Uitspraken

  • 19-61 RvT Amsterdam

    19-61 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende huurtermijn (2,5 jaar). Verzoek om goedkeuring van kantonrechter. Onjuiste algemene bepalingen bij huurovereenkomst. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft via beklaagde zijn winkelpand verhuurd. In de huurovereenkomst werd een van de wettelijke regeling afwijkende huurtermijn van 2,5 jaar opgenomen. Klager vreesde dat hij door deze afwijkende termijn opgescheept zat met een rechtens aantastbare huurovereenkomst en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende over de consequenties van de afwijkende termijn heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de huurovereenkomst onjuiste Algemene Bepalingen heeft toegevoegd en dat hij het geschil met klager onnodig heeft laten escaleren.  De Raad stelt vast dat de huurtermijn van 2,5 jaar de uitdrukkelijke wens van de huurder was. Niettemin had beklaagde klager moeten informeren over de mogelijke consequenties van het aangaan van de overeenkomst voor deze afwijkende huurperiode. Beklaagde heeft dat onvoldoende gedaan en had klager direct moeten adviseren om bij de kantonrechter een verzoek om goedkeuring voor de afwijkende huurtermijn in te dienen. Daarnaast heeft beklaagde, nadat tussen hem en klager een geschil was ontstaan, niet de juiste weg bewandeld om escalatie te voorkomen en de problemen op te lossen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Beklaagde heeft erkend dat hij bij de definitieve versie van het huurcontract de onjuiste Algemene Bepalingen (kantoorruimte) heeft gevoegd. Nu vast staat dat bij de concept-versie wel de juiste Algemene Bepalingen toegevoegd waren, acht de Raad deze vergissing niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 19-54 RvT Amsterdam

    19-54 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Beklaagde is thans geen lid NVM maar de klacht heeft betrekking op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap. Onjuiste woonoppervlakte. Meting van vóór de invoering van de meetinstructie conform de NEN 2580-norm. Klagers hebben in 2009 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In 2018 ontdekten klagers dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde in 2009 had opgegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt.   De Raad stelt vast dat beklaagde thans geen lid meer is van de NVM maar dat de klacht betrekking heeft op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap van beklaagde. Klagers zijn daarom ontvankelijk in hun klacht. Ten tijde van de verkoop van de woning aan klagers was de thans gehanteerde meetinstructie nog niet van toepassing. Op basis van de in 2009 gebruikelijke en geaccepteerde meetmethode stelt de Raad de woonoppervlakte van de door klagers gekochte woning vast op 105 m2. Het verschil met de door beklaagde in 2009 opgegeven oppervlakte bedraagt iets minder dan 10% en dat was in de periode vóór 2010 een toelaatbare afwijking. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-48 RvT Amsterdam

    18-48 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde deelde klager daarop desgevraagd mede dat zijn bod in goede orde was ontvangen maar dat de verkoper nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden niet anders opgevat had kunnen worden dan dat klager graag op de hoogte gesteld wilde worden van eventuele hogere biedingen van andere gegadigden, waarna hij de mogelijkheid zou hebben gehad een hoger bedrag voor de woning te bieden. Beklaagde heeft geen duidelijkheid verschaft over de gang van zaken rond het biedingsproces en daarmee over haar werkwijze. Dusdoende heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 19-19 RvT Amsterdam

    19-19 RvT Amsterdam 204 HUUR/VERHUUR Makelaar “overvalt” huurder met nieuw huurcontract. Opzegging van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet beantwoorden van vragen over het nieuwe contract. Ongepast optreden. Klaagster huurt sinds 2017 een woning van haar grootvader. Nadat deze laatste was overleden heeft de nieuwe verhuurster (de moeder van klaagster) beklaagde gevraagd haar bij te staan bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met klaagster. Daarbij zou de huurprijs worden verhoogd. Beklaagde heeft klaagster daarop uitgenodigd om een nieuw huurcontract op zijn kantoor te komen tekenen. Klaagster heeft die uitnodiging niet direct geaccepteerd omdat zij vraagtekens had bij de gang van zaken. Uiteindelijk heeft beklaagde namens de verhuurster de huurovereenkomst met klaagster opgezegd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar zonder duidelijke onderbouwing een nieuw huurcontract heeft toegezonden en dat hij haar vragen over die nieuwe overeenkomst niet heeft beantwoord. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de bestaande huurovereenkomst met klaagster heeft opgezegd en dat hij haar door zijn optreden heeft geïntimideerd en geschoffeerd. De Raad overweegt dat beklaagde aan klaagster vooraf duidelijk had moeten maken dat zijn opdrachtgeefster een nieuw huurcontract met hogere huurprijs wenste. Door klaagster zonder voorafgaande aankondiging op kantoor uit te nodigen voor de ondertekening van een nieuw huurcontract, heeft beklaagde klaagster voor het blok gezet. Beklaagde heeft erkend dat hij de vragen die klaagster hem over het contract had toegezonden, niet heeft beantwoord. Door klakkeloos de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst tussen zijn opdrachtgeefster en klaagster op te zeggen, terwijl beklaagde naar eigen zeggen wist dat dit juridisch niet juist was, heeft beklaagde getracht klaagster te intimideren en heeft hij een onjuist beeld van klaagsters rechten als huurster gegeven. Hierdoor heeft beklaagde er ook voor gezorgd dat de situatie tussen hem en klaagster is geëscaleerd. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-20 RvT Amsterdam

