Uitspraken
-
22056
22056 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Acceptatie van beroep op ontbindende voorwaarde. Klagers verkopen via bemiddeling van een makelaarskantoor hun woning. Kopers hebben in de koopakte een financieringsclausule opgenomen waarop zij na verlenging daarvan een beroep doen. Na overleg met de makelaar wordt dit beroep geaccepteerd en wordt de woning opnieuw te koop gezet en ook verkocht. De klacht van klagers dat zij nimmer instemden met genoemd beroep en daarvan pas later kennis namen, acht de raad van toezicht onwaarschijnlijk. Klagers wisten dat het pand direct opnieuw te koop werd gezet en sloten ook een nieuwe koopovereenkomst.
Lees meer -
22044
22044 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Funderingsgebrek aan het gekochte pand. Beweerdelijk onvolledige of onjuiste informatie. Klaagster koopt een door beklaagde te koop aangeboden woning. Aan klaagster wordt tijdens haar tweede bezichtiging een bouwkundig keuringsrapport van het huis overhandigd waarin melding wordt gemaakt van scheefstand/verzakking en waarin nader onderzoek daarnaar wordt geadviseerd. Ook in een in opdracht van klaagster door de Vereniging Eigen Huis opgesteld rapport is sprake van scheefstand en nader onderzoek. Niettemin laat klaagster geen nader onderzoek verrichten, onder meer omdat de verkopend makelaar zou hebben gezegd dat de scheefstand in het verleden zou zijn veroorzaakt door een aanvaring met een schip (het huis ligt aan open vaarwater; HvH) en dat de schade zou zijn hersteld. De klacht van klaagster dat de makelaar te kort zou zijn geschoten in zijn informatie, acht de raad van toezicht ongegrond. RvT 20/22
Lees meer -
22054
22054 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs(beklaagde). Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen, en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor de woningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerd naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22053
22053 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Onafhankelijkheid taxateur. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager, één door de corporatie (beklaagde) en de derde door de beide andere taxateurs. Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, werkte met gecorrigeerde verkoopprijzen, en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. Bovendien zet hij vraagtekens bij de onafhankelijkheid van beklaagde nu deze voorkomt op een lijst van vaste taxateurs van de corporatie. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Beklaagde staat weliswaar op die lijst maar heeft de afgelopen jaren maar een gering aantal taxaties voor dewoningstichting verricht zodat aan haar onafhankelijkheid niet getwijfeld hoeft te worden. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Met gecorrigeerde prijzen wordt bedoeld de transactieprijs van destijds geïndexeerde naar de taxatiedatum, Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22052
22052 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Beweerdelijk te lage taxatie. Bindende taxatie door drie taxateurs. Verschil tussen referentiepanden en transactiedata. Gecorrigeerde verkoopprijzen. WOZ-waarde is geen marktwaarde. Klager koopt in 2012 een woning van een woningcorporatie voor € 190.000. In de koopakte is een terugkoopregeling opgenomen die inhoudt dat de koper de woning bij een voorgenomen verkoop aan de corporatie dient aan te bieden. Alsdan zal een taxatie worden verricht om de koopsom te bepalen. Als klager in 2022 de woning wil verkopen, wordt door de corporatie een taxateur ingeschakeld. Deze komt op een koopsom van € 455.000. Omdat de corporatie zich daarmee niet kan verenigen, wordt een taxatie door drie taxateurs verricht: één taxateur aangewezen door klager (beklaagde), één door de corporatie en de derde door de beide andere taxateurs. Zij komen tot een koopsom van € 370.000 waarmee klager zich op zijn beurt niet kan verenigen. Als partijen er niet uitkomen, dient klager een klacht in bij de Stichting NRVT tegen alle drie de taxateurs. De klacht wordt ongegrond verklaard. Tegelijkertijd dient klager een klacht in tegen beklaagde. Hij meent dat de verschillende kwalificaties over de onderhoudstoestand van de woning onbegrijpelijk zijn, dat beklaagde haar bevindingen niet apart van de beide andere taxateurs heeft vermeld, dat ten onrechte de door de eerste taxateur genoemde referentiepanden niet zijn gebruikt, dat de transacties van de referentiepanden te oud zijn, dat gewerkt is met gecorrigeerde verkoopprijzen en dat de waarde vrijwel op de WOZ-waarde neerkomt. De raad van toezicht acht de klacht op alle onderdelen ongegrond. Kwalificaties als ‘goed’ en ‘redelijk’ zijn subjectief. Beklaagde verklaart waarom de genoemde referentiepanden zijn gebruikt en niet die van de eerste taxatie. Bij een gezamenlijk taxatierapport is er geen ruimte voor individuele opmerkingen. De transactiedata van de referentieobjecten liggen voldoende dichtbij de taxatiedatum. Gecorrigeerde verkoopprijzen betekent dat de waarde op de transactiedatum geïndexeerd wordt naar die op de taxatiedatum. Bij de bepaling van de WOZ-waarde gelden geheel andere uitgangspunten dan bij vaststelling van de marktwaarde.
