Uitspraken

  • 20-19 RvT Amsterdam

      201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST       Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Eenzijdige aanpassing van de leveringsdatum. Doorsturen koopakte zonder controle.       Klaagster heeft via haar makelaar een woning verkocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de koper. Nadat klaagster de concept-koopakte had ondertekend heeft beklaagde de akte aan de kopers voorgelegd. Toen klaagster de door de kopers ondertekende akte van beklaagde retour ontving, bleek dat de kopers – zonder overleg – de leveringsdatum hadden gewijzigd. Klaagster verwijt beklaagde deze gang van zaken.   De Raad verklaart de klacht gegrond. Door de akte niet te controleren alvorens die aan klaagster althans haar makelaar te doen toekomen, heeft beklaagde het aanmerkelijke risico voor lief genomen dat zich tussen partijen een geschil over de leveringsdatum zou ontwikkelen. Dat beklaagde de akte niet heeft gecontroleerd met het oog op spoed doet daar niet aan af.              

    Lees meer
  • 20-11 RvT Amsterdam

    20-11 RvT Amsterdam   200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Problemen bij (echt)scheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Partijdigheid. Ongepast optreden.   Klaagster en haar ex-partner waren samen eigenaar van een woning. Na het verbreken van hun relatie zijn over de verkoop van de woning problemen ontstaan. De rechtbank heeft klaagsters ex-partner gemachtigd om namens klaagster aan beklaagde een verkoopopdracht te verstrekken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze opdracht niet heeft uitgevoerd zoals het een goed makelaar betaamt. Hij zou afspraken onvoldoende hebben gecoördineerd, zou zich partijdig hebben opgesteld en zou zich lasterlijk over klaagster hebben uitgelaten. Naar het oordeel van de Raad is op geen enkele wijze vast komen te staan dat beklaagde de hem verweten handelingen heeft begaan. Klaagster heeft van haar stellingen geen enkel bewijs overgelegd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-80 RvT Amsterdam

    19-80 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 80 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde laten inmeten en daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 73 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade.  De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dat beklaagde destijds onjuiste informatie heeft verschaft is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft gesteld de woning volgens de geldende Meetinstructie te hebben opgemeten. Klager heeft dit niet bestreden en heeft de resultaten van de in zijn opdracht uitgevoerde meting niet in deze procedure overgelegd.

    Lees meer
  • 19-71 RvT Amsterdam

    19-71 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onjuiste informatie over de woonoppervlakte. Onjuiste toepassing van de Meetinstructie. Garage/bergruimte geen inpandige gebruiksoppervlakte. Woonoppervlakte vs gebruiksoppervlakte.   Klagers hebben via beklaagde in 2015 een woning gekocht. In de verkoopinformatie stond vermeld dat de woonoppervlakte ca 122 m2 bedroeg. Toen klagers de woning drie jaar later door een andere makelaar lieten taxeren, bleek de inpandige gebruiksoppervlakte slechts 113 m2 te zijn. Klagers verwijten beklaagde destijds onjuiste informatie te hebben verschaft.  De Raad overweegt dat in de Meetinstructie de inpandige gebruiksoppervlakte wordt onderscheiden van de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Beklaagde onderschrijft dat op grond van de Meetinstructie aan de woning een inpandige gebruiksoppervlakte van 113 m² moet worden toegekend, maar stelt dat in dit geval de oppervlakte van de garage/berging daarbij moet worden opgeteld. De Raad wijst er op dat in de Meetinstructie  een oppervlakte tot de overige inpandige ruimte gerekend wordt als die ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte, zoals bijvoorbeeld een kelder, een fietsenstalling of een garage. In dit geval kan ook uitsluitend over een dergelijke bergruimte worden gesproken, reeds doordat er geen directe verbinding tussen die ruimte en de overige woonruimte bestond. Hiermee heeft beklaagde de Meetinstructie onvoldoende nageleefd en kan de vraag in hoeverre de  ruimte was voorzien van isolatie – hetgeen door klagers is bestreden – in het midden blijven. Voorts wordt door beklaagde in de verkoopbrochure niet gesproken over gebruiks- maar over woonoppervlakte en roept de wijze van vermelding van de garage/berging onduidelijkheid op over de vraag in hoeverre de oppervlakte daarvan wel of niet bij de woonoppervlakte is betrokken. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-61 RvT Amsterdam

    19-61 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende huurtermijn (2,5 jaar). Verzoek om goedkeuring van kantonrechter. Onjuiste algemene bepalingen bij huurovereenkomst. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft via beklaagde zijn winkelpand verhuurd. In de huurovereenkomst werd een van de wettelijke regeling afwijkende huurtermijn van 2,5 jaar opgenomen. Klager vreesde dat hij door deze afwijkende termijn opgescheept zat met een rechtens aantastbare huurovereenkomst en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende over de consequenties van de afwijkende termijn heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de huurovereenkomst onjuiste Algemene Bepalingen heeft toegevoegd en dat hij het geschil met klager onnodig heeft laten escaleren.  De Raad stelt vast dat de huurtermijn van 2,5 jaar de uitdrukkelijke wens van de huurder was. Niettemin had beklaagde klager moeten informeren over de mogelijke consequenties van het aangaan van de overeenkomst voor deze afwijkende huurperiode. Beklaagde heeft dat onvoldoende gedaan en had klager direct moeten adviseren om bij de kantonrechter een verzoek om goedkeuring voor de afwijkende huurtermijn in te dienen. Daarnaast heeft beklaagde, nadat tussen hem en klager een geschil was ontstaan, niet de juiste weg bewandeld om escalatie te voorkomen en de problemen op te lossen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Beklaagde heeft erkend dat hij bij de definitieve versie van het huurcontract de onjuiste Algemene Bepalingen (kantoorruimte) heeft gevoegd. Nu vast staat dat bij de concept-versie wel de juiste Algemene Bepalingen toegevoegd waren, acht de Raad deze vergissing niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 19-54 RvT Amsterdam

