Uitspraken
-
21-57 CRvT
CR 20/2717 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Niet direct reageren op brieven. Beweerdelijk onduidelijke bepaling in koopovereenkomst. Langdurig tijdsverloop tussen gebeurtenis en klacht. Klager koopt in 2002 van een stichting het erfpachtsrecht op een aantal percelen grond. In de leveringsakte wordt opgenomen dat het de grondeigenaar of diens rechtsopvolger verboden wordt rond het perceel waarop klager een huis wil bouwen, gewassen hoger dan 1 m te telen, zulks in verband met het uitzicht vanuit de nieuw te bouwen woning. In 2006 koopt klager de bloot-eigendom van de grond waarop het inmiddels gebouwde huis staat en koopt hij tevens de omliggende percelen. Vervolgens geeft hij de makelaar opdracht zijn huis met de direct daaromheen liggende grond te verkopen De omliggende percelen behoudt hij. In de koopovereenkomst waarin het huis c.a. wordt verkocht, wordt een bepaling over het niet-telen van mais opgenomen. In 2014 verkoopt klager de nog bij hem in eigendom zijnde percelen aan een buurtbewoner. In datzelfde jaar stelt klager aan de makelaar de vraag of hij nog informatie heeft over de afspraak over de gewassen uit 2006. De makelaar reageert niet. In 2018 herhaalt klager zijn vraag. De makelaar antwoordt dan dat de gewassenbepaling meer is dan een persoonlijk recht zoals klager stelt. Klager is het daarmee niet eens. Hij meent dat de makelaar in 2006 een onduidelijke bepaling heeft opgenomen. Tevens beklaagt hij zich over het niet-reageren van beklaagde. De Centrale Raad constateert dat de klacht weliswaar is ingediend 13 jaar na dato, maar mede omdat de makelaar zegt nog goede herinneringen aan de kwestie te hebben (en ook geen beroep doet op niet-ontvankelijkheid wegens tijdsverloop), behandelt het college de klacht. De Centrale Raad is van oordeel dat het niet-direct reageren door de makelaar niet tuchtrechtelijk laakbaar is. De eerste brief van klager komt ruim 8 jaar na het laatste contact met de makelaar. En op de hernieuwde vraag uit 2018 geeft de makelaar meermaals een reactie. Op de vraag van klager of de gewassenbepaling een persoonlijk recht is of dat deze verder gaat, is de makelaar terecht nogal terughoudend. Het uiteindelijk oordeel daarover is aan de rechter. Dat beklaagde een onduidelijke bepaling opnam staat niet vast. De afspraak over niet hogere gewassen dan 1 m is destijds gemaakt tussen partijen en de makelaar heeft slechts opgeschreven wat klager hem meedeelde. De makelaar hoefde er niet aan te twijfelen of deze bepaling de wens van klager juist weergaf
Lees meer -
21-46 CRvT
CR 21/2716 Meetinstructie. Informatie aan niet opdrachtgever. Vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie. Klager kopen een woning waarbij beklaagde als verkopend makelaar optreedt. Nadat klagers ten behoeve van de financiering de woning laten taxeren, komt de taxateur tot de conclusie dat in de verkoopdocumentatie onjuiste informatie over de gebruiksoppervlakte van de woning is vermeld. Klagers nemen hierover contact op met beklaagde. Door beklaagde wordt de fout erkend en wordt een voorstel gedaan ter compensatie. Dit wordt afgewezen. Partijen belanden daarna in een discussie over de schade die klagers zouden hebben geleden. Uiteindelijk dienen klagers ook een tuchtklacht in. Deze klacht is in eerste aanleg afgewezen. De Raad was van oordeel dat de klacht alleen werd gebruikt als drukmiddel. De Centrale Raad vernietigt deze uitspraak. De Centrale Raad is van mening dat de klacht op zijn eigen merites beoordeeld moet worden. Daarbij wordt de klacht omtrent de onjuiste toepassing van de Meetinstructie toegewezen. Overige klachten worden afgewezen. Als straf legt de Centrale Raad een berisping op. Voorts wijkt de Centrale Raad af van de normale proceskostenveroordeling door te oordelen dat beklaagde slechts de helft van de proceskosten dient te betalen.
Lees meer -
21-44 CRvT
CR 21/2727 Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt of als verkopend makelaar namens een aantal erfgenamen. Klager is geïnteresseerd in de woning. Op enig moment bereikt de koper mondeling overeenstemming over de koopsom van de woning met de executeur die namens de erfgenamen optreedt. Dit onder voorbehoud van de verkoop van zijn eigen woning. Voordat de schriftelijke koopovereenkomst is getekend, komt er bij beklaagde een hoger bod binnen. Beklaagde bespreekt dit met de executeur en deze besluit uiteindelijk dit hogere bod te accepteren. Uiteindelijk gaat de verkoop aan de hogere bieder niet door en wordt de woning alsnog aan klager verkocht. Klager dient desondanks een klacht in. Hij verwijt beklaagde dat deze de vraagprijs van de woning heeft verlaagd terwijl er al een mondelinge overeenkomst tot stand was gekomen. Voorts verwijt klager dat beklaagde te lang gewacht heeft met het schriftelijk vastleggen van de koopovereenkomst. Beide klachten zijn in eerste aanleg afgewezen. Ook in hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat de klachten ongegrond zijn. De Centrale Raad zet hierbij nogmaals uiteen hoe om dient te worden gegaan met een hoger bod nadat reeds mondeling overeenstemming met een koper is bereikt.
Lees meer -
21-40 CRvT
CR 21/2725 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM Te lage vraagprijs geadviseerd? Onduidelijke eigendomssituatie. Geen oordeel over courtage. Klacht tegen makelaar en het kantoor. Een makelaar taxeert in opdracht van klager in 2017 een woning die in een onverdeeldheid is gevallen op € 445.000. Klager treedt behalve namens zichzelf op voor twee andere gerechtigden. Als deze vervolgens een jaar later besluiten dat de woning verkocht moet worden, adviseert de makelaar om het pand voor € 445.000 in de markt te zetten. Klager vindt dit veel te laag – hij stelt de vraagprijs op € 595.000, waarin de makelaar uiteindelijk meegaat onder het mom van men wel zal zien wat de markt doet. Klager had de makelaar kavelprijzen in de omgeving genoemd, maar de makelaar acht de wijk waarin deze kavels liggen niet vergelijkbaar met de wijk waarin de te verkopen woning staat. In november 2018 wordt een akte van verdeling ten aanzien van het pand opgemaakt met daarin een ontbindende clausule over toestemming van de hypotheekhouder. Als in januari 2019 een koopover-eenkomst wordt gesloten voor € 565.000 pleegt de makelaar overleg met een notaris vanwege de onduidelijke eigendomssituatie. Deze adviseert om de boedelnotaris in te schakelen hetgeen gebeurt. Het verwijt van de te laag geadviseerde vraagprijs is niet terecht. De makelaar heeft uitvoerig gemotiveerd waarom hij tot zijn advisering kwam en de redenering is begrijpelijk. Dat de makelaar geen koopakte opstelde was gezien de onduidelijke eigendomssituatie verstandig. De makelaar heeft klager daarmee behoed voor mogelijke problemen. Een oordeel over courtage is aan de Geschillencommissie en niet aan de raad van toezicht. De raad van toezicht heeft ten onrechte klager niet-ontvankelijk verklaard met betrekking tot zijn klacht jegens het makelaarskantoor. De makelaar is verbonden aan het eveneens aangeklaagde kantoor en ook medewerkers van het kantoor hebben aan de zaak gewerkt.
Lees meer -
21-38 CRvT
CR 21/2722 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Belangenverstrengeling bij verkoopopdracht en financiering voor de koper? Optreden voor koper bij verkoop van diens woning. Gecompliceerde financieringsaanvraag. Onvoldoende belangenbehartiging bij financieringsproblemen. Terecht beroep op financieringsclausule? Klagers geven een makelaarskantoor opdracht om hun woning te verkopen. Er wordt een koopovereenkomst gesloten met kopers die een eigen bedrijf hebben waardoor de financiering van de aankoop gecompliceerd is. Die financiering loopt met medeweten van klagers via een ander bedrijfsonderdeel van het makelaarskantoor. Het makelaarskantoor treedt met toestemming van klagers eveneens op voor de kopers bij de verkoop van hun woning. Tot vier maal toe wordt een verlenging van de financieringstermijn verzocht. Bij het derde verzoek verlangen klagers een vergoeding die echter niet wordt betaald. Uiteindelijk roepen de kopers de ontbinding van de koop in. Klagers menen dat dat beroep onterecht is omdat het niet voldoet aan de formulering. Zij verwijten de makelaar dat hij dit beroep zonder meer accepteert. De Centrale Raad is van oordeel dat er geen sprake is van belangenverstrengeling nu de medewerkers van het makelaarskantoor geen bemoeienis hebben gehad met de financiering en andersom. Het college is verder van oordeel dat er twijfel bestaat of het beroep op de financieringsclausule terecht was en die twijfel had men met klagers moeten bespreken. In zo verre schoten beklaagden te kort. Dat deden zij ook met betrekking tot de problemen rond de financiering. Het verwijt dat onvoldoende is gedaan om de verlengingskosten betaald te krijgen is niet terecht.
