Uitspraken

  • 20-35 RvT Amsterdam

    Beweerdelijk te lage waardering. Woning bestaande uit meerdere appartementsrechten en in feite twee woningen. Vragen ten onrechte niet beantwoord? Klaagster is het niet eens met de waardering in juli 2019 van de voormalige echtelijke woning door beklaagde. Deze waardering vond plaats op grond van een rechtelijk vonnis. Beklaagde komt op € 1.345.000 terwijl een andere makelaar in 2017 al op een bedrag kwam van € 1.400.000 en in 2019 op € 1.465.000. Bovendien ligt de taxatie van beklaagde op een lager bedrag dan de WOZ-waarde. Die WOZ-waarde geeft een m²-prijs die een stuk hoger ligt dan die uit de taxatie van beklaagde voortvloeit. Extrapolerend vanuit de m²- prijs van de WOZ-waarde naar het woonoppervlak ontstaat een verschil van ruim € 3,5 ton. Verder beklaagt klaagster zich er over dat de makelaar geen antwoorden op haar vragen gaf. De makelaar stelt dat klaagster van een onjuist woonoppervlak uitgaat. In het meetrapport dat zij te berde brengt is ten onrechte het trappenhuis meegerekend waardoor het werkelijke woonoppervlak een stuk kleiner is. Verder stelt de makelaar dat het pand uit vier appartementsrechten bestaat en bij de gemeente als twee woningen staat geregistreerd. Volgens de NWWI-instructie had hij twee taxatierapporten moeten opstellen, maar in overleg met klaagster en haar ex-partner is besloten tot één rapport zonder NWWI-validatie. Als de formeel twee woningen worden samengevoegd, moeten er kosten aan de gemeente worden betaald. Wordt het pand als twee woningen verkocht, dan moeten per eenheid aanzienlijke kosten worden gemaakt aan eigen voorzieningen. Met al deze factoren heeft de makelaar rekening gehouden. De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde zijn taxatie goed heeft kunnen onderbouwen en in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Dit klachtonderdeel is ongegrond. De klacht over het niet beantwoorden van vragen is eveneens ongegrond. Partijen hadden ook ten tijde van de taxatie beide een advocaat. Onder die omstandigheden is het niet onbegrijpelijk dat de makelaar niet inging op vragen van klaagster. Overigens heeft hij dat in het kader van de tuchtprocedure alsnog gedaan.

    Lees meer
  • 20-25 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onjuiste informatie over dakrenovatie bij monumentaal pand. Niet adequaat reageren op klachten. Klager heeft een monumentale woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij in de verkoopbrochure onjuiste informatie over de toestand van het dak heeft verstrekt. Na aankoop bleek dat het dak in slechte staat verkeerde en op korte termijn gerestaureerd diende te worden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet adequaat op de klachten van klager heeft gereageerd. De Raad stelt vast dat beklaagde in de verkoopbrochure heeft vermeld dat het dak in 2017 geheel was gerenoveerd en geïsoleerd zonder dat hij daarvan enig bewijsstuk had gezien. Beklaagde heeft die werkzaamheden ook niet (zelf) gecontroleerd. Voor de vermelding van de renovatie van het dak was geen grondslag. Beklaagde heeft onvoldoende zorgvuldig gehandeld door zich er niet van te vergewissen of zijn mededelingen over het dak wel klopten. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

    Lees meer
  • 20-20 RvT Amsterdam

    Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM Onjuiste advisering over tijdelijke verhuur. Onvoldoende kennis van het huurrecht. Klager is eigenaar van een woning die hij bewoont in afwachting van de verbouwing van de naastgelegen boerderij, Hij informeert bij een makelaar naar de mogelijkheden van tijdelijke verhuur van de woning die daarop aangeeft dat dit geen probleem is. Klager deelt de makelaar op zeker moment mede dat hij verhuisd is naar de boerderij en dat hij zelf een huurder voor de woning heeft gevonden; met deze heeft klager een huurperiode van 3 jaar afgesproken. Klager verzoekt de makelaar een huurcontract op te stellen hetgeen deze doet. Als tegen de ommekomst van de huurperiode de huurder op verzoek van klager door de makelaar de huur wordt opgezegd doet het makelaarskantoor tot tweemaal toe een onjuiste huuropzegging. Ook blijkt klager pas dan dat een beperkte huurperiode niet zonder meer mogelijk is, althans het lang niet zeker is dat een huurder daadwerkelijk vertrekt. Het makelaarskantoor biedt huurder diverse andere woningen aan die huurder afwijst. Deze weigert echter te vertrekken. De raad van toezicht constateert dat bij het het makelaarskantoor ontbreekt aan fundamentele kennis van het huurrecht en dat het klager volstrekt onjuist heeft geadviseerd waardoor deze in grote moeilijkheden is geraakt.

