Uitspraken

  • 18-81 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Taxatie. Toelichting op taxatie. Vergelijkingsobjecten. Bouwkundige toestand getaxeerd object. Klaagster heeft de door haar gehuurde woning van de woningbouwvereniging gekocht. Beklaagde heeft de woning in opdracht van de woningbouwvereniging getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij geen relevante referentiewoningen heeft opgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met de scheuren in de woning. Anders dan beklaagde acht de Raad klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde m.b.t. de door hem in zijn taxatierapport genoemde referentieobjecten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet gebleken. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde in zijn taxatierapport geen melding heeft gemaakt van de geconstateerde zettingsscheuren en het aanbevolen funderingsonderzoek. Het had op de weg van beklaagde gelegen om, al dan niet onder verwijzing naar de relevante bouwkundige rapporten, aan te geven of en in hoeverre één en ander van invloed was op de waardebepaling van de woning. Beklaagde heeft wat dit betreft bij het redigeren van zijn taxatierapport niet de zorgvuldigheid betracht die in redelijkheid van hem mocht worden verwacht en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

    Lees meer
  • 18-79 RvT Amsterdam

    205 OVERIG Ontvankelijkheid. Collegialiteit. Overtreding van samenwerkingsafspraken. Beklaagde (makelaar, aangesloten bij de NVM) heeft enige tijd samengewerkt met klaagster (een makelaarskantoor, lid NVM). Tussen partijen was een regeling getroffen over de tegenprestatie die beklaagde van klaagster voor haar werkzaamheden zou ontvangen. Nadat de samenwerking door beklaagde was beëindigd, heeft beklaagde haar werkzaamheden zelfstandig vanaf een ander adres voortgezet. Klaagster verwijt beklaagde dat zij, in strijd met de daarover gemaakte afspraken, courtagenota’s op eigen naam heeft opgesteld en heeft geïnd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd in haar eigen e-mailadres waardoor klaagster gedurende bijna twee maanden verzoeken om bezichtigingen e.d. is misgelopen. Beklaagde meent dat het hier een zakelijk geschil betreft waarover niet de tuchtrechter maar de civiele rechter dient te oordelen. Voor zover de klacht wel ontvankelijk te achten zou zijn, ontkent beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Beklaagde vermoedt dat de Vereniging het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd, zulks naar aanleiding van beklaagdes verzoek om de inloggegevens te wijzigen. Gelet op het bepaalde in Regel 7 van de Erecode en het feit dat klaagster stelt dat de belangen van haar opdrachtgevers door beklaagde zijn geschaad, acht de Raad de klacht ontvankelijk. Door beklaagde is niet (afdoende) betwist dat zij na haar feitelijk vertrek bij klaagster, op eigen naam courtagenota’s heeft ingediend en geïncasseerd bij verscheidene notarissen, die belast waren met de levering van onroerende zaken ten behoeve van opdrachtgevers van klaagster. Daarmee heeft beklaagde gehandeld in strijd met hetgeen tussen haar en klaagster is overeengekomen. De Raad overweegt voorts dat de Vereniging niet eigener beweging een e-mailadres van een bestaand makelaarskantoor wijzigt in het e-mailadres van de makelaar die is uitgetreden bij dat kantoor. De Raad houdt het er derhalve voor dat beklaagde degene is geweest die het e-mailadres van klaagster heeft gewijzigd en verklaart de klacht gegrond.