    19-20 RvT Amsterdam RvT 20/18 Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke geluidsoverlast vanuit te verkopen object. Afdoende reactie van make-laar. Klager is eigenaar en bewoner van een appartement dat gelegen is onder het appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Klager stelt ernstige geluidshinder vanuit het te koop staande appartement te ondervinden en deelt dit de makelaar mede. Hij vindt dat deze ver-plicht is potentiële kopers hiervan op de hoogte te stellen. Als klager hierop onvoldoende reactie ondervindt hangt hij waarschuwingspamfletten op om gegadigden te waarschuwen. Verkopers spannen daarop een kort-geding tegen klager aan; klager wordt deze acties verboden. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar voldoende heeft gedaan door klager te informeren over de technische maatregelen die getroffen zijn mom geluidshinder te voorkomen. Ook hebben de verkopers zich bereid verklaard mee te werken aan een onder-zoek dat klager op zijn kosten zou moeten initiëren. De makelaar was niet gehouden om zelf in het appartement van klager te komen luisteren naar de beweerdelijke overlast.

    Lees meer
  • 19-21 RvT Amsterdam

    19-21 RvT Amsterdam RvT 13/18 Raad van Toezicht Amsterdam NV Beweerdelijk onvoldoende onderzoek naar huurder. Wietplantage in het gehuurde. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Klager dient in 2018 een klacht in tegen beklaagde omdat deze hem in 2010 een huurder had aangeleverd die in zijn pand een wietplantage exploiteerde welke in datzelfde jaar werd ontdekt. Klager meent dat er aanwijzingen voor de makelaar waren welke plannen huurder had. De makelaar ontkent dat. De raad komt aan de beoordeling van de klacht niet toe omdat klager aanzienlijk te lang wachtte met het indienen van de klacht en daar geen verklaring voor gaf.

    Lees meer
  • 18-39 RvT Amsterdam

    18-39 RvT Amsterdam 205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijkheid door tenaamstelling van het makelaarskantoor. Onjuiste woonoppervlakte. Inschakelen extern meetbureau. Klager heeft een woning gekocht die makelaarskantoor X. in verkoop had. Makelaarskantoor X bleek een vestiging te zijn van het landelijk opererende makelaarskantoor Y . Klager verwijt beklaagde dat bij hem verwarring is gezaaid over de tenaamstelling van beklaagde waardoor het klager niet duidelijk was met wie hij nu eigenlijk van doen had. Daarnaast wordt beklaagde verweten aan klager een onjuiste opgave van de inhoud van de woning te hebben gedaan. De Raad stelt vast dat de onderneming van beklaagde alsmede zijn vestiging X in het register van de Kamer van Koophandel is opgenomen. De desbetreffende vestiging maakt deel uit van de makelaardij-onderneming van beklaagde die landelijk opereert. Een dergelijke organisatie en handelwijze is op zich niet in strijd met de regels van de Vereniging. Ook verder is de Raad niet gebleken dat belangen van klager door die wijze van organisatie en naamgeving zijn geschaad. Voor de Raad is evenmin komen vast te staan dat de door beklaagde opgegeven inhoud van de woning onjuist is. Ten overvloede wordt overwogen dat het beklaagde vrij stond het inmeten op grond van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen te laten uitvoeren door een extern bureau. Indien dit geschiedt, mag de makelaar in beginsel vertrouwen op de juistheid daarvan met dien verstande dat de makelaar een marginale toetsing dient door te voeren. Naar de mening van de Raad leidt het onderhavige meetrapport niet tot de onmiddellijke gevolgtrekking dat van een evidente of kennelijke omissie of fout sprake is. Daarbij komt dat beklaagde aan de derde heeft verzocht de meting nog eens door te rekenen waaraan ook opvolging is gegeven. Dit heeft er niet toe geleid dat het rapport diende te worden aangepast of door beklaagde niet mocht worden gebruikt. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 18-139 RvT Amsterdam