    Lees meer
  • 20-19 RvT Amsterdam

    201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMSTVoorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Eenzijdige aanpassing van de leveringsdatum. Doorsturen koopakte zonder controle. Klaagster heeft via haar makelaar een woning verkocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar van de koper. Nadat klaagster de concept-koopakte had ondertekend heeft beklaagde de akte aan de kopers voorgelegd. Toen klaagster de door de kopers ondertekende akte van beklaagde retour ontving, bleek dat de kopers – zonder overleg – de leveringsdatum hadden gewijzigd. Klaagster verwijt beklaagde deze gang van zaken. De Raad verklaart de klacht gegrond. Door de akte niet te controleren alvorens die aan klaagster althans haar makelaar te doen toekomen, heeft beklaagde het aanmerkelijke risico voor lief genomen dat zich tussen partijen een geschil over de leveringsdatum zou ontwikkelen. Dat beklaagde de akte niet heeft gecontroleerd met het oog op spoed doet daar niet aan af.              

    Lees meer
  • 20-11 RvT Amsterdam

    20-11 RvT Amsterdam   200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER   Problemen bij (echt)scheiding. Onvoldoende belangenbehartiging. Partijdigheid. Ongepast optreden.   Klaagster en haar ex-partner waren samen eigenaar van een woning. Na het verbreken van hun relatie zijn over de verkoop van de woning problemen ontstaan. De rechtbank heeft klaagsters ex-partner gemachtigd om namens klaagster aan beklaagde een verkoopopdracht te verstrekken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze opdracht niet heeft uitgevoerd zoals het een goed makelaar betaamt. Hij zou afspraken onvoldoende hebben gecoördineerd, zou zich partijdig hebben opgesteld en zou zich lasterlijk over klaagster hebben uitgelaten. Naar het oordeel van de Raad is op geen enkele wijze vast komen te staan dat beklaagde de hem verweten handelingen heeft begaan. Klaagster heeft van haar stellingen geen enkel bewijs overgelegd. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 19-80 RvT Amsterdam

    19-80 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding. Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was een woonoppervlakte van 80 m2 opgegeven. Toen klager de woning enkele jaren later wilde verkopen heeft hij de woning door een derde laten inmeten en daaruit bleek dat de woonoppervlakte slechts 73 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde onjuiste informatie te hebben verschaft en stelt beklaagde aansprakelijk voor de door hem geleden schade.  De Raad overweegt allereerst niet bevoegd te zijn om te oordelen over geleden schade. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Dat beklaagde destijds onjuiste informatie heeft verschaft is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft gesteld de woning volgens de geldende Meetinstructie te hebben opgemeten. Klager heeft dit niet bestreden en heeft de resultaten van de in zijn opdracht uitgevoerde meting niet in deze procedure overgelegd.

    Lees meer
  • 19-71 RvT Amsterdam

    19-71 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER Onjuiste informatie over de woonoppervlakte. Onjuiste toepassing van de Meetinstructie. Garage/bergruimte geen inpandige gebruiksoppervlakte. Woonoppervlakte vs gebruiksoppervlakte.   Klagers hebben via beklaagde in 2015 een woning gekocht. In de verkoopinformatie stond vermeld dat de woonoppervlakte ca 122 m2 bedroeg. Toen klagers de woning drie jaar later door een andere makelaar lieten taxeren, bleek de inpandige gebruiksoppervlakte slechts 113 m2 te zijn. Klagers verwijten beklaagde destijds onjuiste informatie te hebben verschaft.  De Raad overweegt dat in de Meetinstructie de inpandige gebruiksoppervlakte wordt onderscheiden van de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. Beklaagde onderschrijft dat op grond van de Meetinstructie aan de woning een inpandige gebruiksoppervlakte van 113 m² moet worden toegekend, maar stelt dat in dit geval de oppervlakte van de garage/berging daarbij moet worden opgeteld. De Raad wijst er op dat in de Meetinstructie  een oppervlakte tot de overige inpandige ruimte gerekend wordt als die ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte, zoals bijvoorbeeld een kelder, een fietsenstalling of een garage. In dit geval kan ook uitsluitend over een dergelijke bergruimte worden gesproken, reeds doordat er geen directe verbinding tussen die ruimte en de overige woonruimte bestond. Hiermee heeft beklaagde de Meetinstructie onvoldoende nageleefd en kan de vraag in hoeverre de  ruimte was voorzien van isolatie – hetgeen door klagers is bestreden – in het midden blijven. Voorts wordt door beklaagde in de verkoopbrochure niet gesproken over gebruiks- maar over woonoppervlakte en roept de wijze van vermelding van de garage/berging onduidelijkheid op over de vraag in hoeverre de oppervlakte daarvan wel of niet bij de woonoppervlakte is betrokken. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-61 RvT Amsterdam

