Uitspraken

  • 18-49 RvT Amsterdam

    18-49 RvT Amsterdam 201 OVERIG Belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Valse verklaring. Weigering verkoopbord. Geluidsoverlast. Klager woont onder de woning die door beklaagde is verkocht. Klager ondervindt geluidsoverlast van de vloer van de te verkopen woning en heeft beklaagde daar op gewezen. Beklaagde heeft van de verkoper een verklaring van de beheerder van de VvE ontvangen waaruit blijkt dat de vloer voldoet aan de regels van de splitsingsakte en dat een mogelijke klacht van klager over de geluidsisolatie van de vloer zou worden afgewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij deze verklaring niet heeft onderzocht. Volgens klager was de verklaring vals. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij geen “te koop”-bord op de woning heeft geplaatst en heeft gekozen voor een heimelijke verkoopmethode. De Raad stelt vast dat beklaagde de woning heeft aangemeld in het uitwisselingssysteem van de Vereniging en dat gegadigden via Funda konden zien dat de woning te koop stond. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om daarnaast een bord op de woning te plaatsen. Wat betreft de klachten over de vloer dient klager zich te wenden tot de VvE dan wel tot de eigenaar van de woning. Beklaagde heeft correct gehandeld door de klachten van klager door te geven aan de koper. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om nader onderzoek te doen naar de juistheid van de afgegeven verklaring over de vloer.

    Lees meer
  • 17-140 RvT Amsterdam

    17-140 RvT Amsterdam 203 ERECODE Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot. Klager heeft in 2013 een bod uitgebracht op een perceel dat beklaagden in verkoop hadden. Het bod werd uitgebracht in een door beklaagden georganiseerde inschrijvingsprocedure. Het perceel werd aan geen van de bieders gegund en werd daarna voor EUR 82.500,-- verkocht aan de partners in privé van beklaagden. In 2016 werd het pand door de partners van beklaagden aan klager doorverkocht EUR 150.000,--. Klager verwijt beklaagden dat zij hem noch in 2013 noch in 2016 over het belang van hun partners hebben geïnformeerd. Klager stelt dat beklaagden, gelet op dat belang, niet bij de biedingen in 2013 en de onderhandelingen in 2016 betrokken hadden mogen zijn. Het is de Raad niet duidelijk welke informatie de bieders op hun bod hebben ontvangen, behalve dan dat het perceel niet aan hen werd gegund. Ook is niet duidelijk geworden op welke manier de partners van beklaagden het perceel hebben verworven. In ieder geval zijn de afgewezen bieders, nadat de partners van beklaagden een bod hadden uitgebracht, niet alsnog in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. Kennelijk is evenmin door beklaagden overwogen om hun opdracht terug te geven of om in ieder geval de nieuwe situatie met hun opdrachtgever te bespreken. Nu zicht hierop ontbreekt komt de Raad tot de conclusie dat beklaagden reeds om die reden in strijd met de Erecode hebben gehandeld. Nu niet is komen vast te staan dat beklaagden het feit dat hun partners eigenaar waren, met klager hebben gedeeld, hebben zij ook in dit opzicht in strijd met de Erecode gehandeld.

    Lees meer
  • 18-106 RvT Amsterdam

    18-106 Rvt Amsterdam 203 ERECODE Belangenverstrengeling. Makelaar verkoopt eigen woning via het makelaarskantoor waarvoor hij werkzaam is. Klager heeft via zijn aankoop makelaar een bod op de woning van beklaagde uitgebracht. De woning werd te koop aangeboden door het makelaarskantoor waaraan beklaagde zelf als makelaar verbonden is. Nadat het bod van klager mondeling was geaccepteerd ontving beklaagde van een derde een hoger bod en heeft hij de woning aan deze derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet in de gelegenheid heeft gesteld om zijn bod te verhogen. Klager meent dat beklaagde in strijd met de Erecode van de Vereniging gehandeld heeft. De Raad is met klager van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze de artikelen 1 en 4 van de Erecode heeft overtreden. Door bij de verkoop van zijn woning gebruik te maken van het kantoor waaraan hij zelf als makelaar verbonden is, heeft beklaagde bij potentiële gegadigden de indruk gewekt dat hij als makelaar-verkoper van de woning optrad. De omstandigheid dat beklaagde tijdens de bezichtiging aan klager heeft meegedeeld dat hij de eigenaar van de woning was doet daaraan niet af. Ook voor een makelaar die zijn eigen huis verkoopt en daarbij gebruik maakt van de diensten van zijn kantoor geldt de Erecode van de Vereniging. In artikel 1 van de Erecode is bepaald dat de makelaar in zijn communicatie dient te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Door zijn handelwijze heeft beklaagde het bepaalde in genoemd artikel overtreden. Op beklaagde rustte ook de verplichting om klager op de hoogte te stellen van de bieding van de uiteindelijke koper van de woning, zodat klager de kans zou hebben gehad een hoger bod uit te brengen. Door dit na te laten heeft beklaagde tevens het bepaalde in artikel 4 van de Erecode overtreden.

