Uitspraken

  • 21-56 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Schriftelijkheidsvereiste. Klager was geïnteresseerd in een woning. Na een bezichtiging werd hij uitgenodigd om op een bepaalde datum een bod uit te brengen. Beklaagde was als verkopend makelaar betrokken. Hij heeft na de betreffende datum klager gebeld met de mededeling dat deze het hoogste bod had ingediend en hem gefeliciteerd met de aankoop van de woning. In de verkoopdocumentatie was gewezen op het schriftelijkheidsvereiste voor het rondkomen van de verkoop. Kort daarna komt er een hoger bod zonder financierings-voorbehoud binnen bij beklaagde. Beklaagde bespreekt dit met de verkoper. De verkoper kiest ervoor dit hogere bod te accepteren. Beklaagde belt daarop met klager om hem dit mee te delen. Klager dient uiteindelijk onderhavige klacht in. Hij verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn eigen bod nog aan te passen en voorts verwijt hij beklaagde dat deze onduidelijk is geweest over het feit dat er na de genoemde datum nog onderhandelingen met anderen zouden plaatsvinden. De Raad oordeelt dat beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Hij had geen andere keuze dan het hogere bod voorleggen aan de verkoper. De verkoper heeft vervolgens een besluit genomen dit hogere bod te accepteren. Dit valt beklaagde niet te verwijten. Ook heeft beklaagde niet meer onderhandelt over dit hogere bod. De Raad geeft beklaagde nog wel het advies mee altijd mondeling te wijzen op het schriftelijkheidsvereiste teneinde misverstanden voorkomen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   RvT 39/20

    Lees meer
  • 21-55 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - die als verkopend makelaar betrokken was - dat deze hen verkeerde informatie heeft verschaft over onder andere de fundering van de aanbouw. Voorts verwijten zij beklaagde dat deze gebruik heeft gemaakt van een verouderde vragenlijst en dat deze gelogen heeft over het feit dat de aanbouw al aanwezig was voordat de verkoopster eigenaar werd van het pand. De Raad oordeelt dat alle klachten ongegrond zijn. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de fundering van de aanbouw heeft verstrekt. Ten aanzien van de vragenlijst overweegt de Raad dat het geen verplichting is een vragenlijst in te laten vullen door een verkoper. Een andere of oudere lijst laten invullen is derhalve geen verwijtbare handeling. De derde klacht over de verklaring omtrent de datum van de aanbouw wordt ongegrond verklaard omdat de Raad niet kan vaststellen wat wel of niet gezegd is tijdens een bezichtiging nu de verklaringen van de betrokken partijen hierover uiteen lopen.   Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.    

    Lees meer
  • 21-54 RvT Amsterdam

    Informatie aan opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Klagers ontdekken na levering van de woning een aantal gebreken. Zo blijkt de aanbouw niet gefundeerd te zijn, is er een lekkage en blijkt er puin gestort te zijn in de vijver in de tuin. Klagers verwijten beklaagde - als hun eigen makelaar - dat deze hen onvoldoende heeft bijgestaan bij de aankoop van de woning. Beklaagde wordt verweten dat zij verzuimd heeft kritische vragen te stellen over de bouwkundige staat van de woning. Voorts wordt beklaagde verweten onvoldoende te hebben geadviseerd over de inhoud van de koopovereenkomst. Tot slot verwijten klagers beklaagde dat zij heeft gelogen over hetgeen besproken is tijdens een bezichtiging en dat deze hen onvoldoende heeft geholpen in de civiele procedure tegen de verkoopster van de woning. De Raad oordeelt dat de eerste klacht ongegrond is. Volgens de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde een verwijt valt te maken inzake de advisering omtrent de bouwkundige staat van de woning. Er is geadviseerd een bouwkundige keuring uit te laten voeren, hetgeen ook is gebeurd. De tweede klacht wordt wel gegrond verklaard. Beklaagde had klagers volgens de Raad beter moeten adviseren over de inhoud van de koopovereenkomst, met name met betrekking tot een artikel omtrent de mededelingsplicht. De derde klacht wordt ongegrond verklaard. De Raad geeft aan dat niet is komen vast te staan dat beklaagde gelogen heeft tijdens de bezichtiging. Voorts kan beklaagde volgens de Raad niet worden verweten dat zij zich afzijdig heeft gehouden in de procedure met de verkoopster, nu beklaagde zelf inmiddels ook door klagers aansprakelijk was gesteld. De Raad legt als straf een berisping op.