    Lees meer
  • 18-74 RvT Amsterdam

    202 TAXATIE Ontvankelijkheid. Schending EU richtlijnen. Schadevergoeding. Taxatie in kader van echtscheiding. Aanwezigheid van beide opdrachtgevers bij de opname. Intrekking van de opdracht door een van beide opdrachtgevers. Opschorten van de verdere uitvoering van de opdracht. Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben beklaagde opdracht gegeven hun woning te taxeren. Hierbij was afgesproken dat bij de taxatie zowel een deskundige van klager als zijn (ex-)echtgenote aanwezig zou zijn. Klager verwijt beklaagde in strijd met de Europese richtlijnen te hebben gehandeld. Klager meent dat de taxatie geen doorgang had mogen vinden omdat zijn deskundige niet aanwezig was. Klager heeft zijn opdracht ingetrokken en verwijt beklaagde dat hij desondanks zijn werkzaamheden heeft voortgezet. De Raad is niet bevoegd om te oordelen in hoeverre de richtlijnen van de EU zijn geschonden. Voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade is de Raad evenmin bevoegd daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de gewone rechter. Nu de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waar klager mede-eigenaar van is, heeft klager belang bij zijn klacht en kan hij wat dat betreft in zijn klacht worden ontvangen. Er geldt binnen de Vereniging geen algemene regel dat juist bij echtscheidingen beide partijen bij de taxatie c.q. opname aanwezig moeten zijn. De Raad acht het op zich begrijpelijk dat beklaagde zijn opname van de woning ondanks het ontbreken van de deskundige van klager heeft doen plaatsvinden nu beklaagde reeds op de door hem geplande datum aanwezig was. Dat de taxatie andere uitkomsten had gekend indien de deskundige van klager wel bij de bezichtiging aanwezig was geweest is niet komen vast te staan. Evenmin is gebleken dat beklaagde bij de taxatie slechts de belangen van de vrouw zou hebben gediend of de belangen van klager zou hebben veronachtzaamd. De Raad gaat niet in op de vraag in hoeverre voor de door klager beoogde intrekking van de gezamenlijke opdracht ook de vrouw tot intrekking had dienen over te gaan. Ook de beantwoording van die vraag is aan de gewone rechter voorbehouden. Vast staat dat klager zijn opdracht op enig moment heeft ingetrokken. Het had op de weg van beklaagde gelegen zijn opdracht vervolgens tot nader order op te schorten, al dan niet gecombineerd met het verzoek aan partijen om hem te laten weten hoe de opdracht verder moest worden afgewikkeld. Beklaagde heeft dit nagelaten en daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. De klacht wordt gegrond verklaard zonder oplegging van straf.

    Lees meer
  • 18-64 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie vs NEN 2580. Meting onder schuine wanden. Hoogte van minimaal 1,5 meter. Meting van trapruimte conform de Meetinstructie.   De koper van een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft aangegeven dat de woonoppervlakte 120 m2 bedroeg, terwijl dat in werkelijkheid slechts circa 111 m2 was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij, nadat hij de woning opnieuw had opgemeten, bleef volharden in zijn standpunt dat de woning een oppervlakte van 119 m2 had. De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over de door klager gevorderde schadevergoeding. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt verder dat beklaagde terecht heeft aangevoerd dat hij zich dient te houden aan de Meetinstructie en niet aan de NEN 2580. Weliswaar is de Meetinstructie gebaseerd op NEN 2580 maar deze twee regelingen zijn niet identiek. Partijen verschillen van mening over de vraag hoe de trapruimte moet worden gemeten. Beklaagde is wat betreft het meten van het trappenhuis niet in strijd gekomen met de instructie dat op een hoogte van minimaal 1,5 meter hoogte dient te worden gemeten. Voor zover klager betoogt dat beklaagde onder de trap had dienen te meten en derhalve, in verband met het hoogtevoorschrift, een aftrek had dienen door te voeren, meent de Raad dat in de Meetinstructie geen duidelijke verplichting daartoe valt te lezen. Dat beklaagde in strijd met de meetinstructie heeft gehandeld en/of een feitelijk onjuiste meting heeft verricht, is niet komen vast te staan. Het verschil van 1 m2  tussen de 1e en 2e meting is te klein om tot klachtwaardgheid te kunnen leden. Ten overvloede wordt opgemerkt dat beklaagde, nadat hij door de gemachtigde van klager aansprakelijk werd gesteld, met de nodige voortvarendheid een meting in aanwezigheid van klager heeft georganiseerd en over de uitkomst heeft gecommuniceerd. Ook op grond van deze handelwijze van beklaagde kan de Raad niet tot het oordeel komen dat beklaagde een verwijt in tuchtrechtelijke zin kan worden gemaakt.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-63 RvT Amsterdam

    Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Ontvankelijkheid. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. Mededelings- en onderzoeksplicht t.a.v. relevante omgevingsfactor in directe omgeving. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij hem bewust niet heeft geïnformeerd over de plannen om in de directe omgeving van de woning een fietsbrug aan te leggen. In de eerste plaats overweegt de Raad dat voor zover klager met zijn klacht de vergoeding nastreeft van de door hem gestelde schade, de Raad niet bevoegd is daarover te oordelen. Die bevoegdheid is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. De Raad overweegt voorts dat de makelaar die van relevante omgevingsfactoren kennis draagt in de nabijheid van de door hem te verkopen woning, de plicht heeft hiervan melding te maken, bij voorkeur in de schriftelijke verkoopinformatie. Tussen partijen is niet in geschil dat de planvorming in dit geval niet definitief is. Daarbij komt dat door beklaagde wordt bestreden dat hij op het moment van de bezichtigingen bekend was met de aanleg van een fietsbrug- en/of verbinding, reeds doordat de planvorming daarvoor niet concreet was. Klager heeft dit laatste niet bestreden. Op grond hiervan kan door de Raad niet worden vastgesteld dat beklaagde weet had van een voor klager relevante omgevingsfactor die gemeld had moet worden. Dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-62 RvT Amsterdam

    Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie in kader van echtscheiding. Bevoegdheid t.a.v. validatie door NWWI.  In het kader van de echtscheiding van klager heeft beklaagde, in opdracht van klagers (ex-)echtgenote, klagers woning getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij aan de woning een te hoge marktwaarde heeft toegekend door bij zijn taxatie niet-vergelijkbare referentiepanden te betrekken en door de onroerende zaak niet zorgvuldig te omschrijven. Klager heeft de indruk dat beklaagde bij zijn taxatie niet naar eer en geweten heeft gehandeld en dat beklaagde tot een door klagers (ex-)echtgenote gewenste taxatiewaarde is gekomen. Klager acht het onbegrijpelijk dat het NWWI het taxatierapport van beklaagde heeft gevalideerd. De Raad merkt allereerst op dat hij niet de bevoegdheid heeft om te oordelen over validaties door het NWWI. Het NWWI is niet onderworpen aan het tuchtrecht van de Vereniging. Dat beklaagde bij zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het rapport van beklaagde bevat slordigheden, doch deze slordigheden zijn niet van zodanige aard dat daarvan gezegd kan worden dat beklaagde verwijtbaar onzorgvuldig heeft gehandeld. Ook is niet komen vast te staan dat bedoelde slordigheden van invloed zijn geweest op de door beklaagde opgegeven marktwaarde van de woning. De klacht is ongegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-47 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.   Klager heeft in 2014 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Toen klager de woning in 2017 wilde verkopen bleek de woonoppervlakte kleiner dan ten tijde van klagers aankoop door beklaagde was aangegeven. De woonoppervlakte was geen 65 m2 maar slechts 57 m2. Klager verwijt beklaagde dat hij hem onjuiste informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij het standpunt heeft ingenomen dat aan de door hem opgegeven oppervlakte geen rechten kunnen worden ontleend. Tenslotte stelt klager dat beklaagde niet op de hoogte was van de Meetinstructie. De Raad stelt vast dat beklaagde erkent dat de oppervlakte van de woning slechts 57 m2 bedroeg. Beklaagde heeft dan ook onjuiste informatie verstrekt. Door te stellen dat aan de door hem opgegeven oppervlaktemaat geen rechten kunnen worden ontleend, heeft beklaagde gehandeld in strijd met het bepaalde in het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Voorts is duidelijk gebleken dat beklaagde – in tegenstelling tot hetgeen klager stelt - ten tijde van de aanbieding van de woning op Funda op de hoogte was van de Meetinstructie. Dit laatste onderdeel van de klacht wordt dan ook ongegrond geacht.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-46 RvT Amsterdam