    Lees meer
  • 18-104 RvT Amsterdam

    18-104 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Medelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste informatie over verloop en kosten van renovatie. Verbod van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar om contact te hebben met wederpartij. Klagers hebben een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoopster. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen onjuiste informatie heeft verstrekt over (het tijdspad van) de uit te voeren renovatiewerkzaamheden. Ook zou beklaagde ten onrechte hebben aangegeven dat de maandelijkse servicekosten zouden worden verlaagd. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij niet heeft deelgenomen aan het gesprek tussen klagers en de verkoopster over de gerezen meningsverschillen. Beklaagde heeft aangegeven dat zijn verzekeraar bezwaar had tegen zijn deelname aan dat gesprek maar volgens klagers kan beklaagde zich daarachter niet verschuilen. Voor de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers onjuist heeft geïnformeerd over het tijdstip waarop de renovatie zou worden uitgevoerd. Ook m.b.t. de mededeling over de servicekosten valt beklaagde geen verwijt te maken, aangezien een en ander ook in de koopovereenkomst tussen klagers en de verkoopster is vastgelegd. De Raad gaat er verder van uit dat zowel klagers als beklaagde niet op de hoogte waren van het feit dat tijdens een eerdere vergadering van de VvE, aan de orde was geweest dat de voorgenomen renovatie duurder uitviel en dat daarvoor onvoldoende geld in kas was. Ambtshalve merkt de Raad overigens wel op dat het op de weg van beklaagde had gelegen om aan klagers mee te delen dat die vergadering van de VvE geweest was, maar dat daarvan nog geen notulen voorhanden waren. Ook had beklaagde zich beter bewust dienen te zijn van het feit dat de verkoopster, die belang had bij de verkoop van haar appartement, tevens voorzitster van de VvE was. Beklaagde had niet zonder meer mogen afgaan op de mededeling van verkoopster dat er tijdens bovengenoemde vergadering ‘niets bijzonders’ aan de orde was gekomen. Tenslotte wordt overwogen dat de Raad er mee bekend is dat in de verzekeringsvoorwaarden van beroepsaansprakelijkheidsverzekeraars doorgaans een clausule is opgenomen, inhoudende dat het de verzekerde niet is toegestaan om buiten de verzekeraar om zelf contact te hebben met de persoon door wie de verzekerde aansprakelijk is gesteld. Ook dit verwijt van klagers treft derhalve geen doel.

    Lees meer
  • 18-102 RvT Amsterdam

    18-102 Rvt Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Mededelings- en onderzoeksplicht. Erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naburige perceel. Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun boerderij verstrekt. Op de door beklaagde aan klagers verstrekte NVM-vragenlijst hebben klagers aangegeven dat er sprake was van een recht van overpad. Nadat de boerderij was verkocht heeft de notaris de leveringsakte opgesteld. Daarin werd door de notaris aangegeven dat er sprake was van een erfdienstbaarheid van weg t.b.v. het naastgelegen perceel. Volgens de kopers had beklaagde hen laten weten dat er geen erfdienstbaarheid op het perceel rustte. Om de verkoop toch door te kunnen laten gaan, is met de kopers een regeling getroffen. Klagers verwijten beklaagde dat hij heeft nagelaten om nader onderzoek te doen naar het door klagers in de vragen lijst genoemde recht van overpad. De Raad stelt vast dat het onder de onderhavige omstandigheden op de weg van beklaagde had gelegen om nader onderzoek te doen naar hetgeen bij het Kadaster bekend was omtrent de toegankelijkheid van de naastgelegen percelen. Bij raadpleging van het Kadaster zou het in 2003 gevestigde recht van overpad naar voren gekomen zijn. Door dit onderzoek na te laten heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-50 RvT amsterdam