    Lees meer
  • 21-53 RvT Amsterdam

    Onvoldoende voorlichting aan kopers. Dakkapel zonder vergunning. Klagers kopen een woning waarvan naderhand blijkt dat de vergunning(en) voor twee dakkapellen op de woning niet in orde zijn. Klagers worden door de gemeente gedwongen de dakkapel aan de achterzijde van de woning te verwijderen. Door klagers zijn over de dakkapellen specifiek vragen gesteld aan beklaagde – als verkopend makelaar - bij de aankoop van de woning. Zij dienen thans een klacht in over de rol van beklaagde bij de verkoop en diens rol bij de procedures met de gemeente naderhand. Door klagers is ook een civiele procedure tegen de verkopers gestart om schade te verhalen. De Raad oordeelt de klacht over de rol van beklaagde tijdens de verkoop van de woning gegrond. Volgens de Raad heeft beklaagde onvoldoende duidelijk gecommuniceerd over de juridische status van de dakkapellen. De klacht over de rol van beklaagde bij de bezwaarprocedure met de gemeente wordt ongegrond verklaard. Aan beklaagde wordt als straf een berisping opgelegd.

    Lees meer
  • 21-35 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Koopovereenkomst tot stand gekomen? Geen schriftelijke koopovereenkomst. Mondelinge overeenstemming. Klager is voor 50% eigenaar van een bedrijfspand. Dit bedrijfspand staat al enige tijd te koop als zich telefonisch een potentiele koper zich bij beklaagde als verkopend makelaar meldt. Deze doet telefonisch een bod op het pand. Dit bod wordt na onderhandeling geaccepteerd. De mondelinge overeenkomst wordt niet direct schriftelijk bevestigd door beklaagde. Kort daarna ziet de koper alsnog af van de aankoop. Dit vanwege onduidelijkheid over de situatie van de huurder van het pand. Er ontstaat discussie tussen klager als verkoper en de potentiele koper over het bestaan van een koopovereenkomst. Dit leidt tot een kort geding welke klager verliest. Volgens de rechter zou niet vaststaan dat er een mondelinge koopovereenkomst was bereikt. Klager spreekt hierop beklaagde aan. Hij verwijt beklaagde een drietal zaken. Het eerste verwijt van klager is dat er tussen klager en beklaagde geen schriftelijke overeenkomst is opgesteld voor de dienstverlening van beklaagde. Het tweede verwijt is dat door beklaagde een niet gekwalificeerde medewerker zou zijn ingezet op deze verkoop. Tot slot verwijt klager beklaagde dat de mondelinge koopovereenkomst niet direct schriftelijk bevestigd is. De eerste twee klachten worden afgewezen door de Raad. De derde klacht wordt gegrond verklaard. Volgens de Raad had beklaagde eenvoudig in een korte e-mail de uitgangspunten van de mondelinge koopovereenkomst aan de koper kunnen bevestigen. Hiermee zou klager als verkoper in een betere bewijspositie zijn gebracht. De Raad legt als straf een berisping op en veroordeelt beklaagde in de kosten van de procedure.

    Lees meer
  • 21-32 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelsgrootte.   Klaagster koopt een bedrijfspand. Beklaagde is namens de verkoper als makelaar betrokken. De verkoop gaat snel en pas na het ondertekenen van de koopovereenkomst raakt de koper ermee bekend dat een stuk tuin achter het pand niet bij het verkochte hoort. Dit is tegenstelling tot de kadastrale informatie. Er ontstaat discussie tussen partijen. Uiteindelijk stelt klaagster de verkoper in gebreke ten aanzien van de levering van het bedrijfspand. De verkoper ontbindt later de koopovereenkomst en verkoopt het pand aan een derde. Uiteindelijk koopt klaagster het pand weer van deze derde. Over de (financiële) consequenties hiervan zijn partijen met hun advocaten in discussie. Klaagster dient echter ook een klacht in tegen beklaagde als makelaar. De klacht bestaat uit drie onderdelen. Beklaagde wordt verweten dat hij onzorgvuldige verkoopinformatie heeft verstrekt, dat hij bij de afspraak bij de notaris een toezegging heeft gedaan die hij niet is nagekomen en dat beklaagde niet de verkoper ertoe heeft gewogen de koopovereenkomst met klaagster na te komen. De Raad overweegt dat beklaagde in dit geval zelf ook niet beschikte over de juiste informatie en dat hem daarvan in de gegeven omstandigheden geen verwijt kan worden gemaakt. Ook de andere twee klachten worden ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 21-23 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Ontvankelijkheid. Onduidelijke klacht. De moeder van klaagster was geïnteresseerd in een nieuwbouwwoning. Zij heeft zich gemeld bij beklaagde die als verkopend makelaar betrokken was bij het nieuwbouwproject. Toen bleek dat de moeder van klaagster onder curatele stond, heeft beklaagde laten weten dat inschrijving niet zinvol zou zijn. Hierop zou zijn voorgesteld om de inschrijving op naam van klaagster als dochter te zetten. Dit is echter nooit gebeurd. De dochter dient in deze zaak de klacht in. Dit gebeurt blijkens de uitspraak op een rommelige en onduidelijke wijze. Voorts oordeelt de Raad dat de klacht van klaagster ongegrond is. De Raad acht de handelwijze van beklaagde begrijpelijk.   RvT 20/20

    Lees meer
  • 21-22 RvT Amsterdam

    Financieringstaxatie. Ontbrekende informatie in taxatierapport. Klager heeft een koopovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning. Ten behoeve van het verkrijgen van een hypothecaire financiering heeft klager beklaagde opdracht gegeven zijn woning te taxeren. Nadat beklaagde haar taxatierapport heeft afgerond, stelt klager dat het rapport onjuiste informatie bevat, vooral ten aanzien van het in opdracht van klager uitgevoerde funderingsonderzoek. Klager verzoekt beklaagde de uitkomsten van dit onderzoek alsnog toe te voegen en het rapport aan te passen. Beklaagde weigert dit en geeft aan niet op de hoogte te zijn geweest van het funderingsonderzoek. Bovendien zou het volgens beklaagde in dit stadium niet meer mogelijk zijn het rapport aan te passen. Klager dient een tweetal klachten in. Klager verwijt beklaagde het funderingsonderzoek niet te hebben betrokken in het rapport en verwijt beklaagde dat deze klager onjuiste informatie heeft verstrekt over de mogelijkheden om het rapport alsnog aan te passen. De Raad verklaart beide klachten ongegrond. Volgens de Raad staat niet vast dat beklaagde op de hoogte was van het feit dat klager het funderingsonderzoek liet uitvoeren. Zonder deze kennis kan beklaagde ook niet verweten worden dat zij dit onderzoek niet heeft betrokken in haar rapport. Over de mogelijkheden het rapport later nog aan te passen had beklaagde volgens de Raad duidelijker kunnen communiceren met klager, maar dit levert volgens de Raad geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen op.

    Lees meer
  • 21-21 RvT Amsterdam

    Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Klager schakelt beklaagde in voor de verkoop van zijn woning. Uiteindelijk wordt de woning echter niet via een kijkdag georganiseerd door beklaagde verkocht, maar ontvangt klager een bod van een derde. Na afronding van de verkoop geeft klager aan dat hij niet tevreden is over de dienstverlening van beklaagde bij verkoop van zijn woning. Volgens klager heeft beklaagde weinig initiatief getoond bij de verkoop van de woning en was de communicatie tussen klager en beklaagde tijdens het gehele verkoopproces moeizaam. Klager wil om die reden niet de volledige courtage betalen. Uiteindelijk worden door klager acht klachten ingediend. De Raad verklaart alle klachten ongegrond. Beklaagde heeft niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 21-9 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.   Informatie aan niet opdrachtgever, vermelding onjuiste woonoppervlakte in verkoopdocumentatie   Beklaagde, optredend voor de verkoper, heeft bij de verkoop van een woning aan klager in 2015 een onjuiste woonoppervlakte in de verkoopdocumentatie vermeld. Bij verkoop van de woning in 2020 wordt dit door klager ontdekt. Klager stelt hierdoor schade te hebben geleden. De Raad oordeelt dat de beantwoording van de vraag of schade is geleden aan de civiele rechter is voorbehouden. Wel acht de Raad het niet vermelden van de juiste woonoppervlakte in dit geval laakbaar. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde krijgt een berisping.   RvT 26/20

    Lees meer