Uitspraken

  • 22-24 RvT Amsterdam

    22-24 RvT Amsterdam   Klacht tegen collega-lid. Onjuiste informatie. In deze zaak wordt een klacht ingediend tegen beklaagde in zijn rol van voorzitter van Makelaarsvereniging Amsterdam. Vanuit deze vereniging is een brandbrief ondertekend waarin klager genoemd wordt. Klager vindt dat hij in deze brief ten onrechte in een kwaad daglicht wordt gezet. Om die reden dient hij deze klacht in jegens beklaagde. Beklaagde dient op zijn beurt een klacht in jegens klager. Klager zou de zaak geëscaleerd hebben door een geluidsopname te maken van een ledenvergadering en deze met derden te delen. Ook zou klager bewust de media hebben gezocht. De Raad oordeelt de klacht tegen beklaagde in zijn rol als voorzitter van de MVA gegrond. De klacht van beklaagde tegen klager wordt echter ook gegrond verklaard. Beide partijen krijgen als straf een berisping.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 10/21 RvT 20/21

    Lees meer
  • 22-19 RvT Amsterdam

    22-19 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Bod onmogelijk bij nieuwbouw. Tussentijdse prijsverhogingen. Geluidsoverlast. Privégegevens openbaar gemaakt.   Klagers kopen een nieuwbouwappartement dat via een makelaar wordt aangeboden. Als zij een bod willen doen is dit volgens de makelaar niet mogelijk. Zij kopen het appartement en ontdekken later dat de prijs eerder € 10.000 lager lag. Klagers ervaren geluidsoverlast van de bovenburen en klagen erover dat de serre niet waterdicht is. Tenslotte achten zij het onjuist dat hun privé gegevens over de financiering openbaar zijn gemaakt. De raad van toezicht acht alle klachten ongegrond. Het is aan de bouwer om de prijs vast te stellen en om deze te wijzigen. Klachten over geluidsoverlast en niet waterdicht zijn horen bij de bouwer terecht. Overigens heeft een geluidsmeting aangetoond dat de normen niet worden overschreden. Nu informatie over de financiering zijn te vinden in de openbare registers, kan niet gezegd worden dat de makelaar de privacyregels heeft geschonden.

    Lees meer
  • 22-14 RvT Amsterdam

    22-14 RvT Amsterdam   Informatie aan niet opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvolledige informatie. Het kantoor van beklaagde heeft een samenwerkingsverband met een andere makelaar. De samenwerking houdt in dat woningen collegiaal worden verkocht. De samenwerkingspartner krijgt eind 2020 een opdracht van bekenden van hem om een woning te verkopen. Hij meldt dit bij zijn samenwerkingspartner, het kantoor van beklaagde. Het kantoor van beklaagde stelt de verkoopbrochure op. Een andere vestiging van het kantoor van beklaagde had op dat moment ook een aankoopopdracht van een klant. Nu de woning geschikt lijkt voor deze klant, besluit men deze aankoopopdracht terug te geven. De klant - klager – neemt vervolgens contact op met het kantoor van beklaagde om de woning ‘voor de markt uit’ te bezichtigen. De bezichtig wordt door beklaagde gedaan. Zij heeft zelf voor die bezichtiging de woning nog nooit bezichtigd. Uiteindelijk komt er een koopovereenkomst tot stand. Later blijkt dat er zich in de tuin van de woning een pompput voor rioolwater bevindt. Klager is van mening dat beklaagde hem hierover had moeten informeren. De pompput stond niet in de verkoopbrochure genoemd. Tussen partijen ontstaat discussie over deze pompput. Ook over allerlei andere zaken die na de overdracht aan het licht komen ontstaat discussie. Klager belandt ook met de verkopers in een civiele procedure. In deze tuchtrechtelijke procedure maakt klager beklaagde de nodige verwijten. De meeste daarvan worden ongegrond verklaard. De Raad rekent beklaagde echter wel aan dat zij de relevante informatie over de pompput niet opgemerkt heeft tijdens de bezichtiging. Ook wordt beklaagde verweten dat het onzorgvuldig is geweest de woning niet zelf te bezichtigen voor de bezichtiging met klager. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 22-10 RvT Amsterdam

    22-10 RvT Amsterdam   Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Ontvankelijkheid van de klacht. Beklaagde heeft in 2012 als verkopend makelaar opgetreden bij de verkoop van een woning. In de verkoopdocumentatie die door beklaagde was opgesteld was een woonoppervlakte van 135m2 vermeld. Klager laat jaren later een meting uitvoeren en komt tot de conclusie dat de woonoppervlakte van de woning slechts 115 m2 bedraagt. Hierover dient klager een klacht in jegens beklaagde. De Raad komt tot het oordeel dat de klacht niet-ontvankelijk is. Op basis van artikel 14 van het regelement is een klacht die ingediend wordt meer dan zeven jaar na de gedraging waarop de klacht betrekking heeft niet-ontvankelijk.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 22/21

    Lees meer
  • 21-94 RvT Amsterdam

    21-94 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERA-TIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Bekendheid of niet met verzakking van pand. Aanwezigheid bouwkundig rapport. Tijdsverloop tussen  concept- en definitieve koopovereenkomst. Ongepaste mededeling van beklaagde?   Beklaagde heeft belangstelling voor een woning die bij beklaagde in de verkoop is. In het in opdracht van klager opgestelde taxatierapport staat bij het onderwerp fundering dat beklaagde heeft meegedeeld dat er in opdracht van verkoper en een gegadigde bouwkundige keuringen zijn verricht die geen bijzonderheden aan het licht brachten. Verder staat er dat in de omgeving funderingsproblemen voorkomen maar bij deze woning niet. Een lintvoegwaterpassing geeft aan dat één hoek van het pand 12 cm is gezakt. Klager laat ook een funderingsonderzoek doen. Klager koopt vervolgens de woning met als ontbindende voorwaarde de uitkomst van laatstgenoemd onderzoek. Direct na ondertekening presenteert klager genoemd onderzoek waarin de kosten van herstel € 90.000 bedragen. De koopovereenkomst wordt vervolgens ontbonden. De verwijten van klager zijn onterecht. Niet staat vast dat de makelaar van funderingsschade heeft geweten. Dat er langere tijd zat tussen het concept van de koopakte en de definitieve komt door de tijd die gemoeid was met het funderingsonderzoek. De toezegging van toezending van een eerder bouwkundig onderzoek is niet komen vast te staan. Dat een medewerker van beklaagde opmerkte dat men wel naar een andere koper zou omzien wat klager ongepast vond, was een reactie op het feit dat het na het funderingsrapport direct duidelijk was dat klager de ontbinding zou inroepen of een prijsverlaging zou willen hebben. Om die reden is ook niet onmiddellijk de notaris de koopakte toegezonden.

    Lees meer
  • 21-93 RvT Amsterdam

    21-93 RvT Amsterdam  RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A.   Gebreken aan het gekochte pand. Tweeledig karakter van advertentie. Beweerdelijk indekken van verkoper. Bemoeienissen makelaar na constatering van gebreken.   Klager koopt een woning die door beklaagde in een advertentie wordt aangeprezen als uitstekend onderhouden. Een in opdracht van klager uit gebracht bouwkundig rapport bracht geen bijzonderheden aan het licht. Na het transport laat klager schilderwerkzaamheden uitvoeren. De schilder constateert diverse ernstige gebreken, met name rotte kozijnen. Een nieuw bouwkundig rapport bevestigt deze gebreken. Klager is van mening dat de makelaar misleidende informatie in de advertentie gaf. Tevens verwijt klager de makelaar dat deze de verkoper heeft helpen indekken tegen de verborgen gebreken. De raad acht beide klachtonderdelen ongegrond.  Het karakter van een advertentie is tweeledig. Enerzijds heeft deze een wervend karakter, anderzijds verstrekt deze algemene feitelijke informatie als ligging, afmetingen e.d.. De makelaar heeft niet kunnen weten dat het pand andere gebreken vertoonde dan de enkele herstellingen die volgens de verkoper waren verholpen en die klager gemeld waren. Dat de makelaar de verkoper geholpen zich in te dekken tegen de verborgen gebreken is de raad niet met klager eens. De makelaar heeft na de geconstateerde gebreken moeite gedaan om de problemen op[ te lossen. Dat dit niet is gelukt valt deze niet te verwijten.

    Lees meer
  • 21-71 RvT Amsterdam

    21-71 RvT Amsterdam   RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging bij aankoop. Stank en rioolvliegjes in souterrain. Geen toegang tot kruipruimte bij bouwkundige inspectie. Lekkage na levering. Geen depotakte door notaris.   Klager koopt met bemiddeling door een aankoopmakelaar een woning. Tijdens de bezichtiging constateren beide dat in het souterrain stank en rioolvliegjes aanwezig zijn waarvoor geen oorzaak te vinden is. Beklaagde slaagt er in verband met deze situatie in om de koopprijs aanzienlijk te doen verlagen. Op advies van de makelaar vindt een bouwkundige inspectie plaats. Ook dan worden de stank en de vliegjes opgemerkt maar ondanks zoeken wordt geen toegang tot de kruipruimte ontdekt. Daarvan wordt in het keuringsrapport melding gemaakt, Klager krijgt de mogelijkheid om van de aankoop af te zien maar doet dit niet. Nadat het pand aan hem is geleverd ontdekt klager twee toegangen tot de kruipruimte. Daarin bevinden zich zowel dode als levende ratten die zich door gaten in de leidingen toegang tot de ruimte hebben verschaft. Tevens constateert klager dat het platte dak van een aanbouw lekt. Dit was in het keuringsrapport als voldoende in orde omschreven. Het verwijt van klager aan zijn makelaar dat deze onvoldoende inspanningen en begeleiding leverde, is niet terecht. De makelaar heeft klager op de risico’s gewezen, navraag bij de verkopende partij gedaan over de stank e.d., die verklaarde hiervan nimmer last te hebben ondervonden en heeft de vraagprijs aanzienlijk doen verlagen. Dat de notaris in tegenstelling tot wat de makelaar meedeelde, geen depotakte opmaakte in verband met mogelijke schade, kan de makelaar niet worden verweten.

