Uitspraken
-
10-2310 CRvT
Ontvankelijkheid hoger beroep – wie is procespartij? Koopovereenkomst tot stand gekomen? Doorverkoopopdracht aanvaard? Teruggave verkoopopdracht. De klacht is destijds ingediend tegen het makelaarskantoor en/of de makelaar in persoon. De beslissing van de raad van toezicht betreft louter de persoon. Nu door de verzekeraar van het makelaarskantoor is verklaard dat het hoger beroep is ingesteld namens het kantoor ten be-hoeve van de daaraan verbonden makelaar, kan appellant in zijn beroep worden ontvangen. Nu vaststaat dat op 23 mei 2008 de concept-koopakte door partijen zou worden besproken en zo mogelijk ook zou worden ondertekend, is het niet onbegrijpelijk dat een medewerkster van de makelaar op 22 mei tegenover een derde-belangstellende meedeelde dat het object onder voorbehoud van financiering verkocht was. Dat de echtgenote van verkoper zich op 23 mei niet kon verenigen met de koopsom waardoor de transactie uiteindelijk niet doorging, doet daaraan niet af. Niet is komen vast te staan dat de makelaar van de koper een opdracht aanvaardde om een deel van het gekochte door te verkopen.Gezien de ontstane situatie lag het in de rede dat de makelaar zijn verkoopopdracht teruggaf. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2347 CRvT
Eigen belang/handel door medewerker. Regel 6 Erecode. BelangenverstrengelingDe behandelend medewerker van de makelaar heeft ten onrechte niet aan de opdrachtgever kenbaar gemaakt dat de koopster van de woning een secretaresse van het makelaarskantoor was. Bovendien had het makelaarskantoor niet voor opdrachtgever kunnen blijven optreden toen de kantoormedewerkster als gegadigde in beeld kwam. De secretaresse kocht aan en verkocht kort daarop met winst door. Ondanks een bepaling in de koopakte die op het tegendeel wijst, is niet komen vast te staan dat koopster kocht met het oogmerk van doorverkoop. De schijn is gewekt dat de makelaar en zijn medewerkers betrokken zijn geraakt bij de handel in onroerend goed en bij verstrengeling van belangen die hun onafhankelijkheid in gevaar brachten.Nu de makelaar destijds niet zelf op de hoogte was van wat voorviel, is de door de raad van toezicht opgelegde straf van beëindiging van de aansluiting als NVM-makelaar een te zware straf. Volgt schorsing voor 5 maanden. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2285 CRvT
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar splitsingsmogelijkheden. Verkopers deden onderzoek naar splitsingsmogelijkheden van een tweetal bij hen in eigendom zijnde panden. Die mogelijkheden bleken niet te bestaan waarna zij tot verkoop overgingen. De koper slaagde er kort na aankoop wel in om een splitsingsvergunning te verkrijgen en verkocht de ontstane appartementsrechten met winst door. Het verwijt dat de verkopers hun makelaar maken, nl. dat hij onvoldoende onderzoek naar de splitsingsmogelijkheden instelde, is niet terecht nu gebleken is dat na de verkoop zich een wijziging in de omstandigheden voordeed, waardoor de koper een beroep op de uitzonderingsbepaling van de Huisvestings-wet kon doen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2306 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Vermelden van referentieobjecten.De stelling van de makelaar dat de Nationale Hypotheek Garantie slechts kan klagen over de vastgestelde executiewaarde nu slechts die voor haar van belang is, gaat niet op. De positie van NHG bij het verstrekken van hypotheken maakt haar tot een partij die op voet van art. 16 reglement tuchtrechtspraak een klacht kan indienen over een taxatierapport.Het vermelden van referentieobjecten was ten tijde van de taxatie ter plaatse nog niet de gewoonte zodat het niet-vermelden daarvan niet tuchtrechtelijk laakbaar is. Het was niet onjuist om in dit geval de executiewaarde op 90 % van de onderhandse verkoopwaarde te stellen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2305 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Vermelden van referentieobjecten.De stelling van de makelaar dat de Nationale Hypotheek Garantie slechts kan klagen over de vastgestelde executiewaarde nu slechts die voor haar van belang is, gaat niet op. De positie van NHG bij het verstrekken van hypotheken maakt haar tot een partij die op voet van art. 16 reglement tuchtrechtspraak een klacht kan indienen over een taxatierapport. Het vermelden van referentieobjecten was ten tijde van de taxatie ter plaatse nog niet de gewoonte zodat het niet-vermelden daarvan niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De door partijen overgelegde opbrengsten van vergelijkbare benedenwoningen geven geen reden te stellen dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen of onzorgvuldig is geweest. Het was niet onjuist om in dit geval de executiewaarde op 90 % van de onderhandse verkoopwaarde te stellen. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2303 CRvT
Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering. Specifieke eigenschappen van pand.De door de makelaar gevolgde berekeningsmethodes met gebruikmaking van inhoud en woonoppervlak, rekening houdend met een recente uitbreiding én via de koopsom van 2 jaar eerder én rekening houdend met waardestijgingen, leiden niet tot de conclusie dat de taxatie onjuist is. De door klager ingebrachte vergelijkende marktanalyse die een lager bedrag laat zien dan het taxatierapport van beklaagde, gaat uit van algemene kenmerken van de tot een bepaald marktsegment behorend groot aantal woningen (waarin de getaxeerde woning valt), maar zegt niets over de specifieke eigenschappen van het bewuste huis. De taxatie geeft een waarde aan die in de top van de markt ligt, maar niet zodanig dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering kon komen en/of niet zorgvuldig is geweest. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2319 tus CRvT
Tussenbeslissing in hoger beroep. Getuigenverhoor gelast. Biedverloop. Het makelaarskantoor heeft het pand van klager in de verkoop en krijgt kort daarna het naastgelegen vergelijkbare pand in verkoop dat behoort aan een familielid van een kantoormedewerker. Deze wordt met de verkoop van beide woningen belast. Een gegadigde bezichtigt beide panden, maar brengt een bod uit op het buurhuis van klager. Onduidelijk is of de makelaar van die gegadigde tegen de kantoormedewerker heeft gezegd dat hij hetzelfde bod uitbracht op het huis van klager. De kantoormedewerker ontkent dit. De Centrale Raad gelast een getuigenverhoor. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad 10-2319 def
Lees meer -
10-2318 CRvT
Te hoge waarde-indicatie. Waarde-indicatie en taxatie. Echtscheidingssituatie. Uitgangspunt niet in rapport vermeld.De makelaar heeft op verzoek van een derde een waarde-indicatie van de woning van klager gegeven. Hij was zich bewust dat klager in een echtscheidingsprocedure was verwikkeld en dat in dat kader de waarde van het woonhuis een rol speelde. Waar dit zo is en de makelaar zijn oordeel heeft opgenomen in een door hem ondertekend formulier, moeten daaraan dezelfde eisen gesteld worden als aan een taxatierapport. De makelaar moet zich bewust zijn dat derden op basis van een taxatie belangrijke en vérstrekkende beslissingen nemen en daarom mogen aan een taxatie hoge eisen worden gesteld. De makelaar heeft zijn waardering niet kunnen onderbouwen. Dat hij uitging van herstel van ernstige gebreken, heeft de makelaar niet in zijn rapport vermeld. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2290 CRvT
Beheerovereenkomst. Advies over renoveren pand in verband met liberalisering huurprijs. Geen maatregelen genomen tegen onrechtmatig gebruik van souterrainNu eigenaresse en de beherend makelaar elkaar tegenspreken welke investeringen in het pand zouden moeten worden gedaan om de huurprijs boven de liberalisatiegrens te doen uitkomen, is niet komen vast te staan dat de makelaar door middel van onjuiste advisering aan de eigenaresse de weg voor zijn medewerker heeft vrijgemaakt om de woning voor een betrekkelijk lage huurprijs te kunnen huren.Nu huurster en eigenaresse in onderhandeling waren over voortzetting van de huurovereenkomst inclusief souterrain, is niet onbegrijpelijk dat de makelaar niet tot ingebrekestelling of sommatie tot ontruiming vanwege onrechtmatig gebruik door de huurder is overgegaan. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
10-2311 CRvT
Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuist woonoppervlak. Door verkoper verwijderde traplift. Concept-koopakte in overeenstemming met afspraken? Het in de verkoopdocumentatie vermelde woonoppervlak is weliswaar onjuist maar de makelaar heeft klager tijdens de tweede bezichtiging van de juiste maatvoering op de hoogte gesteld en klager heeft daarop zijn bod kunnen afstemmen.De makelaar heeft geen invloed kunnen uitoefenen op het optreden van verkopers die zonder waarschuwing de traplift verwijderden. Dat de makelaar niet zonder meer akkoord ging met de door koper naderhand gestelde vér-gaande in de koopakte op te nemen voorwaarden is niet onbegrijpelijk. Download uitspraak (pdf)
Lees meer