Lees meer -
22034
22034 RvT Amsterdam Verklaring van Erfrecht. Belangenbehartiger opdrachtgever. Klagers in deze procedure zijn de erven van een overleden woningeigenaar. Zij besluiten de woning te verkopen. Daarvoor wordt beklaagde als makelaar ingeschakeld. In het kader van de verkoop wordt door de makelaar documentatie aan geïnteresseerden gezonden. Daarbij zit ook de verklaring van Erfrecht. Klagers zijn er niet blij mee dat deze informatie zonder hun uitdrukkelijke toestemming wordt gedeeld. Voorts zijn klagers het niet eens met een standaardbepaling die door beklaagde is opgenomen in de koopovereenkomst. Door klagers worden twee klachten ingediend. De Raad oordeelt beide klachten ongegrond. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A.
Lees meer -
22039
22039 RvT Amsterdam Informatie aan niet-opdrachtgever. Verkoop nieuwbouwwoning. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar voor een nieuwbouwproject. Klagers zijn geïnteresseerd en krijg een bouwnummer toegewezen. Via beklaagde worden de wensen van klagers besproken met de projectontwikkelaar en de aannemer. Klagers willen graag een aantal aanpassingen. De aannemer laat herhaaldelijk weten niet alle aanpassingen uit te willen c.q. kunnen voeren. Beklaagde laat dit aan klagers weten. Desondanks komt de koopovereenkomst tot stand. Wanneer ook daarna blijkt dat niet alle wensen van klagers kunnen worden ingewilligd door de aannemer, dienen klagers een klacht in tegen beklaagde. Deze zou hen niet goed geïnformeerd hebben over de mogelijkheden om aan hun wensen te voldoen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde klagers wel voldoende heeft geïnformeerd en wijst de klachten af. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. 17/22
Lees meer -
22036
22036 RvT Amsterdam Informatie aan niet opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Schriftelijkheidsvereiste. Beklaagde treedt op als verkopend makelaar. Klager is geïnteresseerd in de woning. Er komt een mondelinge overeenkomst tot stand. Alvorens een schriftelijke koopovereenkomst is gesloten, ontvangt beklaagde een bod van een derde. De verkoper beslist uiteindelijk het bod van de derde te aanvaarden en met de derde een koopovereenkomst aan te gaan. Beklaagde wordt verweten niet zuiver te hebben gehandeld. De Raad komt tot het oordeel dat dit niet aangetoond is. De klacht wordt ongegrond verklaard. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 15/22
Lees meer -
22043
22043 RvT Amsterdam Klacht van niet-opdrachtgever. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft een woning gekocht. Beklaagde was betrokken als verkopend makelaar. Ondanks dat de koop door is gegaan, verwijt klaagster dat beklaagde zijn rol als verkopend makelaar niet juist heeft ingevuld. Beklaagde zou de verkoopster geadviseerd hebben het bod van een andere gegadigde te accepteren, omdat deze gegadigde bijgestaan zou zijn door een beweerdelijk bevriende makelaar. Ook wordt beklaagde verweten zich niet netjes te hebben opgesteld in een telefoongesprek. De Raad komt tot het oordeel dat niet bewezen kan worden hoe het betreffende telefoongesprek is verlopen. Voor het overige is niet komen vast te staan dat er sprake was van belangenverstrengeling aan de kant van beklaagde. De klacht wordt ongegrond verklaard. Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. RvT 19/22’
Lees meer -
22023
22023 RvT Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM VAN DE NEDERLANDSE COÖPERATIEVE VERENIGING VAN MAKELAARS EN TAXATEURS IN ONROERENDE GOEDEREN NVM U.A. Gerede aanleiding voor twijfel over bodemgesteldheid. Voldoende overleg tussen makelaar en klagers. Klagers schakelen voor de aankoop van een woning een aankoopmakelaar (beklaagde) in. Zij hebben belangstelling voor een verbouwde voormalige brandweerkazerne. In het kadaster staat bij de woning een aantekening Bodembescherming genoemd. Beklaagde wint hierover informatie in bij de verkoopmakelaar die laat weten dat het een bodemonderzoek uit 2000 betreft waarbij verhoogde waardes lood zijn aangetroffen maar dat geen urgente noodzaak tot sanering aanwezig was. Bij de verbouwing destijds van de kazerne heeft de gemeente een saneringsplan gemaakt. De verkoopmakelaar gaat ervan uit dat sanering heeft plaatsgevonden. Vervolgens ondertekenen klagers de koopakte. Kort daarop laat de door klagers ingeschakelde taxateur weten van de Omgevingsdienst te hebben vernomen dat in 2000 sprake was van ernstige bodemverontreiniging en dat bij verbouwingen daarvan melding moet worden gedaan en een saneringsplan moet worden overgelegd. Nader onderzoek door de verkoopmakelaar leert dat de tuin een stuk is afgegraven en is bedekt met een laag schone grond. Een bewijs dat de grond is gesaneerd komt niet boven water. Als klagers overwegen af te zien van eigendomsoverdracht dreigt de verkoper met een civiele procedure waarop klagers alsnog meewerken aan het transport. Het verwijt van klagers dat hun makelaar niet voldoende adequaat reageerde op de twijfels over de bodemgesteldheid is terecht. De vaagheid van de informatie had haar tot nader onderzoeken moeten nopen. Niet terecht is de klacht dat hun makelaar niet thuis gaf toen de problemen ontstonden. RvT 11/22
Lees meer
- 1
- 2
- 3
- …
- 22
- Volgende »