    19-54 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Beklaagde is thans geen lid NVM maar de klacht heeft betrekking op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap. Onjuiste woonoppervlakte. Meting van vóór de invoering van de meetinstructie conform de NEN 2580-norm. Klagers hebben in 2009 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In 2018 ontdekten klagers dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde in 2009 had opgegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt.   De Raad stelt vast dat beklaagde thans geen lid meer is van de NVM maar dat de klacht betrekking heeft op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap van beklaagde. Klagers zijn daarom ontvankelijk in hun klacht. Ten tijde van de verkoop van de woning aan klagers was de thans gehanteerde meetinstructie nog niet van toepassing. Op basis van de in 2009 gebruikelijke en geaccepteerde meetmethode stelt de Raad de woonoppervlakte van de door klagers gekochte woning vast op 105 m2. Het verschil met de door beklaagde in 2009 opgegeven oppervlakte bedraagt iets minder dan 10% en dat was in de periode vóór 2010 een toelaatbare afwijking. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-48 RvT Amsterdam

    18-48 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde deelde klager daarop desgevraagd mede dat zijn bod in goede orde was ontvangen maar dat de verkoper nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden niet anders opgevat had kunnen worden dan dat klager graag op de hoogte gesteld wilde worden van eventuele hogere biedingen van andere gegadigden, waarna hij de mogelijkheid zou hebben gehad een hoger bedrag voor de woning te bieden. Beklaagde heeft geen duidelijkheid verschaft over de gang van zaken rond het biedingsproces en daarmee over haar werkwijze. Dusdoende heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer
  • 19-19 RvT Amsterdam

    19-19 RvT Amsterdam 204 HUUR/VERHUUR Makelaar “overvalt” huurder met nieuw huurcontract. Opzegging van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet beantwoorden van vragen over het nieuwe contract. Ongepast optreden. Klaagster huurt sinds 2017 een woning van haar grootvader. Nadat deze laatste was overleden heeft de nieuwe verhuurster (de moeder van klaagster) beklaagde gevraagd haar bij te staan bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met klaagster. Daarbij zou de huurprijs worden verhoogd. Beklaagde heeft klaagster daarop uitgenodigd om een nieuw huurcontract op zijn kantoor te komen tekenen. Klaagster heeft die uitnodiging niet direct geaccepteerd omdat zij vraagtekens had bij de gang van zaken. Uiteindelijk heeft beklaagde namens de verhuurster de huurovereenkomst met klaagster opgezegd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar zonder duidelijke onderbouwing een nieuw huurcontract heeft toegezonden en dat hij haar vragen over die nieuwe overeenkomst niet heeft beantwoord. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de bestaande huurovereenkomst met klaagster heeft opgezegd en dat hij haar door zijn optreden heeft geïntimideerd en geschoffeerd. De Raad overweegt dat beklaagde aan klaagster vooraf duidelijk had moeten maken dat zijn opdrachtgeefster een nieuw huurcontract met hogere huurprijs wenste. Door klaagster zonder voorafgaande aankondiging op kantoor uit te nodigen voor de ondertekening van een nieuw huurcontract, heeft beklaagde klaagster voor het blok gezet. Beklaagde heeft erkend dat hij de vragen die klaagster hem over het contract had toegezonden, niet heeft beantwoord. Door klakkeloos de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst tussen zijn opdrachtgeefster en klaagster op te zeggen, terwijl beklaagde naar eigen zeggen wist dat dit juridisch niet juist was, heeft beklaagde getracht klaagster te intimideren en heeft hij een onjuist beeld van klaagsters rechten als huurster gegeven. Hierdoor heeft beklaagde er ook voor gezorgd dat de situatie tussen hem en klaagster is geëscaleerd. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-20 RvT Amsterdam

    19-20 RvT Amsterdam RvT 20/18 Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke geluidsoverlast vanuit te verkopen object. Afdoende reactie van make-laar. Klager is eigenaar en bewoner van een appartement dat gelegen is onder het appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Klager stelt ernstige geluidshinder vanuit het te koop staande appartement te ondervinden en deelt dit de makelaar mede. Hij vindt dat deze ver-plicht is potentiële kopers hiervan op de hoogte te stellen. Als klager hierop onvoldoende reactie ondervindt hangt hij waarschuwingspamfletten op om gegadigden te waarschuwen. Verkopers spannen daarop een kort-geding tegen klager aan; klager wordt deze acties verboden. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar voldoende heeft gedaan door klager te informeren over de technische maatregelen die getroffen zijn mom geluidshinder te voorkomen. Ook hebben de verkopers zich bereid verklaard mee te werken aan een onder-zoek dat klager op zijn kosten zou moeten initiëren. De makelaar was niet gehouden om zelf in het appartement van klager te komen luisteren naar de beweerdelijke overlast.

    Lees meer
  • 19-21 RvT Amsterdam

    19-21 RvT Amsterdam RvT 13/18 Raad van Toezicht Amsterdam NV Beweerdelijk onvoldoende onderzoek naar huurder. Wietplantage in het gehuurde. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Klager dient in 2018 een klacht in tegen beklaagde omdat deze hem in 2010 een huurder had aangeleverd die in zijn pand een wietplantage exploiteerde welke in datzelfde jaar werd ontdekt. Klager meent dat er aanwijzingen voor de makelaar waren welke plannen huurder had. De makelaar ontkent dat. De raad komt aan de beoordeling van de klacht niet toe omdat klager aanzienlijk te lang wachtte met het indienen van de klacht en daar geen verklaring voor gaf.

    Lees meer