    18-50 RvT Amsterdam 203 ERECODE Collegialiteit. Beëindiging samenwerkingsverband. Onvoldoende gekwalificeerde medewerkers. Beroepsaansprakelijkheidsverzekering. Oneerlijke concurrentie. Onvoldoende communicatie. Klaagster (lid NVM) heeft in 2014 een samenwerkingsovereenkomst met een makelaarskantoor (beklaagde) gesloten. Na twee jaar heeft klaagster dit samenwerkingsverband opgezegd. Klaagster maakt beklaagde verschillende verwijten en stelt dat beklaagde op die punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Gelet op de gemaakte verwijten stelt de Raad vast dat klaagster pas sinds januari 2015 op de polis van beklaagde verzekerd is geweest voor beroepsfouten. Door klaagster niet direct bij de inwerkingtreding van de overeenkomst als verzekerde op haar polis te doen opnemen, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Ook de klacht dat beklaagde, ondanks een eerdere waarschuwing door de Vereniging, werkzaamheden laat verrichten door niet (voldoende) gekwalificeerde en gecertificeerde medewerkers, wordt gegrond geacht. Dat beklaagde zich heeft schuldig gemaakt aan oneerlijke concurrentie is niet gebleken. Voorts stond het beklaagde vrij om klaagster, na het beëindigen van hun samenwerking, af te sluiten van het binnen de onderneming van beklaagde gebruikte computerdatasysteem. De Raad acht wel tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde niet op duidelijke wijze met klaagster heeft gecommuniceerd over de verwijdering van Funda van panden van door klaagster zelf aangebrachte opdrachtgevers. Hierdoor was klaagster niet in staat de verdere gang van zaken rond de bewuste opdrachten met haar opdrachtgevers te bespreken. Tenslotte heeft beklaagde ook tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door het persoonlijk e-mailadres dat klaagster bij beklaagde hanteerde aan te houden zonder daarbij te vermelden dat klaagster niet meer voor haar werkzaam was.

    Lees meer
  • 18-96 RvT Amsterdam

    18-96 RvT Amsterdam 203 ERECODE Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Onheuse bejegening. Fysiek geweld. Klaagster had al geruime tijd een geschil met haar buurvrouw toen deze laatste besloot haar woning via beklaagde te koop aan te bieden. Toen beklaagde in het kader van een bezichtiging in de woning van de buurvrouw was, heeft klaagster op de deur geklopt. Zij wilde beklaagde spreken over onjuiste informatie over de woning op Funda. Klaagster was bang dat hierdoor ook met de nieuwe buren een conflict zou ontstaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij direct agressief op haar komst reageerde. Beklaagde zou bedreigingen hebben geuit en haar met fysiek geweld richting de openbare weg hebben geduwd. Beklaagde stelt daarentegen dat hij klaagster, toen zij weigerde te vertrekken en hem toeschreeuwde, langzaam de tuin uit geduwd heeft. De Raad stelt vast dat partijen over de exacte gang van zaken van mening verschillen. De Raad kan niet vaststellen wat precies is voorgevallen. Wel staat vast dat beklaagde klaagster bewust enkele malen heeft aangeraakt, dat het gedrag plaatsvond in een onoverzichtelijke en gespannen situatie en dat beklaagde op de hoogte was van het burengeschil en de achtergronden daarvan. Regel 1 van de Erecode bepaalt onder meer dat de makelaar zich bewust is van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Beklaagde is met het hem verweten gedrag onvoldoende tegemoetgekomen aan Regel 1 van de Erecode en de Raad verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 18-87 Rvt Amsterdam

