Uitspraken

  • RvT Amsterdam 19-21

    19-21 RvT Amsterdam RvT 13/18 Raad van Toezicht Amsterdam NV Beweerdelijk onvoldoende onderzoek naar huurder. Wietplantage in het gehuurde. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Klager dient in 2018 een klacht in tegen beklaagde omdat deze hem in 2010 een huurder had aangeleverd die in zijn pand een wietplantage exploiteerde welke in datzelfde jaar werd ontdekt. Klager meent dat er aanwijzingen voor de makelaar waren welke plannen huurder had. De makelaar ontkent dat. De raad komt aan de beoordeling van de klacht niet toe omdat klager aanzienlijk te lang wachtte met het indienen van de klacht en daar geen verklaring voor gaf.

    Lees meer
  • 19-19 RvT Amsterdam

    19-19 RvT Amsterdam 204 HUUR/VERHUUR Makelaar “overvalt” huurder met nieuw huurcontract. Opzegging van huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Niet beantwoorden van vragen over het nieuwe contract. Ongepast optreden. Klaagster huurt sinds 2017 een woning van haar grootvader. Nadat deze laatste was overleden heeft de nieuwe verhuurster (de moeder van klaagster) beklaagde gevraagd haar bij te staan bij de totstandkoming van een nieuwe huurovereenkomst met klaagster. Daarbij zou de huurprijs worden verhoogd. Beklaagde heeft klaagster daarop uitgenodigd om een nieuw huurcontract op zijn kantoor te komen tekenen. Klaagster heeft die uitnodiging niet direct geaccepteerd omdat zij vraagtekens had bij de gang van zaken. Uiteindelijk heeft beklaagde namens de verhuurster de huurovereenkomst met klaagster opgezegd. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar zonder duidelijke onderbouwing een nieuw huurcontract heeft toegezonden en dat hij haar vragen over die nieuwe overeenkomst niet heeft beantwoord. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de bestaande huurovereenkomst met klaagster heeft opgezegd en dat hij haar door zijn optreden heeft geïntimideerd en geschoffeerd. De Raad overweegt dat beklaagde aan klaagster vooraf duidelijk had moeten maken dat zijn opdrachtgeefster een nieuw huurcontract met hogere huurprijs wenste. Door klaagster zonder voorafgaande aankondiging op kantoor uit te nodigen voor de ondertekening van een nieuw huurcontract, heeft beklaagde klaagster voor het blok gezet. Beklaagde heeft erkend dat hij de vragen die klaagster hem over het contract had toegezonden, niet heeft beantwoord. Door klakkeloos de voor onbepaalde tijd aangegane huurovereenkomst tussen zijn opdrachtgeefster en klaagster op te zeggen, terwijl beklaagde naar eigen zeggen wist dat dit juridisch niet juist was, heeft beklaagde getracht klaagster te intimideren en heeft hij een onjuist beeld van klaagsters rechten als huurster gegeven. Hierdoor heeft beklaagde er ook voor gezorgd dat de situatie tussen hem en klaagster is geëscaleerd. De klacht is gegrond.

    Lees meer
  • 19-20 RvT Amsterdam

    19-20 RvT Amsterdam RvT 20/18 Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke geluidsoverlast vanuit te verkopen object. Afdoende reactie van make-laar. Klager is eigenaar en bewoner van een appartement dat gelegen is onder het appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Klager stelt ernstige geluidshinder vanuit het te koop staande appartement te ondervinden en deelt dit de makelaar mede. Hij vindt dat deze ver-plicht is potentiële kopers hiervan op de hoogte te stellen. Als klager hierop onvoldoende reactie ondervindt hangt hij waarschuwingspamfletten op om gegadigden te waarschuwen. Verkopers spannen daarop een kort-geding tegen klager aan; klager wordt deze acties verboden. De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar voldoende heeft gedaan door klager te informeren over de technische maatregelen die getroffen zijn mom geluidshinder te voorkomen. Ook hebben de verkopers zich bereid verklaard mee te werken aan een onder-zoek dat klager op zijn kosten zou moeten initiëren. De makelaar was niet gehouden om zelf in het appartement van klager te komen luisteren naar de beweerdelijke overlast.