    Lees meer
  • 21-68 RvT Amsterdam

    21-68 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Onduidelijkheid over BTW over courtage. Succes-fee. Belangenbehartiging. Beklaagden hebben voor de verkoop van een kavel van klager een plan van aanpak opgesteld. In dit plan van aanpak is tevens een succes-fee opgenomen indien het kavel binnen een bepaalde tijd verkocht wordt. Uiteindelijk wordt de kavel buiten die termijn verkocht. Desondanks brengen beklaagden de succes-fee bij klager in rekening. Daarover ontstaat een geschil. Beklaagden stappen naar de Geschillencommissie. Klager dient op zijn beurt een klacht in over de handelswijze van beklaagden. Daarbij worden vier klachten ingediend. De Raad behandelt deze klachten gezamenlijk en komt tot de conclusie dat beklaagden in strijd met de Erecode hebben gehandeld door de onduidelijkheid die over de courtage is ontstaan. Verder verwijt de Raad beklaagden dat zij toen er discussie over de courtage ontstond direct naar de Geschillencommissie zijn gestapt. Zij hadden moeten proberen te de-escaleren. Aan beklaagden wordt als straf een berisping opgelegd.   RvT 5/21

    Lees meer
  • 21-63 RvT Amsterdam

    21-63 RvT Amsterdam   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Informatie over vrijstelling van overdrachtsbelasting.   Klager koopt via bemiddeling van een eigen aankoopmakelaar (beklaagde) in september 2020 een woning; levering 23 december. Eind augustus lekten kabinetsplannen uit dat per 1 januari 2021 starters op de woningmarkt vrijstelling van overdrachtsbelasting zouden krijgen. Op 17 september wordt de koopovereenkomst getekend. Op 22 september publiceert de NVM een artikel waarin staat dat de vrijstelling ook voor doorstromers (zoals klager) geldt en dat er geen beperking t.a.v. een koopsom bestaat. Op dit kabinetsvoornemen uit de Raad van State forse kritiek met name omdat er geen maximale koopsom in het kabinetsvoorstel staat. Het kabinet past daarop het voorstel aan. Als klager een en ander verneemt spreekt hij zijn makelaar hierop aan. Deze reageert dat alles nog heel prematuur is, nu de Eerste Kamer er zich nog over moet uitlaten en dat de Raad van Stateflinke  kritiek leverde. Het verwijt van klager dat zijn makelaar hem niet op de hoogte bracht van de mogelijke vrijstelling is niet terecht. Het waren aanvankelijk nog plannen en de kritiek van de Raad van State was fors. Een en ander was dermate prematuur dat beklaagde niet kan worden verweten klager niet kan worden verweten klager niet op de hoogte te hebben gesteld. Aanvankelijk was bovendien sprake van starters en dat was klager niet. Uitstel van transport dat beklaagde wel heeft gepoogd was voor de verkoper om fiscale redenen niet mogelijk.

    Lees meer
  • 21-62 RvT Amsterdam

    21-62 RvT Amsterdam     Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Geen onderzoek gedaan naar bestemmingsplan – slechts persoonsgebonden woonrecht.   Klaagster schakelt voor de aankoop van een bijzonder object met bijzondere ligging beklaagde in. Na de levering blijkt haar dat op de woning een persoonsgebonden woonrecht bestaat op grond van overgangsrecht dat alleen de verkoper toekwam. Hierdoor geraakt klaagster in grote problemen en is zij uiteindelijk genoodzaakt de woning aan de gemeente te verkopen. Het verweer van de makelaarskantoor dat het slechts een beperkte aankoopopdracht had en dat het object geen aanleiding bood om nader onderzoek te doen gaat niet op. Ook het verweer dat bij een volledige aankoopopdracht waarschijnlijk niet aan het licht was gekomen dat er sprake was van een persoonsgebonden woonrecht helpt beklaagde niet. Dat geldt ook voor het verweer dat noch de verkopend makelaar noch de financieringstaxateur iets opmerkten. Alleen al de vraagprijs gecombineerd met de unieke ligging had tot vraagtekens moeten leiden. Het kantoor is ernstig te kort geschoten.

    Lees meer