Uitspraken
-
16-61 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Beheer. Achterstallig onderhoud. (Bouwkundige) gebreken. Het bedrijf waarvan klager bestuurder/grootaandeelhouder was (X B.V.), heeft een bedrijfsruimte gehuurd. Beklaagde voerde voor de verhuurder het beheer over die bedrijfsruimte maar was verder niet betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Klager verwijt beklaagde onder meer dat hij hem niet heeft gewezen op het achterstallige onderhoud aan het gehuurde. Ook wordt beklaagde verweten dat hij er niet voor heeft zorggedragen dat de gebreken aan de gehuurde ruimte werden verholpen. Klagers bedrijf kon hierdoor de productie niet opstarten hetgeen uiteindelijk tot het faillissement van het bedrijf heeft geleid. De Raad acht de klacht ontvankelijk nu klager zijn klacht niet in zijn hoedanigheid van (voormalig) bestuurder grootaandeelhouder van X B.V., maar op persoonlijke titel heeft ingediend. De Raad stelt vast dat beklaagde door de verhuurder slechts was aangewezen als beheerder van het pand, hetgeen een administratieve taak betreft. Beklaagde is niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Dat beklaagde zijn taak als beheerder van het bedrijfspand niet op juiste wijze zou hebben vervuld, is niet gebleken. Het stond beklaagde voorts vrij om de bedrijfsruimte na het faillissement aan andere potentiële gegadigden aan te bieden. Klager dan wel de gefailleerde X B.V. staat hier volledig buiten. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en de klacht wordt ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2633 CRvT
Lees meer -
16-42 RvT Amsterdam
Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie. Belangenverstrengeling. Klager en zijn ex-partner waren eigenaar van een woning. I.v.m. boedelscheiding heeft beklaagde de woning in opdracht van klagers ex-partner getaxeerd. Klager kwam uit op een waarde van EUR 425.000,-- terwijl twee andere taxateurs de waarde van de woning vaststelden op EUR 365.000,-- resp. EUR 370.000,--. Klager verwijt beklaagde dat er aan zijn zijde sprake was van belangenverstrengeling en dat hij de woning te hoog heeft gewaardeerd. De Raad stelt vast dat op geen enkele wijze is aangetoond dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad merkt voorts op dat er tussen twee of meer taxaties van hetzelfde object altijd een marge kan zitten zonder dat gesteld kan worden dat een der taxateurs niet naar eer en geweten zou hebben gehandeld. De inhoud van het rapport van beklaagde, de omstandigheid dat dit rapport is gevalideerd, de toelichting van beklaagde op het rapport en de eerdergenoemde marge, kunnen de Raad niet tot het oordeel leiden dat de taxatie door beklaagde onjuist is geweest en dat beklaagde dit rapport niet naar eer en geweten heeft vervaardigd. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-41 RvT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. Vertrouwen op meting door extern professioneel bureau. Marginale toetsing. De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkopers (beklaagde) dat hij in de verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld (65 m2). Volgens de kopers zou de oppervlakte slechts 58 m2 bedragen. De Raad stelt vast dat de kopers geen bewijs van de door hen gestelde oppervlakte hebben overgelegd. Dat de oppervlakte van de woning 58 m2 bedroeg is dan ook niet komen vast te staan. Door beklaagde is erkend dat het door haar ingeschakelde bureau ten onrechte het trapgat of de overloop heeft meegerekend. Voor de Raad valt echter niet vast te stellen hoeveel vierkante meter dit betreft. Het juiste aantal meters woonoppervlak is derhalve niet komen vast te staan. Als regel mag een makelaar op de juistheid van de meting van een extern professioneel bureau vertrouwen. De makelaar dient die meting wel marginaal te toetsen. Indien hieruit zou blijken dat de meting evident onjuist is, mag de makelaar die meting niet gebruiken bij de aanbieding van de woning. In dit geval kan de Raad niet vaststellen of sprake is van een evident onjuiste meting en wordt de klacht ongegrond verklaard. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2630 CRvT
Lees meer -
16-39 RVT Amsterdam