    Lees meer
  • 19-21 RvT Amsterdam

    19-21 RvT Amsterdam RvT 13/18 Raad van Toezicht Amsterdam NV Beweerdelijk onvoldoende onderzoek naar huurder. Wietplantage in het gehuurde. Niet-ontvankelijkheid klacht wegens tijdsverloop. Klager dient in 2018 een klacht in tegen beklaagde omdat deze hem in 2010 een huurder had aangeleverd die in zijn pand een wietplantage exploiteerde welke in datzelfde jaar werd ontdekt. Klager meent dat er aanwijzingen voor de makelaar waren welke plannen huurder had. De makelaar ontkent dat. De raad komt aan de beoordeling van de klacht niet toe omdat klager aanzienlijk te lang wachtte met het indienen van de klacht en daar geen verklaring voor gaf.

    Lees meer
  • 18-39 RvT Amsterdam

    18-39 RvT Amsterdam 205 OVERIG Informatie aan niet-opdrachtgever. Onduidelijkheid door tenaamstelling van het makelaarskantoor. Onjuiste woonoppervlakte. Inschakelen extern meetbureau. Klager heeft een woning gekocht die makelaarskantoor X. in verkoop had. Makelaarskantoor X bleek een vestiging te zijn van het landelijk opererende makelaarskantoor Y . Klager verwijt beklaagde dat bij hem verwarring is gezaaid over de tenaamstelling van beklaagde waardoor het klager niet duidelijk was met wie hij nu eigenlijk van doen had. Daarnaast wordt beklaagde verweten aan klager een onjuiste opgave van de inhoud van de woning te hebben gedaan. De Raad stelt vast dat de onderneming van beklaagde alsmede zijn vestiging X in het register van de Kamer van Koophandel is opgenomen. De desbetreffende vestiging maakt deel uit van de makelaardij-onderneming van beklaagde die landelijk opereert. Een dergelijke organisatie en handelwijze is op zich niet in strijd met de regels van de Vereniging. Ook verder is de Raad niet gebleken dat belangen van klager door die wijze van organisatie en naamgeving zijn geschaad. Voor de Raad is evenmin komen vast te staan dat de door beklaagde opgegeven inhoud van de woning onjuist is. Ten overvloede wordt overwogen dat het beklaagde vrij stond het inmeten op grond van de Meetinstructie Gebruiksoppervlakte Woningen te laten uitvoeren door een extern bureau. Indien dit geschiedt, mag de makelaar in beginsel vertrouwen op de juistheid daarvan met dien verstande dat de makelaar een marginale toetsing dient door te voeren. Naar de mening van de Raad leidt het onderhavige meetrapport niet tot de onmiddellijke gevolgtrekking dat van een evidente of kennelijke omissie of fout sprake is. Daarbij komt dat beklaagde aan de derde heeft verzocht de meting nog eens door te rekenen waaraan ook opvolging is gegeven. Dit heeft er niet toe geleid dat het rapport diende te worden aangepast of door beklaagde niet mocht worden gebruikt. De klacht is ongegrond.