    Ontvankelijkheid. Verjaring. Onheuse bejegening. Schofferende behandeling. Beklaagde heeft in 2003 een bedrijfsruimte gekocht en heeft in die ruimte zijn kantoor gevestigd. De verkoper bleef eigenaar van de boven het kantoor gelegen woning en ook van het naastgelegen winkelpand. Klager bewoont de bovenwoning. In de af te sluiten nis tussen het winkelpand en het kantoor van beklaagde waren door klager en beklaagde goederen opgeslagen. Klager verwijt beklaagde dat hij hem in 2003, n.a.v. een lekkage, schofferend behandeld heeft. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij goederen van klager uit de nis heeft ontvreemd dan wel het mogelijk heeft gemaakt dat deze goederen werden ontvreemd. Nu de door klager gestelde wijze van bejegening bijna 15 jaren geleden heeft plaatsgevonden, kan de Raad deze klacht niet meer beoordelen. De Raad hanteert een verjaringstermijn van 5 jaren, te rekenen vanaf het plaatsvinden van de gewraakte handeling. Klager is dan ook wegens tijdsverloop niet ontvankelijk in dit onderdeel van zijn klacht. Het voorval rond het ontruimen van de berging heeft zich voorgedaan in 2014. Nu de lezingen van beide partijen omtrent dit klachtonderdeel uiteenlopen kan de Raad hierover geen oordeel vellen.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-45 RvT Amsterdam

    Optie en bod. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Klaagster heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Enkele dagen later vernam klaagster, nadat haar man die dag al een paar maal contact had gezocht met het kantoor van beklaagde, dat de woning aan een derde was verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat zij niet eerder is geïnformeerd over de verkoop en dat zij niet in de gelegenheid is gesteld om een eindbod uit te brengen. De Raad overweegt dat niet of onvoldoende is bestreden dat beklaagde in het inleidend telefoongesprek aan klaagster heeft laten weten dat er reeds een bod op de woning was uitgebracht. Voor de Raad is evenwel niet komen vast te staan dat beklaagde klaagster in voldoende mate voor ogen heeft gehouden dat uitsluitend nog het uitbrengen van een eindbod tot de mogelijkheden behoorde. Voorts acht de Raad het onzorgvuldig dat beklaagde klaagster niet eerder en niet uit eigen beweging op de hoogte heeft gebracht toen de verkoper het bod van de derde had geaccepteerd. De klacht wordt dan ook gegrond verklaard.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer
  • 18-44 RvT Amsterdam

    Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste informatie over eigendomssituatie van de tuin. Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Drie jaar na de aankoop werd klaagster duidelijk dat de tuin van de woning eigendom van de buurman was en dat het gebruik van de tuin slechts door de buurman gedoogd werd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar bij de aankoop onjuist c.q. onvolledig heeft geïnformeerd. De Raad stelt vast dat de door beklaagde in de verkoopbrochure genoemde buitenruimte in werkelijkheid niet, althans niet voor een substantieel deel tot de aangeboden woning behoorde. De omstandigheid dat de kadastrale verdeling van de omgeving om historische redenen een grillige verdeling heeft laten zien, kan de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van de makelaar niet opheffen. Integendeel, de Raad meent dat door die omstandigheid alertheid van de makelaar mag worden verwacht. De eventuele afspraken met de opdrachtgever van de makelaar dat bepaalde onderdelen van het verkoopproces niet door beklaagde werden uitgevoerd, zoals bijvoorbeeld de bezichtiging van het object door gegadigden, brengt in de verantwoordelijkheid van de makelaar geen verandering. De klacht is gegrond.  Download uitspraak (pdf)

    Lees meer