    19-61 RvT Amsterdam 200 BELANGENBEHARTIGING OPDRACHTGEVER. Onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Afwijkende huurtermijn (2,5 jaar). Verzoek om goedkeuring van kantonrechter. Onjuiste algemene bepalingen bij huurovereenkomst. Onvoldoende inspanning om escalatie van geschil te voorkomen. Klager heeft via beklaagde zijn winkelpand verhuurd. In de huurovereenkomst werd een van de wettelijke regeling afwijkende huurtermijn van 2,5 jaar opgenomen. Klager vreesde dat hij door deze afwijkende termijn opgescheept zat met een rechtens aantastbare huurovereenkomst en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende over de consequenties van de afwijkende termijn heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de huurovereenkomst onjuiste Algemene Bepalingen heeft toegevoegd en dat hij het geschil met klager onnodig heeft laten escaleren.  De Raad stelt vast dat de huurtermijn van 2,5 jaar de uitdrukkelijke wens van de huurder was. Niettemin had beklaagde klager moeten informeren over de mogelijke consequenties van het aangaan van de overeenkomst voor deze afwijkende huurperiode. Beklaagde heeft dat onvoldoende gedaan en had klager direct moeten adviseren om bij de kantonrechter een verzoek om goedkeuring voor de afwijkende huurtermijn in te dienen. Daarnaast heeft beklaagde, nadat tussen hem en klager een geschil was ontstaan, niet de juiste weg bewandeld om escalatie te voorkomen en de problemen op te lossen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Beklaagde heeft erkend dat hij bij de definitieve versie van het huurcontract de onjuiste Algemene Bepalingen (kantoorruimte) heeft gevoegd. Nu vast staat dat bij de concept-versie wel de juiste Algemene Bepalingen toegevoegd waren, acht de Raad deze vergissing niet tuchtrechtelijk laakbaar.

    Lees meer
  • 19-54 RvT Amsterdam

    19-54 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Ontvankelijkheid. Beklaagde is thans geen lid NVM maar de klacht heeft betrekking op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap. Onjuiste woonoppervlakte. Meting van vóór de invoering van de meetinstructie conform de NEN 2580-norm. Klagers hebben in 2009 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In 2018 ontdekten klagers dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde in 2009 had opgegeven. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt.   De Raad stelt vast dat beklaagde thans geen lid meer is van de NVM maar dat de klacht betrekking heeft op feiten van vóór het einde van het lidmaatschap van beklaagde. Klagers zijn daarom ontvankelijk in hun klacht. Ten tijde van de verkoop van de woning aan klagers was de thans gehanteerde meetinstructie nog niet van toepassing. Op basis van de in 2009 gebruikelijke en geaccepteerde meetmethode stelt de Raad de woonoppervlakte van de door klagers gekochte woning vast op 105 m2. Het verschil met de door beklaagde in 2009 opgegeven oppervlakte bedraagt iets minder dan 10% en dat was in de periode vóór 2010 een toelaatbare afwijking. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

    Lees meer
  • 18-48 RvT Amsterdam

    18-48 RvT Amsterdam 201 BIEDEN, ONDERHANDELEN & TOTSTANDKOMING OVEREENKOMST Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Klager heeft een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Beklaagde deelde klager daarop desgevraagd mede dat zijn bod in goede orde was ontvangen maar dat de verkoper nog andere biedingen wilde afwachten. Klager heeft hierop aan beklaagde per SMS laten weten: “OK, hou je me in de “loop” SVP ?”. De volgende dag ontving klager van beklaagde per mail het bericht dat de woning aan een derde was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld een tweede, hoger bod uit te brengen. De Raad stelt vast dat het verzoek van klager om hem “in de loop” te houden niet anders opgevat had kunnen worden dan dat klager graag op de hoogte gesteld wilde worden van eventuele hogere biedingen van andere gegadigden, waarna hij de mogelijkheid zou hebben gehad een hoger bedrag voor de woning te bieden. Beklaagde heeft geen duidelijkheid verschaft over de gang van zaken rond het biedingsproces en daarmee over haar werkwijze. Dusdoende heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

    Lees meer