Lees meer -
21-31 CRvT
CR 21/2707 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Voorschot of vast bedrag voor energiekosten? Voorkomen van geschil tussen partijen. Klagers huren via beklaagde de bovenetage van een pand waarvan de ondergelegen bedrijfsruimte leeg staat. Er zijn geen aparte meters voor de levering van water, gas en elektriciteit voor de boven- en de benedenruimte. Naar aanleiding van de concept-huurovereenkomst is er telefonisch contact met de makelaar waarin deze volgens klagers gezegd heeft dat de kosten voor energie een vast maandelijks bedrag zijn. Vervolgens tekenen zij het huurcontract waarin is opgenomen dat de energiekosten een inschatting zijn. Als klagers volgens het contract na 6 maanden de etage verlaten krijgen zij van de eigenaar een naheffing voor geleverde energie. Als zij deze weigeren te betalen houdt de eigenaar dit bedrag in bij de terugbetaling van de waarborgsom. De makelaar stelt zich achter de eigenaar op en doet volgens klagers niets om tot een oplossing te komen. De Centrale Raad constateert dat klagers een contract hebben ondertekend waarin sprake is van voorschotbetalingen voor energie. Als zij van mening waren dat dit in strijd was met wat de makelaar gezegd had, hadden zij toen aan de bel moeten trekken. Waar de makelaar ontkent dat hij zei dat het om een vast bedrag ging, kan het college niet vaststellen wat exact meegedeeld is. In deze situatie waarin het huurcontract volstrekt duidelijk is, was de makelaar niet gehouden meer te doen dan hij deed.
Lees meer -
21-30 CRvT
CR 21/2721 Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie. Meetinstructie. Klager heeft een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar optrad. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlakte van 127 m2 genoemd. Als klager enige tijd later zelf de woning wil verkopen en een meting laat doen, komt uit deze meting een gebruiksoppervlakte van 117,8 m2 naar voren. Klager spreekt beklaagde hierop aan. Deze verweert zich door te stellen dat hij destijds het woonoppervlakte bepaald heeft aan de hand van aan hem door de verkoper verstrekte tekeningen. De Centrale Raad passeert het verweer van beklaagde. Sinds 2010 dient de Meetinstructie te worden toegepast. Dat is in dit geval niet op een juiste wijze gedaan door beklaagde. De Centrale Raad bekrachtigt de uitspraak in eerste aanleg. Beklaagde krijgt als straf een berisping.
Lees meer -
21-29 CRvT
CR 20/2697 Informatie aan niet-opdrachtgever. Bestemmingsplan. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Klaagster heeft een perceel verkocht. Beklaagde was als aankoopmakelaar betrokken namens de kopers. Voorafgaand aan de verkoop heeft klaagster een verzoek ingediend bij de gemeente om het bestemmingsplan te wijzigen. Zij wilde graag een optie hebben om te mogen bouwen op haar perceel. Nadat klaagster in de veronderstelling was dat haar verzoek was ingewilligd, splitst zij het perceel. De beide percelen worden te koop aangeboden. Nadat het eerste perceel verkocht is, blijkt dat op dat perceel de bouwkavel was gelegen. Dit was anders dan in het verzoek van klaagster omtrent de wijziging van het bestemmingsplan. Op het tweede perceel was juist geen bouwmogelijkheid meer opgenomen. Klaagster klaagt beklaagde aan omdat deze volgens haar bij het bijstaan van de kopers van perceel 1 op te hoogte was van deze situatie en hierover klaagster had moeten informeren. In eerste aanleg is klaagster in het gelijk gesteld en is aan beklaagde een straf opgelegd. In dit hoger beroep komt de Centrale Raad tot het oordeel dat er geen sprake is van tuchtrechtelijke laakbaar handelen. De Centrale Raad overweegt dat er een aantal regels uit de Erecode van toepassing zijn om de onderhavige situatie, maar dat beklaagde in dit geval niet laakbaar heeft gehandeld. Volgens de Centrale Raad diende beklaagde in dit geval in eerste instantie zijn opdrachtgevers bij te staan. Daarbij wordt ook in overweging genomen dat klaagster een professionele partij is.
