen van het spanframe toen zijn opdrachtgever daartoe door de gemeente werd aangeschreven. Dat de makelaar niet reageerde op door klager aan zijn kantoor gerichte e-mails over het door deze verfoeide spanframe omdat zijn kantoor en ook de gemeente door klager werden bestookt met e-mails over reclame-uitingen, is niet tuchtrechtelijk laakbaar nu de makelaar het onjuiste hiervan inziet, zijn beleid op dit punt heeft aangepast en eraan bijdroeg dat het spanframe werd verwijderd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2298 CRvT
Samenstelling raad van toezicht ter plaatse in afwijking van het reglement. Wraking lid van de raad. Declaratie voor werkzaamheden ten laste van klager door bank laten betalen. Onredelijk veilingtarief? In het Reglement Tuchtrechtspraak staat weliswaar dat een raad van toezicht uit 3 leden bestaat, maar krachtens de NVM-statuten worden de raden van toezicht door het algemeen bestuur ingesteld en in het geval van Amsterdam is besloten dat het Amsterdams college uit 5 leden bestaat. Daarom kan niet gezegd worden dat behandeling door de raad van toezicht alsnog moet plaatsvinden.Nu appellanten pas in hoger beroep als bezwaar hebben opgeworpen dat een der leden van de raad van toezicht een oud-kantoorgenoot is van de advocaat van beklaagde, gaat de Cen-trale Raad, daargelaten of genoemd bezwaar grondslag kan zijn voor een wrakingsactie, aan het bezwaar voorbij. Met de executerende bank is door de makelaar een tarief van 1 % afgesproken voor zijn bemoeienissen met de executieveiling. Dat is geen ongebruikelijk percentage. Nu de veiling geen doorgang vond, is een percentage van 0,4 % niet onredelijk. De makelaar heeft een afdoende verklaring gegeven voor het feit dat hij zijn declaratie op naam van klager zette en niet op naam van de bank. Download uitspraak (pdf)
Lees meer