    18-139 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke onjuiste maatvoering woonoppervlak in taxatierapport. Taxatie van vóór invoering Meetinstructie. Klagers kopen in 2009 een appartement waarvan in de koopakte staat dat het 115 m2 groot is. In het taxatierapport voor de financiering noemt beklaagde eveneens 115 m2. In 2018 laten klagers het appartement opnieuw taxeren in verband met herfinanciering. In dat rapport wordt een woonoppervlak van 94 m2 genoemd. Een kort daarop ingeschakeld gespecialiseerd bedrijf komt tot 93,5 m2 woonoppervlak. Klagers menen gedupeerd te zijn.  De raad van toezicht stelt dat het taxatierapport van beklaagde dateert van vóór de invoering van de Meetinstructie. Tot die tijd golden er verschillende meetmethodes. Beklaagde heeft zich (mede) gebaseerd op de gegevens van de verkopende collega-makelaar. Dat was blijkens een uitspraak van de Centrale Raad destijds gangbaar. De vraag is wel of beklaagde destijds in redelijkheid tot zijn maatvoering heeft kunnen komen. Hij heeft die niet vastgesteld maar daarvan alleen een indicatie gegeven.  Dat de taxateur na zo veel jaren niet meer over zijn dossier beschikt en hij zich ook niet meer alles in detail kan herinneren, acht de raad gezien het tijdsverloop tussen taxatie en klacht niet onbegrijpelijk.

    Lees meer
  • 18-138 RvT Amsterdam

    18-138 RvT  Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM Beweerdelijk onjuiste waardering. Klacht over extreem hoge declaratie. Bemoeienissen met wijziging bestemming. Lening gesloten met opdrachtgever. Klaagster is een van de erfgenamen van haar moeder. De executeur-testamentair  - niet zijnde klaagster -  heeft een makelaarskantoor opgedragen diverse werkzaamheden te verrichten verband houdende met de afwikkeling van de erfenis. In dat kader werden enige onroerende zaken getaxeerd. Een van de percelen had een WOZ-waarde van € 2000 maar kreeg een waardering van € 100.000. Die veel hogere waardering hield verband met een wijziging van de bestemming die al lang in voorbereiding was en die uiteindelijk ook verkregen werd.   De hoogte van de declaratie houdt verband met het feit dat de makelaar met betrekking tot alle percelen in de boedel zeer veel bemoeienis heeft gehad. Aan de wijziging van de bestemming heeft de makelaar veel tijd besteed. Verder is een deskundig bureau op het gebied van ruimtelijke ordening ingeschakeld en ook advocaten. De kosten die de makelaar daarvoor gemaakt heeft, berekende hij door aan de boedel.   De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde juist heeft geopereerd. Bedacht moet worden dat zijn opdrachtgever de executeur was en niet een der erfgenamen. Tussen deze laatsten was onenigheid ontstaan. Dat is ook de reden dat de erfgenamen soms later op de hoogte waren van ontwikkelingen dan de erven, onder wie klaagster.  In het algemeen is het niet raadzaam als een makelaar een lening sluit met de opdrachtgever. In dit geval staat vast dat het verzoek om een lening afkomstig was van de executeur. Deze is snel terugbetaald en heeft de boedel geen nadeel berokkend. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

    Lees meer
  • 18-49 RvT Amsterdam

    18-49 RvT Amsterdam 201 OVERIG Belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Valse verklaring. Weigering verkoopbord. Geluidsoverlast. Klager woont onder de woning die door beklaagde is verkocht. Klager ondervindt geluidsoverlast van de vloer van de te verkopen woning en heeft beklaagde daar op gewezen. Beklaagde heeft van de verkoper een verklaring van de beheerder van de VvE ontvangen waaruit blijkt dat de vloer voldoet aan de regels van de splitsingsakte en dat een mogelijke klacht van klager over de geluidsisolatie van de vloer zou worden afgewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij deze verklaring niet heeft onderzocht. Volgens klager was de verklaring vals. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij geen “te koop”-bord op de woning heeft geplaatst en heeft gekozen voor een heimelijke verkoopmethode. De Raad stelt vast dat beklaagde de woning heeft aangemeld in het uitwisselingssysteem van de Vereniging en dat gegadigden via Funda konden zien dat de woning te koop stond. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om daarnaast een bord op de woning te plaatsen. Wat betreft de klachten over de vloer dient klager zich te wenden tot de VvE dan wel tot de eigenaar van de woning. Beklaagde heeft correct gehandeld door de klachten van klager door te geven aan de koper. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om nader onderzoek te doen naar de juistheid van de afgegeven verklaring over de vloer.

    Lees meer