Lees meer -
21-28 CRvT
CR 20/2715 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Incidenteel beroep niet bij Stichting Tuchtrechtspraak ingediend. Niet doelmatige bepaling in Reglement Tuchtrechtspraak. Beroepsgeld bij incidenteel hoger beroep. Makelaars kopen zelf. Belangen van verkoper veronachtzaamd. Geen bijzondere omstandigheden die eerdere doorverkoop binnen 7 jaarstermijn rechtvaardigen. Uitvoerige overwegingen van Centrale Raad over wat beleggen is. Het algemeen bestuur van de NVM is ambtshalve in beroep gekomen van de beslissing van de raad van toezicht. Naar aanleiding daarvan hebben zowel de beklaagden als de oorspronkelijke klager incidenteel appèl ingesteld, echter niet volgens het Reglement Tuchtrechtspraak bij de Stichting Tuchtrechtspraak maar rechtstreeks bij de Centrale Raad. Een zin in de betreffende bepaling is niet doelmatig en wekt verwarring. Het college verbindt geen consequenties aan de formele schending van de bepaling. De Centrale Raad wijdt ook overwegingen aan het betalen van beroepsgeld ingeval van incidenteel appèl. Twee makelaars van hetzelfde kantoor kopen in 2016 van een bejaarde eigenaar diens woning die gedeeltelijk is verhuurd. Bepaald wordt dat de verkoper het door hem bewoonde gedeelte mag huren en toestemming krijgt om de andere woongedeeltes onder te verhuren aan de huidige huurders. Enige maanden na de overdracht komt de verkoper te overlijden. De makelaars zetten de huurovereenkomsten met de (onder)huurders voort en verhuren het woongedeelte van de verkoper kamergewijs. Een jaar later breekt in het pand brand uit waarna bij inspectie blijkt dat het pand niet aan de bouwvoorschriften voldoet en een omgevingsvergunning ontbreekt. De offerte om het pand aan de voorschriften te laten voldoen achten de makelaars te hoog en zij besluiten daarop in 2019 het pand aan een ontwikkelaar te verkopen nadat met de bewoners een accoord over het leeg opleveren van het pand is bereikt. Zij maken daarbij een winst van € 5 ton. Als een makelaar zelf van een particulier koopt dient hij zorg te dragen dat de belangen van de verkoper voldoende zijn verzekerd. De Centrale Raad overweegt uitvoerig welke aspecten hierbij van belang kunnen zijn. Er zijn diverse taxaties uitgebracht over de waarde van het pand in 2016 maar die geven weinig zekerheid of de verkoopprijs marktconform was. Vast komt te staan dat de belangen van de verkoper onvoldoende zijn verzekerd. Het verweer van de makelaars dat zij de intentie hadden het pand langdurig te behouden en dat zij door omstandigheden - een te dure investering - gedwongen waren te verkopen, gaat niet op. De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de vraag wat onder beleggen moet worden verstaan. Als een woning binnen 7 jaar na aankoop - een termijn die de NVM hanteert - weer wordt verkocht, moet worden nagegaan of zich bijzondere omstandigheden voordeden die zo’n eerdere verkoop rechtvaardigen. Die omstandigheden waren er niet.
Lees meer -
21-27 CRvT
CR 20/2714 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Stukkenwisseling zeer kort vóór de zitting. Toetsing van de vraagprijs. Garage terecht als zodanig in meetrapport aangemerkt. Belangenverstrengeling nu makelaar ook optrad bij de verkoop van de oude woning van koper? Klager geeft in 2017 aan beklaagde opdracht om zijn woning te verkopen. De vraagprijs wordt in overleg bepaald op € 595.000. Spoedig daarna komt een koopovereenkomst tot stand voor € 590.000. Niet lang daarna vraagt het makelaarskantoor of verkoper ermee instemt dat het ook optreedt als verkoper voor de woning van koper. Klager stemt daarmee in. Later dat jaar benadert klager het kantoor omdat hij achteraf onvrede heeft met de verkoop. Hij heeft vernomen dat de makelaar en de koper al vóór zijn verkoopopdracht contact hadden over een mogelijke verkoopopdracht. Hij heeft het gevoel dat beklaagde de belangen van de koper heeft laten prevaleren boven de zijne. In dat kader ziet hij een verklaring voor een te klein woonoppervlak – de garage is z.i. ten onrechte niet als woonruimte meegenomen waardoor de vraagprijs lager kon worden gesteld teneinde de koper te dienen. De Centrale Raad wijdt allereerst enige overwegingen aan het feit dat zeer kort v de zitting door beide partijen stukken zijn ingediend. Nu de inhoud van die stukken grotendeels al uit eerdere producties is gebleken en partijen de gelegenheid kregen om ook na de zitting daarop te reageren is aan het beginsel van hoor en wederhoor voldaan. Het makelaarskantoor is zorgvuldig te werk gegaan bij het bepalen van de vraagprijs, zo blijkt uit toetsing door het college. Het kantoor mocht afgaan op de bevinding van het meetbureau dat de garage niet als woonruimte kan worden aangemerkt. Van belangenverstrengeling nu beklaagde ook de verkoop van de oude woning van de koper ter hand nam, is geen sprake. Klager stemde in met die verkoop en gebleken is dat klager ermee bekend was dat de makelaar en de koper elkaar kenden. De beslissing van de raad van toezicht wordt bevestigd.
Lees meer