    Lees meer
  • 18-139 RvT Amsterdam

    18-139 RvT Amsterdam Raad van Toezicht Amsterdam NVM Beweerdelijke onjuiste maatvoering woonoppervlak in taxatierapport. Taxatie van vóór invoering Meetinstructie. Klagers kopen in 2009 een appartement waarvan in de koopakte staat dat het 115 m2 groot is. In het taxatierapport voor de financiering noemt beklaagde eveneens 115 m2. In 2018 laten klagers het appartement opnieuw taxeren in verband met herfinanciering. In dat rapport wordt een woonoppervlak van 94 m2 genoemd. Een kort daarop ingeschakeld gespecialiseerd bedrijf komt tot 93,5 m2 woonoppervlak. Klagers menen gedupeerd te zijn.  De raad van toezicht stelt dat het taxatierapport van beklaagde dateert van vóór de invoering van de Meetinstructie. Tot die tijd golden er verschillende meetmethodes. Beklaagde heeft zich (mede) gebaseerd op de gegevens van de verkopende collega-makelaar. Dat was blijkens een uitspraak van de Centrale Raad destijds gangbaar. De vraag is wel of beklaagde destijds in redelijkheid tot zijn maatvoering heeft kunnen komen. Hij heeft die niet vastgesteld maar daarvan alleen een indicatie gegeven.  Dat de taxateur na zo veel jaren niet meer over zijn dossier beschikt en hij zich ook niet meer alles in detail kan herinneren, acht de raad gezien het tijdsverloop tussen taxatie en klacht niet onbegrijpelijk.

    Lees meer
  • 18-138 RvT Amsterdam

    18-138 RvT  Amsterdam RAAD VAN TOEZICHT AMSTERDAM Beweerdelijk onjuiste waardering. Klacht over extreem hoge declaratie. Bemoeienissen met wijziging bestemming. Lening gesloten met opdrachtgever. Klaagster is een van de erfgenamen van haar moeder. De executeur-testamentair  - niet zijnde klaagster -  heeft een makelaarskantoor opgedragen diverse werkzaamheden te verrichten verband houdende met de afwikkeling van de erfenis. In dat kader werden enige onroerende zaken getaxeerd. Een van de percelen had een WOZ-waarde van € 2000 maar kreeg een waardering van € 100.000. Die veel hogere waardering hield verband met een wijziging van de bestemming die al lang in voorbereiding was en die uiteindelijk ook verkregen werd.   De hoogte van de declaratie houdt verband met het feit dat de makelaar met betrekking tot alle percelen in de boedel zeer veel bemoeienis heeft gehad. Aan de wijziging van de bestemming heeft de makelaar veel tijd besteed. Verder is een deskundig bureau op het gebied van ruimtelijke ordening ingeschakeld en ook advocaten. De kosten die de makelaar daarvoor gemaakt heeft, berekende hij door aan de boedel.   De raad van toezicht is van oordeel dat beklaagde juist heeft geopereerd. Bedacht moet worden dat zijn opdrachtgever de executeur was en niet een der erfgenamen. Tussen deze laatsten was onenigheid ontstaan. Dat is ook de reden dat de erfgenamen soms later op de hoogte waren van ontwikkelingen dan de erven, onder wie klaagster.  In het algemeen is het niet raadzaam als een makelaar een lening sluit met de opdrachtgever. In dit geval staat vast dat het verzoek om een lening afkomstig was van de executeur. Deze is snel terugbetaald en heeft de boedel geen nadeel berokkend. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.

    Lees meer
  • 18-49 RvT Amsterdam

    18-49 RvT Amsterdam 201 OVERIG Belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Valse verklaring. Weigering verkoopbord. Geluidsoverlast. Klager woont onder de woning die door beklaagde is verkocht. Klager ondervindt geluidsoverlast van de vloer van de te verkopen woning en heeft beklaagde daar op gewezen. Beklaagde heeft van de verkoper een verklaring van de beheerder van de VvE ontvangen waaruit blijkt dat de vloer voldoet aan de regels van de splitsingsakte en dat een mogelijke klacht van klager over de geluidsisolatie van de vloer zou worden afgewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij deze verklaring niet heeft onderzocht. Volgens klager was de verklaring vals. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij geen “te koop”-bord op de woning heeft geplaatst en heeft gekozen voor een heimelijke verkoopmethode. De Raad stelt vast dat beklaagde de woning heeft aangemeld in het uitwisselingssysteem van de Vereniging en dat gegadigden via Funda konden zien dat de woning te koop stond. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om daarnaast een bord op de woning te plaatsen. Wat betreft de klachten over de vloer dient klager zich te wenden tot de VvE dan wel tot de eigenaar van de woning. Beklaagde heeft correct gehandeld door de klachten van klager door te geven aan de koper. Op beklaagde rustte geen enkele verplichting om nader onderzoek te doen naar de juistheid van de afgegeven verklaring over de vloer.

    Lees meer
  • 17-140 RvT Amsterdam

    17-140 RvT Amsterdam 203 ERECODE Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot. Klager heeft in 2013 een bod uitgebracht op een perceel dat beklaagden in verkoop hadden. Het bod werd uitgebracht in een door beklaagden georganiseerde inschrijvingsprocedure. Het perceel werd aan geen van de bieders gegund en werd daarna voor EUR 82.500,-- verkocht aan de partners in privé van beklaagden. In 2016 werd het pand door de partners van beklaagden aan klager doorverkocht EUR 150.000,--. Klager verwijt beklaagden dat zij hem noch in 2013 noch in 2016 over het belang van hun partners hebben geïnformeerd. Klager stelt dat beklaagden, gelet op dat belang, niet bij de biedingen in 2013 en de onderhandelingen in 2016 betrokken hadden mogen zijn. Het is de Raad niet duidelijk welke informatie de bieders op hun bod hebben ontvangen, behalve dan dat het perceel niet aan hen werd gegund. Ook is niet duidelijk geworden op welke manier de partners van beklaagden het perceel hebben verworven. In ieder geval zijn de afgewezen bieders, nadat de partners van beklaagden een bod hadden uitgebracht, niet alsnog in de gelegenheid gesteld een nieuw bod uit te brengen. Kennelijk is evenmin door beklaagden overwogen om hun opdracht terug te geven of om in ieder geval de nieuwe situatie met hun opdrachtgever te bespreken. Nu zicht hierop ontbreekt komt de Raad tot de conclusie dat beklaagden reeds om die reden in strijd met de Erecode hebben gehandeld. Nu niet is komen vast te staan dat beklaagden het feit dat hun partners eigenaar waren, met klager hebben gedeeld, hebben zij ook in dit opzicht in strijd met de Erecode gehandeld.

    Lees meer
  • 18-106 RvT Amsterdam

    18-106 Rvt Amsterdam 203 ERECODE Belangenverstrengeling. Makelaar verkoopt eigen woning via het makelaarskantoor waarvoor hij werkzaam is. Klager heeft via zijn aankoop makelaar een bod op de woning van beklaagde uitgebracht. De woning werd te koop aangeboden door het makelaarskantoor waaraan beklaagde zelf als makelaar verbonden is. Nadat het bod van klager mondeling was geaccepteerd ontving beklaagde van een derde een hoger bod en heeft hij de woning aan deze derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij hem niet in de gelegenheid heeft gesteld om zijn bod te verhogen. Klager meent dat beklaagde in strijd met de Erecode van de Vereniging gehandeld heeft. De Raad is met klager van oordeel dat beklaagde door zijn handelwijze de artikelen 1 en 4 van de Erecode heeft overtreden. Door bij de verkoop van zijn woning gebruik te maken van het kantoor waaraan hij zelf als makelaar verbonden is, heeft beklaagde bij potentiële gegadigden de indruk gewekt dat hij als makelaar-verkoper van de woning optrad. De omstandigheid dat beklaagde tijdens de bezichtiging aan klager heeft meegedeeld dat hij de eigenaar van de woning was doet daaraan niet af. Ook voor een makelaar die zijn eigen huis verkoopt en daarbij gebruik maakt van de diensten van zijn kantoor geldt de Erecode van de Vereniging. In artikel 1 van de Erecode is bepaald dat de makelaar in zijn communicatie dient te waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over zijn werkwijze, belangen en positie. Door zijn handelwijze heeft beklaagde het bepaalde in genoemd artikel overtreden. Op beklaagde rustte ook de verplichting om klager op de hoogte te stellen van de bieding van de uiteindelijke koper van de woning, zodat klager de kans zou hebben gehad een hoger bod uit te brengen. Door dit na te laten heeft beklaagde tevens het bepaalde in artikel 4 van de Erecode overtreden.

    Lees meer