Informatie aan niet-opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Beklaagde heeft van de eigenaar van een appartement een verkoopopdracht ontvangen. Klager was geïnteresseerd in de aankoop van een separate berging die ook van beklaagdes opdrachtgever was. Nadat klager en beklaagdes opdrachtgever mondeling m.b.t. de verkoop van de berging overeenstemming hadden bereikt, heeft beklaagde de koopovereenkomst bevestigd. Klager verwijt beklaagde dat zijn opdrachtgever de berging vervolgens toch aan een ander heeft verkocht. De Raad overweegt geen uitspraak te doen over de vraag in hoeverre de koopovereenkomst met klager rechtsgeldig tot stand is gekomen. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Vaststaat dat de opdracht van beklaagde uitsluitend zag op de woning, niet op de berging. Voorts staat vast dat de koopovereenkomst direct tussen klager en de opdrachtgever van beklaagde tot stand gekomen is. De enkele bevestiging door beklaagde dat die overeenkomst tot stand is gekomen brengt niet met zich mee dat beklaagde tuchtrechtelijk aansprakelijk is geworden voor het standpunt van zijn opdrachtgever dat hij niet aan de overeenkomst gebonden zou zijn. Het feit dat beklaagde in dat verband zijn opdrachtgever van extern juridisch advies heeft voorzien, maakt dat niet anders. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-40 RvT Amsterdam
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding – perikelen bij. In verband met echtscheiding diende de woning van klaagster en haar ex-partner te worden verkocht. Beklaagde is daarbij door de rechtbank als verkopend makelaar aangewezen. Klaagster verwijt beklaagde dat zij de vraagprijs en verkoopopbrengst diverse malen naar beneden heeft bijgesteld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de belangen van klaagster onvoldoende in het oog heeft gehouden en ten onrechte de volledige courtage in rekening heeft gebracht. De Raad overweegt dat de aanvankelijk door beklaagde geschatte verkoopopbrengst een voorlopig karakter had. Nadat beklaagde de beschikking had verkregen over de resultaten van een funderingsonderzoek, heeft beklaagde de aanvankelijke waardering en de vraagprijs bijgesteld. De Raad acht dit begrijpelijk en niet tuchtrechtelijk laakbaar. Dat de koper, nadat hij bouwkundig advies had ingewonnen, zijn bod heeft verlaagd kan beklaagde evenmin worden verweten. Dat beklaagde zich door de ex-partner van klaagster heeft laten misleiden en de belangen van klaagster onvoldoende in het oog heeft gehouden is niet komen vast te staan. Beklaagde had na de uitvoering van de verkoopopdracht recht op loon. Het feit dat de rechtbank beklaagde heeft benoemd om als verkopend makelaar op te treden maakt dit niet anders. De klacht is ongegrond. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-58 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid voor handelen van een niet bij de Vereniging aangesloten makelaar. Klager heeft met makelaar B gesproken over de verkoop van zijn woning. Makelaar B heeft klager aangeboden voor hem als verkopend makelaar op te treden. Daarbij heeft makelaar B aangegeven dat klager tevens gebruik zou kunnen maken van de diensten van het kantoor van makelaar A (beklaagde). Klager ontkent makelaar B een verkoopopdracht te hebben verstrekt en verwijt makelaar B dat hij bij de verkoop onduidelijkheid over zijn positie heeft laten bestaan. Klager acht makelaar A tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor de handelwijze van makelaar B. De Raad stelt vast dat makelaar B niet als makelaar is aangesloten bij de Vereniging. Weliswaar heeft makelaar B in het verleden op incidentele basis werkzaamheden voor beklaagde verricht, maar niet is gebleken dat daarvan nog sprake was in de periode waarin klager een aanbod van makelaar B ontving. De aanwezigheid van kentekens van de Vereniging in het kantoor van makelaar B is onvoldoende om de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van beklaagde aan te kunnen nemen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde noch diens makelaardij-onderneming tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid draagt voor het handelen of nalaten van B. De klacht wordt niet-ontvankelijk verklaard. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-19 RvT Amsterdam
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Wervingsbrieven. Een makelaar (klager) verwijt een collega (beklaagde) dat hij (tweemaal) een bestaande cliënt van klager heeft aangeschreven in de hoop met zijn brief opdrachten binnen te halen. De Raad stelt vast dat beklaagde bij de selectie van de adressen en bij de verzending van de “wervingsbrieven” heeft getracht om te voorkomen dat zijn brieven de opdrachtgever van een collega zouden bereiken. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat beklaagde reeds door de verzending van die brieven tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Het is op de verantwoordelijkheid van klager terug te voeren dat zijn “wervingsbrief” toch ook op het adres van een opdrachtgever van klager werd bezorgd en aldus een opdrachtgever van klager bereikt heeft. Beklaagde is dit tuchtrechtelijk wel te verwijten. Ook t.a.v. de bezorging op een tweede adres heeft beklaagde verwijtbaar gehandeld. De bewoner van dit adres was een (voormalige) relatie van klager en klager heeft in dit geval niet getracht om te voorkomen dat ook voor dit adres een brief werd aangemaakt. Beklaagde heeft hiermee bewust het risico gelopen dat onder de duiven van een collega werd geschoten waarmee des te sterker de Erecode geschonden is. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-20 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Onjuiste taxatiewaarde. Invloed conjuncturele ontwikkeling op de prijs. Klaagster en haar ex-partner hebben in het kader van de verdeling van hun gemeenschappelijke woning ieder een makelaar gevraagd de woning te taxeren. Klaagster verwijt de makelaar van haar ex-partner (beklaagde) dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht en de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster heeft in 2007 op de top van de markt gekocht en acht het onmogelijk dat de prijs in de crisis met EUR 100.000,-- is gestegen. De Raad acht klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde de taxatie uitsluitend in opdracht van haar ex-partner heeft uitgevoerd doet daar niet aan af. Een algemene conjuncturele ontwikkeling, hoe onmiskenbaar ook, brengt niet per definitie de toepasselijkheid daarvan op een individuele woning met zich mee. Daarbij komt dat meerdere factoren de waarde van een object bepalen, hetgeen door klaagster, blijkens de onderbouwing van haar klacht, wordt onderkend. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde in dit geval geen tuchtrechtelijk verwijt treft. Download uitspraak (pdf)
Lees meer -
16-21 RvT Amsterdam
Ontvankelijkheid. Klachtbehandeling vertraagt. Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. De kopers van een woning hebben een makelaar (klager) gevraagd om een woning i.v.m. de financiering te taxeren. Nadat klager zijn taxatie had uitgebracht, heeft de verkopend makelaar de kopers laten weten dat de taxatie van klager onjuist was en dat klager het pand te laag had gewaardeerd. De kopers hebben n.a.v. deze mededelingen aan klager gevraagd om zijn taxatie aan te passen. Klager verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij door zijn mededelingen aan de kopers, oncollegiaal heeft gehandeld. De Raad overweegt allereerst dat beklaagde er op heeft gewezen dat de klacht pas 5 maanden na indiening aan hem bekend is gemaakt. De Raad onderkent dat de behandeling van de klacht niet met de noodzakelijke voortvarendheid heeft plaatsgevonden. Deze vertraging is te betreuren maar leidt niet tot de conclusie dat klager niet ontvankelijk is in zijn klacht. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde klager tegenover de kopers “onkundig” heeft genoemd. Daarnaast heeft hij tegenover de kopers ook aangegeven dat klager bij zijn taxatie een “grove fout” had gemaakt. Door zich op deze wijze over beklaagde uit te laten, heeft beklaagde regel 7 van de Erecode geschonden. Download uitspraak (pdf) Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2625 CRvT
Lees meer -
16-22 RvT Amsterdam
Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Fotoreportage. Reclamebord. Communicatie. De verkoper van een woning verwijt zijn makelaar dat hij op verschillende punten in zijn dienstverlening is tekortgeschoten. Zo zou de fotoreportage niet deugdelijk zijn geweest, zou er in strijd met de afspraak toch een reclamebord op de gevel zijn aangebracht en zou de makelaar tekortgeschoten zijn in zijn communicatie met klager. De Raad overweegt dat beklaagde naar beste vermogen tegemoet is gekomen aan de reële verwachting die klager van die fotoreportage had mogen hebben. Nu beklaagde bovendien heeft aangeboden op eigen kosten een nieuwe fotoreportage te laten vervaardigen, zulks teneinde geheel aan de wensen van klager tegemoet te komen, kan niet gesteld worden dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld. Vast staat dat door een interne communicatiefout toch een reclameposter aan het appartement is bevestigd. Mede gelet op het feit dat beklaagde de poster direct heeft laten verwijderen nadat hij hierop gewezen was, leidt dit niet tot gegrondverklaring van de klacht. De communicatie met klager verdient geen schoonheidsprijs maar de handelwijze van beklaagde is niet dermate ernstig dat dit leidt tot gegrondverklaring van de klacht. Download uitspraak (pdf)
Lees meer