    Eigen belang/handel. Risicodragende projectontwikkeling. Regel 6 van de Erecode. Beklaagde was mede-eigenaar van een appartementsrecht op vier verdiepingen van een pand. Nadat het appartementsrecht in 2012 was gesplitst in 4 afzonderlijke appartementsrechten, is begin 2014 op de 4e verdieping een extra woonlaag gerealiseerd. Het appartementsrecht op deze verdieping is eind 2014 verkocht. De Commissie Lidmaatschapszaken van de NVM (klager) verwijt beklaagde dat hij zich niet van risicodragende projectontwikkeling heeft onthouden nu op het pand een extra woonlaag is gebouwd die vervolgens kort daarna als appartementsrecht is verkocht. Subsidiair wordt gesteld dat beklaagde tenminste de schijn heeft gewekt dat hij zich niet aan Regel 6 van de Erecode gehouden heeft, hetgeen eveneens laakbaar is. Tenslotte wordt beklaagde nog verweten dat hij in het kader van de verkoop van de appartementsrechten heeft verzuimd om in het uitwisselingssysteem aan te geven dat er sprake was van eigen belang. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde zich niet schuldig gemaakt aan risicodragende projectontwikkeling. Het aanbrengen van een extra woonlaag op het pand behoorde reeds bij de verwerving in 2006 tot de mogelijkheden en was in de koopprijs verdisconteerd. Er is geen sprake geweest van ontwikkeling in die zin dat de mogelijkheid werd gecreëerd c.q. ontwikkeld om een extra bouwlaag aan te kunnen brengen. In dit geval was sprake van rendementsverbetering van de belegging in kwestie die, gelet op de toelichting op de Erecode, binnen de grenzen van een regelmatige belegging van de makelaar valt. Dat het aanbrengen van de extra woonlaag risicodragend was, is niet gebleken. De Raad acht evenmin voldoende grond aanwezig om beklaagde het verwijt te kunnen maken dat hij de indruk heeft gewekt dat hij het gebod om zich van risicodragende projectontwikkeling te onthouden, heeft geschonden. Het feit dat beklaagde een belangrijke bestuurlijke functie vervult bij een onderdeel van de Vereniging maakt dit niet anders. Beklaagde was verplicht zijn eigen belang bij de verkoop in het uitwisselingssysteem te vermelden. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre dan ook wel gegrond.

    Lees meer
  • 18-81 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Taxatie. Toelichting op taxatie. Vergelijkingsobjecten. Bouwkundige toestand getaxeerd object. Klaagster heeft de door haar gehuurde woning van de woningbouwvereniging gekocht. Beklaagde heeft de woning in opdracht van de woningbouwvereniging getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij geen relevante referentiewoningen heeft opgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de scheuren in de woning. Anders dan beklaagde acht de Raad klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde m.b.t. de door hem in zijn taxatierapport genoemde referentieobjecten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet gebleken. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde in zijn taxatierapport geen melding heeft gemaakt van de geconstateerde zettingsscheuren en het aanbevolen funderingsonderzoek. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, al dan niet onder verwijzing naar de relevante bouwkundige rapporten, aan te geven of en in hoeverre één en ander van invloed was op de waardebepaling van de woning. Beklaagde heeft wat dit betreft bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-79 RvT Amsterdam

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Collegialiteit. Overtreding van samenwerkingsafspraken. Beklaagde (makelaar, aangesloten bij de NVM) heeft enige tijd samengewerkt met klaagster (een makelaarskantoor, lid NVM). Tussen partijen was een regeling getroffen over de tegenprestatie die beklaagde van klaagster voor haar werkzaamheden zou ontvangen. Nadat de samenwerking door beklaagde was beëindigd, heeft beklaagde haar werkzaamheden zelfstandig vanaf een ander adres voortgezet. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, in strijd met de daarover gemaakte afspraken, courtagenota’s op eigen naam heeft opgesteld en heeft geïnd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd in haar eigen e-mailadres waardoor klaagster gedurende bijna twee maanden verzoeken om bezichtigingen e.d. is misgelopen. Beklaagde meent dat het hier een zakelijk geschil betreft waarover niet de tuchtrechter maar de civiele rechter dient te oordelen. Voor zover de klacht wel ontvankelijk te achten zou zijn, ontkent beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Beklaagde vermoedt dat de Vereniging het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd, zulks naar aanleiding van beklaagdes verzoek om de inloggegevens te wijzigen. Gelet op het bepaalde in Regel 7 van de Erecode en het feit dat klaagster stelt dat de belangen van haar opdrachtgevers door beklaagde zijn geschaad, acht de Raad de klacht ontvankelijk. Door beklaagde is niet (afdoende) betwist dat zij na haar feitelijk vertrek bij klaagster, op eigen naam courtagenota’s heeft ingediend en geïncasseerd bij verscheidene notarissen, die belast waren met de levering van onroerende zaken ten behoeve van opdrachtgevers van klaagster. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met hetgeen tussen haar en klaagster is overeengekomen. De Raad overweegt voorts dat de Vereniging niet eigener beweging een e-mailadres van een bestaand makelaarskantoor wijzigt in het e-mailadres van de makelaar die is uitgetreden bij dat kantoor. De Raad houdt het er derhalve voor dat beklaagde degene is geweest die het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd en verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer